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Arrêt numéro 103
Rendu le 10 février 2022
Dans le dossier commercial numéro 2019/2/3/911
Mise en demeure de libérer les lieux – Entrée en vigueur de la loi numéro 16.49 après la cassation et le renvoi – Son effet.
Il n'y a pas lieu de reprocher à la cour d'avoir appliqué le dahir du 24 mai 1955 à l'affaire au lieu de la loi numéro 16.49
qui est entrée en vigueur après la cassation de la décision antérieure et le renvoi du dossier à elle pour statuer à nouveau,
considérant que les dispositions dudit dahir sont celles applicables en vertu des dispositions de l'article 38 de la loi
numéro 16.49 qui stipule que les dispositions de cette loi s'appliquent aux contrats de location en cours, et aux
affaires non prêtes à être jugées, sans renouvellement des actes, procédures et jugements intervenus
avant son entrée en vigueur et qui demeurent valables et produisent leurs effets légaux, sa décision est ainsi non entachée
de violation des dispositions invoquées comme violées et est dûment motivée
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Rejette la demande
Sur le mémoire en cassation déposé le 01/03/2019 par le requérant susnommé par l'intermédiaire de son mandataire
Maître (H.N) visant à casser l'arrêt rendu par la Cour d'appel commerciale de Casablanca
le 04/12/2018 sous le numéro de dossier 2018/82063123.
Et sur les autres pièces versées au dossier.
Et sur le code de procédure civile daté du 28/09/1974.
Et sur l'ordonnance de dessaisissement et de transmission rendue le 27/01/2022.
Et sur l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 10/02/2022.
Et sur l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.
Et après lecture du rapport par le conseiller rapporteur M. Hassan Srar et audition de l'avocat général
M. Mohamed Sadeq.
Et après délibéré et conformément à la loi
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier,
que
Et de l'arrêt attaqué que le requérant (A.L) a présenté le
12/09/2013 une requête au tribunal de commerce de Casablanca exposant qu'il loue des locaux des héritiers défendeurs
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Le fonds de commerce sis à son adresse, il a reçu de leur part en date du 15/04/2013 une mise en demeure dans le cadre du dahir du 24/05/1955 en vue de son évacuation pour construire un troisième étage au-dessus, et que la tentative de conciliation a échoué. Il a principalement demandé la nullité de la mise en demeure et subsidiairement l'ordonnance d'une expertise pour déterminer l'indemnité qui lui est due en contrepartie de son évacuation du fonds de commerce. Après la réponse des défendeurs et la présentation par eux d'une demande reconventionnelle visant à homologuer la mise en demeure et à évacuer le locataire du local objet du litige, le tribunal de commerce a statué sur la nullité de la mise en demeure et le rejet de la demande reconventionnelle. Les défendeurs ont interjeté appel et la cour d'appel de commerce l'a confirmé. Ils ont formé un pourvoi en cassation, et la Cour de cassation a rendu son arrêt n° 147 en date du 22/03/2018 dans le dossier n° 2016/2/3/865, cassant l'arrêt attaqué pour le motif "qu'aux termes de l'article 15 du dahir du 24/05/1954, le propriétaire peut différer le renouvellement du bail pour une durée maximale fixée à deux ans s'il a l'intention d'élever des constructions sur l'immeuble et que les travaux de construction exigent du locataire l'évacuation temporaire des lieux. Il est établi par les pièces du dossier soumises aux juges du fond que la mise en demeure adressée au défendeur par les pourvoyeurs contenait un motif d'évacuation, à savoir leur volonté d'édifier un troisième étage au-dessus de l'immeuble abritant le fonds litigieux, et ils ont produit un rapport d'expertise établi par le bureau d'études "…" indiquant que la possibilité d'ajouter un troisième étage à l'immeuble précité nécessite l'évacuation des occupants pour des considérations techniques et des impératifs de sécurité. De même, le permis de construction produit atteste qu'ils sont autorisés à construire le troisième étage. La cour a constaté ce qui a été mentionné et a considéré que ce qui était contenu dans le motif de la mise en demeure adressée au défendeur et les documents produits étaient différents et constituaient une contradiction, et elle a considéré cela comme une preuve de l'inexactitude du motif de la mise en demeure, alors que la mise en demeure contenait une demande d'évacuation en vue d'ajouter un troisième étage à l'immeuble abritant le fonds litigieux, ce qui correspond aux documents mentionnés, et n'a pas donné de fondement à ce qu'elle a statué". Après que les parties ont présenté leurs conclusions après la cassation et le renvoi, la cour d'appel de commerce a rendu son arrêt annulant le jugement attaqué en ce qu'il a statué sur la nullité de la mise en demeure d'évacuation objet de la demande et le rejet de la demande d'homologation, et statuant à nouveau par le rejet de la demande en nullité de la mise en demeure notifiée à l'intimé en date du 15/04/2013, et, sur la demande reconventionnelle, par l'homologation de ladite mise en demeure et l'ordonnance de l'évacuation de l'intimé (A. L.) et de ceux qui tiennent sa place du local sis à (…) Casablanca, utilisé comme pharmacie, moyennant pour lui l'obtention d'une indemnité équivalant à la valeur de deux années de loyer selon le loyer pratiqué lors de l'évacuation. C'est cet arrêt dont la cassation est demandée.
