Cour de cassation du Maroc, chambre immobilière, 28 février 2023, n° 2023/98

DROIT

Arrêt de la Cour de cassation

Numéro 2/98

Rendu le 28 février 2023

Dans le dossier immobilier 2021/4/1/7315

Contrat de transfert – Expertise – Son effet

Les contrats de transfert lient leurs parties sans égard à l'origine de la propriété, et la cour ayant rendu la décision attaquée, lorsqu'elle a constaté d'après l'acte d'achat que le requérant a vendu aux défendeurs le bien litigieux conformément à l'expertise réalisée au cours de l'instance, l'a obligé à respecter son contrat pour sa validité et en a tiré les conséquences entre eux à bon droit, ainsi qu'il ressort du dispositif de sa décision, a rejeté ce qui a été soulevé concernant la qualité en la déduisant du contrat.

Elle a fondé sa décision sur une base solide, s'est conformée à la règle de droit et n'a violé aucune de ses dispositions, et l'a motivé par une motivation légale.

Sa Majesté le Roi et conformément à la loi

Rejette la demande

Sur la base de la requête déposée le 21 septembre 2021 par le demandeur par l'intermédiaire de son mandataire Maître

Royaume du Maroc

(M.Y) avocat au barreau de Tanger admis à plaider devant la Cour de cassation, visant à casser l'arrêt numéro 269

rendu le 5 juillet 2021 dans le dossier numéro 2021/14/01/82 par la cour d'appel de Tanger.

Et sur la base des pièces du dossier.

Et sur la base du code de procédure civile daté du 28 septembre 1974.

Et sur la base de l'ordonnance de dessaisissement et de notification.

Et sur la base de l'information de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le : 28 février 2023.

Et sur la base de l'appel des parties et de leurs représentants et de leur absence.

Et après lecture du rapport par le conseiller rapporteur Monsieur Mohamed Ridouane et après avoir entendu les observations du procureur général Monsieur Noureddine Chattabi.

Et après délibération conformément à la loi.

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Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de la décision attaquée que les défendeurs ont présenté une requête devant la chambre du tribunal de première instance de Tanger en date du 31 décembre 2018, exposant qu'ils avaient acheté du requérant l'intégralité du terrain non immatriculé dont les limites, l'emplacement et la superficie sont décrits dans la requête, en vertu de l'acte d'achat numéro 571, et qu'ils avaient été surpris par son occupation d'une partie dudit terrain et par son opposition à la demande de permis de construire présentée par eux à Monsieur le président du conseil du district de Maghougha ; ils ont sollicité un jugement les déclarant fondés en leur revendication à l'encontre du requérant et de ceux qui tiennent ses droits ou avec son autorisation, et ont joint à leur requête leur acte d'achat susmentionné numéro 571, l'acte d'achat du requérant numéro 275, une copie de la réponse à la demande de permis de construire, un plan de construction du terrain objet du litige et un procès-verbal de constatation sommaire ; le requérant a répliqué que l'action en revendication oblige son auteur à prouver la propriété par un titre valable et que si les défendeurs prétendent que leur terrain d'une superficie de 56 mètres carrés a été amputé de certains mètres ou privé d'une certaine façade, ils n'ont qu'à poursuivre la commune urbaine de Tanger qui a tracé une voie dans le quartier dans le cadre des réformes structurelles qu'elle effectue dans la ville, et à poursuivre le nommé Tikal qui les borde à l'ouest et qui s'est emparé d'une partie, l'autre partie étant celle dont ils se sont privés eux-mêmes en laissant quatre mètres pour la voie au lieu des trois mètres indiqués dans son acte d'achat, au lieu de le poursuivre lui qui n'a absolument aucun rapport avec cela, et a sollicité le rejet de la demande. Le tribunal a ordonné une expertise réalisée par l'expert (feu) Abdelkrim, qui a conclu que le titre des défendeurs correspond à la réalité du terrain en superficie et en limites, excepté du côté est où la voie a été créée par la commune urbaine et qui ne borde plus la propriété du requérant comme c'était le cas dans l'acte d'achat, et que l'entité qui a procédé à la création de la voie est la commune urbaine de Tanger, et que les défendeurs n'ont pas procédé à l'empiètement sur une partie de la superficie du requérant. Après l'échange des conclusions, le tribunal a rendu son jugement sous le numéro 344 en date du 3 décembre 2019 dans le dossier numéro 2019/1401/1, par lequel il a rejeté la demande ; les défendeurs ont interjeté appel, réitérant leurs moyens de défense. Après examen des moyens de défense, la cour a rendu un arrêt annulant le jugement attaqué et, statuant à nouveau, a déclaré les appelants fondés en leur revendication contre l'intimé pour le terrain faisant l'objet de l'acte d'achat consigné sous le numéro 571, cette décision étant attaquée par un pourvoi contenant deux moyens ; les défendeurs ont été appelés et n'ont pas répondu.

