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Arrêt numéro 78
Rendu le 11 février 2021
Dans le dossier commercial numéro 2020/1/3/1239
Immeuble en état futur d'achèvement – Contrat de réservation – Son effet.
Il ressort du contrat de réservation que les parties sont convenues que le défendeur paierait le soldu du prix après en avoir été informé par la requérante dans un délai d'un mois à compter de la date de réception de l'avis et de l'obtention du titre foncier relatif à l'appartement, et que la loi numéro 00/44 donne aux parties le droit de conclure des contrats de réservation sans y associer de condition, contrairement au contrat de vente préliminaire dont la conclusion est soumise à des conditions de forme et de fond dont l'absence entraîne la nullité, et le tribunal, en confirmant le jugement de première instance ayant prononcé la résolution du contrat de réservation, n'a pas violé la loi numéro 00/44 ni les dispositions des articles 234 et 235 du code des obligations et des contrats, après avoir constaté que la requérante était la première tenue d'exécuter, et sa décision est suffisamment motivée et fondée sur une base légale, saine.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Le Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Rejette la demande
Sur la base du mémoire en cassation déposé le 27 août 2020 par la requérante susmentionnée par l'intermédiaire de son mandataire Maître (M) et visant à casser l'arrêt numéro 279 rendu le 23/1/2020 dans le dossier 2019/8201/5850 par la cour d'appel commerciale de Casablanca.
Et sur la base des autres pièces versées au dossier.
Et sur la base du code de procédure civile daté du 28 septembre 1974.
Et sur la base de l'ordonnance de désistement et de signification rendue le 14/1/2021.
Et sur la base de l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 11 février 2021.
Et sur la base de l'appel des parties et de leurs représentants et de leur absence.
Et après lecture du rapport par le conseiller rapporteur Monsieur Mohamed Karam et audition des observations de l'avocat général Monsieur Rachid Benani.
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Et après délibéré conformément à la loi.
…
…
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de la décision attaquée que la défenderesse a présenté une requête à la juridiction commerciale de Casablanca, exposant qu'elle avait réservé auprès de la société défenderesse (immobilière …) un appartement numéro … dans l'ensemble résidentiel numéro …, au premier étage de son programme immobilier (…) pour un montant de 250.000 dirhams, dont elle avait versé un montant global de 200.000 dirhams, mais que la défenderesse, malgré l'écoulement de plus de quatre ans depuis la date de la réservation, n'avait pas réalisé le projet ni extrait les titres fonciers, ce qui lui avait causé un préjudice, demandant en conséquence la résiliation du contrat de réservation conclu entre elle et la défenderesse en date du 23/9/2014, le remboursement de la somme de 200.000 dirhams avec les intérêts légaux à compter de la date de réception de ladite somme et une indemnité de 20.000 dirhams. Après que la défenderesse ait soulevé l'incompétence matérielle de la juridiction commerciale et que celle-ci ait rendu un jugement incident déclarant sa compétence, confirmé en appel, et après la production de ses conclusions en défense, le tribunal a prononcé la résiliation du contrat de réservation conclu entre la demanderesse et la défenderesse en date du 23/9/2014, a ordonné son remboursement de la somme de 200.000 dirhams avec une indemnité de 7.000 dirhams et a rejeté le surplus des demandes. La cour d'appel commerciale a confirmé cette décision par son arrêt attaqué en cassation.
