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Arrêt de la Cour de cassation
Numéro 4/81
Rendu le 07 mars 2023
Dans le dossier immobilier numéro 2021/4/7/6479
Résiliation de bail – Demande d'indemnisation – Ses justifications.
Si les dispositions de l'article 15 de la loi numéro 67.12 ont accordé au bailleur la possibilité de demander la remise en l'état ou la conservation à son profit des modifications réalisées sans droit pour le preneur à réclamer une indemnité, elles n'ont pas expressément exclu la possibilité de réclamer une indemnité matérielle pour les dommages subis par le local loué suite auxdites modifications, laquelle indemnité équivaut à la contrepartie pécuniaire de la remise en l'état, en application de la généralité des dispositions de l'article 692 du code des obligations et des contrats qui associe la résiliation au droit de demander une indemnité le cas échéant.
Royaume du Maroc
Conseil supérieur du pouvoir judiciaire
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Rejette la demande
Sur la base du mémoire de pourvoi en cassation déposé le 11/08/2021 par le requérant susmentionné par l'intermédiaire de son mandataire Maître Abdelnour (A) avocat au barreau de Nador et admis à plaider devant la Cour de cassation, visant à casser l'arrêt numéro : 383 rendu le 24/11/2020 dans le dossier numéro 2019/1201/282 par la cour d'appel d'Al Hoceima.
Et sur la base des autres pièces versées au dossier.
Et sur la base du code de procédure civile daté du 28 septembre 1974.
Et sur la base de l'ordonnance de délaissement et de notification rendue le 17/01/2023.
Et sur la base de l'information de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 07 mars 2023.
Et sur la base de l'appel des parties et de leurs représentants et de leur non-comparution.
Et après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur Monsieur Abdelali Hafid et l'audition des observations du procureur général Monsieur Ateq El Mezbour.
Et après délibération conformément à la loi.
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de la décision attaquée que le requérant en cassation a présenté une requête introductive devant le Tribunal de première instance d'Al Hoceïma exposant qu'il a expulsé le défendeur du logement situé rue Andalous, troisième étage, Al Hoceïma, en vertu de l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Nador en date du 07/02/2017 dans le dossier civil numéro 2016/1303/273 après cassation et renvoi, et que cet arrêt a été exécuté par l'expulsion en date du 02/08/2017, et qu'avant l'expulsion, il a causé plusieurs dommages audit logement, demandant que le défendeur soit condamné à lui payer une indemnité de 80000 dirhams avec exécution provisoire et contrainte par corps et à supporter les dépens ; et que le défendeur a répondu que le demandeur avait reçu la clé des lieux concernés le 01/08/2017 et y était entré le même jour accompagné de l'huissier de justice et s'était assuré qu'ils étaient vides de tous objets et n'avait émis aucune réserve devant l'huissier de justice, et qu'il n'avait pas établi à l'époque un constat descriptif de l'état des lieux après un mois et vingt jours de leur reprise par le bailleur, et qu'il a déclaré qu'il les lui avait restitués dans l'état où il les avait reçus, et que tout ce que contenait le rapport d'expertise concernant des modifications et leur valeur était de pures allégations du bailleur, demandant le rejet de la demande ; et qu'après l'ordonnance préliminaire prescrivant une première et une seconde expertise et la présentation par les parties de leurs conclusions et demandes ultérieures et l'achèvement des procédures, le jugement a condamné le défendeur à payer au demandeur principal la somme de 92500 dirhams à titre d'indemnité pour le préjudice subi par le logement ; que le condamné a interjeté appel principalement au motif que la seconde expertise retenue par le Tribunal de première instance était entachée d'illégalité, l'expert n'ayant pas convoqué sa défense pour y assister, que l'article 63 du Code de procédure civile sanctionne de nullité le défaut de convocation des parties et de leurs mandataires, ce qui rend la seconde expertise de l'expert (M.A) nulle, et que ce rapport (le second) ne remplissait pas ses conditions objectives car l'expert s'était référé à ces conditions à la première expertise bien que le tribunal ait écarté ce rapport et ait chargé l'expert d'effectuer une autre expertise, et qu'un acte nul n'engendre aucun effet ; et que d'autre part, les dommages ordinaires et extraordinaires relèvent de questions de fait qui ne peuvent être déterminées que par des experts quant à ce qui est ordinaire et ce qui ne l'est pas ; et que d'une troisième part, il se prévaut d'avoir reçu les lieux du bailleur dans l'état et selon la description dans lesquels celui-ci les lui avait remis, il se prévaut donc d'un principe fondamental établi en matière de preuve qui est le principe de la continuité, et il n'est donc pas possible de renverser la charge de la preuve à sa charge au motif qu'il n'aurait pas produit un procès-verbal descriptif de l'état du bien loué lors de sa location, car la location a été conclue avant l'entrée en vigueur de la loi numéro 67.12, et parce que l'intimé est le demandeur, c'est donc à lui qu'incombe la charge de prouver qu'il a repris les lieux de lui dans un état différent de celui dans lequel ce dernier les lui avait remis lors de la conclusion du contrat de location, et de prouver que cela lui a causé un préjudice, et de prouver de manière admissible la nature, le type et l'étendue du préjudice ; quant à l'article 638 du Code des obligations et des contrats, il ne peut être invoqué contre lui.
