Cour de cassation du Maroc, chambre immobilière, 28 février 2023, n° 2023/69

Arrêt de la Cour de cassation

Numéro 4/69

Rendu le 28 février 2023

Dans le dossier immobilier numéro 2021/4/7/6497

Juge des référés – Étendue de sa compétence

Si le domaine des ordonnances de référé s'étend aux mesures provisoires à l'exclusion de ce qui pourrait être statué au fond, il n'en demeure pas moins qu'il relève du cœur de la compétence du juge des référés d'examiner la teneur apparente des documents afin de déterminer la partie la plus méritante de protection et d'aboutir à la mesure provisoire susceptible d'assurer ladite protection.

Rejet de la demande

Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi

Vu le mémoire de pourvoi en cassation déposé le 05/07/2021 par la requérante susmentionnée par l'intermédiaire de son mandataire Maître (Lam Jab), avocat au barreau de Casablanca, et admis à plaider devant la Cour de cassation, visant à casser l'arrêt numéro : 697 rendu le 28/04/2021 dans le dossier numéro 2021/1221/406 par la cour d'appel de Casablanca.

Vu les autres pièces versées au dossier.

Vu le code de procédure civile daté du 28 septembre 1974.

Vu l'ordonnance de désistement et de notification rendue le 17/01/2023.

Vu l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 28 février 2023.

Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur absence.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur Monsieur Abdelali Hafid et audition des observations de l'avocat général Monsieur Ateq El Mezbour.

Et après en avoir délibéré conformément à la loi.

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de la décision attaquée que la requérante en cassation a saisi le tribunal de première instance de Ben Slimane d'une requête en référé, exposant qu'elle est propriétaire du bien dit (H) 61, objet du titre foncier numéro 13717/R, situé dans la commune de Charat, préfecture de Ben Slimane, d'une superficie de 12 hectares, 73 ares et 37 centiares selon le titre de propriété, et que la défenderesse occupe ledit immeuble sans titre ni droit, demandant en conséquence l'expulsion de la défenderesse et de ceux agissant en son nom dudit immeuble avec injonction de lui en restituer la possession sous astreinte ; que la défenderesse a répliqué que le juge des référés est incompétent pour trancher le litige, qu'un lien de travail la lie à la demanderesse depuis plus de 20 ans ainsi qu'il ressort d'un litige de travail pendante devant la même juridiction sous le numéro 122/1501/2020, inscrite à l'audience du 21/09/2020, et qu'elle réside sur un titre foncier autre que celui objet de la demande, concluant au rejet de la demande ; qu'après accomplissement des formalités, une ordonnance d'incompétence a été rendue ; que la requérante en cassation en a interjeté appel, lui reprochant un défaut de motivation équivalant à son absence, le juge des référés ayant un rôle important dans la protection des situations juridiques des parties au litige et dans la protection des droits constitutionnels, que les allégations de l'intimée relative à un litige de travail sont infondées et constituent une action dilatoire, alors que l'ordonnance attaquée l'a suivie sur ce point sans preuve, que considérer la simple action sociale introduite par l'intimée contre l'appelante comme un litige sérieux dans le cadre d'une action en occupation sans titre revient à produire des effets illégaux sur les faits du dossier, l'allégation d'un lien de travail ou même sa preuve ne constituant pas un motif juridiquement acceptable pour l'occupation par un salarié du bien de son employeur ou de son lieu de travail, que les allégations de l'intimée sont contredites par les pièces du dossier qui établissent que l'immeuble litigieux a été acheté par l'appelante à l'État marocain – Domaine Privé – et que l'intimée, même en admettant l'existence et la continuité dans le temps d'un lien de travail, ne peut voir les limites de sa situation juridique lui conférer que le droit à des indemnités sociales sans pouvoir s'étendre aux biens immobiliers ou mobiliers de son employeur, qu'en se référant à la demande introductive d'instance en indemnisation pour perte d'emploi, il n'en ressort pas que l'intimée occupait un logement en raison de son travail mais seulement qu'un jugement a été rendu en sa faveur l'indemnisant pour une période de 10 ans qu'elle prétend avoir travaillée, et a conclu conformément à sa requête en référé ; que l'intimée a répliqué que son exception d'incompétence matérielle est justifiée, les données du dossier et sa résolution exigeant qu'il soit discuté devant le juge du fond et qu'une enquête soit menée compte tenu de l'existence d'une relation de travail entre les parties, d'une action antérieure en 2013 ayant fait l'objet d'un désistement et d'un protocole présenté pour signature impliquant l'existence d'un lien entre les parties, ainsi que de sa présence sur un bien autre que celui objet de la demande, le logement litigieux étant un logement de fonction, et que l'expertise préalablement réalisée en la matière a prouvé son absence sur le bien de l'appelante, qu'en se référant au contrat de vente

