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Cela
Arrêt de la Cour de cassation
Numéro 2/92
Rendu le 28 février 2023
Dans le dossier immobilier 2021/4/1/5269
Demande en indemnisation – Cession d'un immeuble et démarches pour son immatriculation – Dol – Son effet.
Le fait pour le cédant d'un immeuble de s'employer à l'immatriculer à son nom constitue un dol qui oblige à indemniser son acquéreur, dès lors qu'un titre foncier est établi au nom du vendeur. Il ressort des pièces du dossier que le droit revendiqué par la partie défenderesse, qui a subi le préjudice, est précisément celui qui a été immatriculé avec l'approbation des deux parties. Cela est considéré comme un dol commis par l'auteur des appelants, qui a immatriculé le droit à son nom et qui leur est revenu par succession, et ils en supportent la responsabilité dans le cadre de la succession générale de celui-ci. Le tribunal, auteur de la décision attaquée, ayant constaté cela et leur a imputé le droit de la défenderesse à demander réparation, et a statué comme le dispose le dispositif de sa décision, au motif que l'auteur des appelants a procédé à l'immatriculation de la propriété litigieuse au moment où il l'avait déjà cédée à la défenderesse en vertu de l'acte notarié, et sans tenir compte de la vente intervenue à son profit, ce qui rend son acte entaché de dol et de dissimulation, et a statué comme le dispose le dispositif de sa décision, a ainsi motivé sa décision de manière suffisante, s'est conformée à la règle de droit et n'a violé aucune de ses dispositions. Le moyen n'est pas digne de considération. Le Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Que
Le Greffe
La Cour de cassation
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Rejette la demande
Sur la base du mémoire de pourvoi en cassation déposé le 20/04/2021 par les requérants par l'intermédiaire de leur représentant ci-dessus, visant à casser l'arrêt n° 4806 rendu le 12/10/2020 dans le dossier n° 2019/1404/9876 par la Cour d'appel de Casablanca.
Leur représentant
Et sur la base de la note en réponse déposée le 09/11/2021 par le défendeur par l'intermédiaire de son représentant ci-dessus, visant au rejet de la demande.
Et sur la base des pièces versées au dossier.
Et sur la base du Code de procédure civile daté du 28 septembre 1974.
Et sur la base du Code de procédure civile daté du 28 septembre 1974.
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Et sur la base de l'ordre de quitter les lieux et de la notification datés du 23 janvier 2023.
Et sur la base de l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 28 février 2023.
Et sur la base de l'appel des parties et de leurs représentants et de leur absence.
Et après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Abdelatif Maâdi, et l'audition des observations
de l'avocat général, Monsieur Noureddine Chetbi.
Et après délibération conformément à la loi.
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de la décision attaquée que le demandeur a présenté
le 4 octobre 2016 devant le tribunal de première instance de Ben Slimane une requête introductive suivie d'autres rectificatives
dans lesquelles il a exposé qu'il avait acheté du défunt des pourvoyeurs, de son vivant, tout son droit de propriété sur l'immeuble dénommé Rawane,
objet de la demande d'immatriculation n° 25/1424, pour lequel un titre foncier a été établi à son nom, en son absence et de mauvaise foi, sous le n° 25/14869, et que ses héritiers, les pourvoyeurs, ont procédé à l'inscription de leur succession sur cet immeuble bien qu'ils soient tenus
de garantir la transmission de la chose vendue ; il a demandé qu'il soit condamné à établir un acte additionnel au titre original n° 54 stipulant
que la vente porte sur l'immeuble objet du titre foncier n° 25/14869 au lieu de la demande d'immatriculation
précitée ; et en cas de refus, de considérer le jugement comme un acte définitif entre les parties et d'ordonner au conservateur compétent
de l'inscrire sur ledit titre foncier après radiation de l'inscription de succession des pourvoyeurs, et d'ordonner à titre provisoire la désignation d'un expert
pour déterminer la valeur actuelle de l'immeuble litigieux à titre de réparation du préjudice subi du fait de la perte de son droit
suite à l'inscription de la succession du défunt des pourvoyeurs sous le n° 129 et de son titre d'acquisition
réelle de l'immeuble litigieux ; et il a joint à la requête une copie du titre n° 54 et du certificat de propriété. Les pourvoyeurs ont répondu par une requête incidente demandant le rejet de la demande