Pour défaut d'application de ses dispositions à l'espèce, et en quatrième lieu, l'intimé n'a pas prouvé la restitution du local dans un état différent de celui dans lequel il l'a reçu, et n'a pas prouvé de manière recevable les modifications inhabituelles qu'il allègue ainsi que le type de préjudice qu'elles impliquent, sa nature, son étendue et sa valeur, et par conséquent ses prétentions demeurent rejetées, demandant l'annulation du jugement attaqué et le rejet de la demande, tandis que le condamné a interjeté appel incidemment, demandant la confirmation du jugement attaqué avec sa modification par l'augmentation de l'indemnité à la somme de 104671 dirhams. Après l'ordonnance préliminaire d'une expertise, son exécution, la présentation par les parties de leurs conclusions et l'achèvement des procédures, la décision a été rendue confirmant le jugement avec sa modification par l'augmentation du montant de l'indemnité allouée à la somme de 104671 dirhams, décision attaquée faisant l'objet du pourvoi en cassation.
Concernant le moyen unique du pourvoi :
Attendu que le requérant reproche à la décision attaquée une insuffisance de motivation équivalant à son absence, en ce qu'elle a été rendue sans prendre en considération et sans se référer à l'article 15 de la loi n° 67.12 relative à l'organisation des relations contractuelles entre le bailleur et le preneur de locaux destinés à l'habitation ou à l'usage professionnel, qui stipule que "le preneur n'est pas autorisé à apporter des modifications au local et aux équipements loués sans obtenir l'accord écrit du bailleur, et à défaut d'obtention de cet accord, le bailleur peut obliger le preneur, lors de la libération du local, à remettre les lieux dans leur état antérieur ou à conserver à son profit les modifications réalisées, sans que le preneur n'ait le droit de réclamer une indemnité pour les dépenses engagées. Toutefois, le bailleur peut, dans le cas où les modifications réalisées constituent un danger pour le local ou pour le fonctionnement des équipements existants, obliger le preneur à remettre les lieux dans leur état antérieur d'urgence et à ses frais". Le contenu et la substance de cet article traitent de la possibilité pour le bailleur d'obliger le preneur, lors de la libération du local, à remettre les lieux dans leur état antérieur ou à conserver à son profit les modifications réalisées, etc., et ne lui a pas accordé le droit de réclamer une indemnité, mais a seulement stipulé l'interdiction pour le preneur de la demander. Dès lors, la décision attaquée par le pourvoi aurait omis un point juridique dans le cadre de la relation contractuelle et serait donc insuffisamment motivée, équivalant à une absence de motivation, sans compter que la décision attaquée ne contient pas ce qui prouve l'imputation de la faute, c'est-à-dire le lien de causalité entre la faute et le préjudice, ce qui entraîne la cassation.
Mais attendu que si les dispositions de l'article invoqué comme violé ont accordé au bailleur la possibilité d'exiger la remise des lieux dans leur état antérieur ou de conserver à son profit les modifications réalisées sans que le preneur n'y ait droit à indemnité, elles n'ont pas expressément interdit la possibilité de réclamer une indemnité matérielle pour les dommages subis par le local loué suite aux modifications mentionnées, laquelle indemnité équivaut à la contrepartie pécuniaire de la remise des lieux dans leur état antérieur, en vertu de la généralité des dispositions de l'article 692 du code des obligations et des contrats qui associe la résolution au droit de réclamer une indemnité le cas échéant, et la cour dont la décision est attaquée, en rejetant ce qui a été soulevé sur la base…
Pour les besoins de l'article 14 de la loi n° 67.12 relative à l'organisation des relations contractuelles entre le bailleur et le preneur de locaux destinés à l'habitation et à l'usage professionnel, qui oblige le preneur à conserver le local loué conformément à la destination prévue par le contrat sous peine de responsabilité pour toute perte ou défaut affectant le local loué résultant de son fait ou de sa faute, ainsi que l'article 692 du code des obligations et des contrats qui donne au preneur le droit de demander une indemnisation après la résiliation de la relation locative, après qu'il a été établi, dans le cadre de son pouvoir discrétionnaire, la responsabilité du requérant pour les dommages liés aux modifications effectuées conformément à ce qui est indiqué dans le rapport d'expertise réalisé en appel suite au changement survenu dans l'usage du local de l'habitation à l'exercice d'une activité professionnelle et à son défaut de preuve contraire au principe consacré par l'article 677 du code des obligations et des contrats concernant la présomption de bon état du local loué en l'absence d'établissement d'un procès-verbal descriptif, elle a motivé sa décision d'une motivation suffisante et le moyen est sans fondement.
Pour ces motifs
La Cour de cassation a jugé de rejeter la demande et de condamner le requérant aux dépens.
Et c'est par cette décision, prononcée et lue à l'audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée du président de la formation, Monsieur Mohamed Ben Yaich, et des conseillers, Messieurs Abdelali Hafid, rapporteur – Fatiha Bami – Ibrahim El Karnawi – Mohamed Ridouane, membres, en présence du procureur général, Monsieur Ateq El Mezbour, et avec l'assistance de la greffière, Madame Nawal El Aboudi.
Royaume du Maroc
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Cour de cassation
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