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Copropriété
Arrêt de la Cour de cassation
Numéro 4/103
Rendu le 21 mars 2023
Dans le dossier immobilier numéro 2021/4/7/3207
Demande d'expulsion – Propriété en copropriété – Effet.
Lorsqu'une chose ou un droit appartient à plusieurs personnes conjointement entre elles, en copropriété, il en résulte une situation juridique appelée copropriété ou quasi-société, et chaque copropriétaire est propriétaire de chaque parcelle du bien commun en vertu des dispositions des articles 960, 962 et 963 du Code des obligations et des contrats. La cour, en motivant son arrêt par le fait que l'appelant a acheté des droits indivis dans l'immeuble litigieux des défendeurs, évalués à environ un hectare, et non des droits démembrés, pour prétendre à leur expulsion de l'immeuble vendu, a correctement motivé sa décision et n'a violé aucune disposition. Le moyen est sans fondement.
Cour suprême
Cour de cassation
Rejet de la demande
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Sur la base de la requête déposée le 04/03/2021 par le requérant mentionné ci-dessus par l'intermédiaire de son avocat Maître (H. B) et visant à casser l'arrêt de la cour d'appel de Casablanca rendu le 10/12/2020 dans le dossier numéro 2020/1404/5464.
Et sur la base des autres pièces versées au dossier.
Et sur la base du Code de procédure civile daté du 28 septembre 1974.
Et sur la base de l'ordonnance de dessaisissement et de notification rendue le 28 février 2023.
Et sur la base de l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 21 mars 2023.
Et sur la base de l'appel des parties et de leurs représentants et de leur absence.
Et après la lecture du rapport par la conseillère-rapporteure Madame Fatiha Bami et l'écoute des observations du procureur général Monsieur Ateq El Mezbour.
En ce qui les concerne, que
Et après délibération conformément à la loi.
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué rendu par la cour d'appel de Casablanca sous le numéro 6321 et en date du 10/12/2020 dans le dossier numéro 2020/1404/5464 que le demandeur (A. M) a saisi le tribunal de première instance de Ben Slimane par deux requêtes, introductive et rectificative, exposant qu'en vertu de l'acte d'achat numéro 35 il a acheté la part des défendeurs et d'autres parties, l'immeuble dénommé (Z. A) sis au douar Oulad Ahmed Oulad Saâda, commune de Ziaïda, province de Ben Slimane, et que le terrain était la propriété des défunts (D) (A) et (D) Ben Aïssa, et qu'en vertu de l'attestation numéro 87 il a acheté la totalité des parts des héritiers de (D) (A) soit l'équivalent de 152/152 représentant 4 hectares, 89 ares et 44 centiares, et qu'il a acheté la part de Fatiha (D) fille de (B), cousine des défendeurs, et de certains de ses frères, l'équivalent de 1 hectare, 57 ares et 78 centiares, pour un total acheté d'environ 6 hectares et demi, et que les défendeurs n'ont plus aucun lien avec la part vendue et que l'achat par (D) Abdelaziz Ben (F) Ben (A) de (A. D) Ben El Haj El Aïdi sous le numéro 44 et en date du 01/09/2014 est nul car le vendeur a vendu ce qu'il ne possédait pas, ayant acheté la totalité de la part dudit vendeur avant l'acte d'achat numéro 44 susmentionné, demandant de condamner les défendeurs, eux et ceux qui les représentent ou agissent avec leur autorisation, à évacuer l'immeuble dénommé (Z. A) sous astreinte, à la nullité de l'acte de vente numéro 448 et à sa radiation et à ordonner l'exécution provisoire du jugement. Le défendeur Mohamed (D) Ben (A) a répondu par une requête incidente, soutenant que le demandeur n'a acheté que la totalité de leur quote-part indivise estimée à environ un hectare, et qu'il est toujours propriétaire dans l'immeuble litigieux, demandant de juger que les défendeurs sont fondés à revendiquer les quote-parts qu'ils possèdent par succession et achat, après déduction de ce qu'ils lui ont vendu par l'acte d'achat numéro 35 d'environ un hectare, et que les droits revendiqués consistent en la quote-part du défendeur sur une superficie de 2 hectares, 78 ares et 27 centiares, et pour El Haj (D) une superficie estimée à 45,5428 mètres carrés, et pour (A. D) ce qui lui reste de sa part vendue dans la succession avec ses frères, avec exécution provisoire. Et après réplique et achèvement des formalités, le jugement de première instance a statué par le rejet des deux demandes, principale et incidente. Le demandeur a interjeté appel, fondé sur la violation des dispositions de l'article 4 du dahir portant organisation judiciaire et de l'article 50 du code de procédure civile et sur l'absence de base légale, parce que l'appelant a acheté la totalité de la part des héritiers, qui ne sont pas des occupants et ne font pas partie des parties à l'action en revendication, et parce que l'acte d'achat numéro 448 invoqué est contesté pour nullité, demandant l'annulation du jugement attaqué et de statuer conformément à sa requête. L'intimé a répliqué par l'intermédiaire de son avocat, que l'appelant a acheté leur quote-part en indivision qui est indéterminée et qu'il aurait dû intenter une action en partage et non une demande en vertu d'un acte.