En ce qui concerne les deux moyens de cassation réunis dans toutes leurs branches :
Attendu que le pourvoyeur reproche à l'arrêt le défaut et le vice de motivation et la violation de la loi par la violation de l'article 15 du dahir du 24/05/1954 et des articles 16 et 38 de la loi 16/49, en prétendant que la juridiction qui l'a rendu a rejeté ses défenses de forme et de fond et a fondé sa motivation sur l'arrêt de la Cour de cassation et du renvoi, et n'a statué que sur le point de droit sur lequel elle a statué, malgré son argument devant elle que la jurisprudence est constante en ce que l'arrêt de cassation et de renvoi rouvre le débat, et qu'elle peut discuter les points de droit sur lesquels la Cour de cassation n'a pas statué, et qu'il a argué que les défendeurs ont fondé la mise en demeure d'évacuation sur les dispositions de l'article 15 du
Le dahir du 24 mai 1955 relatif à l'évacuation temporaire en vue de la surélévation de l'immeuble, qui stipule que le bailleur qui a souhaité surélever l'immeuble et dont les travaux nécessitent l'évacuation temporaire du locataire jusqu'à l'achèvement des travaux, doit le notifier de l'évacuation temporaire jusqu'à la fin des travaux, et qu'il doit préciser dans la mise en demeure la durée de l'évacuation temporaire qui ne peut excéder deux ans, et que la loi n° 16-49 a abrogé le dahir du 24 mai 1955 et ses dispositions s'appliquent aux affaires non en état d'être jugées conformément aux dispositions de son article 38, et que l'article 16 de ladite loi a énoncé les mêmes conditions de l'évacuation temporaire prévues par l'article 15 du dahir du 24 mai 1955, notamment en ce qui concerne la fixation de la durée de l'évacuation temporaire, mais l'a fixée à un an au lieu de deux ans comme prévu à l'article 15 du dahir. En se référant à la mise en demeure d'évacuation qui lui a été adressée, il ressort que les défendeurs l'ont notifié de l'évacuation du bien loué de manière définitive et non de l'évacuation temporaire jusqu'à l'achèvement des travaux d'ajout d'un troisième étage, et ils n'ont pas précisé la durée pendant laquelle les travaux seront exécutés, c'est-à-dire la durée de la suspension du contrat. De plus, leur demande sollicitait l'homologation de la mise en demeure d'évacuation et la condamnation à son évacuation, c'est-à-dire l'évacuation définitive et non l'évacuation temporaire, ce qui rend la mise en demeure qui lui a été adressée entachée d'un vice de forme et exposée à la nullité. Il a également soulevé qu'il n'existe parmi les pièces du dossier aucun document attestant du renouvellement du permis de construire, en application de quoi la cause fondant la mise en demeure d'évacuation s'est éteinte, rendant la demande irrecevable, étant donné que les travaux ne peuvent être réalisés sans un permis de construire valide. Cependant, le tribunal a ignoré ces deux moyens et n'y a pas répondu. En se référant au permis délivré aux défendeurs le 18 janvier 2013, il ressort qu'il a été délivré pour effectuer des modifications sur l'immeuble comportant un sous-sol et deux étages en vue de réaliser des travaux d'ajout d'un troisième étage, tandis que les plans de construction sur lesquels s'est fondée la mise en demeure d'évacuation montrent qu'ils comportent un étage sous-sol, la modification du sous-sol et des deux étages supérieurs, et la construction d'un troisième étage. Et afin de dissimuler les travaux de création d'un étage sous-sol, les défendeurs ont obtenu le 29 avril 2014, par des moyens suspects, un renouvellement du permis de construire indiquant que le renouvellement concerne les modifications sur l'immeuble comportant un étage sous-sol, un sous-sol et deux étages, et les travaux d'ajout d'un troisième étage, et que le document de renouvellement du permis contenait des informations erronées et contradictoires sur lesquelles on ne peut se fier, et que le motif de la mise en demeure d'évacuation est fondé sur la surélévation de la construction et non sur un motif de démolition et reconstruction, ce qui prouve l'absence de sérieux de sa cause, et que le tribunal a ignoré ce moyen et n'y a pas répondu, et a considéré que l'ajout d'un troisième étage nécessite son évacuation des lieux faisant l'objet du litige, en se fondant sur un rapport d'expertise réalisé par le bureau d'études "…", produit par les défendeurs, et qu'il a soulevé que l'expertise invoquée ne constitue pas une expertise à proprement parler, et que l'ajout d'un troisième étage ne nécessite absolument pas une évacuation temporaire car il ne s'agit pas d'une expertise judiciaire mais d'une expertise libre réalisée sur commande, ne contenant pas le nom du demandeur de l'expertise, l'adresse du bien, les moyens et analyses techniques utilisés, les documents techniques de référence, ne se référant pas au troisième étage visé par la mise en demeure ni aux effets de son ajout, et ne contenant aucune donnée sur l'existence des plans techniques originaux qui ont été…
