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Arrêt de la Cour de cassation
Numéro 4/13
Rendu le 31 janvier 2023
Dans le dossier immobilier numéro 2020/4/7/2459
Litige immobilier – Moyens de preuve – Pouvoir discrétionnaire du juge.
L'appréciation des preuves et la portée qui leur est accordée relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, y compris les conclusions qu'il tire des mesures d'instruction qu'il ordonne.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Rejet du pourvoi
Sur la base de la requête déposée le 18 février 2020 par le requérant susvisé
par l'intermédiaire de son avocat Maître Rachid (R), avocat au barreau de Tanger, visant à casser l'arrêt numéro 989 rendu
le 23 octobre 2019 dans le dossier numéro : 2019/1201/570 émanant de la Cour d'appel
du Royaume du Maroc
à Tanger.
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Et sur la base des autres pièces versées au dossier.
Et sur la base du Code de procédure civile daté du 28 septembre 1974.
Et sur la base de l'ordonnance de dessaisissement et de sa notification.
Et sur la base de l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 31 janvier 2023.
Et sur la base de l'appel des parties et de leurs représentants et de leur absence.
Et après lecture du rapport par le Conseiller rapporteur Monsieur Abdelali Hafid et audition des
observations de l'Avocat général Monsieur Mohamed El Jaafari.
Et après délibéré conformément à la loi.
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que la défenderesse a présenté une requête introductive d'instance
au Tribunal de première instance de Tanger exposant qu'elle est propriétaire du terrain dénommé Ghersat El Bir situé au quartier
Massanana à Tanger d'une superficie de 126 mètres carrés, limité au nord et à l'ouest par la propriété d'autrui et à l'est par la propriété
devant
Le défendeur est limitrophe au sud par la voie publique, et elle a été surprise de voir le défendeur commencer à construire les fondations de sa maison en empiétant sur sa parcelle susmentionnée et en y pénétrant par le côté est, ce qui l'a contrainte à obtenir une ordonnance présidentielle pour une expertise confiée à l'expert Mohamed (M) qui a établi un rapport concluant à un empiètement sur son terrain de 21,92 mètres carrés, ce qui constitue un empiètement sur la propriété d'autrui, demandant en principal que le défendeur soit condamné à démolir la construction édifiée sur la partie empiétée de la parcelle lui appartenant et ce à ses frais sous astreinte, et subsidiairement à ordonner en référé une expertise afin de déterminer la partie empiétée et le montant de l'indemnité due pour son occupation et son exploitation, tout en réservant son droit à présenter ses conclusions à l'issue de l'expertise et à demander que le jugement soit exécutoire nonobstant appel. Le défendeur a répondu qu'en se référant à l'acte d'achat produit par la demanderesse, il ressort que le terrain litigieux n'est limitrophe à son terrain d'aucun des quatre côtés, et que l'expertise invoquée pour prouver les faits allégués d'empiètement et d'appropriation ne contient aucune mention de son nom, ce qui rend la demande contraire aux dispositions de l'article 1er du code de procédure civile pour défaut de qualité, et qu'à titre subsidiaire, ladite expertise a été réalisée en son absence contrairement aux dispositions de l'article 63 du code de procédure civile, et qu'en tout état de cause, elle ne contient aucune mention de son nom concernant l'un des quatre côtés bordant le bien de la demanderesse, et qu'en outre, elle n'indique pas le fondement retenu pour affirmer que la diminution de la superficie du bien de la demanderesse est due à l'empiètement de la construction d'autrui par le côté est et non par les trois autres côtés, demandant le rejet de la demande pour défaut de preuve. Après avoir ordonné en référé une première, une deuxième et une troisième expertise, leur réalisation, les observations des parties et l'achèvement des formalités, le tribunal a condamné le défendeur à payer à la demanderesse Assia (T) une indemnité civile de 100.000 (cent mille) dirhams. Le condamné a interjeté appel. Après débat complet, la cour d'appel a statué en confirmant le jugement attaqué, décision qui fait l'objet du pourvoi.
Cour de cassation
Concernant les deux moyens de cassation réunis en raison de leur connexité :
Le requérant reproche à la décision attaquée un défaut et un vice de motivation, le défaut de réponse à des moyens soulevés légalement et l'absence de fondement légal, en violation des articles 345 et 359 du code de procédure civile, en ce sens qu'en se référant aux différents moyens soulevés par lui dans son mémoire d'appel ainsi que dans ses observations écrites déposées à l'audience du 10/07/2019, il a soulevé le défaut de qualité de la partie adverse, étant donné qu'en se référant à l'acte d'achat produit par elle, il ressort que la parcelle lui appartenant n'est limitrophe à son terrain d'aucun des quatre côtés, et que l'expertise judiciaire produite pour prouver les faits allégués d'empiètement et d'appropriation ne contient aucune mention de son nom comme indiqué à la page trois du rapport de ladite expertise, ce qui rend sa demande non fondée et contraire à l'article 1er du code de procédure civile, demandant une descente sur les lieux en compagnie d'un expert topographe pour discuter de l'acte notarié produit et de ses limites par rapport à la parcelle lui appartenant.