Original, son article 10 stipule que l'acquéreur est réputé connaître les parcelles de terrain qui lui sont vendues avec leur contenu et les prend telles qu'elles sont et dans l'état où elles se trouvent sans réclamer à l'État aucune garantie quelle qu'en soit la cause. De plus, les documents originaux prouvent tous que les biens immobiliers sont des biens agricoles, qu'ils ne sont pas occupés et qu'ils sont utilisés comme logement de fonction consistant en des locaux constitués uniquement de résidus du colonisateur, et non 12 hectares comme le prétend l'appelante. Elle a demandé le rejet de l'appel et la confirmation de l'ordonnance de première instance. Après l'achèvement des procédures, la décision a été rendue annulant l'ordonnance frappée d'appel et ordonnant l'expulsion de l'intimée de l'objet de la demande, décision qui est attaquée par le pourvoi.

Concernant les deux moyens de cassation avec leurs branches réunies en raison de leur interférence :

La requérante reproche à la décision attaquée de ne pas reposer sur un fondement légal, d'être insuffisamment motivée et de ne pas avoir répondu aux défenses soulevées. En effet, d'une part, elle a soulevé des défenses essentielles qui la sortaient du champ de compétence du juge des référés car elle portait atteinte au fond du droit dont l'examen relève du juge du fond, ce qui la privait de deux éléments essentiels, à savoir l'élément d'urgence qui reste absent du dossier puisqu'elle occupe le bien immobilier depuis de nombreuses années et que la défenderesse a acheté le bien de l'État marocain en l'état conformément à l'article 13 du contrat de vente original, étant informée de sa présence avant l'acquisition du bien. De plus, elle a introduit une action en 2013 et y a renoncé, puis a attendu sept ans pour introduire la présente action. Ensuite, elle n'a pas réalisé les projets convenus avec l'État dans les délais. Ainsi que l'élément de non-atteinte au fond du litige, puisque la décision comporte une atteinte grave au fond du droit et a considéré qu'il n'y avait rien dans le dossier prouvant l'existence d'une relation d'occupation entre les parties et que l'accord conclu entre les deux parties confirme sa présence dans le bien sans titre, ce qui a entraîné des effets juridiques non clairs entre les parties au litige. En présence d'un litige sérieux, elle aurait dû se déclarer incompétente pour éviter tout doute, d'autant plus qu'elle a confirmé par des documents et des preuves qu'elle avait avec la défenderesse au pourvoi une relation d'occupation justifiant sa présence dans le bien depuis plus de 10 ans. Sinon, la défenderesse n'aurait pas gardé le silence pendant toute cette période et n'aurait pas introduit une action pour ensuite y renoncer. D'autre part, elle a maintenu l'existence d'une relation d'occupation, qu'elle n'exploite qu'un logement de fonction et qu'il existe une action pendante à ce sujet, objet du dossier social numéro 2020/1501/118 auprès du tribunal de première instance de Ben Slimane, qui a un lien étroit avec le présent dossier, et la décision attaquée ne l'a pas prise en considération car cela relèverait de la seule compétence du juge du fond. Ensuite, la défenderesse au pourvoi n'a pas prouvé sa présence sur la propriété foncière objet de la demande et l'expertise réalisée par l'expert (A.M) a confirmé la présence de Lakbira Al Maâni sur la propriété foncière numéro R4258 et non le numéro R13717, donc sa relation avec l'objet de la demande disparaît. De plus, la décision n'a pas pris en considération l'accord non signé et réalisé par la défenderesse qui contenait des faits non équivoques confirmant qu'il y avait des négociations conclues entre elle et la défenderesse au pourvoi pour libérer le logement de fonction et bénéficier en contrepartie d'une somme d'argent de 500.000,00 dirhams par un chèque à son nom, barré et non endossable, ce qui confirme qu'il existe une relation.

