Charges de copropriété impayées : obligation de paiement, procédure de recouvrement et jurisprudence récente de la troisième chambre civile

Le défaut de paiement des charges de copropriété constitue l’un des contentieux les plus fréquents en droit immobilier. Un copropriétaire cesse de régler ses appels de fonds. Le syndic adresse une mise en demeure. Les provisions impayées s’accumulent. Le syndicat des copropriétaires engage une procédure de recouvrement. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, gardienne du statut de la copropriété issu de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, a rendu ces dernières années plusieurs arrêts qui précisent les conditions de ce recouvrement, les droits du copropriétaire défaillant et les limites de l’action du syndicat.

L’enjeu est double. Pour le syndicat, les charges impayées compromettent l’entretien de l’immeuble et reportent sur les autres copropriétaires le poids financier de la défaillance. Pour le copropriétaire débiteur, la procédure de recouvrement accélérée de l’article 19-2 de la loi de 1965 peut entraîner l’exigibilité immédiate de l’ensemble des provisions non encore échues. La balance entre ces deux impératifs a donné lieu à une jurisprudence abondante et parfois sévère à l’égard du syndicat créancier.

L’analyse de ce contentieux suppose d’examiner d’abord le fondement de l’obligation de paiement des charges (I), puis la procédure de recouvrement accélérée instituée par l’article 19-2 (II), et enfin les mécanismes de protection du syndicat lors de la vente d’un lot de copropriété (III).

I. L’obligation de paiement des charges de copropriété

A. Le principe de la contribution aux charges

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pose le principe de la double contribution. Les copropriétaires participent, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun « en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ». Ils contribuent, d’autre part, aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots »¹.

Cette distinction entre charges spéciales et charges générales commande la répartition entre copropriétaires. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. La loi exige qu’il indique « les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges »².

L’obligation de payer les charges naît de la seule qualité de copropriétaire. Elle est attachée au lot. La vente du lot transfère cette qualité à l’acquéreur, mais ne libère pas le vendeur des charges échues et impayées à la date de la mutation.

B. Le budget prévisionnel et l’exigibilité des provisions

L’article 14-1 de la loi de 1965 organise le financement courant de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel destiné à couvrir les « dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble »³. Les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Les dépenses pour travaux, dont la liste est fixée par décret, ne relèvent pas du budget prévisionnel. Les sommes afférentes sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale⁴.

La distinction entre provisions sur budget prévisionnel et appels de fonds pour travaux revêt une importance pratique dans le contentieux du recouvrement. L’article 19-2 de la loi de 1965, qui institue la procédure de recouvrement accélérée, ne s’applique qu’aux provisions dues au titre de l’article 14-1. Les charges pour travaux obéissent à un régime distinct.

C. La contestation de la répartition des charges

L’article 43 de la loi de 1965 frappe de nullité toute clause du règlement de copropriété contraire aux dispositions d’ordre public du statut de la copropriété. Plus précisément, le texte dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites »⁵.

La Cour de cassation a précisé l’office du juge saisi d’une contestation de la répartition des charges. Par un arrêt du 25 janvier 2024, la troisième chambre civile a jugé que « lorsqu’il relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires citées, le juge doit, d’une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose »⁶.

La portée de cette décision est considérable. Le juge ne peut se borner à déclarer la clause « nulle » et à ordonner qu’une nouvelle répartition soit faite selon les critères de l’article 10. Il doit lui-même procéder à cette nouvelle répartition. La cour d’appel de Caen avait déclaré nulle une clause de répartition devenue non conforme à l’article 10 à la suite de plusieurs modifications de l’état descriptif de division, et avait renvoyé les parties à établir une nouvelle répartition. La troisième chambre civile a cassé cet arrêt au visa de l’article 43 : la cour d’appel « n’a pas rempli son office »⁷.

Cette jurisprudence conforte le copropriétaire qui conteste la répartition des charges lors d’une action en recouvrement. Si la répartition est irrégulière, le juge ne peut condamner le copropriétaire au paiement de charges calculées sur le fondement d’une clause réputée non écrite. Il doit d’abord fixer la nouvelle répartition.

II. La procédure de recouvrement accélérée de l’article 19-2

A. La mise en demeure préalable et la déchéance du terme

L’article 19-2 de la loi de 1965 institue un mécanisme de déchéance du terme au profit du syndicat des copropriétaires. Le texte dispose qu’« à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles »⁸.

