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Arrêt de la Cour de cassation
Numéro 4/52
Rendu le 21 février 2023
Dans le dossier immobilier numéro 2021/4/7/3957
Litige immobilier – Pouvoir du juge d'apprécier et d'évaluer les preuves.
Conformément aux dispositions de l'article 418 du code des obligations et des contrats, les jugements font foi des faits qu'ils constatent et le juge du fond a le pouvoir d'apprécier et d'évaluer les preuves et arguments qui lui sont soumis et d'en déduire ce sur quoi il fonde sa décision, y compris les résultats des enquêtes menées dans l'affaire, à condition qu'il motive sa décision par une motivation valable tant en fait qu'en droit.
Rejet de la demande
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Sur la base de la requête déposée le 21/04/2021 par le demandeur susnommé, par l'intermédiaire de son avocat Maître Salah Eddine (D), visant à casser l'arrêt de la cour d'appel de Marrakech numéro 48 rendu le 28/01/2021 dans le dossier numéro : 2020/1401/5.
Et sur la base des autres pièces versées au dossier.
Et sur la base du code de procédure civile daté du 28 septembre 1974.
Et sur la base de l'ordonnance de dessaisissement et de sa notification.
Et sur la base de l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 21 février 2023.
Et sur la base de l'appel des parties et de leurs représentants et de leur absence.
Et après lecture du rapport par le conseiller rapporteur Monsieur Abdellah Farah et audition des observations de Monsieur le procureur général Ateq Mezbour.
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Et après délibéré conformément à la loi.
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de la décision attaquée rendue par la cour d'appel de Marrakech numéro 48 en date du 28/01/2021 dans le dossier numéro 2020/1401/5 que les demandeurs, héritiers de Fatna (B), ont introduit une requête introductive d'instance devant le tribunal de première instance de la même ville, exposant qu'ils sont propriétaires de la douairia située à Sidi Sousane Marrakech dont les limites sont décrites dans la requête ; et que le défendeur Abdelrahman (K) louait de leurs auteur une chambre au rez-de-chaussée, relation locative qui a été résiliée par l'arrêt d'appel numéro 2015/1303/2760, et que le défendeur a profité de leur absence pour s'emparer du reste des chambres dudit logement et a construit une cuisine, des toilettes et une chambre à l'étage sans leur autorisation ; sollicitant son expulsion dudit logement sous astreinte. Le défendeur Abdelrahman (K) a répondu que le logement objet du litige se compose de deux logements indépendants, qu'il occupe un logement indépendant qu'il a loué à un nommé (A.S), et qu'il avait précédemment libéré la chambre située au rez-de-chaussée et que cette libération ne s'étend pas aux autres chambres ; sollicitant le rejet de la demande. Après expertise confiée à l'expert Mohamed (Ch), débat entre les parties, conclusions et achèvement des formalités, le tribunal a rendu son jugement ordonnant le rejet de la demande. Les demandeurs ont interjeté appel, soulevant dans leurs moyens d'appel que leur auteur avait acheté la part d'un nommé Said Ben Mohamed Addi, avec lequel l'intimé avait une relation locative, et avait acheté la part de Aicha (Z), devenant ainsi propriétaire du logement et que la relation locative précitée avait été résiliée judiciairement, ce qui laisse l'intimé en situation d'occupant sans droit du bien litigieux ; sollicitant l'annulation du jugement attaqué et un jugement conforme à la requête introductive. L'intimé a répondu que la chambre qu'il occupait n'avait aucun lien avec le logement objet du litige
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Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
et qu'il l'avait libérée, sollicitant la confirmation du jugement attaqué. Après achèvement des formalités, la cour a rendu son arrêt annulant le jugement attaqué, ordonnant l'expulsion de l'intimé du bien litigieux et rejetant les autres demandes. Tel est l'arrêt dont la cassation est demandée.
