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Arrêt de la Cour de cassation
Numéro 4/44
Rendu le 14 février 2023
Dans le dossier immobilier numéro 2021/4/7/397
Demande d'expulsion – Contrat de location – Conditions de la continuation de ses effets.
L'article 53 de la loi numéro 12.67 relative à la régulation des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire des locaux destinés à l'habitation ou à l'usage professionnel, en disposant que l'effet du contrat se poursuit en cas de décès du locataire pour les locaux destinés à l'habitation au profit du conjoint du défunt ou de ses descendants ou ascendants directs au premier degré ou du bénéficiaire du legs obligatoire ou de la personne prise en charge, entend que le bénéfice est limité au conjoint du défunt ou à ses descendants ou ascendants directs ou au bénéficiaire du legs obligatoire ou à la personne prise en charge et ne s'étend pas aux conjoints des descendants ou ascendants directs ou aux conjoints des bénéficiaires du legs obligatoire ou des personnes prises en charge après le décès de ceux-ci ; en outre, ce bénéfice ne concerne les personnes mentionnées qu'après preuve que la personne qui s'en prévaut était à la charge du locataire défunt ou vivait effectivement avec lui au moment de son décès et ne comprend donc pas, par opposition, celui qui a cessé d'être à sa charge ou a interrompu sa vie commune avec le locataire avant le décès.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Cassation et renvoi
Sur le mémoire de pourvoi en cassation déposé le 05/11/2020 par la requérante en cassation susmentionnée, visant à la cassation de la décision numéro 594 rendue le 15/09/2020 par la Cour d'appel de Casablanca dans le dossier numéro 2020/1302/443.
Et sur les autres pièces versées au dossier ;
Et sur la loi de procédure civile datée du 28 septembre 1974 ;
Et sur l'ordonnance d'expulsion et sa notification ;
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Et sur l'avis de fixation de l'affaire et son inscription à l'audience du 24/01/2023, dernière audience à laquelle le dossier a été reporté à l'audience du 14 février 2023 ;
Et sur l'appel des parties et de leurs représentants et leur absence ;
Et après lecture du rapport de Monsieur le Conseiller rapporteur Ibrahim El Karnawi et audition des observations de Monsieur le Procureur général Ateq El Mazbour.
Et après délibération conformément à la loi
Attendu
Qu'il ressort des pièces du dossier et de la décision attaquée que la requérante en cassation a introduit, par l'intermédiaire de son mandataire, une demande devant le Tribunal de première instance civil de Casablanca, exposant que Monsieur (A.S) avait loué d'elle l'appartement numéro 6 sis à l'immeuble 12 à Casablanca et qu'il est parvenu à sa connaissance que des personnes étrangères s'étaient introduites dans son bien précité et l'exploitaient sans droit et à son insu ; pour constater ce fait, elle a obtenu une ordonnance du Président du Tribunal de première instance de Casablanca pour qu'un commissaire de justice se transporte afin de constater qui occupe son immeuble et de l'interroger sur le titre de sa présence ; et qu'en exécution de cette ordonnance, la constatation de l'occupation de son immeuble par Monsieur (J.A) a été effectuée, lequel a déclaré qu'il habitait l'appartement en qualité d'époux de la défunte Madame Rkia (S), fille du défunt Monsieur Abdelouahab (S) propriétaire de l'appartement,
Considérant que, en supposant exact ce que prétend Monsieur (J.A) concernant son exploitation de l'appartement en qualité d'époux de la défunte Madame Rkia (S), cette relation ne justifie pas l'occupation de son immeuble par lui ni par toute autre personne, parce que l'article 39 du Code de la location dispose textuellement ce qui suit : « Contrairement aux dispositions du chapitre 668 du dahir chérifien du Ramadan 1331 correspondant au 12 août 1913 relatif au droit des obligations et des contrats, il est interdit au locataire de sous-louer le local destiné à l'habitation ou d'y renoncer sans l'accord du bailleur dans un écrit daté, sauf stipulation contraire dans le contrat de location.
Le Tribunal
Est considéré comme sous-location ou renonciation totale ou partielle l'occupation des locaux loués par un tiers pendant plus de trois mois », demandant qu'il soit condamné à l'expulsion, lui et ceux qui occupent sa place, de l'immeuble sis à l'appartement numéro 6, immeuble 12, étage – 1 –, boulevard de Casablanca, avec exécution provisoire du jugement et condamnation aux dépens, joignant à sa requête une copie du titre de propriété, une copie du reçu de loyer, l'original du procès-verbal de constatation et d'interrogatoire et une copie du mandat de gestion indiquant le changement de nom de la société.
