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Arrêt de la Cour de cassation
Numéro 4/108
Rendu le 21 mars 2023
Dans le dossier immobilier numéro 2021/4/7/3541
Demande d'expulsion – Juridiction des référés – Conditions de sa compétence.
Le juge des référés est compétent pour examiner la demande d'expulsion de l'occupant d'un immeuble appartenant à autrui sans titre
afin de parer au danger de prise de possession sans droit qui menace ledit immeuble et de faire cesser le préjudice qui en résulte
en se fondant sur l'apparence des documents produits sans avoir à approfondir le fond de l'affaire
ni à entrer dans ses motifs, et il ne peut être empêché de le faire que s'il excède ce qu'exige l'urgence et ce
que nécessite la célérité de statuer sur ce qui lui est soumis de crainte que l'opportunité d'obtenir l'intérêt
escompté ne soit perdue.
Rejet de la demande
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Marocaine
Le pourvoi en cassation déposé le 09 avril 2021 par les requérants en cassation
Sur la base du mémoire de pourvoi
en cassation
Cour de cassation
mentionnés ci-dessus, visant à casser l'arrêt numéro 318 rendu par la Cour d'appel de Tanger le
16 décembre 2020 dans le dossier numéro 2020/1221/800.
Et sur la base des autres pièces versées au dossier ;
Et sur la base du Code de procédure civile daté du 28 septembre 1974 ;
Et sur la base de l'ordonnance de quitter les lieux et de la notification datée du 07 mars 2023 ;
Et sur la base de l'avis de fixation et d'inscription à l'audience du 21 mars 2023
Et sur la base de l'appel des parties et de leurs représentants et de leur absence ;
Et après la lecture du rapport de Monsieur le Conseiller rapporteur Ibrahim El Karnawi et l'audition des observations
de Monsieur le Procureur général Ateq El Mezbour.
Et après délibéré conformément à la loi :
Il ressort des pièces du dossier et de la décision attaquée que la requérante en cassation a introduit, par l'intermédiaire de son mandataire, une demande en référé devant le Tribunal de première instance de Tanger, exposant qu'elle est propriétaire du fonds de commerce des locaux 5 et 6 de la Qissaria (Q) situés au 43 rue du Mexique avec deux façades, l'une donnant sur la rue du Mexique et la seconde sur l'entrée de la Qissaria ; que les défendeurs ont entrepris d'exploiter la façade principale du local commercial à l'entrée de la Qissaria sur toute la longueur des deux locaux, la privant ainsi de la valeur et de la nature de ses locaux par l'occupation forcée des deux façades, leur défiguration et l'obstruction de leur accès par la porte principale et l'entrée de la Qissaria ; et que toutes les tentatives de conciliation qu'elle a entreprises ont échoué. Elle a demandé l'expulsion des défendeurs et de ceux qui tiennent leur place du mur et des deux façades du local commercial comprenant la façade principale et l'entrée de la Qissaria ainsi que des deux façades vitrées situées au 43-6-5 rue du Mexique, Boutique Qissaria Al Qadiri, la libération des deux façades des locaux et l'enlèvement de toutes les vitrines qui y sont suspendues, sous astreinte de 1000 dirhams pour chacun d'eux par jour de retard ou de refus d'exécution, avec exécution provisoire du jugement et condamnation des défendeurs aux dépens. Elle a joint à sa requête une copie du constat, une copie de l'acte d'achat du fonds de commerce et une copie du contrat de location.
Les défendeurs, par l'intermédiaire de leur mandataire, ont répondu que la demanderesse ne peut être considérée comme propriétaire du local commercial qu'elle exploite en vertu d'un contrat de location avec la société dénommée (Z), qui a conclu le contrat de location avec son représentant légal, Monsieur Mohamed (Q) ; que par conséquent, sa qualité et son intérêt sont inexistants dans la présente affaire ; que l'action en expulsion de l'occupant sans titre est instituée par le Royaume du Maroc pour la défense du droit de propriété, et que les conditions de sa recevabilité sont donc liées à la preuve de l'occupation, laquelle n'est pas établie, et à la preuve de la propriété, laquelle fait défaut en l'espèce, la demanderesse ne détenant entre ses mains qu'un contrat de location, le propriétaire foncier étant la société (Z) en la personne de son représentant légal Mohamed (Q) ; qu'en conséquence, la demande est dépourvue de ses éléments constitutifs, entachée d'un vice de forme et introduite par une personne sans qualité à l'encontre de personnes sans qualité, et qu'elle doit être déclarée irrecevable en la forme ; ajoutant qu'elle agit de mauvaise foi contrairement aux dispositions de l'article 5 du Code de procédure civile ; qu'ils n'ont jamais été occupants sans titre du bien litigieux mais qu'ils sont établis audit endroit depuis plus de 15 ans et exercent leur commerce en exploitant des façades commerciales sur toute la longueur du couloir situé à l'entrée de la Qissaria (Q), à distance du local commercial revendiqué par la demanderesse dont l'entrée se situe directement au niveau de la rue du Mexique ; que leur présence audit endroit repose sur une relation locative les liant au propriétaire du local commercial qui leur a loué le local commercial qu'ils exploitent contre un loyer mensuel qu'ils se sont habitués à lui verser tout au long des années où ils ont exploité l'espace litigieux ; que la société locatrice de la demanderesse elle-même leur a précédemment adressé des mises en demeure en vue du paiement des sommes dues à titre de loyer pour l'exploitation de leurs façades commerciales, ce qui constitue selon la loi une reconnaissance par la société de leur avoir loué leurs façades commerciales et tient lieu de contrat de location ; et qu'elle a constaté le local commercial revendiqué et les a trouvés sur place avec
Et n'a vu aucun préjudice de leur présence en raison de son éloignement important de l'entrée de son local commercial et a loué le local commercial en l'état et n'a pas contesté leur présence en son temps, bien au contraire, elle a signé le contrat de location sans réserve avec la partie bailleur.