Sur les deux moyens réunis

Attendu que le requérant reproche à l'arrêt, par le premier moyen, de ne pas reposer sur un fondement légal et d'être entaché d'un vice de motivation, en ce qu'il est établi par le rapport d'expertise d'Abdelkrim (feu) que le terrain des défendeurs n'est pas bordé à l'est par sa propriété comme c'était le cas dans leur acte d'achat, mais qu'il est désormais bordé par la voie créée par la commune urbaine de Tanger, laquelle a supprimé de façon définitive la limite qui les séparait, et que son opposition aux défendeurs pour l'obtention du permis avait pour cause leur volonté d'expansion et d'empiètement sur une partie du terrain qu'il avait cédé par vente à Slimane (feu), qui l'a lui-même cédé à son fils Mohamed, après que la superficie de leur terrain eut été réduite en raison de la modification par eux de la largeur de la voie, et qu'il ne les a jamais gênés ou privés du droit de se prévaloir

Il est tenu selon ce pour quoi la chose vendue a été préparée et l'état dans lequel elle se trouvait au moment de la vente, et il n'existe pas au sein des pièces du dossier de quoi prouver cette allégation. Il lui reproche également dans le second moyen la violation du droit interne et la violation des dispositions de l'article 1 du Code de procédure civile et du deuxième paragraphe de l'article 3 du Code des droits réels. D'une part, il est établi par l'acte d'achat qu'il ne possédait plus aucune terre jouxtant celle des défendeurs après l'avoir cédée à Monsieur Slimane (décédé) qui l'a cédée à son fils Mohamed en 2011, et par conséquent la qualité a disparu pour lui. D'autre part, la décision attaquée a jugé que les défendeurs avaient droit à une partie de leur terre sur le fondement de la preuve de son empiètement sur celle-ci, alors qu'il n'existe pas au sein des pièces du dossier de quoi prouver cet empiètement, et même le rapport de l'expert ne l'a pas confirmé. De plus, ils n'ont pas produit un titre de propriété pourvu des justificatifs valables en droit, ce qui impose la cassation de la décision.

Mais attendu que les contrats de cession lient les parties contractantes sans égard à l'origine de la propriété, et que la cour ayant rendu la décision attaquée, ayant constaté d'après l'acte d'achat numéro 571 que le requérant avait vendu aux défendeurs le bien litigieux selon l'expertise réalisée au cours de l'instance, l'a obligé par la loi de son contrat pour sa validité et en a fait produire les effets entre eux en l'espèce, ainsi qu'il ressort du dispositif de sa décision, elle a rejeté ce qui a été soulevé concernant la qualité, celle-ci étant tirée du contrat. Elle a ainsi fondé sa décision sur une base solide, s'est conformée à la règle de droit et n'a violé aucune de ses dispositions, et l'a motivé par une motivation légale et suffisante. Le reste des griefs soulevés est sans effet et les deux moyens sont donc indignes de considération.

Pour ces motifs

La Cour de cassation a rejeté la demande et condamné le requérant aux dépens.

