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Décision n° 77
Rendue le 11 février 2021
Dans le dossier commercial n° 2020/1/3/1176
Immeuble en état de futur achèvement – Contrat de réservation – Son effet.
Il ressort
du contrat de réservation l'accord des parties pour que le défendeur paie le soldu du prix après en avoir été informé
par la requérante dans un délai d'un mois à compter de la date de réception de l'information et de l'obtention du titre
foncier relatif à l'appartement, et que la loi n° 00/44 donne aux parties le droit de conclure des contrats de réservation
sans que cela ne soit assorti d'aucune condition contrairement au contrat de vente préliminaire dont la conclusion est soumise à des conditions
formelles et substantielles dont l'absence entraîne la nullité, et la cour, en confirmant le jugement de première instance
ordonnant la résiliation du contrat de réservation, n'a pas violé la loi n° 00/44 ni les dispositions des articles 234 et 235
du code des obligations et des contrats après qu'il lui a été établi que la requérante était la première tenue d'exécuter, et sa
décision est suffisamment motivée et fondée sur une base légale.
Royaume du Maroc
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Rejette la demande
Sur la base du pourvoi en cassation déposé le 27 juillet 2020 par la requérante susmentionnée
par l'intermédiaire de son avocat Maître (M) et visant à casser la décision n° 280 rendue le 23/1/2020 dans
le dossier n° 2019/8201/5851 par la cour d'appel commerciale de Casablanca.
Et sur la base des autres pièces versées au dossier.
Et sur la base du code de procédure civile daté du 28 septembre 1974.
Et sur la base de l'ordonnance de dessaisissement et de transmission datée du 14/1/2021.
Et sur la base de la note en réponse déposée par le défendeur le 2/2/2021 par l'intermédiaire de son avocat
Maître El Hariri Abdelmounim visant à déclarer le rejet de la demande.
Et sur la base de l'information de l'inscription de l'affaire à l'audience publique tenue le 11 février 2021.
Et sur la base de l'appel des parties et de leurs représentants et de leur absence.
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Et après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur Monsieur Mohamed Karam et l'audition des observations du procureur général Monsieur Rachid Benani.
Et après en avoir délibéré conformément à la loi.
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de la décision attaquée que le défendeur a présenté une requête à la juridiction commerciale de Casablanca exposant qu'il avait réservé auprès de la défenderesse, la société (Immobilière …), au sein du groupe d'habitations numéro, à l'étage premier, dans le cadre de son programme immobilier (…), un appartement numéro
…
…
pour un montant de 250 000 dirhams, dont il a versé un montant global de 200 000 dirhams, mais que la défenderesse, malgré l'écoulement de plus de quatre ans depuis la date de la réservation, n'a pas réalisé le projet et n'a pas extrait les titres fonciers, ce qui lui a causé un préjudice, sollicitant en conséquence le jugement prononçant la résiliation du contrat de réservation conclu entre lui et la défenderesse en date du 23/9/2014, son condamnation à lui rembourser la somme de 200 000 dirhams avec les intérêts légaux à compter de la date de réception de ladite somme, et une indemnité de 20 000 dirhams. Et après la réponse de la défenderesse soulevant l'incompétence matérielle de la juridiction commerciale et l'émission par cette dernière d'un jugement avant dire droit affirmant sa compétence, confirmé en appel, et la production par la défenderesse d'une note en réponse, la juridiction a statué en prononçant la résiliation du contrat de réservation conclu entre le demandeur et la défenderesse en date du 23/9/2014, sa condamnation à lui rembourser la somme de 200 000 dirhams avec une indemnité de 7 000 dirhams et le rejet du surplus des demandes. La cour d'appel commerciale a confirmé cette décision par son arrêt attaqué en cassation.
En ce qui concerne les deux moyens réunis ?