Et après clôture des répliques et du débat et achèvement des formalités de procédure, le Tribunal a rejeté la demande ; la demanderesse a interjeté appel du jugement au motif qu'elle n'est liée par aucun contrat de location avec l'intimé à l'appel, qu'il occupe son local sans titre légal, et que l'intimé à l'appel reconnaît par des décisions de justice que le locataire originaire a renoncé
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au profit de lui-même et de sa fille avant son décès et a déménagé avec son épouse vers la rue Ibrahim (R), ce qui constitue un abandon du local à leur profit sans notification à l'intimée et sans son accord, demandant l'annulation du jugement de première instance dans ce qu'il a statué.
Après la clôture des répliques et des conclusions et l'accomplissement de toutes les formalités, la cour d'appel a statué en confirmant le jugement attaqué et en laissant les dépens à la charge de l'appelant.
Dans le premier moyen, tiré de la corruption des motifs et de l'absence de fondement, le requérant reproche à la décision attaquée de s'être fondée sur un unique et seul motif ainsi libellé : "Attendu que si l'intimée n'est liée à l'appelant par aucun contrat de location, l'appelant a produit ce qui établit qu'il n'est pas un occupant sans titre et que sa présence dans l'appartement objet du litige est en sa qualité d'époux de la défunte Rokia (S), elle-même fille du locataire originaire décédé Abdelouahab (S), et que l'intimée n'a pas produit ce qui établit que le locataire originaire a cédé le local de son vivant au profit de lui-même et de sa fille avant son décès et qu'il a déménagé avec son épouse vers la rue Ibrahim (R), ce qui constitue un abandon du local à leur profit sans notification à l'intimée et sans son accord, ce qui a amené cette chambre à rejeter l'appel et à confirmer le jugement de première instance attaqué dans ce qu'il a statué", considérant que ce motif est corrompu et contraire aux faits et au contenu des documents.
Soutenant que l'article 39 de la loi n° 22-12-67 interdit l'abandon de la location, sauf accord écrit du bailleur, et que le dernier alinéa de l'article 39 considère que la présence d'un tiers dans le local loué pendant plus de trois mois constitue une sous-location, et que l'article 43 considère le sous-locataire ou le cessionnaire comme un occupant sans droit, et que l'article 55 dispose que le décès du locataire entraîne la résiliation du contrat de location de plein droit, et que toute personne occupant le local loué est considérée comme un occupant sans droit, à l'exception des personnes mentionnées à l'article 53, contrairement à ce qu'a retenu la cour dans le motif critiqué, attendu que la défenderesse a produit plusieurs documents contenant son aveu du déménagement du locataire accompagné de son épouse pour habiter un autre local, parmi lesquels le jugement n° 1074 du 24/03/2014 qui établit que le locataire a quitté l'appartement loué et en a déménagé avec son épouse Madame Aïcha (K) pour s'installer dans un autre local situé rue Ibrahim (R), et qu'ils ont laissé dans l'appartement la fille Rokia (S) et son époux, et que ce jugement a été rendu dans une affaire que la veuve Madame Aïcha (K) avait intentée contre Monsieur (J. A) et visait à condamner ce dernier à l'expulsion, indiquant que les jugements ont l'autorité de la chose jugée sur les faits qu'ils énoncent dès leur prononcé conformément aux dispositions de l'article 418 du code des obligations et des contrats, outre le procès-verbal n° 370/2013 en date du 13/02/2013 qui contient une déclaration de Monsieur (J. A) dans laquelle il a affirmé que le locataire avait déménagé vers un autre local rue Ibrahim (R), et avait laissé sa fille Madame Rokia dans l'appartement où elle habite depuis environ 20 ans, soit 20 ans à compter de la date du procès-verbal, et que par un calcul, le déménagement aurait eu lieu vers l'année 1993 environ, sachant que Madame Rokia (S) n'était pas en l'année 1993 sous la garde de son père locataire Monsieur Abdelouahab (S), car elle
Madame (J. A) s'est mariée en 1992, ainsi qu'il ressort du contrat de mariage produit, ce qui implique qu'elle a cessé de vivre avec son père et est sortie de sa garde, et qu'elle est passée sous la garde de son mari, tenu légalement de subvenir à ses besoins.