Attendu que l'occupation qu'elle invoque à l'encontre de la défenderesse au pourvoi nécessite une instruction, et que la soumission du litige au juge du fond est l'arbitre unique car il n'est pas permis au juge des référés de porter atteinte au fond du droit en interprétant les droits et obligations, ce qui expose la décision attaquée à la cassation.

Mais attendu que si le domaine des ordonnances de référé se limite aux mesures provisoires urgentes, sans empiéter sur ce qui pourrait être statué au fond, il demeure de la compétence exclusive du juge des référés d'examiner la teneur apparente des documents pour déterminer la partie la plus digne de protection et d'arrêter la mesure provisoire propre à assurer ladite protection ; que par conséquent, l'occupation par la requérante du bien litigieux qui apparaît, selon la surface, appartenir à la défenderesse conformément au titre foncier et au récépissé de dépôt du registre n°121, extrait n°36, délivrés par la Conservation Foncière de Ben Slimane, et sans motif apparent, réalise la condition d'urgence au regard de l'atteinte au droit de propriété et de la privation du propriétaire de la jouissance qu'elle implique, justifiant l'intervention du juge des référés pour mettre fin à l'occupation illicite ; et que le temps écoulé est sans effet sur la réalisation de l'urgence, que l'absence de preuve du titre justifiant l'occupation ne fait que confirmer et consolider ; que la cour dont la décision est attaquée, par son examen superficiel des documents produits, a estimé que ceux-ci étaient sans effet pour établir sa compétence dès lors qu'ils n'établissent pas de justification légale fondant la présence de la requérante dans l'immeuble litigieux, ne constatant ni un droit inscrit au titre foncier ni l'existence d'un lien juridique entre les parties justifiant légalement ladite occupation comme logement de fonction ; et qu'en fondant sa décision sur le fait que le bien litigieux est inscrit au nom de sa cliente la requérante et que l'occupation par le demandeur est légale, elle s'est assurée du remplissement des conditions de sa compétence et sa décision ne comporte aucune atteinte au fond du droit, dès lors qu'elle s'est fondée sur les situations juridiques établies pour les parties par la teneur apparente des documents produits au dossier, de sorte que sa décision est dûment motivée et conforme aux dispositions invoquées comme violées, et que les deux moyens réunis sont sans fondement.

Pour ces motifs,

La Cour de cassation a rejeté la demande et condamné la requérante aux dépens.

C'est ainsi qu'a été rendu l'arrêt, prononcé en audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée du président de la formation, M. Mohamed Ben Yaiche, et des conseillers MM. Abdellali Hafid, rapporteur, Fatiha Bami – Ibrahim El Karnawi – El Houssaine Abou El Wafa, membres, en présence du procureur général, M. Ateq Mezbour, assisté de la greffière, Mme Nawal El Aboudi.