Elle s'est appuyée pour la construction de l'immeuble à deux étages et par conséquent ne peut être retenue et afin de prouver que l'ajout d'un troisième étage ne nécessite absolument pas son évacuation, elle a invoqué devant le tribunal un rapport d'expertise réalisé par l'expert (A.K.) qui a conclu qu'en cas d'ajout d'un troisième étage suite à la régularisation des plans visés par le conseil municipal sans autorisation pour le sous-sol, les propriétaires de l'immeuble, les défendeurs, doivent produire un certificat technique d'un ingénieur civil reconnu concernant la solidité actuelle de l'immeuble pour supporter l'ajout d'un troisième étage, et en cas de demande d'évacuation de la pharmacie, il faut produire, de la part du bureau d'études spécialisé, un certificat prouvant la nécessité de la fondation principale du rez-de-chaussée, et en cas de non-production des deux certificats ou de production d'un certificat ne mentionnant pas la fondation principale du rez-de-chaussée, il n'est pas nécessaire d'évacuer la pharmacie, et en cas de production d'un certificat technique prouvant la possibilité d'ajouter un troisième étage, cela ne constitue pas une construction massive présentant un danger ou une menace nécessitant l'évacuation, et l'expert a confirmé qu'en cas de création d'un sous-sol, cela pourrait entraîner l'effondrement de l'immeuble et même des alentours, et que malgré ses arguments sérieux concernant l'expertise réalisée par le bureau d'études, le tribunal n'y a pas répondu. Il a également demandé dans ses conclusions après le pourvoi en cassation la désignation d'un nouvel expert spécialisé en architecture pour vérifier le sérieux du motif fondant la mise en demeure, mais la décision attaquée n'a pas répondu à sa demande sans motivation, et a considéré que l'ajout d'un troisième étage nécessite son évacuation du local objet du litige en se fondant sur une décision rendue par la cour d'appel commerciale de Casablanca en date du 15/04/2015 sous le dossier numéro 2014/1302/2703 qui a ordonné l'évacuation d'un appartement situé dans le même immeuble appartenant aux défendeurs et loué par eux à Monsieur (H.Q.) pour le même motif d'ajout d'un troisième étage, bien que l'évacuation de l'appartement précité soit soumise aux dispositions du dahir du 25/12/1980 qui ne régit pas les conditions de l'évacuation temporaire prévues par la loi numéro 16/49 et le dahir du 24/05/1955. La Cour de cassation a indiqué que l'appartement se trouve au deuxième étage, c'est-à-dire le dernier étage de l'immeuble auquel il est prévu d'ajouter un troisième étage, tandis que le local dont l'évacuation est demandée se trouve au rez-de-chaussée et que le fait que la décision attaquée se soit fondée sur cette décision dans sa motivation, bien qu'il s'agisse de l'évacuation d'un appartement situé au deuxième étage de l'immeuble, la rend entachée d'un vice de motivation. De même, le tribunal, en ordonnant son évacuation sans s'assurer du respect par la mise en demeure d'évacuer des conditions prévues à l'article 15 du dahir du 24/05/1955, et sans vérifier si les défendeurs disposent d'un permis de construire en cours de validité, et sans indiquer que l'évacuation est temporaire et en déterminer la durée, a violé les dispositions de l'article 15 dudit dahir, et qu'aux termes de l'article 38 de la loi numéro 16/49, et étant donné que le dossier a été renvoyé à la cour d'appel commerciale de Casablanca suite à une décision de la Cour de cassation et après l'entrée en vigueur de la loi numéro 16/49 et qu'il n'était pas prêt à être jugé, il incombait au tribunal d'appliquer les dispositions de cette loi en vertu des dispositions de son article 38 et non celles du dahir du 24/05/1955, et que l'article 16 de ladite loi prévoit les mêmes conditions pour l'évacuation temporaire fondée sur la surélévation de l'immeuble.
prévues par l'article 15 du dahir du 24 mai 1955 concernant la nécessité pour le bailleur de déterminer la durée de l'évacuation temporaire qui ne peut excéder une année au lieu de deux, le tribunal ne s'est pas assuré du sérieux du motif fondant la mise en demeure et de sa conformité aux conditions légales requises, n'a pas ordonné l'évacuation temporaire et n'en a pas déterminé la durée, et a alloué une indemnité équivalant à deux années de loyer selon le prix en vigueur au moment de l'évacuation conformément à l'article 15 du dahir du 24 mai 1955, ce qui constitue une violation des dispositions de l'article 16 de la loi n° 16-49 qui lui accorde une indemnité supérieure à celle prévue par l'article 15 dudit dahir, exposant ainsi sa décision à la cassation.