Les requérants, demandant la confirmation et après l'achèvement des procédures, l'arrêt d'appel a été rendu confirmant le jugement attaqué, lequel est l'objet du pourvoi en cassation.
Et ils
Attendu que le demandeur reproche à l'arrêt, dans le moyen unique, le vice de motivation équivalant à son absence, lorsqu'il a indiqué dans sa motivation que l'appelant a acheté des droits indivis dans l'immeuble litigieux des intimés et les a évalués à environ un hectare et non des droits séparés pour qu'il puisse exiger leur éviction de l'immeuble vendu, et que l'acte d'achat qu'il invoque diffère de l'acte d'achat de l'intimé (D) Abdelaziz Ben (F) Ben (A), alors que si l'intention des parties vendeurs et acheteur n'avait pas été de vendre et d'acheter la totalité de la quote-part des parties dans l'indivision du bien litigieux, on aurait utilisé des mots et des expressions clarifiant l'intention contraire, en utilisant les expressions suivantes : "a acheté de Manar Abdellah des vendeurs à lui, la grande Marabout Bent Adlan et ceux avec elle, et ils sont vendeurs à lui de leur quote-part indivise", c'est-à-dire en utilisant "de" qui indique la partitive, c'est-à-dire l'achat d'une partie du tout, au lieu du mot "tous" qui indique l'achat du tout, et de même l'utilisation de l'expression "évalué à un seul hectare" qui indique la détermination et la limitation, au lieu d'utiliser l'expression "environ" qui indique la possibilité d'une augmentation de la superficie. Car si l'intention des vendeurs avait été de vendre seulement une partie de leurs droits et qu'ils étaient certains de posséder d'autres droits supérieurs à ce qu'ils entendaient vendre, il n'y aurait pas eu besoin d'utiliser l'expression "environ", mais ils se seraient contentés d'indiquer que ce qui a été vendu est une partie d'un tout ne dépassant pas un hectare, sans besoin d'utiliser "évalué à environ un hectare" puisqu'ils possèdent les hectares restants. Et la jurisprudence a établi que lorsque la superficie est mentionnée de manière approximative avec mention des limites, c'est aux limites que l'on se réfère, et qu'en vertu de l'article 461 du Code des Obligations et des Contrats, si les termes du contrat sont clairs, il est interdit de rechercher l'intention de son auteur. Et la cour d'appel, lorsqu'elle a estimé dans sa motivation que ce qu'a acheté le requérant ne dépasse pas un seul hectare, sa décision est entachée d'un vice de motivation équivalant à son absence, justifiant sa cassation.
Mais attendu qu'en vertu des dispositions des articles 960, 962 et 963 du Code des Obligations et des Contrats, si la chose ou le droit appartient à plusieurs personnes conjointement entre elles, et à titre d'indivision, il en résulte une situation juridique appelée indivision ou quasi-société, et que chaque propriétaire indivis est propriétaire de chaque parcelle du bien commun. Et la cour d'appel, lorsqu'elle a motivé son arrêt en indiquant que l'appelant a acheté des droits indivis dans l'immeuble litigieux des défendeurs, les évaluant à environ un hectare, et non des droits séparés, pour qu'il puisse exiger leur éviction de l'immeuble vendu, a motivé son arrêt de manière valable et n'a violé aucune disposition, et le moyen est sans fondement. Et ce qui est soulevé concernant la violation de l'article 461 du Code des Obligations et des Contrats, et la problématique de l'interprétation des contrats et de la recherche de l'intention des contractants, est nouveau, le demandeur ne l'ayant pas invoqué précédemment dans les motifs de son appel et il n'est pas recevable de le soulever pour la première fois devant la Cour de cassation en raison du mélange du fait et du droit, et il est irrecevable.
Pour ces motifs
La Cour de cassation a statué par le rejet de la demande et la condamnation du demandeur aux dépens.
Et c'est ainsi qu'a été rendu l'arrêt et prononcé à l'audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée du président de la formation, Monsieur Mohamed Ben Yaich, et des conseillers, Mesdames et Messieurs : Fatiha Bami, rapporteur – Abdelali Hafid – Ibrahim El Karnawi – Abdelkader Ouazzani, membres, en présence de Monsieur le procureur général Ateq Mezbour, assisté de Madame l'huissier audiencier Nawal El Aboudi.
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Cour de cassation
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