en se fondant sur les dispositions des articles 62 et 64 de la loi sur l'immatriculation foncière et la condamnation du demandeur
à l'évacuation de
l'immeuble objet du titre foncier n° 25/14869 ; et après clôture des réponses et répliques,
le tribunal de première instance a rendu un jugement sous le n° 17/537 en date du 2 octobre 2017 dans le dossier n°
2016/426, qui a statué "sur la demande principale, condamne les défendeurs à établir un acte additionnel à l'acte
original daté du 10 novembre 1996 stipulant que la vente porte sur l'immeuble dénommé Rawane objet du titre
foncier n° 25/14869 au lieu de la demande d'immatriculation n° 25/1424, et ordonne au conservateur de la propriété foncière
de Ben Slimane d'inscrire cet addendum ou ce jugement comme s'il s'agissait d'un acte entre les parties en cas de refus
sur ledit titre foncier lorsque le jugement sera devenu définitif, et sur la demande incidente, par son rejet" ; les pourvoyeurs ont interjeté appel,
et la cour d'appel a statué par sa décision n° 2522 en date du 28 mars 2018 dans le dossier n°
2018/1404/1450 "en annulant le jugement attaqué en ce qu'il a condamné les appelants à
établir un acte additionnel à l'acte original et en rejetant la demande incidente, et statuant à nouveau en rejetant la demande principale
et en déclarant la demande incidente irrecevable" ; la Cour de cassation l'a cassé à la demande du demandeur par sa décision n° 4/571
Le 29 octobre 2019, dans le dossier numéro 2018/4/1/5518, pour le motif que "le grief soulevé par le requérant dans le moyen est fondé, étant donné que par son acte introductif d'instance, il a demandé au tribunal de lui adjuger la chose même objet du contrat en ordonnant l'établissement d'un avenant pour son enregistrement, et subsidiairement de lui allouer des dommages-intérêts ; et que, en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, l'appel est considéré comme porté devant la cour dans toutes ses branches, même si l'appel des intimés s'est limité à la demande principale relative à l'exécution en nature ; et dès lors que la cour s'est limitée à examiner cette branche et a décidé de la rejeter sans examiner la seconde branche qui y est liée et qui lui est soumise en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, à savoir si l'immatriculation du bien par son vendeur et la contestation par son acheteur constituent un dol et entraînent ses effets à sa charge, elle a motivé sa décision de manière incomplète, ce qui équivaut à une absence de motifs, justifiant sa cassation". Après renvoi et expertise par l'expert (F) Youssef, qui a conclu dans son rapport que la superficie du terrain agricole dénommé "Rawane", objet du litige, est de 99 ares et 89 centiares, qu'il comporte des plantations et des oliviers, et a estimé sa valeur actuelle avec toutes ses dépendances à la somme de 100 000 000 de dirhams, et après que l'intimé a présenté une note de conclusions demandant principalement la confirmation du jugement de première instance, car il maintenait sa demande d'exécution en nature de son achat à l'encontre des requérants et car la règle de purge ne lui était pas applicable en sa qualité d'ayant cause particulier de leur auteur, le vendeur, et subsidiairement de lui allouer la somme de 10 000 000 de dirhams fixée par l'expert, et après que les requérants ont répliqué à l'expertise et y ont joint une copie de l'acte de vente numéro 100 et d'un document d'évaluation d'équipements agricoles, et après épuisement des moyens de défense, la cour d'appel a statué "en annulant le jugement attaqué en ce qu'il a statué sur la demande principale dans sa branche relative à l'établissement d'un avenant au contrat de vente litigieux et en statuant à titre principal par le rejet de la demande dans sa branche susmentionnée, et en statuant sur la seconde branche, à savoir la demande subsidiaire relative aux dommages-intérêts, en condamnant les appelants à payer à l'intimé-appelant demandeur une indemnité pour l'avoir privé de la propriété objet de la vente, d'un montant d'un million de dirhams (1 000 000,00 dirhams), et en modifiant le jugement attaqué en ce qu'il a statué sur la demande reconventionnelle visant à l'expulsion et en statuant par l'irrecevabilité de ladite demande au lieu de son rejet". C'est cette décision qui est attaquée par un mémoire contenant six moyens, auxquels l'intimé a répondu en demandant le rejet du pourvoi.