Cependant, attendu que le tribunal n'est pas tenu de suivre les parties dans tous les aspects de leurs allégations et de répondre à toutes les exceptions qu'elles soulèvent, sauf celles qui sont pertinentes dans le litige ; et attendu que l'arrêt précédent de la Cour de cassation en date du 22 mars 2018, n° 147, dossier n° 18/2/3/865, a fondé sa décision de casser l'arrêt d'appel du 15 décembre 2009, n° 6412, sur le fait que la mise en demeure adressée au défendeur par les requérants contenait un motif d'évacuation, à savoir leur désir de construire un troisième étage sur l'immeuble abritant le local litigieux, et qu'ils ont produit un rapport d'expertise établi par le bureau d'études "…" indiquant la possibilité d'ajouter un troisième étage à l'immeuble susmentionné, nécessitant l'évacuation des occupants pour des raisons techniques et de sécurité ; que le permis de construction produit par les requérants indique l'autorisation de construire le troisième étage ; et que le tribunal, qui a constaté ce qui précède et a considéré que le motif contenu dans la mise en demeure adressée au défendeur et les documents produits étaient divergents et constituaient une contradiction, y voyant une preuve de l'absence de validité du motif de la mise en demeure, alors que celle-ci contenait une demande d'évacuation en vue d'ajouter un troisième étage à l'immeuble abritant le local objet du litige, ce qui correspond aux documents mentionnés, n'a pas donné de fondement à sa décision ; la cour d'appel commerciale, auteur de la décision attaquée, qui a constaté à partir des documents du dossier soumis à son examen le sérieux du motif fondant la mise en demeure objet du litige après que les défendeurs eurent produit ce qui indique l'autorisation de construire un troisième étage sur l'immeuble abritant le local loué, et que les travaux d'ajout nécessitent l'évacuation temporaire du requérant du bien loué, et a reporté le contrat de bail conclu entre les parties pour une durée maximale fixée à deux ans conformément aux dispositions de l'article 15 du dahir du 24 mai 1955, n'était pas tenue de répondre à ce qui était invoqué concernant l'absence de sérieux du motif fondant la mise en demeure et la nécessité d'une nouvelle expertise pour le vérifier, et l'absence dans la mise en demeure des conditions légales de sa validité du fait qu'elle ne mentionnait pas que l'évacuation était temporaire et sa durée, dès lors que, d'une part, elle s'est conformée à ce qui a été jugé par la Cour de cassation qui a tranché de manière définitive sur le sérieux du motif fondant la mise en demeure objet du litige, et d'autre part, les dispositions du dahir du 24 mai 1955 n'obligent pas le bailleur à stipuler dans la mise en demeure fondée sur son désir de surélever la construction que l'évacuation est temporaire et sa durée, puisque cela est prévu par la loi. Il n'y a pas lieu de reprocher au tribunal d'avoir appliqué le dahir du 24 mai 1955 à l'affaire au lieu de la loi n° 16-49, entrée en vigueur après l'annulation de la décision précédente et le renvoi du dossier devant elle pour statuer à nouveau, étant donné que les dispositions dudit dahir sont celles applicables conformément aux dispositions de l'article 38 de la loi n° 16-49 qui stipule que les dispositions de cette loi s'appliquent aux contrats de bail en cours et aux affaires non encore prêtes à être jugées, sans renouvellement des actes, procédures et décisions intervenus avant son entrée en vigueur, lesquels demeurent valables et produisent leurs effets juridiques. Ainsi, sa décision n'est pas entachée d'une violation des dispositions invoquées, est dûment motivée et suffisamment justifiée, et les arguments avancés par le requérant dans les deux moyens ne méritent pas considération.
La Cour de cassation a rejeté la demande.
Pour ces motifs,
Et c'est ainsi qu'a été rendu l'arrêt et prononcé en audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de la présidente de chambre, Madame Khadija El Bayane, présidente, et des conseillers Messieurs Hassan Sarrar, rapporteur, et Mohamed El Karaoui, Saïd Choukib, Mohamed Taybi Zani, membres, en présence du procureur général, Monsieur Mohamed Sadik, et avec l'assistance du greffier, Monsieur Abderrahim Ait Ali.
Royaume du Maroc
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Cour de Cassation
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