قرار محكمة النقض رقم 4/69 الصادر بتاريخ 28 فبراير 2023 في الملف العقاري رقم 2021/4/7/6497 قضاء استعجالي – نطاق اختصاصه لئن كان نطاق الأوامر الاستعجالية ينصرف للإجراءات الوقتية دون ما يمكن أن يقضى به في الجوهر، فإنه يبقى من صميم اختصاص قاضي المستعجلات تصفح ظاهر المستندات لتحديد الطرف الأجدر بالحماية والانتهاء للإجراء الوقتي الكفيل بتحقيق الحماية المذكورة. رفض الطلب باسم جلالة الملك وطبقا للقانون بناء على مقال الطعن بالنقض المرفوع بتاريخ 2021/07/05 من طرف الطالبة المذكورة أعلاه بواسطة نائبها الأستاذ (لم جب ) المحامي الهيئة الدارة البيضاء والمقبول للترافع أمام محكمة النقض الرامي إلى نقض القرار رقم: 697 الصادر بتاريخ 2021/04/28 في الملف عدد 2021/1221/406 عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء. وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف. وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974. وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر في 2023/01/17 وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 28 فبراير 2023. وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم. وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد عبد العلي حفيظ والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد عاتق المزبور.

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وبعد المداولة طبقا للقانون. حيث يؤخذ من وثائق الملف ومن القرار المطعون فيه أن المطلوبة في النقض تقدمت بمقال استعجالي أمام المحكمة الابتدائية بابن سليمان تعرض فيه أنها تملك الملك المسمى (ح) 61 موضوع الرسم العقاري عدد 13717/ر الواقع بجماعة الشراط إقليم بن سليمان والبالغة مساحته 12 هكتارا و 73 آرا و 37 سنتيارا حسب الثابت من رسم الملكية، وأن المدعى عليها تحتل العقار المذكور بدون سند ولا ،قانون ملتمسة الأمر بطرد المدعى عليها ومن يقوم مقامها من العقار المذكور مع الأمر باسترجاع حيازتها له تحت طائلة غرامة تهديدية، وأجابت المدعى عليها بأن القضاء الاستعجالي غير مختص للبت في النازلة وأن المدعى عليها تربطها علاقة شغلية بالمدعية استمرت لأزيد من 20 سنة كما هو ثابت من خلال دعوى نزاعات الشغل المعروضة أمام نفس المحكمة تحت عدد 2020/1501/122 المدرجة بجلسة 2020/09/21، وأن المدعى عليها تسكن فوق رسم عقاري غير الرسم موضوع الدعوى والتمست رفض الطلب، وبعد تمام الإجراءات صدر الأمر بعدم الاختصاص، فاستأنفته المطلوبة ناعية عليه فساد التعليل المنزل منزلة انعدامه ذلك أن للقضاء الاستعجالي دورا كبيرا في حماية المراكز القانونية لأطراف الخصومة القضائية وفي حماية الحقوق الدستورية وصيانتها، وأن ما تدعيه المستأنف عليها من دعوى تدخل في إطار نزاعات الشغل لا أساس لها وأنها مجرد دعوى كيدية في حين أن الأمر المستأنف سايرها في ذلك دون إثبات، وأن اعتبار الدعوى الاجتماعية المجردة المرفوعة من طرف المستأنف عليها ضد المستأنفة منازعة جدية في موضوع دعوى الاحتلال بدون سند يعتبر ترتيبا لآثار غير قانونية على وقائع الملف، إذا إن ادعاء العلاقة الشغلية أو حتى إثباتها لا ينهض مبررا الس الأعلى للسلطة القضائية قانونيا مقبولا لاحتلال الأجير لملك المشغل أو لمقر عمله، وأن ادعاءات المستأنف عليها تفندها وثائق الملف التي تثبت أن العقار موضوع الدعوى اشترته المستأنفة من الدولة المغربية – الملك الخاص – وأن المستأنف عليها وبشرط ثبوت العلاقة الشغلية واستمرارها في الزمن فإن حدود مركزها القانوني تخول لها حق الاستفادة من التعويضات الاجتماعية فقط دون أن تتعداها إلى الأملاك العقارية أو المنقولة المشغلتها وأنه بالرجوع إلى المقال الافتتاحي لدعوى التعويض عن فقدان الشغل فإنه لا يفيد بكون المستأنف عليها كانت تشغل سكنا بسبب عملها بل تفيد فقط الحكم لفائدتها بالتعويض عن مدة 10 سنوات التي تدعي أنها قضتها في العمل والتمست الحكم وفق مقالها الاستعجالي، وأجابت المستأنف عليها بأن دفعها بعدم الاختصاص النوعي له ما يبرره لكون معطيات الملف والحسم فيه يقتضي أن يناقش أمام قضاء الموضوع ويجرى بحث فيه نظرا لوجود علاقة شغلية بين الطرفين ووجود دعوى سابقة سنة 2013 متنازل عنها وبرتوكول معروض للتوقيع يتضمن وجود علاقة بين الطرفين، وكذا وجودها على عقار غير العقار موضوع الدعوى، ولكون السكن موضوع النزاع سكن وظيفي، وأن الخبرة المنجزة في الموضوع سابقا أثبتت عدم وجودها فوق عقار المستأنفة، وأنه بالرجوع لعقد البيع