Dans le premier moyen :
La cour a violé les dispositions des articles 134 et 135 du Code de procédure civile, en ce que la demande subsidiaire, en vertu de laquelle l'instance a été rouverte sur le fondement de la règle de l'effet dévolutif de l'appel, n'a pas fait l'objet d'un appel de l'intimé contre le jugement de première instance dans le délai de 30 jours conformément aux dispositions de l'article 134 susvisé, pas plus qu'il n'a formé, après la cassation et le renvoi devant la juridiction du fond, un appel incident pour la réclamer conformément à l'article 135 susvisé, et qu'il est resté attaché à sa demande principale seule jusqu'à la réalisation de l'expertise, moment où il a demandé de la confirmer à titre subsidiaire après avoir pris connaissance du montant exagéré qu'elle contenait, ce qui justifie la cassation de la décision.
Mais, attendu qu'il est constant en jurisprudence de la Cour de cassation que lorsque la cassation résulte d'une question de fond, il est interdit à la cour de renvoi de revenir pour statuer sur les formalités de l'instance ; et que la Cour de cassation ayant statué sur une question de fond ainsi qu'il est exposé dans son arrêt sus-visé, en raison du motif de cassation indiqué en son dispositif, la cour de renvoi, en s'abstenant de statuer à nouveau sur les formalités de l'instance soulevées par le moyen et en jugeant comme l'énonce le dispositif de son arrêt, s'est conformée à l'arrêt de la Cour de cassation et n'a pas violé les articles invoqués ; et quant au reste de ce qui est soulevé concernant l'expertise, il y sera répondu ci-après ; le moyen est donc non fondé.
Sur le deuxième moyen :
Présents d'entre eux
Attendu que les requérants reprochent à l'arrêt d'avoir violé les dispositions de l'article 63 du Code de procédure civile concernant la non-convocation de chacun de (Ch) Omar (S), Ghazlane, (S), Adil, (S) Said, Fatna (Ch), Saadia (Ch), Najat (Ch), Ahmed (Ch), Alia (Q), El Miloudia (B) ; qu'en se référant à la feuille de présence chez l'expert, il ressort que seuls Ahmed (Ch) et Omar (Ch) et Noureddine (S) représentant son épouse Fatna (Ch) et le représentant de l'intimé en vertu d'une procuration spéciale pour son fils (T) Othman et l'avocat de ce dernier, ainsi que Mohamed (B) pour son épouse Najat et El Habib (Q) pour son épouse Saadia (Ch), étaient présents ; qu'en se référant aux récépissés de notification, il apparaît que l'expert a notifié Hassan (Q) au nom des autres requérants et des personnes susmentionnées par des récépissés de notification signés par El Habib (Q) en sa qualité de beau-frère, sans qu'il ne produise à l'expert quoi que ce soit attestant de sa représentation et de sa délégation pour les représenter par ces récépissés sans qu'ils ne l'aient mandaté et sans qu'il ne présente sa carte d'identité, contrairement à ce qu'indique la carte d'identité nationale marocaine et son mandat et sa délégation pour les représenter ; et que l'expert l'a entendu alors qu'il est l'époux de Saadia (Ch) et bien qu'il soit son beau-frère et le beau-frère de ses sœurs, il est un étranger par rapport aux autres parties ((S) Ghazlane, Adil (S), Said (S), Alia (Q), et El Miloudia (B)) et les a représentées sans en avoir reçu mandat, et il incombait à l'expert de lui demander une procuration les concernant comme il l'a fait avec l'intimé qui s'est fait représenter par son fils Othman (T) en vertu d'une procuration spéciale, ce qui entraîne la cassation de l'arrêt.
Mais, attendu que ce qui est contenu dans le moyen n'a pas été soulevé préalablement devant la cour d'appel par les requérants dans leurs conclusions après l'expertise, et le soulever pour la première fois devant la Cour de cassation est irrecevable ; le moyen est donc non fondé.