D'autre part, la prétention de la demanderesse que le local commercial qu'elle a loué comporte deux façades, l'une sur la rue principale et l'autre sur le passage qu'ils exploitent, est dénuée de fondement, car la boutique qu'elle loue portant le numéro 43 située rue du Mexique ne comporte qu'une seule entrée au niveau de ladite rue, et qu'ils produisent devant le tribunal un titre de propriété de l'immeuble dénommé (M) portant le numéro de titre foncier 2152/G extrait de la Conservation Foncière et Hypothécaire de Tanger, comprenant la partie portant le numéro 16 selon le procès-verbal de délimitation daté du 14/10/1983 d'une superficie de 1 are et 2 centiares, et dont la propriété revient au syndicat des copropriétaires de l'immeuble d'habitation situé au-dessus de la galerie marchande (Q) et est considérée comme faisant partie des parties communes de l'immeuble et sa propriété ne revient même pas à la partie bailleur, et par conséquent, la partie propriétaire du local commercial elle-même n'a pas le droit d'ouvrir une quelconque porte ou façade, et à plus forte raison la demanderesse en sa qualité de locataire dudit local, et qu'en se référant au plan technique établi sur la base du procès-verbal de délimination par la Conservation Foncière, il apparaîtra que la partie portant le numéro 16 mentionnée dans le titre de propriété, dont les défendeurs exploitent une partie et y établissent leurs façades commerciales, ne se trouve pas à l'intérieur de la galerie marchande ou à la porte du local commercial, mais à l'entrée de l'immeuble d'habitation dont la propriété revient, comme mentionné en se fondant sur le titre de propriété, au syndicat des copropriétaires et est considérée comme faisant partie des parties communes, demandant l'irrecevabilité de la demande en la forme et son rejet au fond, et ils ont joint à leur réponse une copie certifiée conforme du titre de propriété et une copie du plan technique et les originaux de quatre mises en demeure judiciaires.
Royaume du Maroc
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Et le tribunal a ordonné en préliminaire une expertise qui a conclu qu'il a été procédé à la fusion des locaux 5 et 6 en un seul local et qu'il doit disposer de deux portes, l'une sur la rue du Mexique et l'autre à l'entrée de la galerie marchande, ainsi que de deux façades vitrées donnant sur l'entrée de la galerie marchande, et par conséquent, la façade du local donnant sur l'entrée de la galerie marchande doit être libre de toute exploitation.
Et l'avocat du syndicat des propriétaires a présenté une requête d'intervention volontaire dans l'instance, dans laquelle il a expliqué que la demanderesse ne possède pas un pouce de l'espace exploité par les défendeurs comme façades commerciales et que le syndicat des propriétaires de la résidence habitation possède le passage mentionné en vertu du titre de propriété produit, et que la présence des défendeurs dans les lieux est légale en vertu de la location qui leur en a été consentie par le représentant de la société (Z), Monsieur Mohamed (Q), propriétaire de la galerie marchande et propriétaire du local commercial depuis 2003, et qu'il percevait des sommes locatives à cet effet et leur a adressé une mise en demeure de paiement et a intenté des actions judiciaires contre eux, et qu'en revanche, après que les défendeurs ont appris que le passage n'était pas la propriété du susnommé Mohamed (Q), l'accord a été modifié et les défendeurs louent désormais les façades commerciales directement auprès du syndicat des propriétaires, et que le préjudice allégué par la demanderesse n'existe pas et que sa demande a été instiguée par ce dernier dans le but d'évincer les défendeurs de leurs obligations commerciales après avoir échoué à le faire par voie de
Plusieurs tentatives, les requérants demandant l'acceptation de leur intervention volontaire dans l'instance et soutenant être propriétaires de la partie numéro 16, passage résidentiel, objet du litige, et que la défenderesse ne possède pas la qualité et l'intérêt pour agir, et le rejet de sa demande et la déclaration d'incompétence, joignant à sa requête un procès-verbal de constat et des copies de décisions rendues par le tribunal de commerce de Fès et une copie d'un titre de propriété.