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الأصلي فإن المادة 10 منه تنص على أنه تعتبر المشترية عارفة للقطع الأرضية المبيعة لها بمحتوياتها وتأخذها كما هي وفي الحالة التي توجد عليها دون مطالبة الدولة بأي ضمان مهما كان السبب، كما أن أصل الوثائق تثبت جميعها أن العقارات هى عقارات فلاحية وأنها غير محتلة للعقار وأنها تشغل سكنا وظيفيا عبارة عن محلات من مخلفات المعمر فقط وليس 12 هكتارا كما تدعي المستأنفة والتمست رد الاستئناف وتأييد الأمر الابتدائي، وبعد تمام الإجراءات صدر القرار بإلغاء الأمر المستأنف والحكم بإفراغ المستأنف عليها من المدعى فيه، وهو القرار المطعون فيه بالنقض. في شأن وسيلتي النقض بفروعهما مجتمعتين لتداخلهما: حيث تعيب الطاعنة القرار المطعون فيه بعدم الارتكاز على أساس قانوني ونقصان التعليل وعدم الجواب على الدفوع المثارة، ذلك أنه من جهة ناقش دفوعا جوهرية أخرجته من دائرة اختصاص قاضي المستعجلات لأنه مس بجوهر الحق الذي يرجع النظر فيه إلى قضاء الموضوع مما جرده من أهم عنصرين، وهما عنصر الاستعجال الذي يبقى منتفيا في الملف لكونها تعتمر العقار منذ سنين خلت والمطلوبة اشترت العقار من الدولة المغربية على حاله وفق الفصل ال 13 من عقد البيع الأصلي، إذ كانت على علم بوجودها قبل اقتنائها للعقار، كما أنها تقدمت بدعوى سنة 2013 وتنازلت عنها، تم انتظرت سبيع سنوات لتقديم هذه الدعوى، ثم أنها لم تنجز المشاريع المتفق عليها مع الدولة داخل الأجل، وكذا عنصر عدم المساس بجوهر النزاع إذ إن القرار تضمن مسا خطيرا بجوهر الحق واعتبر أنه ليس في الملف ما يثبت وجود علاقة شغلية بين الأطراف وأن الاتفاق المبرم بين الطرفين يؤكد وجودها بالعقار بدون سند، مما رتب آثارا قانونية غير واضحة بين أطراف الخصومة وكان عليه لوجود منازعة جدية أن يحكم بعدم الاختصاص درء لأي شبهة خاصة وأنها أكدت بالوثائق والحجج أنها تربطها مع المطلوبة في النقض علاقة شغلية بررت وجودها في العقار لمدة تزيد عن 10 سنوات، وإلا لما سكتت المطلوبة كل تلك المدة ولما تقدمت بدعوى ثم تنازلت عنها، ومن جهة أخرى فإنها تمسكت بوجود علاقة شغلية وأنها تستغل فقط سكنا وظيفيا وأن هناك دعوى رائجة بهذا الخصوص موضوع الملف الاجتماعي عدد 2020/1501/118 بالمحكمة الابتدائية بابن سليمان له ارتباط وثيق بالملف الحالي ولم يلتفت إليه القرار المطعون فيه لأنه سيكون من اختصاص قضاء الموضوع وحده، ثم إن المطلوبة في النقض لم تثبت وجودها بالرسم العقاري المدعى فيه وأن الخبرة المنجزة من طرف الخبير (ع.م) أكدت وجود لكبيرة المعاني بالرسم العقاري عدد R4258 وليس عدد R13717 فتنتفي علاقتها بالمدعى فيه، كما أن القرار لم يلتفت للاتفاق غير الموقع والمنجز من طرف المطلوبة والذي تضمن وقائع لا لبس فيها تؤكد أن هناك مفاوضات أبرمت بينها وبين المطلوبة في النقض من أجل إفراغ السكن الوظيفي والاستفادة مقابل ذلك من مبلغ مالي قدره 500.000،00 درهم بواسطة شيك باسمها مسطر وغير قابل للتظهير مما يؤكد أن هناك علاقة 6