Royaume du Maroc
Attendu que la requérante reproche à l'arrêt attaqué la violation du droit interne et l'absence de fondement juridique,
et le défaut de motivation, en soutenant que la juridiction qui a considéré que le contrat litigieux est soumis aux dispositions de la loi 00-44 a cependant statué en confirmant le jugement de première instance prononçant la résiliation et non la nullité, ce qui fait qu'elle aurait à tort situé le litige dans son cadre juridique ; prétendre que ladite loi régit la vente litigieuse entraîne l'application des articles 3-618 et 3-618 bis dudit code, ce qui la rend nulle et n'a pour effet que la restitution des sommes versées en application de l'article 306 du code des obligations et des contrats, et par conséquent il n'y a pas lieu de prononcer sa résiliation, la résiliation ne concernant que le contrat réunissant toutes les conditions de sa validité et dont l'une des parties n'a pas exécuté l'obligation mise à sa charge ; la juridiction, en considérant la vente soumise aux dispositions de la loi 00-44, aurait dû prononcer sa nullité et non sa résiliation ; prétendre à la résiliation protège le contrat de la nullité et le rend valable, et la juridiction aurait dû dans ce cas statuer à l'inverse de ce qu'elle a retenu dans sa motivation, en considérant que le contrat a été conclu sous l'empire des règles générales et notamment de l'article 230 du code des obligations et des contrats ; de plus, son exclusion de l'application de l'article 531 du code des obligations et des contrats lui a porté préjudice, le champ d'application de cet article étant lié aux règles générales de la vente invoquées par elle, conformément à la jurisprudence constante qui a considéré qu'en l'absence de réalisation des conditions d'application de la loi n° 36
En ce qui concerne la loi n° 00/44, le contrat de vente ou de réservation est un contrat soumis aux règles générales, notamment aux dispositions de l'article 230 susmentionné, étant donné qu'au moment de la conclusion du contrat objet du litige, le projet immobilier ne comportait ni constructions ni commencement des travaux préliminaires des fondations, ce qui fait que l'accord ne relève pas des ventes régies par la loi n° 00/44, les conditions qu'elle prévoit n'étant pas remplies. Elle a également invoqué l'application de l'article 531 du D.O.C. et a soutenu la déchéance du droit de la défenderesse à exercer l'action en résolution pour ne l'avoir pas intentée dans l'année à compter de la date fixée par le contrat. Cependant, le tribunal a écarté la disposition mentionnée et a appliqué la loi n° 00/44, ce qui fait qu'il a formé sa conviction et l'a fondée sur une base légale non valable. De même, le tribunal a considéré dans la motivation de sa décision que son invocation de la violation des dispositions des articles 234 et 235 du D.O.C. (reste sans objet), ce qui est une motivation non fondée, étant donné que le tribunal a considéré que la défenderesse n'était pas tenue par le contrat d'exécuter sa part de l'obligation de priorité malgré le lien entre le paiement des tranches du prix et un échéancier, alors que la défenderesse, avant de demander la résolution, devait effectuer une offre réelle des sommes restant dues par elle et, en cas de refus de la demanderesse à l'époque, elle avait la possibilité de les consigner à la caisse du tribunal à sa disposition, et à défaut, elle aurait intenté son action prématurément aux termes exprès de l'article 234 du D.O.C., ce qu'a consacré la jurisprudence de la Cour de cassation dans son arrêt n° 2638 en date du 13/11/85, dossier n° 96350, ainsi que l'arrêt n° 5640 en date du 9/12/99, dossier n° 96/867. Le tribunal, en ne tenant pas compte de ce qui est mentionné, rend sa décision contraire à la loi, dépourvue de base légale et non motivée, et elle doit être cassée.