En ce qui concerne les deux moyens réunis :
Le vice
Attendu que la requérante reproche à l'arrêt une violation du droit interne, un défaut de base légale et un manque de motivation, en soutenant que la cour, qui a considéré que le contrat objet du litige était soumis aux dispositions de la loi 00-44, a néanmoins statué en confirmant le jugement de première instance prononçant la résolution et non la nullité, aurait commis une erreur dans la qualification juridique de l'affaire. Prétendre que ladite loi régit la vente objet du litige entraîne l'application de ses articles 3-618 et 3-618 bis, ce qui la rend nulle et ne produit d'autre effet que la restitution des sommes versées conformément à l'article 306 du code des obligations et des contrats, et par conséquent il n'y a pas lieu de prononcer sa résolution, la résolution ne s'appliquant qu'à un contrat réunissant tous les éléments de sa validité et dont l'une des parties n'a pas exécuté l'obligation mise à sa charge. La cour, en considérant la vente soumise aux dispositions de la loi 00-44, aurait dû prononcer sa nullité et non sa résolution. Prétendre à la résolution immunise le contrat contre la nullité et le rend valable, et la cour aurait dû, dans ce cas, statuer à l'inverse de ce qu'elle a retenu dans sa motivation, en considérant que le contrat avait été conclu sous l'empire des règles générales, et notamment de l'article 230 du D.O.C. En outre, son exclusion de l'application de l'article 531 du D.O.C. lui a porté préjudice, le champ d'application de cet article étant lié aux règles générales de la vente invoquées par elle, conformément à la jurisprudence constante qui a considéré qu'en l'absence de réalisation des conditions d'application de la loi n° 00-44, le contrat de vente ou de réservation relève des contrats soumis aux règles générales, notamment aux dispositions de l'article 230 précité, dès lors qu'au moment de la conclusion du contrat objet du litige, il n'existait dans le programme immobilier ni constructions ni commencement des travaux préliminaires des fondations, ce qui exclut que la convention entre dans le cadre des ventes
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soumise à la loi n° 00/44 pour manquement aux conditions prévues par celle-ci, comme l'a indiqué la cour dans sa motivation en précisant que
le contrat liant la requérante à la défenderesse est daté du 23/9/2014, ce qui permet de déduire qu'elle n'a pas examiné
le contrat de réservation pour l'achat d'un appartement puisqu'elle n'a jamais conclu de contrat avec la défenderesse établi à la date susmentionnée,
et l'arrêt attaqué, en adoptant le jugement de première instance et en décidant de le confirmer, alors que la situation est telle que décrite, ne pourra
trouver son exécution dans la résolution du contrat daté du 23/9/2014, étant donné qu'elle a insisté sur l'application
de l'article 531 du D.O.C. et a argué de la déchéance du droit de la défenderesse à intenter l'action en résolution
pour ne l'avoir pas exercée dans le délai d'un an à compter de la date fixée par le contrat ; cependant, la cour, en écartant
la disposition mentionnée et en appliquant la loi n° 00/44, a formé sa conviction et l'a fondée sur une base légale
non valable. De même, la cour a considéré dans la motivation de son arrêt que son argumentation fondée sur la violation des dispositions des articles 234
et 235 du D.O.C. reste infondée, motivation qui n'est pas étayée puisque la cour
a considéré que la défenderesse " n'était pas tenue par le contrat d'exécuter sa part de l'obligation de priorité malgré
le lien entre le paiement des tranches du prix et un échéancier ", alors qu'en réalité la défenderesse, avant de demander la résolution, devait
effectuer une offre réelle des sommes restant dues et, en cas de refus de la requérante, elle aurait dû
les consigner à la caisse du tribunal à sa disposition ; en l'absence de cela, elle a intenté son action prématurément
selon les termes exprès de l'article 234 du D.O.C., ce qui a été consacré par la jurisprudence de la Cour de cassation dans son arrêt n° 2638
en date du 13/11/85 dans le dossier n° 96350 ainsi que l'arrêt n° 5640 en date du 9/12/99 dans le dossier n°
96/867, et la cour, en ne tenant pas compte de ce qui est mentionné, rend son arrêt contraire à la loi, dépourvu de fondement légal et dépourvu
de motivation, et il y a lieu de le casser.
