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Arrêt numéro 111
Rendu le 10 février 2022
Dans le dossier commercial numéro 2018/2/3/1562
Pourvoi en cassation – Défaut de direction contre toutes les parties – Son effet.
Le défaut d'introduction du mémoire en cassation à l'encontre de toutes les parties qui étaient concernées par le litige devant la juridiction du fond n'entraîne pas l'irrecevabilité de la demande en cassation mais seulement l'absence d'opposabilité à celui qui n'a pas fait l'objet du pourvoi de la décision rendue à son sujet, sauf si son objet est indivisible, ce qui rend la fin de non-recevoir irrecevable.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Casse et renvoie
Sur le mémoire en cassation déposé le 26/09/2019 par (A.B) par l'intermédiaire de son mandataire Maître (A.M) visant à casser l'arrêt rendu le 23/18/2021 sous le numéro 425, dans le dossier numéro 1214/2017/8232 de la Cour d'appel commerciale de Casablanca
Et sur la note en réponse déposée le 15/11/2018 par (H.M) et la société (…) par l'intermédiaire de leur défenseur Maître (A.Z) visant principalement à l'irrecevabilité de la demande et subsidiairement à son rejet
Le Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Et sur la demande d'intervention volontaire dans la procédure de cassation déposée le 15/11/2018 par (S.!) par l'intermédiaire de son défenseur Maître (A.Z) visant principalement à l'irrecevabilité de la demande et subsidiairement à son rejet.
Et sur la demande de poursuite de la demande de pourvoi en cassation déposée le 08/07/2021 par les héritiers de (A.B) par l'intermédiaire de leur mandataire (A.M) visant à confirmer le mémoire en cassation.
Et sur les autres pièces versées au dossier.
Et sur le code de procédure civile daté du 28 septembre 1974 tel que modifié et complété.
Et sur l'ordonnance de dessaisissement et de transmission rendue le 19/12/2021.
Et sur l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 30/12/2021, reportée à l'audience du 13/01/2022 puis à celle du 10/02/2022.
Et sur l'appel des parties et de leurs représentants et sur la présence de Maître (A.Z) pour les défendeurs et l'intervenant volontaire à l'instance qui a confirmé dans ses plaidoiries orales la fin de non-recevoir du pourvoi,
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Et concernant le fond, il a exposé les faits de l'affaire en mettant en évidence les justifications sur lesquelles il s'est appuyé dans sa réponse aux moyens de cassation, sollicitant son rejet.
Après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur Monsieur Mohamed Ouzzani Taybi et l'audition des observations de Monsieur le procureur général Mohamed Sadik.
Et après délibération conformément à la loi.
Concernant la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs premier et deuxième et l'intervenant volontaire dans l'instance :
Attendu que les défendeurs (H.M) et la société (…) et l'intervenant dans l'instance (S.!) ont plaidé l'irrecevabilité de la demande en cassation pour ne pas avoir été dirigée contre ce dernier alors qu'il était partie au litige et que les documents produits par lui, qui avaient fait l'objet d'une contestation en faux au stade de l'appel, sont ceux qui ont joué un rôle décisif dans le jugement de l'affaire.
Mais, attendu que le défaut de direction du mémoire en cassation contre toutes les parties qui étaient concernées par le litige devant la juridiction du fond n'entraîne pas l'irrecevabilité de la demande en cassation mais l'absence de mise en cause de celui contre qui le recours n'a pas été formé quant au résultat de la décision rendue à son égard, sauf si son objet est indivisible, ce qui rend la fin de non-recevoir irrecevable.
Cassation.