Sur le moyen unique de cassation
Attendu que le requérant reproche à l'arrêt un défaut de motivation équivalant à son absence, en ce que la cour qui l'a rendu a conclu que les demandeurs sont propriétaires de tout le rez-de-chaussée du logement litigieux sur la base d'un acte notarié classé sous le numéro 438 et d'un autre acte sous seing privé daté de mars 1981, ainsi que de l'expertise réalisée en première instance et de ce qui a été jugé par l'arrêt d'appel numéro 2015/1303/2460, et du fait que l'intimé n'a pas produit de titre justifiant sa présence dans ledit logement. Or, l'acte sous seing privé daté de mars 1981 n'est qu'un document traduit en langue arabe et non un acte sous seing privé complet revêtu de la signature des deux parties, et qu'il concerne la vente d'une petite chambre dans le logement situé à Derb Debbagh numéro 30, et que le bien litigieux est composé d'un ensemble de chambres et d'autres dépendances et son adresse n'est pas la même que celle du bien litigieux. D'autre part, l'acte de vente numéro
438 concerne une chambre, une salle d'eau et une cuisine comportant les mêmes caractéristiques que la troisième partie du bien litigieux, à savoir une chambre au rez-de-chaussée et un salon avec toilettes à l'étage, pour laquelle une décision d'appel a été rendue et exécutée. Quant à sa maison (sic), sa superficie est trois fois supérieure à celle de la troisième partie, ce qui a été établi par le témoignage des témoins entendus lors de l'audience d'enquête et par l'expertise réalisée en première instance, dont l'auteur a conclu que l'acte d'achat des défendeurs se trouve à droite et est dans un état de délabrement total, que la maison occupée par le requérant se trouve à gauche et est utilisée par lui à titre de location, et que la troisième maison appartient à un tiers, ce qui démontre que la maison qu'il occupe n'est pas liée au bien litigieux. En outre, la décision d'appel invoquée par les défendeurs concerne une chambre située dans la troisième partie de la maison, laquelle concerne la chambre du rez-de-chaussée que la défunte Fatna (B) louait à un tiers et pour laquelle elle avait intenté de son vivant une action contre lui devant le tribunal des communes et des arrondissements pour le paiement des loyers, aboutissant au jugement numéro 86/1187 en sa faveur, la relation locative ayant persisté jusqu'à ce qu'une action soit portée devant la justice de proximité (sic), aboutissant à un jugement en date du 12/01/1987, ce qui a établi la relation locative du requérant concernant la chambre du rez-de-chaussée. Il a produit pour prouver le fondement de son accès au bien litigieux des quittances de loyer et des déclarations de témoins de dénégation. La cour dont la décision est attaquée, en ne comprenant pas le contenu des documents produits, en les interprétant de manière erronée et en altérant le contenu du rapport d'expertise, s'est écartée de la vérité et a exposé sa décision à la cassation.
Mais attendu qu'aux termes des dispositions de l'article 418 du code des obligations et des contrats, les jugements font foi des faits qu'ils constatent, et qu'il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement les preuves et moyens produits devant eux et d'en déduire les résultats qu'ils estiment conformes aux éléments du dossier, à condition de motiver leur décision par une motivation valable tant en fait qu'en droit. Il ressort des pièces du dossier et de ses documents, tels que présentés aux juges du fond, que les défendeurs ont demandé l'expulsion du requérant du bien litigieux qui leur est échu par succession de leur auteur après la rupture de la relation locative qui liait cette dernière de son vivant à lui, décision rendue dans le dossier numéro 2015/1303/2760, ce à quoi le requérant a répondu que le fondement de son accès au bien litigieux était la relation locative qui le liait au vendeur de l'auteur des défendeurs, nommé (A.S), concernant un autre bien loué distinct du bien immobilier objet du litige. La cour dont la décision est attaquée, lorsqu'elle a statué en annulant le jugement de première instance et en jugeant à nouveau l'expulsion du requérant du bien litigieux pour occupation sans titre ni droit, s'est fondée pour motiver sa décision sur ce qui est contenu dans la décision d'appel invoquée par les défendeurs et mentionnée ci-dessus, à savoir l'aveu du requérant que le contrat de location portait sur une chambre et une cuisine dans la maison objet du litige, qu'il a transformé la cuisine en chambre, qu'il a loué un arc dans la maison, ces dépendances concernant le rez-de-chaussée, et qu'il a créé une cuisine et des toilettes sous l'escalier, de sorte que l'objet du contrat de location constitue une unité d'habitation indépendante de la maison objet du litige, ainsi que sur les conclusions du rapport d'expertise réalisé durant la phase de première instance selon lesquelles la maison est divisée en 3 parties, alors qu'il s'agit d'une seule maison portant le numéro
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30, avec un rez-de-chaussée appartenant aux défendeurs et un étage appartenant à un tiers. Elle a ainsi fait usage du pouvoir d'appréciation que la loi lui confère pour évaluer les moyens de preuve et leur donner l'effet qu'ils méritent, de sorte que sa décision est suffisamment et correctement motivée et le moyen est dénué de fondement.
Pour ces motifs,
la Cour de cassation a rejeté la demande et condamné le requérant aux dépens.
C'est ainsi qu'a été rendu l'arrêt, prononcé à l'audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée du président de la formation, M. Mohamed Ben Yaich, et des conseillers MM. : Abdellah Farah, rapporteur – Amina Ziyad – Abdelali Hafid – Ibrahim El Karnawi, membres, en présence de M. l'avocat général Ateq El Mazbour, assisté de Mme Nawal El Aboudi, greffière.
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