Indiquant que le procès-verbal n° 2743/2002 en date du 23 octobre 2002 constate la présence de Madame Rkia (S) dans l'appartement, elle et son mari Monsieur (J. A), et qu'il a été établi à la demande de Madame Rkia, et qu'il contient les déclarations de témoins voisins qui ont confirmé que la fille a grandi et a été élevée dans l'appartement et y a vécu jusqu'à son mariage, qu'elle l'a quitté pour rejoindre son mari, puis qu'elle est revenue à l'appartement après le décès de son père, Monsieur Abdelouahab (S), confirmant que les documents prouvent que le locataire Monsieur Abdelouahab (S) a renoncé à l'appartement loué, l'a quitté, et l'a remis à Monsieur El-Maâti Attachi, mari de sa fille Madame Rkia (S), qui l'a occupé et y a habité pendant une durée excédant trois mois, ce qui constitue un "délaissement" conformément aux dispositions de l'article 39 de la loi n° 12-67 ; considérant que le juge a motivé par une motivation vicieuse, entachée d'ignorance des faits de la cause et des documents versés au dossier, et non fondée, ce qui entraîne sa cassation.
Attendu que l'article 53 de la loi n° 12.67 relative à l'organisation des relations contractuelles entre les bailleurs et les locataires des locaux d'habitation ou à usage professionnel, en disposant que l'effet du contrat se poursuit en cas de décès du locataire pour les locaux d'habitation au profit du conjoint du défunt, de ses descendants ou ascendants directs au premier degré, du bénéficiaire de la part réservataire ou de la personne à charge, vise à ce que le bénéfice soit limité au conjoint du défunt, à ses descendants ou ascendants directs, au bénéficiaire de la part réservataire ou à la personne à charge, et ne s'étend pas aux conjoints des descendants ou ascendants directs, ni aux conjoints des bénéficiaires de la part réservataire ou des personnes à charge après le décès de ceux-ci, et que, de plus, ce bénéfice ne concerne les personnes susmentionnées qu'après preuve que la personne qui s'en prévaut était à la charge du locataire défunt ou vivait effectivement avec lui à son décès, et ne concerne donc pas, par opposition, celui qui est sorti de sa garde ou a cessé de vivre avec le locataire avant le décès ; et que la demanderesse, lorsqu'elle a produit parmi les annexes de sa requête un arrêt d'appel n° 2/386 en date du 15 février 2016 dans le dossier n° 2014/1302, il en ressort la déclaration de Monsieur (J. A) selon laquelle le locataire originel a déménagé, accompagné de son épouse Aïcha (K), vers un autre lieu depuis plus de vingt ans avant son décès, et a laissé sa fille et son mari dans le local loué ; il incombait donc à la cour d'examiner ce point et de répondre à l'argument soulevé concernant ce que l'appelant a considéré comme une cession de bail et un délaissement, et d'en tirer les conséquences juridiques appropriées ; en ne tenant pas compte de cet élément d'une part, et en étendant d'autre part le bénéfice au conjoint du descendant direct du locataire, représenté par sa fille décédée, elle a motivé sa décision par une motivation vicieuse et l'a rendue non fondée, l'exposant ainsi à la cassation.
Attendu que le bon déroulement de la justice et l'intérêt des deux parties commandent de renvoyer le dossier devant la même cour qui a rendu la décision attaquée.
Pour ces motifs,
La Cour de cassation a cassé la décision attaquée et renvoyé l'affaire devant la même cour qui l'a rendue, composée d'une autre formation, pour statuer conformément à la loi, et a condamné l'intimé au pourvoi aux dépens.
Et l'a prononcée.
Elle a également ordonné la transcription de la présente décision sur les registres de la cour qui a rendu la décision attaquée.
C'est par ces motifs que la décision a été rendue et prononcée à l'audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat, la formation de jugement étant composée du président de la chambre immobilière (quatrième formation) Monsieur Mohamed Ben Yaïch, président, et des conseillers : Messieurs Ibrahim El Karnawi, rapporteur, et Mesdames Amina Ziyad, Fattiha Bami et Monsieur Abdelali Hafid, membres, en présence de Monsieur le procureur général Ateq Mezbour, assisté de la greffière adjointe Madame Nawal El Aboudi.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