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que le défunt des requérants (A.B) a saisi, en date du 10/08/2016, la juridiction commerciale de Casablanca par un mémoire dans lequel il exposait qu'il était propriétaire de l'immeuble portant le titre "…", enregistré à la conservation foncière d'Aïn Sebaâ – Hay Mohammadi, situé route Zénata km 8.400, Roches Noires, Casablanca, mais que ledit immeuble était occupé sans droit par un tiers, ainsi qu'il est établi par le procès-verbal de constat daté du 17/09/2015 dans lequel le commissaire de justice a indiqué s'être rendu sur les lieux et avoir trouvé le local fermé et surveillé par une caméra, ce qui implique la présence de personnes à l'intérieur qui ont refusé d'ouvrir la porte ; qu'il a introduit une requête en référé visant à l'expulsion de l'occupant, pour laquelle le dossier numéro 2015/1101/4897 a été ouvert ; que le défendeur dans la procédure de référé, dénommé (H.M), a répondu qu'il se trouvait dans ledit local en sa qualité de représentant légal de la société (…) qui en avait fait son siège social, et que son entrée en jouissance résultait d'une cession par la société (…) qui loue le local de (H.M), lequel le détenait en vertu d'un contrat de proposition ; qu'il est cependant apparu que le contrat produit par lui est nul car authentifié en date du 04/04/1969 par le dénommé (L.!) et qu'il se présente sous la forme d'une offre de proposition pour lui permettre de louer le local objet du litige, c'est-à-dire qu'il est établi par une seule partie alors qu'il nécessitait une offre et une acceptation, ce qui implique d'écarter le contrat de cession sur lequel il se fonde car il est nul ; qu'il a sollicité une enquête auprès du service des impôts situé au quartier Al Qods – Bernoussi, Casablanca, concernant la situation de la société (…), et que ladite mesure a abouti à la déclaration de l'agent d'administration interrogé que la situation de la société concernée au regard des déclarations fiscales n'est pas régulière, et que la seule déclaration est celle de l'année 1998 et ne montre pas que la société avait… devait nécessiter…
D'un contrat de location, et qu'elle s'est contentée de déposer un certificat de résidence délivré par la société (…), et étant donné qu'il est le propriétaire de l'immeuble selon ce qui ressort du titre de propriété et que le titre foncier purge l'immeuble de tous les autres droits réels, il demande en justice l'expulsion de la société (…) des lieux faisant l'objet du litige et la radiation de son registre commercial numéro "…" et l'expulsion des deux sociétés (…) et (…) de ceux-ci et la radiation de leurs registres commerciaux le cas échéant, et l'expulsion de (H.M) des mêmes lieux. (S.I) a présenté une requête en intervention volontaire dans l'instance, expliquant qu'il est l'un des héritiers de (L.I) qui exploitait l'immeuble faisant l'objet du litige et y exerçait son activité commerciale, ainsi qu'il ressort d'une offre de location et d'une promesse de vente avec les propriétaires étrangers, par l'intermédiaire de l'agence immobilière et commerciale à laquelle était confiée la gestion des lieux, et qu'il en a reçu une offre d'achat de l'immeuble sur la base du paiement d'une série de versements qui ont été honorés en leur temps, et que l'exécution par son auteur (L.I) de l'offre qui lui a été faite selon les conditions et modalités de sa réalisation correspond à l'acceptation émanant du propriétaire et qu'il ne reste plus que la formalité de l'authentification et du transfert de propriété, et qu'il a obtenu une licence d'exercice de l'activité des autorités compétentes, et a conclu par la suite avec la société (…) appartenant à son épouse un contrat de location de longue durée, et qu'elle a cédé son droit au bail au profit de (H.M) et de sa société (…), et que la possession de l'immeuble lui est ainsi revenue, et que tous les actes mentionnés sont antérieurs à la date d'acquisition de la propriété par le demandeur de l'immeuble litigieux qui était le 1994/04/18, pour que les héritiers de (L.I) en soient surpris, et qu'ils se sont empressés de déposer une plainte contre lui pour faux en écriture et qu'après enquête il a été poursuivi devant le juge d'instruction du tribunal pénal de Casablanca dans le dossier numéro 16/15/170, ce qui justifie le rejet de sa demande. Ensuite, (H.M) a produit une requête en intervention forcée dans l'instance, expliquant qu'il a justifié du titre de sa présence dans les lieux après avoir produit le contrat de location avec promesse de vente avec les propriétaires étrangers par l'intermédiaire de leur mandataire le bureau des propriétés immobilières et commerciales, et que par son intermédiaire une offre d'achat des lieux faisant l'objet du litige a été présentée sur la base de la réalisation des conditions de ladite offre, ce par le dépôt du chèque numéro 