Le mécanisme fonctionne en trois temps. Le copropriétaire ne verse pas une provision à sa date d’exigibilité. Le syndic lui adresse une mise en demeure. Si cette mise en demeure reste infructueuse à l’expiration d’un délai de trente jours, deux conséquences se produisent simultanément : les provisions non encore échues du budget prévisionnel deviennent exigibles, et les sommes dues au titre des exercices précédents, pour lesquels les comptes ont été approuvés, le deviennent également.

Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, constate l’approbation du budget prévisionnel ou des comptes annuels par l’assemblée générale, vérifie la défaillance du copropriétaire, et le condamne au paiement des sommes exigibles⁹.

B. Le contrôle juridictionnel de la défaillance du copropriétaire

La troisième chambre civile exerce un contrôle rigoureux sur les conditions d’application de l’article 19-2. Deux arrêts rendus en 2022 en témoignent.

Par un arrêt du 9 mars 2022, la Cour de cassation a cassé un jugement qui avait condamné un copropriétaire au paiement de charges alors que celui-ci avait réglé toutes les provisions sur charges de l’exercice en cours, y compris celle précédant la mise en demeure. La troisième chambre civile a jugé que « la mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure »¹⁰. Le juge avait constaté que le copropriétaire avait payé « tous les appels de provisions de charges, y compris celui précédant la mise en demeure ». Il restait débiteur de sommes au titre d’exercices antérieurs, mais la troisième chambre civile a considéré que ces arriérés ne suffisaient pas à déclencher la procédure de l’article 19-2.

La Cour a statué au fond, sans renvoi, en application de l’article 627 du code de procédure civile. Les provisions ayant été réglées dans le délai de trente jours, les demandes du syndicat ont été rejetées¹¹.

Par un arrêt du 21 avril 2022, la troisième chambre civile a censuré un jugement qui avait accueilli la demande du syndicat sans rechercher « si M. [E] n’avait pas payé, dans les trente jours de la mise en demeure du syndicat des copropriétaires, la part de l’arriéré correspondant aux provisions dues au titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2 »¹². Le copropriétaire avait effectué des acomptes dans le délai de trente jours. Le tribunal avait retenu qu’il restait débiteur de charges, sans vérifier si la dette résiduelle portait sur des provisions au sens de l’article 14-1, seules susceptibles de fonder la procédure de l’article 19-2.

Ces deux arrêts révèlent une exigence : le syndicat doit démontrer que le copropriétaire n’a pas payé, dans les trente jours de la mise en demeure, une provision due au titre de l’article 14-1. Le simple constat d’un solde débiteur global ne suffit pas. Le juge doit identifier la nature de la créance impayée.

C. L’exigence d’une mise en demeure par exercice

L’arrêt le plus récent de la troisième chambre civile sur le sujet, rendu le 15 janvier 2026, précise les conditions dans lesquelles le syndicat peut étendre sa demande aux exercices postérieurs à celui visé par la mise en demeure initiale.

La Cour de cassation a jugé que « le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés »¹³.

En l’espèce, le syndicat avait obtenu la condamnation des copropriétaires au paiement des charges arrêtées au 1er janvier 2023, premier trimestre inclus. Le commandement de payer datait du 11 septembre 2020. La cour d’appel avait considéré que cette mise en demeure suffisait à fonder la demande pour l’ensemble des exercices ultérieurs. La troisième chambre civile a cassé l’arrêt : la cour d’appel aurait dû rechercher si le syndicat justifiait de l’approbation des budgets prévisionnels pour les exercices 2022 et 2023, et « de la défaillance des copropriétaires après mises en demeure adressées au titre de provisions dues au titre de ces exercices »¹⁴.

La portée pratique de cette décision est immédiate. Le syndic qui souhaite recouvrer des charges au titre de plusieurs exercices successifs doit adresser une mise en demeure spécifique pour chaque exercice au titre duquel une provision est restée impayée. Une mise en demeure unique, même antérieure, ne suffit pas à couvrir les exercices postérieurs. Le contentieux de l’article 19-2 suppose un suivi administratif rigoureux de la part du syndic.

III. Le recouvrement lors de la vente du lot

A. L’opposition du syndic sur le prix de vente

L’article 20, I, de la loi de 1965 offre au syndicat un mécanisme de garantie lors de la mutation à titre onéreux d’un lot de copropriété. Si le vendeur ne présente pas au notaire un certificat du syndic attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, le notaire doit donner avis de la mutation au syndic. Celui-ci dispose alors d’un délai de quinze jours pour former opposition au versement des fonds, par acte extrajudiciaire, « pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire »¹⁵.

L’opposition énonce, à peine de nullité, le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux.

Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, l’article 20, II, impose en outre au notaire de vérifier, préalablement à la vente, que le candidat acquéreur, s’il est déjà copropriétaire de l’immeuble, est à jour de ses charges. Cette disposition vise à prévenir l’acquisition de lots supplémentaires par un copropriétaire défaillant¹⁶.

B. Les conditions de forme de l’opposition

La troisième chambre civile contrôle strictement les conditions de forme de l’opposition. Par un arrêt du 12 octobre 2023, elle a jugé que « l’absence de distinction, dans l’opposition formée par le syndic en application [de l’article 20], entre les quatre types de créances du syndicat prévue [par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967], si elle n’affecte pas la validité de cette opposition, constitue un manquement à une condition de forme de nature à faire perdre au syndicat le bénéfice de l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2402 du code civil »¹⁷.

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 distingue quatre catégories de créances : les créances afférentes aux charges et travaux de l’année courante et des deux dernières années échues, celles des deux années antérieures, celles garanties par une hypothèque légale, et les créances de toute nature non comprises dans les catégories précédentes. Le syndic qui forme opposition doit ventiler sa créance entre ces quatre catégories. A défaut, l’opposition reste valable, mais le syndicat perd le bénéfice de l’hypothèque légale.

La même décision a censuré la cour d’appel qui avait retenu que l’opposition portait sur une créance certaine, liquide et exigible, sans constater que les charges de certains exercices avaient été approuvées par l’assemblée générale. La troisième chambre civile a rappelé que « sont exigibles, dès l’appel de fonds, les charges approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires et les provisions sur le budget prévisionnel voté par elle »¹⁸.

C. Les effets de l’opposition et la question de l’acquiescement

L’opposition régulièrement formée vaut mise en œuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1 de la loi de 1965. Le notaire qui verse les fonds au vendeur en violation de l’opposition engage sa responsabilité.

La question s’est posée de savoir si le paiement effectué par le notaire, en l’absence de contestation judiciaire du vendeur, valait acquiescement aux prétentions du syndicat. La troisième chambre civile a tranché par la négative dans un arrêt du 11 juillet 2024.

La Cour a jugé que « le paiement effectué par le notaire, en l’absence de contestation judiciaire formée par le copropriétaire vendeur, en conséquence de l’opposition faite par le syndicat des copropriétaires, ne peut caractériser un acquiescement, cette opposition n’étant ni une demande en justice ni un jugement »¹⁹.

En l’espèce, une SCI propriétaire de lots dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété avait été condamnée au paiement de charges. La cour d’appel avait retenu qu’en n’ayant formé aucune contestation à l’encontre du paiement effectué par le notaire à la suite de l’opposition du syndicat, la SCI avait acquiescé aux prétentions de celui-ci. La troisième chambre civile a cassé cet arrêt au visa des articles 408, 409 et 410 du code de procédure civile et de l’article 20, I, de la loi de 1965. L’acquiescement suppose une demande en justice ou un jugement. L’opposition du syndic n’est ni l’une ni l’autre²⁰.

Cette solution protège le copropriétaire vendeur. Le paiement par le notaire n’éteint pas le droit du vendeur de contester ultérieurement le montant ou le principe de la créance du syndicat. Le vendeur peut agir en répétition de l’indu s’il démontre que les sommes prélevées n’étaient pas dues.

Conclusion

Le contentieux des charges de copropriété impayées se distingue par l’exigence de rigueur imposée au syndicat créancier. La procédure accélérée de l’article 19-2 offre un outil de recouvrement efficace, mais son maniement suppose le respect scrupuleux de conditions que la troisième chambre civile contrôle avec une vigilance croissante. La mise en demeure doit viser une provision spécifique. Le copropriétaire qui régularise dans le délai de trente jours échappe à la déchéance du terme. Le syndic qui étend ses demandes aux exercices ultérieurs doit justifier d’une nouvelle mise en demeure pour chacun d’eux.

Lors de la vente du lot, l’opposition sur le prix de vente confère au syndicat une garantie, mais celle-ci suppose une ventilation rigoureuse des créances. L’absence de distinction entre les quatre catégories de créances fait perdre le bénéfice de l’hypothèque légale. Le paiement par le notaire ne vaut pas acquiescement.

Ces exigences, qui peuvent paraître formalistes, servent une logique de protection du copropriétaire défaillant. Le recouvrement des charges de copropriété ne saurait s’affranchir des garanties procédurales auxquelles le débiteur a droit. L’accompagnement d’un avocat en droit immobilier peut s’avérer déterminant pour le syndicat comme pour le copropriétaire, qu’il s’agisse de sécuriser la procédure de recouvrement ou de faire valoir ses droits de défense.

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