Autre
Vente
Royaume du Maroc
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Cependant, attendu que la cour émettrice de l'arrêt attaqué, ayant constaté que le contrat de réservation faisant l'objet
du litige actuel portait sur un immeuble en cours de construction et ayant considéré que la relation liant les parties est régie par
la loi n° 00/44, en motivant par ce qui suit : " Il est établi que le contrat liant les parties portait sur
la vente d'un immeuble par lequel l'intimée s'est engagée à achever la construction de l'immeuble et à le livrer à l'acheteur, en contrepartie de l'engagement de ce dernier
à payer le prix par versements, et par conséquent la vente est soumise aux dispositions de la loi 00/44 relative
aux immeubles en cours de construction, promulguée par le dahir chérifien n° 1.02.309 en date du 25
rajab 1423 (3 octobre 2002) et complétée par l'article unique de la loi n° 107.12
promulguée par le dahir chérifien n° 1.16.05… (3) février 2016), après réunion des deux conditions
exigées par le législateur en vertu de l'article 1/618, ce à quoi s'est ralliée la Cour de cassation dans plusieurs arrêts
dont l'arrêt rendu le 21/2/2019 sous le n° 1/95 dans le dossier n° 2017/1/3/287 et l'arrêt
rendu le 18/4/2019 sous le n° 1/200 dans le dossier n° 2018/1/3/1084 et l'arrêt rendu
le 16/5/2019 sous le n° 1/243 dans le dossier n° 2018/1/3/43, et par conséquent il n'y a pas lieu de se prévaloir
des dispositions de l'article 531 du D.O.C., car elles concernent le contrat de vente ordinaire, et ses dispositions ne s'appliquent pas à
Les contrats de vente spéciaux, dont le contrat de vente d'immeuble en état futur d'achèvement, qui relève de ses propres dispositions spécifiques…
ont appliqué la loi applicable dès lors que toutes les opérations portant sur un immeuble en état futur d'achèvement, de saisie et de vente, sont soumises à ladite loi. Et concernant le jugement prononçant la résolution du contrat de saisie, la cour l'a motivé en indiquant que "…il ressort des pièces du dossier, et notamment du contrat d'attribution daté du 23/9/2014, que la requérante s'est engagée par celui-ci à achever l'immeuble et à le livrer à l'intimé, ce à quoi elle ne s'est pas conformée malgré l'écoulement de plus de quatre ans depuis la conclusion du contrat et malgré la réception de la mise en demeure datée du 3/5/2018, ce qui rend l'état de défaillance établi à son encontre, sachant qu'il est établi légalement, conformément à l'article 618-14 du code des obligations et des contrats, que l'acheteur a le droit de résilier le contrat sans supporter aucune indemnité si le vendeur dépasse le délai convenu pour la livraison de l'immeuble. Il apparaît également que l'invocation de la violation des dispositions des articles 234 et 235 du code des obligations et des contrats reste infondée, car s'il est vrai que chaque partie à un contrat synallagmatique peut s'abstenir d'exécuter son obligation jusqu'à ce que l'autre partie exécute son obligation réciproque, cela est subordonné au fait qu'aucune d'elles ne soit tenue, selon la convention ou l'usage, d'exécuter sa part d'obligation en premier…". De cette motivation, il ressort que la cour a statué sur la résolution et non sur la nullité, et cette décision ne contient aucune violation de la loi n° 00-44 qui donne aux parties le droit de conclure des contrats de saisie sans y associer aucune condition, contrairement au contrat de vente préliminaire dont la conclusion est soumise à des conditions de forme et de fond dont l'absence entraîne la nullité. En confirmant le jugement de première instance prononçant la résolution du contrat de saisie, la cour n'a violé ni la loi n° 00-44 ni les dispositions des articles 234 et 235 du code des obligations et des contrats, après avoir constaté que la demanderesse était tenue d'exécuter en premier, et c'est ce qui ressort du contrat de saisie lui-même, lequel, en s'y référant, révèle l'accord des parties pour que la défenderesse paie le soldu du prix après en avoir été informée par la demanderesse dans un délai d'un mois à compter de la date de réception de l'avis et de l'obtention du titre foncier de l'appartement. Ainsi, la cour a correctement appliqué les dispositions de l'article 234 du code des obligations et des contrats. La décision est donc suffisamment motivée et fondée sur une base légale correcte, et n'a pas violé les dispositions dont la violation est invoquée. Les deux moyens sont sans fondement.
Cour de cassation.
Pour ces motifs,
La Cour de cassation a statué par le rejet de la demande, les dépens restant à la charge de la demanderesse.
C'est par ces motifs que la décision a été rendue et prononcée à l'audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée du président de chambre, Monsieur Saïd Saadaoui, président, et des conseillers Messieurs Mohamed Karam, rapporteur, Mohamed El Kadiri, Mohamed Ramzi et Hicham El Aboudi, membres, en présence du procureur général, Monsieur Rachid Benani, et avec l'assistance du greffier, Monsieur Nabil El Qabli.
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