Sur le troisième moyen :
Attendu que les requérants reprochent à l'arrêt d'avoir violé la loi et d'être insuffisamment motivé, ce qui équivaut à une absence de motivation, et d'avoir violé le principe de neutralité et d'objectivité, en ce que l'expert d'une part a adopté un prix fantaisiste pour déterminer la valeur du terrain et le système d'irrigation prétendu, et n'a pas constaté les cinq cents oliviers mentionnés dans son rapport ni leur volume, et n'a pas réalisé de photographies, et il est inconcevable que ce nombre existe sur une parcelle de terrain dont la superficie n'atteint pas
hectare (99 ares et 99 centiares), et n'a pas consulté la Conservation Foncière pour constater les ventes actuelles dans la zone afin d'en déterminer le prix à l'hectare, et n'a pas déterminé le prix de réalisation du système d'irrigation au goutte-à-goutte, et n'est pas compétent pour évaluer les travaux agricoles ; et qu'ils ont produit des plans cadastraux et des documents émis par une société commerciale prouvant la valeur du terrain comme documents de comparaison, et que le tribunal les a écartés au motif qu'ils n'ont produit aucun document infirmant le contenu du rapport de l'expert concernant l'estimation de l'indemnité, à l'exception d'une copie d'un acte d'achat portant le numéro 100 ainsi qu'une offre de prix pour équiper la parcelle d'un système d'irrigation au goutte-à-goutte, lesquels deux documents ne constituent pas une preuve décisive quant à la valeur du terrain, alors que l'acte d'achat est récent et à proximité de la parcelle litigieuse et que le second document est émis par une société spécialisée et n'a pas été contesté, et qu'il était possible pour le tribunal de renvoyer la mission à l'expert ou d'ordonner une expertise à effectuer par trois experts ou plus dans le cadre des mesures d'instruction conformément aux articles 64 et 66 du Code de Procédure Civile, et qu'ainsi la décision attaquée n'a pas pris en considération que l'expertise était générale et sommaire et sans détail ni indication de l'indemnité proposée, ce qui entraîne sa cassation.
Mais, attendu que l'appréciation des preuves et des travaux des experts relève du pouvoir souverain des juges du fond, à condition qu'ils motivent leur décision par une motivation légale et suffisante, et qu'ayant examiné l'expertise effectuée dans le cadre de l'affaire, ils en ont dégagé des éléments d'appréciation qui fondent leur jugement, et que les requérants n'ont pas infirmé ce à quoi elle a abouti comme il se doit, et que les documents qu'ils ont invoqués n'étaient pas probants dans le litige, et qu'elle a statué par ce qui constitue le dispositif de sa décision au motif "que l'expert désigné (F) Youssef a établi un rapport dans lequel il a abouti à la détermination de la valeur de l'indemnité due à la défenderesse sur la base d'un ensemble de données et d'éléments qu'il a mis en évidence dans son rapport, et que les requérants n'ont produit aucun document l'infirmant, à l'exception d'une copie d'un acte d'achat portant le numéro 100 avec une offre d'achat pour équiper la parcelle d'un système d'irrigation au goutte-à-goutte, lesquelles deux pièces ne constituent pas une preuve décisive concernant la valeur réelle du terrain objet du litige, d'autant que chaque vente a ses propres circonstances et son prix selon l'accord des parties à chaque contrat", elle a exercé son pouvoir souverain d'appréciation des travaux des experts et n'avait pas besoin d'ordonner une seconde expertise dès lors qu'elle disposait du fondement de son jugement et qu'elle a motivé sa décision de manière suffisante et s'est conformée à la règle de droit sans en violer aucune disposition, et que le reste des griefs soulevés n'est pas probant, le moyen n'est pas digne de considération.
Sur le quatrième moyen :
Attendu que les requérants reprochent à la décision d'avoir violé les dispositions de l'article 52 du Code des Obligations et des Contrats, en ce qu'ils ont soutenu que leur auteur n'a utilisé aucun moyen frauduleux pour induire la défenderesse en erreur lors de la vente par dol ou fraude, et que la vente a porté sur une demande d'immatriculation dont le numéro 25/1424 a été mentionné, et qu'il incombait d'enregistrer l'acte de vente auprès du conservateur conformément à l'article 27 du dahir sur l'immatriculation foncière, et que d'autre part ils n'avaient pas connaissance de l'achat par la défenderesse lors de l'enregistrement de leur succession au registre foncier, d'autant que son acte comprend deux parties : une partie achetée à la venderesse (Ch), fille d'El Haj, et une autre partie de leur auteur, et qu'il nécessite
Le grief est l'existence de faits précis de nature à tromper autrui et à le pousser à contracter et qu'ils se sont préalablement prévalus de l'absence de dol et de l'ignorance de celui-ci, et il ne reste au défendeur que le droit de récupérer le prix auprès des héritiers selon la part de chacun dans l'héritage et leur proportion de propriété dans l'immeuble, et que la cour n'a pas répondu à leur moyen susmentionné, ce qui entraîne la cassation de l'arrêt.