L'acte d'achat indique
et pour clarifier la superficie réelle sur laquelle sa construction est érigée en tentant de savoir où sont passés les mètres mentionnés de son bien,
surtout si l'on sait que l'expertise indique que la superficie sur laquelle sa maison est édifiée est estimée à 70 mètres carrés,
et la partie retranchée du bien de l'intimée selon la conclusion de l'expert est estimée à environ 20 mètres carrés, ce qui
rend la superficie du terrain lui appartenant ne dépassant pas 50 mètres carrés, alors que
la superficie qui lui a été cédée est estimée à 100 mètres carrés, et qu'en se référant aux trois expertises, le tribunal
constatera qu'il y a contradiction entre elles concernant la superficie réelle qui manque au bien de la requérante en cassation,
qu'il y a également un silence absolu sur le déficit qui a affecté son bien, et que tous les experts ont reconnu qu'il a érigé
sa construction sur une superficie estimée à environ 77 mètres carrés, s'interrogeant ainsi : si tel est le cas, d'où
les trois experts ont-ils déduit que le déficit objet du litige se trouve à l'intérieur de la partie qu'il a construite ?, surtout
que la zone où se trouvent les biens des deux parties est caractérisée par le désordre et l'anarchie, et par conséquent, affirmer le contraire sans
indiquer le fondement retenu, que ce soit par les experts ou par le tribunal, constitue une violation flagrante
exposant le jugement à l'annulation, d'autant plus que le bien de la requérante en cassation est limité sur les autres côtés par la propriété
d'autrui, et cette donnée rend probable l'empiètement du bien de l'intimée sur les biens d'autrui,
et concernant l'indemnité demandée, il a soutenu que l'insistance de l'intimée sur la référence fiscale est une insistance
mal fondée car elle s'applique aux biens immobiliers immatriculés visés par la note d'information émise par l'Agence
Urbaine concernant la détermination du type de construction pour les lotissements autorisés, et non aux terrains cédés
de manière anarchique, cependant, la cour d'appel de Tanger, auteur de la décision attaquée, n'a pas pris en compte toutes
ces défenses malgré leur influence sur son jugement, de sorte que sa décision est insuffisamment motivée, équivalant à une absence de motivation,
ce qui l'expose à la cassation.
Mais attendu que la mise en œuvre des preuves et l'attribution de l'effet qui leur revient relèvent
du pouvoir souverain d'appréciation des juges, y compris les conclusions qu'ils tirent des mesures d'instruction qu'ils ordonnent, et qu'il
ressort des pièces du dossier que les expertises réalisées en première instance ont confirmé que le bien de la requérante est limité par le bien de la demanderesse
du côté Est, et que la construction érigée par cette dernière et non conforme aux limites figurant dans l'acte
d'achat et au plan qui lui a été remis par la commune urbaine a empiété sur une partie du bien de la requérante, et que le bien
du requérant a été réduit en raison de l'emprise de la route, et ce après confrontation des documents et plans techniques produits,
le tribunal dont la décision est attaquée, lorsqu'elle s'est fondée pour établir la qualité de la requérante sur son acte d'achat
dont les expertises ont prouvé la conformité avec la réalité terrain malgré le changement des noms des voisins, et qu'elle a confirmé le jugement de première
instance qui s'est appuyé pour déterminer la superficie empiétée sur un critère objectif consistant en la non-prise en compte
de la superficie d'élargissement de la route du côté Sud par certains experts, et en confirmant le caractère approprié du montant
de l'indemnité que l'expert a déterminé en se basant sur les prix des biens voisins vendus récemment,
la situation du bien et ses caractéristiques ainsi que la référence des prix des biens immobiliers émise par le Ministère de l'Economie et des Finances,
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Cour de Cassation
pour le pouvoir
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et le pourvoyant n'ayant pas produit d'éléments prouvant le contraire, a fondé sa décision sur des bases correctes et l'a motivée par une motivation
saine et a implicitement rejeté la demande d'une visite des lieux par un expert dès lors qu'elle disposait parmi les éléments
du dossier de quoi s'en dispenser, et n'était pas tenue de justifier le déficit constaté dans la superficie du terrain du requérant qui n'avait
pas fait l'objet d'une demande judiciaire à ce sujet, et les deux moyens restent sans fondement.
Pour ces motifs
la Cour de Cassation a rejeté la demande et condamné le requérant aux dépens.
C'est ainsi qu'a été rendue la décision et prononcée à l'audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle d'audience
ordinaire de la Cour de Cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de la présidente de la formation Madame Amina
Ziyad, présidente, et des conseillers Messieurs Abdelali Hafid, rapporteur – Fatiha Bami – Abdelkader Ouazzani
Mohamed El Kamhi, membres, en présence du procureur général Monsieur Mohamed El Jaafari et avec l'assistance de la greffière
Madame Nawal El Aboudi.
Royaume du Maroc
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