Cependant, attendu que le tribunal auteur de la décision attaquée, ayant constaté que le contrat de réservation objet du présent litige portait sur un immeuble en cours de réalisation, a considéré que la relation liant les parties est régie par la loi n° 00/44, par une motivation ainsi libellée : "Il est établi que le contrat liant les parties a porté sur la vente d'un immeuble par lequel l'intimée s'est engagée à achever la réalisation de l'immeuble et à le livrer à l'acquéreur, en contrepartie de l'engagement de ce dernier à payer le prix par versements, et par conséquent la vente est soumise aux dispositions de la loi 00/44 relative à la vente d'immeubles en cours de réalisation, promulguée par le dahir n° 1.02.309 en date du 25 rajab 1423 (3 octobre 2002), laquelle a été complétée par l'article unique de la loi n° 107.12, promulguée par le dahir n° 1.16.05… 3 février 2016, après la réunion des deux conditions exigées par le législateur en vertu de l'article 1/618, ce à quoi s'est ralliée la Cour de cassation dans plusieurs arrêts, dont l'arrêt en date du 21/2/2019 sous le n° 1/95, dossier n° 2017/1/3/287, l'arrêt en date du 18/4/2019 sous le n° 1/200, dossier n° 2018/1/3/1084, et l'arrêt en date du 16/5/2019 sous le n° 1/243, dossier n° 2018/1/3/43. Par conséquent, il n'y a pas lieu de se prévaloir des dispositions de l'article 531 du D.O.C., car elles concernent le contrat de vente ordinaire, et ses dispositions ne s'appliquent pas aux contrats de vente spéciaux, dont le contrat de vente d'immeuble en cours de réalisation, qui est régi par ses propres dispositions.
… auraient appliqué la loi applicable étant donné que toutes les opérations portant sur un immeuble en cours de construction, telles que la saisie et la vente, sont soumises à ladite loi. Concernant la décision de résiliation du contrat de saisie, la cour l'a motivée en indiquant que "… il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat d'attribution daté du 23 septembre 2014, que la requérante s'est engagée par celui-ci à réaliser l'immeuble et à le livrer à l'intimé, ce à quoi elle ne s'est pas conformée malgré l'écoulement de plus de quatre ans depuis la conclusion du contrat, et malgré la réception de la mise en demeure datée du 3 mai 2018, ce qui établit à son encontre l'état de mise en demeure, sachant qu'il est établi par la loi conformément à l'article 618-14 du code des obligations et des contrats, que l'acquéreur a le droit de résilier le contrat sans supporter aucune indemnité si le délai convenu pour la livraison de l'immeuble est dépassé. Par ailleurs, l'invocation de la violation des dispositions des articles 234 et 235 du code des obligations et contrats reste infondée, car si chaque partie à un contrat synallagmatique peut refuser d'exécuter son obligation tant que l'autre partie n'exécute pas la sienne, cette faculté est subordonnée à la condition qu'aucune d'elles ne soit tenue, selon la convention ou l'usage, d'exécuter sa part d'obligation la première…". La motivation fait apparaître que la cour a prononcé la résiliation et non la nullité, et cette décision ne contient aucune violation de la loi n° 00-44 qui donne aux parties le droit de conclure des contrats de saisie sans y associer de condition contrairement au contrat de vente préliminaire dont la conclusion est soumise à des conditions de forme et de fond dont l'absence entraîne la nullité. En confirmant le jugement de première instance prononçant la résiliation du contrat de saisie, la cour n'a violé ni la loi n° 00-44 ni les dispositions des articles 234 et 235 du code des obligations et des contrats, après avoir constaté que la demanderesse était tenue d'exécuter la première, ce qui est étayé par le contrat de saisie. En s'y référant, il ressort de celui-ci que les parties sont convenues que le défendeur paierait le soldu du prix après en avoir été informé par la demanderesse dans un délai d'un mois à compter de la date de réception de l'avis et de l'obtention du titre foncier relatif à l'appartement. Ainsi, la cour a correctement appliqué les dispositions de l'article 234 du code des obligations et des contrats. La décision est donc suffisamment motivée et fondée sur une base légale correcte, et n'a pas violé les dispositions dont la violation est invoquée. Les deux moyens sont sans fondement.
Pour ces motifs,
la Cour de cassation a rejeté la demande et a laissé les dépens à la charge de la demanderesse.
C'est ainsi qu'a été rendu l'arrêt, prononcé en audience publique à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée du président de chambre, M. Saïd Saadaoui, président, et des conseillers MM. Mohamed Karam, rapporteur, Mohamed El Kadiri, Mohamed Ramzi et Hicham El Abboudi, membres, en présence du procureur général, M. Rachid Benani, et avec l'assistance du greffier, M. Nabil El Qabli.
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