Cependant, attendu que la démarche du vendeur de l'immeuble pour l'immatriculer à son nom constitue un dol donnant droit à indemnisation pour son acheteur dès lors qu'un titre foncier est établi au nom du vendeur ; et qu'il ressort des pièces du dossier que le droit revendiqué par le défendeur lésé est précisément celui qui a été immatriculé avec l'approbation des deux parties, et que cela est considéré comme un dol de la part du défunt des requérants qui a immatriculé le droit à son nom et qui est revenu à ceux-ci par héritage, et qu'ils supportent la responsabilité de son dol dans le cadre de sa succession universelle ; et que la cour émettrice de l'arrêt attaqué, ayant constaté cela, leur a imputé le droit du défendeur à demander réparation et a statué comme en son dispositif, au motif que le défunt des requérants a procédé à l'immatriculation de la propriété litigieuse au moment où il l'avait déjà vendue au défendeur en vertu de l'acte notarié numéro 54 en date du 08/09/1998, et sans tenir compte de la vente qu'il avait consentie au profit du défendeur, ce qui rend son acte entaché de dol et de dissimulation, et a statué comme en son dispositif, a suffisamment motivé son arrêt, s'est conformée à la règle de droit et n'a violé aucune de ses dispositions ; et le moyen n'est pas fondé.
Dans le cinquième moyen :
Attendu que les requérants reprochent à l'arrêt d'avoir violé les dispositions de l'article 387 du Code des obligations et des contrats, en ce qu'ils ont soulevé que la demande reconventionnelle relative à l'indemnisation était prescrite, étant donné que l'achat a été conclu le 09/11/1996 alors que le défendeur n'a introduit son action que le 04/10/2016, soit après environ 20 ans, alors qu'il aurait dû l'introduire dans le délai de 15 ans, ce qui entraîne la cassation de l'arrêt.
Cependant, attendu que ce qui est soulevé sous la forme développée dans le moyen ne concerne pas l'espèce, l'exception n'est pas fondée, la cour émettrice de l'arrêt attaqué, l'ayant constaté, en a fait abstraction car elle ne répond qu'aux exceptions pertinentes, et le moyen n'est pas fondé.
Dans le sixième moyen :
Attendu que les requérants reprochent à l'arrêt de ne pas avoir motivé le jugement de non-recevabilité concernant la demande reconventionnelle (expulsion), en ce que la cour d'appel, bien qu'elle ait modifié le dispositif du jugement de première instance qui avait rejeté la demande reconventionnelle visant à expulser le défendeur pour statuer à nouveau par son non-recevoir sans motiver cette décision, aurait motivé son arrêt de manière insuffisante équivalant à son absence, et qu'elle aurait dû, ayant accordé l'indemnisation, accorder en contrepartie l'expulsion du défendeur de l'immeuble, ce qui relève des obligations réciproques qu'elle a omises,
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et qu'en statuant sur le non-recevoir de la demande reconventionnelle, elle a violé le principe des obligations réciproques en général, et notamment les articles 234 et 235 du Code des obligations et des contrats, ce qui entraîne la cassation de l'arrêt.
Cependant, attendu que la cour émettrice de l'arrêt attaqué, ayant examiné ce qui était soulevé pour le rejeter comme non établi, et ayant statué comme en son dispositif, a suffisamment motivé son arrêt et n'a violé ni l'un ni l'autre des articles mentionnés ; et le moyen n'est pas fondé.
Pour ces motifs
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et a mis les dépens à la charge des requérants.
C'est ainsi qu'a été rendu l'arrêt, prononcé à l'audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de la présidente de la formation, Madame Nadia El Kaâm, présidente, et des conseillers Messieurs Abdelatif Maâdi, rapporteur, et Mustapha Jraïf, Mohamed Redouane et El Mehdi Chabab, membres, en présence de Monsieur le procureur général Noureddine Chetbi, et avec l'assistance de Madame la greffière Ibtissam Ez-Zouaghi.
Royaume du Maroc
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Cour de cassation
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