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Arrêt de la Cour de cassation
Numéro 1/22
Rendu le 21 mars 2023
Dans le dossier immobilier numéro 2021/1/1/4465
Litige d'immatriculation – Système de preuve.
Il est établi en matière d'immatriculation foncière que le tribunal ne discute les arguments du requérant à l'immatriculation qu'après que l'opposant ait établi son opposition par un moyen fort.
Rejet de la demande
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Vu le mémoire de pourvoi en cassation déposé le 14 décembre 2020 par les requérants susnommés par l'intermédiaire de leur mandataire précité et visant à casser l'arrêt numéro 166 rendu le 12 octobre 2020 dans le dossier numéro 17/1403/339 par la cour d'appel de Tétouan.
Royaume du Maroc
Et vu les pièces versées aux dossiers de la procédure judiciaire
Cour de cassation
Et vu la loi de procédure civile datée du 28 septembre 1974.
Vu l'ordonnance de dessaisissement et de transmission rendue le 13 février 2023.
Vu l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 21 mars 2023.
Vu l'appel des parties et de leurs mandataires et leur absence.
Après lecture par le conseiller rapporteur Monsieur Mohamed Chafi de son rapport et après avoir entendu les observations de l'avocat général Monsieur Rachid Sadouk visant au rejet de la demande.
Après en avoir délibéré conformément à la loi.
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier que par une demande d'immatriculation enregistrée à la conservation foncière de Tétouan le 13 août 2009 sous le numéro 19/26202, Abdellah Ben Abdelkader (décédé) a demandé l'immatriculation de la propriété dénommée (décédé) située dans la commune de Bab Taza, province de Chefchaouen, d'une superficie estimée à deux ares et 55 centiares, en qualité de propriétaire selon l'acte de propriété daté du 3 janvier 2006 et l'acte de confirmation
La vente judiciaire incluse en date du 20/09/2004 et une copie conforme de l'acte de succession daté du 03 Joumada II 1371 et de l'acte de vente sous seing privé daté du 21/07/2004. Trois oppositions ont été enregistrées sur la demande susmentionnée, dont une opposition totale émise par Rahma (A.M) et consorts, enregistrée le 11/02/2013, registre 16, numéro 639, revendiquant la pleine propriété, appuyant leur opposition par une copie conforme de l'acte de disposition et de possession inclus en date du 17/08/2009 et une copie conforme de la succession datée du 07/02/2013.
Après transmission du dossier de la demande au tribunal de première instance de Chefchaouen et la réalisation d'une expertise par (B. B), celui-ci a rendu son jugement le 01/02/2017 sous le numéro 06 dans le dossier numéro 2014/1403/18, déclarant l'opposition mentionnée non valable. Les opposants ont interjeté appel, et la cour d'appel susvisée a confirmé ce jugement par sa décision attaquée en cassation par les requérants pour le moyen unique de défaut de base légale, insuffisance et vice de motivation et violation de l'article 240 du Code des droits réels, en ce qu'elle a motivé que les appelants Rahma (A.M) et consorts sont opposants à la demande d'immatriculation numéro 19/26202 présentée par Abdellah Ben Abdelkader (A.M) et qu'ils sont ainsi en position de demandeur et doivent prouver leur prétention de propriété sur le bien litigieux de manière légale conformément à ce qu'exige l'article 37 de la loi sur l'immatriculation foncière et que le tribunal ne procède à la discussion des preuves du requérant à l'immatriculation qu'après avoir constaté la validité de l'opposition ; et qu'eu égard au fait que les appelants opposants se sont contentés uniquement de produire un acte de disposition et de possession inclus au registre des propriétés 9 et daté du 23/08/2005, certification Chefchaouen, qui manque des éléments constitutifs de la preuve de propriété prévus, notamment, par l'article 240 du Code des droits réels, à savoir la propriété et la possession à ce titre, et que le Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire dispose du bien reconnu comme le propriétaire dispose de son bien et que la propriété lui est attribuée et les gens la lui attribuent également, et devant leur aveu explicite qu'ils ne sont actuellement pas possesseurs du bien litigieux, leur opposition à la demande mentionnée n'est pas fondée sur une base légale saine. Mais les requérants ont soulevé dans leur mémoire d'appel daté du 21/02/2018 qu'ils sont propriétaires de l'immeuble litigieux en vertu de l'acte de possession et de disposition daté du 23/08/2005 qui est une attestation testimoniale collective de possession et de disposition pendant des dizaines d'années, laquelle est une preuve considérée en doctrine et en jurisprudence, et que la possession de l'immeuble dépasse 10 ans, possession paisible, continue et publique sans contestation ni opposition, et que la disposition sur l'immeuble en fait une propriété valable et une preuve saine ; et que l'expert désigné en première instance, lors de son application sur le terrain, a constaté sa correspondance sur 3 côtés en limites et superficie avec un écart de 2 m à l'ouest et 2 m à l'est, écart très minime en superficie ; et que le tribunal est tenu de respecter les règles de prépondérance en cas de contradiction des preuves, étant donné que l'acte de propriété des requérants est plus fort qu'une attestation testimoniale collective dont les témoins se sont rétractés, d'autant plus que les requérants sont très anciens et plus anciens que l'attestation testimoniale collective incomplète et faible ; et que malgré la pertinence des défenses susmentionnées, le tribunal ne les a pas prises en considération et n'y a pas répondu de manière acceptable ; et qu'en outre, l'expertise mentionnée a également conclu que l'acte