Émanant

du Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire

Et c'est ainsi qu'a été rendu l'arrêt et prononcé à l'audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de la présidente de la formation, Madame Nadia El Kaâm, présidente, et des conseillers Messieurs : Mohamed Redouane, rapporteur, et Mustapha Jraïf, Abdelatif Maâdi et Mehdi Chabab, membres, en présence du procureur général, Monsieur Noureddine Chetbi, et avec l'assistance de la greffière, Madame Ibtissam Ez-Zouaghi.

استحقاق قرار محكمة النقض رقم 2/98 الصادر بتاريخ 28 فبراير 2023 في الملف العقاري 2021/4/1/7315 عقد تفويت – خبرة – أثرها إن عقود التفويت ملزمة لعاقديها من غير نظر إلى أصل التملك، والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما تبين لها من رسم الشراء أن الطاعن باع للمطلوبين عين المتنازع عليه حسب الخبرة المنجزة على ذمة القضية فألزمته بشريعة عقده لصحته ورتبت آثاره بينهما في محله بما جرى به منطوق قرارها وردت عما أثير بشأن الصفة بأنها مستمدة العقد من تكون قد بنت قرارها على أساس واستقامت على حكم القانون ولم تخرق أي مقتضى منه وعللته تعليلا سائغا قانونا. جلالة الملك وطبقا للقانون رفض الطلب بناء على المقال المودع بتاريخ 21 شتنبر 2021 من طرف الطالب بواسطة نائبه الأستاذ المملكة المغربية (م.ي) المحامي بهيئة طنجة المقبول للترافع أمام محكمة النقض، الرامي إلى نقض القرار رقم 269 الصادر بتاريخ 2021/07/5 في الملف رقم 2021/14/01/82 عن محكمة الاستئناف بطنجة. وبناء على مستندات الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974. وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ. وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ: 28 فبراير 2023. وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم. وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد محمد رضوان والاستماع إلى ملاحظات المحامى العام السيد نور الدين الشطبي. وبعد المداولة طبقا للقانون.

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حيث يؤخذ من وثائق الملف ومن القرار المطعون فيه أن المطلوبين تقدما بمقال أمام القطعة المحكمة الابتدائية بطنجة بتاريخ 2018/12/31 عرضا فيه أنهما اشتريا من الطاعن جميع الأرضية غير المحفظة الموصوفة حدودها وموقعها ومساحتها بالمقال بموجب رسم الشراء عدد 571 وأنهما فوجئا باحتلاله لجزء منها وتعرضه على طلب الإذن بالبناء المقدم من طرفهما إلى السيد رئيس مجلس مقاطعة مغوغة والتمسا الحكم باستحقاقهما للمدعى فيه في مواجهة الطاعن ومن يقوم مقامه أو بإذنه وأرفقا المقال برسم شرائهما المذكور عدد 571 وبرسم شراء الطاعن عدد 275 ونسخة من جواب على طلب إذن بالبناء وصورة من تصميم بناء القطعة الأرضية موضوع الدعوى ومحضر معاينة مجردة وأجاب الطاعن بان دعوى الاستحقاق توجب على رافعها إثبات الملك بسند صحيح وان المطلوبين إن كانا يدعيان بان أرضهما ذات مساحة 56 مترا مربعا قد نقصت منها أمتار معينة أو حرما من واجهة معينة فما عليهما إلا مقاضاة الجماعة الحضرية لطنجة التي مررت طريقا بالحي في إطار الإصلاحات الهيكلية التي تقوم بها في المدينة ومقاضاة المسمى التقال الذي يحدهما غربا والذي استولى على جزء منها والجزء الآخر هما من حرما نفسيهما منه يجعلهما للطريق أربعة أمتار بدلا من ثلاثة أمتار المشار إليها في رسم شرائه بدل مقاضاته إذ لا علاقة له مطلقا بذلك، والتمس رفض الطلب. وأمرت المحكمة بخبرة أنجزها الخبير (ت) عبد الكريم الذي خلص إلى أن حجة المطلوبين تنطبق على ارض الواقع مساحة وحدودا عدا من الجهة الشرقية التي أحدثت فيها الطريق من طرف الجماعة الحضرية ولم تعد تحد بملك الطاعن كما كان في رسم الشراع وان الجهة التي قامت بإحداث الطريق هي الحضرية بطنجة وان المطلوبين لم يقوما الاقتطاع الجزء من مساحة الطاعن. وبعد انتهاء الأجوبة والردود أصدرت المحكمة حكمة تحت الأععدد الأعمد اللوة 344 التاريخ ال 2019/12/03 في الملف عدد محكمة النقض الجماعة 2019/1401/1 قضى برفض الطلب، واستأنفه المطلوبان مجددين دفوعهما. وبعد استنفاد أوجه الدفع والدفاع أصدرت قرارا بإلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم من جديد باستحقاق المستأنفين من المستأنف عليه للقطعة الأرضية محل رسم الشراء المضمن عدد 571"، وهو القرار المطعون فيه بمقال تضمن وسيلتين واستدعي المطلوبين ولم يجيبا. في شان الوسيلتين مجتمعتين حيث يعيب الطاعن القرار في الوسيلة الأولى بعدم ارتكازه على أساس قانوني وفساد التعليل، ذلك أنه من الثابت من تقرير خبرة عبد الكريم (ت) انه لا يحد بأرض المطلوبين من جهة الشرق كما كان الأمر في رسم شرائهما بل أصبح يحد بالطريق التي أحدثتها الجماعة الحضرية لطنجة وحذفها للحد الذي كان يفصل بينهما بشكل نهائي وان منازعته للمطلوبين في الحصول على إذن كان سببه هو رغبتهما في التوسع والترامي على جزء من الأرض التي كان قد فوتها بالبيع إلى سليمان (ت) الذي فوتها بدوره إلى ابنه محمد بعدما نقصت مساحة أرضهما بسبب تغييرهما لعرض الطريق بها وهو لم يشوش عليهما مطلقا أو حرمهما من الحق في أن يعولا