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شغل تربطها بالمطلوبة في النقض تستوجب إجراء بحث، ويكون عرض النزاع أمام قضاء الموضوع هو الفيصل الوحيد لأنه لا يجوز لقاضي المستعجلات أن يمس أصل الحق بأن يتناول الحقوق والالتزامات بالتفسير والتأويل، مما يعرض القرار المطعون فيه للنقض. لكن حيث إنه وإن كان نطاق الأوامر الاستعجالية إنما ينصرف للإجراءات الوقتية المستعجلات به، بما دون ما يمكن أن يقضى به في الجوهر، فإنه يبقى من صميم اختصاص قاضي تصفح ظاهر المستندات لتحديد الطرف الأجدر بالحماية والانتهاء للإجراء الوقتي الكفيل بتحقيق الحماية المذكورة ومن ثم فإن اعتمار الطالبة للمدعى فيه الجاري حسب الظاهر على ملكية المطلوبة وفق الشهادة العقارية وتوصيل بإيداع موضوع الكناش عدد 121 المقتطع رقم 36 الصادرين عن المحافظة العقارية بابن سليمان ودون موجب ظاهر، تتحقق به حالة الاستعجال بالنظر لما ينطوي عليه من مساس بحق الملكية وحرمان المالك من التمتع يبرر تدخل قاضي المستعجلات لوضع حد للاحتلال غير المشروع ولا أثر لانصراف الزمن عن تحقق الاستعجال الذي لا يزيده عدم ثبوت السند الموجب للاعتمار إلا تحققا ورسوخا، والمحكمة المطعون في قرارها بتصفحها الظاهري للوثائق المدلى بها تكون قد قدرت انتفاء أثرها في تحقق اختصاصها مادام أنها لا تقيم مسوغا قانونيا مبررا لوجود الطالبة بالعقار موضوع النزاع، فلا تثبت حقا مقيدا على الرسم العقاري أو وجود علاقة قانونية تربط بين الطرفين تبرر قانونا الاعتمار المذكور كسكن وظيفي وباستنادها في قضائها على كون المدعى فيه مسجلا في اسم موكلة الطالبة وعلى أن احتلال الطالب مشروع تكون قد تحققت من توفر موجبات اختصاصها ولا ينطوي قضاؤها على أي مساس المملكة المغرب المو والمجلدى المسلس جا موضوع ماد ضوع مادامت قد استندت إلى المراكز القانونية الثابتة للطرفين من ظاهر الوثائق المدلى ربها في الملف، فجاء قرارها معللا تعليلا سليما منضبطا للمقتضى المحتج بخرقه وما بالوسيلتين مجتمعتين على غير أساس. لهذه الأسباب قضت محكمة النقض برفض الطلب وتحميل الطالبة المصاريف. وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الهيئة السيد محمد بن يعيش والمستشارين السادة عبد العلي حفيظ مقررا فتيحة بامي – إبراهيم الكرناوي – الحسين أبو الوفاء أعضاء بحضور المحامي العام السيد عاتق المزبور وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة نوال العبودي.