l'acte
La propriété du requérant en inscription s'applique partiellement de deux côtés, est et ouest, sur la parcelle immobilière faisant l'objet de la demande d'inscription, à l'exclusion des autres limites, et il est apparu que le requérant en inscription a déclaré ne pas détenir cette parcelle ni en disposer, démentant ainsi ses preuves et documents. Ceci est contraire à la situation concernant les preuves des appelants, dont il a été établi qu'elles s'appliquent à la chose litigieuse en termes de limites, d'emplacement et de superficie. Ensuite, les documents sur lesquels s'est appuyé le requérant en inscription sont suspects et insuffisants pour être pris en considération, car la plupart d'entre eux sont fondés sur des documents qui ne font pas naître la propriété, comme l'acte de vente sous seing privé daté du 22/07/2004, ainsi que l'acte de propriété daté du 04/12/2005 qui a été établi alors que le litige était en cours concernant la parcelle objet de la demande d'inscription, sans compter que le vendeur n'a pas non plus prouvé sa propriété sur cette parcelle de terre. Et que, du fait de l'absence de preuve de propriété pour l'intimé en cassation par une preuve remplissant les cinq conditions de la propriété unanimement reconnues en doctrine et en jurisprudence, à savoir la notoriété, la longue durée, l'absence de connaissance d'un contestataire et l'absence de connaissance d'une aliénation, les appelants ne peuvent être confrontés à la règle selon laquelle c'est au demandeur de prouver sa prétention, d'autant plus qu'il est établi pour le tribunal, à travers les documents du dossier et les déclarations des témoins lors de la descente sur les lieux, que les appelants ont disposé d'une partie de leur parcelle, objet de leur acte de disposition, en la vendant à un tiers. Et que cette disposition était à elle seule suffisante pour considérer leur preuve comme valable et remplissant toutes les conditions de la propriété, telles que la notoriété, la longue durée, etc. Et que l'acte de propriété établi par Mohamed (A), le vendeur du requérant en inscription, a été établi après la vente et est donc considéré comme nul, et que l'acte de vente sous seing privé qui a renforcé la vente de l'intimé en cassation manque d'un titre de propriété originaire et ne lie que ses parties, et que le tribunal aurait dû mener une enquête entre les parties par l'intermédiaire du conseiller rapporteur afin d'éclaircir la situation et de trancher le litige sur cette base.
Cependant, en réponse au moyen susmentionné, il est établi que dans les affaires d'inscription immobilière, les preuves du requérant en inscription ne sont discutées qu'après que l'opposant a prouvé son opposition par une preuve solide. Et que, contrairement à ce que reprochent les appelants à la décision attaquée, dans le cadre du pouvoir discrétionnaire confié au tribunal de première instance pour apprécier les preuves qui lui sont soumises et qui ne sont pas soumises au contrôle de la Cour de cassation, sauf pour les motifs qu'elle invoque, il est apparu que la preuve de l'opposant n'est pas opérante en raison de l'absence des éléments constitutifs de la preuve de propriété visés à l'article 240 du Code des droits réels, notamment la condition de notoriété, confirmée par leur aveu qu'ils ne détiennent pas l'immeuble litigieux. Et qu'elle n'est pas tenue de suivre les parties dans les méandres de leurs déclarations qui n'ont pas d'incidence sur son jugement, ni d'ordonner des mesures d'instruction dès lors qu'elle a établi le fondement de son jugement. Par conséquent, lorsqu'elle a motivé son jugement par la motivation contenue dans le moyen susmentionné, il résulte de ce qui précède que ladite décision est suffisamment motivée et ne viole pas les dispositions invoquées, et le moyen susmentionné n'est pas digne de considération.
Pour ces motifs
La Cour de cassation a statué par le rejet de la demande et a mis les dépens à la charge des appelants.
C'est ainsi qu'a été rendue la décision, prononcée à l'audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée du président de chambre, M. Hassan Mouncif, président, et des conseillers MM. Mohamed Chafi, rapporteur, Mohamed Asraj, Abdelouahab Aafalani et Samir Redouane, membres, en présence du procureur général, M. Rachid Sadouk, et avec l'assistance de la greffière, Mme Ibtissam Zougari.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