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عليه بحسب ما اعد له المبيع والحالة التي كان عليها وقت البيع ولا يوجد ضمن أوراق الملف ما يثبت هذا الزعم كما يعيبه في الوسيلة الثانية بخرق القانون الداخلي وخرق مقتضيات الفصل 1 من قانون المسطرة المدنية والفقرة الثانية من المادة 3 من مدونة الحقوق العينية، فمن جهة فالثابت من رسم الشراء انه لم يعد يملك أي ارض تجاور أرض المطلوبين بعدما فوتها إلى السيد سليمان (ت) الذي فوتها إلى ابنه محمد سنة 2011 وبالتالي فإن الصفة انعدمت لديه ومن أخرى فان القرار المطعون فيه قضى باستحقاق المطلوبين لجزء من أرضهما على أساس ثبوت استيلائه عليه في حين أنه لا يوجد ضمن أوراق الملف ما يثبت الاستيلاء وحتى تقرير الخبير لم يؤكد ذلك كما أنهما لم يدليا برسم ملكية متوفر على الأسانيد المعتبرة شرعا مما يوجب نقض القرار . لكن حيث إن عقود التفويت ملزمة لعاقديها من غير نظر إلى أصل التملك والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما تبين لها من رسم الشراء عدد 571 أن الطاعن باع للمطلوبين عين المتنازع عليه حسب الخبرة المنجزة على ذمة القضية فألزمته بشريعة عقده لصحته ورتبت آثاره بينهما في محله بما جرى به منطوق قرارها وردت عما أثير بشأن الصفة بأنها مستمدة العقد تكون قد بنت قرارها على أساس واستقامت على حكم القانون ولم تخرق أي مقتضى منه وعللته تعليلا سائغا قانونا وباقي ما أثير غير منتج والوسيلتان لذلك غير جديرتين بالاعتبار. لهذه الأسباب قضت محكمة النقض برفض الطلب، وعلى الطاعن المصاريف. من المجلس الأعلى للسلطة القضائية وبهذا صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات محكمة النقض العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيسة الهيئة السيدة نادية الكاعم رئيسة والمستشارين السادة: محمد رضوان ،مقررا، والمصطفى جرايف وعبد اللطيف معادي والمهدي شباب أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد نور الدين الشطبي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة ابتسام الزواغي.