6686 d'une superficie tiré sur la banque (…), cette offre qui annule toute offre antérieure et qui est valable à partir du 1969/04/04 jusqu'au 1969/04/17, et qu'après l'expiration du délai mentionné sans obtention de l'accord définitif du vendeur elle devient nulle, et que le bureau des propriétés immobilières et commerciales a reçu une série de chèques, ainsi que le 1969/03/30, il a reçu le chèque 6584 d'un montant de 620 dirhams représentant le prix des honoraires et de l'intermédiation du bureau et le reçu numéro 6587 représentant les droits d'enregistrement et de timbre, et que le 1998/05/06 un contrat de location de longue durée a été conclu au profit de la société (…) représentée par (R.I), qui a cédé les droits mentionnés à la société (…) et à (H.M) le 2013/05/30, et que tous les actes sont valables et antérieurs à la date d'acquisition qui est le 2014/05/28, et qu'après consultation du titre foncier par les héritiers de (L.I) il leur est apparu que le demandeur était enregistré comme propriétaire par voie de décision judiciaire fondée sur un contrat sous seing privé daté du 1977/08/26, alors que le propriétaire précédent (I.J) était décédé environ 11 ans auparavant ainsi qu'il ressort du certificat de décès, et qu'ils ont déposé une plainte contre le demandeur qui fait l'objet d'une enquête pour faux en jugement et usage de faux et destruction de documents officiels, c'est pourquoi il a demandé qu'il soit constaté l'intervention du procureur général près la cour d'appel de Casablanca dans l'instance et le rejet de la demande du demandeur. Et le 2016/11/24, le demandeur a présenté une requête rectificative visant à considérer la demande comme dirigée contre les sociétés (…) et (…) demandant qu'il en soit constaté
a le pouvoir de réforme, expliquant que l'intervenant à l'instance n'a pas qualité pour disposer de l'immeuble litigieux, car l'acte produit est établi unilatéralement et que l'agence immobilière n'a pas qualité pour disposer de l'immeuble par vente et ne dispose d'aucun mandat à cet effet et que les contrats de vente de l'immeuble sont des contrats formels, et que les contrats de fourniture d'eau et d'électricité ne reposent sur aucun fondement car ce qui est fondé sur une nullité est nul, et que les héritiers de (L.I) avaient précédemment saisi le tribunal de première instance de Casablanca d'une demande visant à faire juger la validité de la promesse de vente de l'immeuble qui s'est terminée par un non-lieu et l'attestation de renonciation à l'immeuble établie par l'un des héritiers nommé (R.I) en tant que représentant de la société (…) au profit de (H.M) qui a fondé sur celui-ci la société (…), puis il est apparu que cette dernière ne se trouve pas dans l'immeuble, demandant le rejet des défenses de l'intervenant à l'instance, et après que le ministère public a présenté ses conclusions, le jugement a été rendu rejetant la demande, l'appelant a interjeté appel et a formé un faux incident sur l'acte de cession du fonds de commerce litigieux par la société au profit de (L.I), et après la réponse, l'arrêt a été rendu confirmant le jugement attaqué et écartant le faux incident, arrêt dont la cassation est demandée.
(…)
Statue
Attendu que le requérant reproche à l'arrêt dans le premier moyen de cassation une insuffisance de motivation équivalant à son absence, en ce qu'il a considéré que le fait de l'occupation de son immeuble par les intimés était justifié par le fait qu'il était établi pour lui que le propriétaire précédent de l'immeuble litigieux (I.J) avait, par l'intermédiaire de son mandataire le cabinet (…), conclu un bail avec promesse de vente, alors qu'il en contestait devant lui la validité en soutenant que la société immobilière mentionnée était fictive et que le contrat invoqué est daté du 04/04/1969 alors que le propriétaire de l'immeuble est décédé en France le 01/08/1966, et qu'il n'est pas concevable que le contrat émane d'une personne décédée, et même en supposant l'existence de cette société, le décès de (I.J) met un terme définitif à la possibilité de tout acte par mandat de sa part conformément aux articles 929 et 938 du Code des Obligations et des Contrats, et que par conséquent tous les contrats et actes fondés sur le contrat susmentionné sont considérés comme nuls et sans effet, comme
il a également soutenu