La Cour
Après la production des conclusions concernant l'expertise, l'épuisement des répliques et dupliques et l'accomplissement des formalités de procédure, la Cour a ordonné la libération des deux façades des locaux portant les numéros 5 et 6 donnant sur l'entrée de la qaysariya (Q) 43 rue du Mexique Tanger de toutes les occupations établies par eux sous peine d'une astreinte pour chaque jour de refus d'exécution, solidairement entre eux, et les a condamnés aux dépens.
L'ordonnance de référé susmentionnée ayant été frappée d'appel, la Cour d'appel a statué en la confirmant et en condamnant les appelants aux dépens.
Dans les moyens pris ensemble, tirés de la violation de la loi constituée par les articles 1, 36 et 149 du Code de procédure civile et du défaut de motivation et de l'incompétence (sic), attendu que les requérants en cassation reprochent à la décision attaquée de ne pas avoir répondu à ce qu'ils avaient soulevé concernant l'absence de qualité de la défenderesse au pourvoi à agir en justice du fait qu'elle n'est pas propriétaire du local commercial et qu'elle est simplement locataire de Monsieur Mohamed (Q), représentant légal de la société Zellers qui leur a loué les façades commerciales exploitées depuis plus de 15 ans, et qu'ils ont fait de l'union des copropriétaires de l'immeuble "(M)" en la personne de son représentant légal une partie à l'instance et l'ont citée à comparaître pour présenter ses défenses, mais qu'elle n'a pas été convoquée comme l'exige l'article 36 précité, et que l'article 149 invoqué a imposé au président du tribunal de première instance de prendre en compte les circonstances d'extrême urgence et le législateur marocain a exigé pour sa réalisation l'existence d'un danger imminent, actuel et pressant qu'il est nécessaire de parer, ce qui est absent en l'espèce, que la Cour n'a pas répondu à leurs défenses et n'a motivé aucun point de ce qu'ils avaient soulevé, y compris ce qu'ils ont prétendu concernant la notification à leur défense de la convocation à l'audience qui a suivi la sortie de l'affaire, et ce qu'ils ont soulevé concernant la violation de la loi par l'expert, et qu'elle a adopté le jugement de première instance avec ses vices, et que la Cour, dans ce qu'elle a statué, a excédé sa compétence et a porté atteinte au fond du droit et a donné préférence aux documents de la partie défenderesse au pourvoi sur les titres de propriété produits dans l'instance et les contrats de location des requérants et ne les a pas pris à titre indicatif et s'est engagée dans l'interprétation de leur force probante, de sorte que sa décision n'est pas fondée sur une base légale.
Le dossier
Cependant, attendu que le juge des référés est compétent pour connaître d'une demande d'expulsion de l'occupant d'un immeuble d'autrui sans titre, afin de parer au danger de prise de possession sans droit qui menace ledit immeuble et de faire cesser le préjudice qui en résulte, en s'appuyant sur l'apparence des documents produits sans pénétrer dans la discussion du fond de l'affaire et s'engager dans ses motifs, et qu'il n'est limité en cela que s'il excède ce qu'exige l'urgence et ce qu'impose la nécessité de statuer rapidement sur ce qui lui est soumis de crainte que l'opportunité d'obtenir le bénéfice recherché ne soit perdue, et que la Cour, en statuant comme elle l'a fait pour faire cesser le préjudice actuel et pressant subi par le local lésé, s'est contentée de s'appuyer sur l'apparence des documents produits, appuyés par le rapport d'expertise qui a indiqué que les locaux 5 et 6 ont été fusionnés en un seul local et qu'il doit disposer de deux portes, l'une sur la rue du Mexique et l'autre sur l'entrée de la qaysariya, et de deux façades vitrées donnant sur ladite entrée, et que la façade du local donnant sur cette entrée doit être libre de toute exploitation, a pris en compte les dispositions susmentionnées et a statué dans les limites de sa compétence et a motivé sa décision par une motivation régulière et l'a fondée sur une base légale régulière, de sorte que les moyens pris ensemble sont infondés.
Pour ces motifs
La Cour de cassation a statué en rejetant la demande et en condamnant les requérants aux dépens.
Et c'est ainsi qu'a été rendu l'arrêt et prononcé à l'audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat, la formation de jugement étant composée du président de la chambre immobilière (quatrième formation) Monsieur Mohamed Ben Yaiche et des conseillers : Ibrahim El Karnawi rapporteur, Fattouma Bami, Abdelali Hafid et Abdelkader El Ouazzani membres, en présence de l'avocat général Monsieur Ateq Mezbour, et avec l'assistance de la greffière adjointe Madame Nawal El Aboudi.
Royaume du Maroc
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Cour de Cassation
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