qu'il avait précédemment contesté les allégations des intimés concernant l'existence d'une promesse de vente au profit du défunt (L.I) et qu'elle était passée ensuite à ses héritiers, et que l'un des héritiers (S.I) est celui qui a cédé aux sociétés (…) et (…) et (…) le droit d'exercer leurs activités dans le fonds de commerce qu'il possède en vertu du titre foncier "…", et que lorsque le tribunal a adressé la citation à la société (…), la notification est revenue pour cause d'inexistence absolue, de même que le tribunal commercial a déclaré dans son jugement n° 11995 du 22/12/2016 dans le dossier 2016/8206/7628 qu'il était établi pour lui d'après les avis de réception que la défenderesse société (…) avait quitté l'adresse représentant le fonds litigieux, ainsi que la société (…), où la notification est revenue avec la même observation, ce qui a conduit le tribunal à désigner un curateur à son encontre, dont la déclaration est revenue indiquant que les deux sociétés avaient quitté l'adresse mentionnée et n'y exerçaient plus aucune activité, et qu'il est apparu que la société (…) qu'il possède est celle qui est restée dans les lieux et la cour d'appel commerciale a pris connaissance dudit jugement et en a adopté les motifs, sans répondre à l'argument du demandeur selon lequel les sociétés mentionnées étaient fictives, ce qui était pourtant établi par la déclaration du curateur, et le requérant a prouvé qu'il était le seul propriétaire de l'immeuble dont l'éviction des occupants est demandée, et il est apparu l'existence d'un dol du simple fait que les intimés prétendent qu'il existe des contrats pour la constitution des sociétés susmentionnées fondés sur la promesse de vente qui remonte à 1969 attribuant la cession à une personne décédée depuis trois ans, et il a également été établi par la déclaration de l'administration fiscale que les sociétés mentionnées étaient fictives et que la propriété du requérant sur l'immeuble est établie à partir de
Lors de son inscription au registre foncier en tant que propriétaire unique, ce qui lui donne le droit de demander l'expulsion de tout occupant sans droit ni titre, le jugement attaqué a cependant privilégié une promesse de vente au détriment du titre de propriété, ce qui constitue une violation des dispositions du droit foncier. Les héritiers de (L.I) avaient déjà intenté contre lui plusieurs actions qui se sont toutes terminées par le rejet de leurs demandes et l'inexactitude de leur allégation d'existence d'une promesse de vente, point sur lequel la cour n'a pas répondu, en plus d'avoir violé les dispositions du droit foncier, ce qui nécessite de prononcer la cassation de son arrêt.
Attendu que le requérant a soutenu devant la cour ayant rendu l'arrêt attaqué que l'acte daté du 04/04/1969 est illégal et nul car la partie propriétaire n'y figure pas et qu'il n'existe rien prouvant la qualité de mandataire inconnu agissant au nom de (I.J) dont le décès en 1966 est établi, et que même en supposant que l'agence immobilière ait agi en son nom par un mandat valable, le mandat prend fin par le décès du mandant et la qualité du mandataire disparaît conformément à l'article 929 du Code des Obligations et des Contrats, et que tous les actes fictifs qui en sont résultés sont nuls et ont été conclus dans le but de tenter de s'emparer d'un immeuble appartenant à autrui ; cependant, la cour s'est contentée, pour motiver son arrêt, de dire qu'il lui était apparu que "l'ancien propriétaire (I.J) de l'immeuble litigieux avait conclu, par l'intermédiaire de son mandataire le bureau des propriétés immobilières et commerciales (…) dont le siège se trouvait au 24 rue Mohamed V à Casablanca, un contrat de location avec promesse de vente avec le nommé (L.I) à la date du 04/04/69, et que ledit bureau en avait reçu un ensemble de sommes comme il ressort des reçus émis par lui … et que (L.I) a à son tour accordé un contrat de location à long terme à la société (…) en la personne de son représentant (R), ce dernier ayant cédé ladite location au profit de la société (…)." sans apporter de réponse admissible aux arguments du demandeur selon lesquels l'acte daté du 04/04/1964 a été conclu à un moment où (I.J) était décédé depuis trois ans, que le mandat, en supposant son existence et sa validité, prend fin par le décès du mandant, et que le raisonnement est entaché du fait de privilégier une promesse de vente nulle au détriment du titre de propriété extrait du registre foncier qui donne au propriétaire le droit d'expulser l'occupant de l'immeuble sans droit ni titre, et qu'il n'est pas correct de dire que les effets du contrat sont passés aux héritiers car un contrat nul n'a aucun effet et ne peut être régularisé par une ratification ultérieure des héritiers, dès lors qu'il a été conclu au nom du défunt après son décès, son arrêt est ainsi dépourvu de motifs et susceptible de cassation.
Pour ces motifs
La Cour de cassation a cassé l'arrêt attaqué.
C'est ainsi qu'a été rendu l'arrêt et prononcé en audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de Madame Khadija El Bayane, présidente, et des conseillers Messieurs : Mohamed Ouzzani Taybi, rapporteur, Mohamed El Karaoui, Hassan Srar et Saïd Choukib, membres, en présence du procureur général Monsieur Mohamed Sadek et avec l'assistance du greffier Monsieur Abdelrahim Ait Ali Ahmed.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