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Arrêt de la Cour de cassation
Numéro 1/64
Rendu le 11 avril 2023
Dans le dossier foncier numéro 2020/1/1/2975
Litige d'immatriculation – Constatation accompagnée d'un expert – Son effet
Attendu que la cour a statué comme il est dit en son dispositif après avoir procédé à une constatation qui n'a pas suffisamment dissipé l'équivoque du litige, bien que les plans cadastraux produits par les pourvoyeurs soient fondés sur la propriété originaire de la vendeuse et de celui qui a vendu à la requérante à l'immatriculation. Et sans avoir procédé à une visite sur place par le conseiller rapporteur lui-même pour appliquer les arguments des parties à partir de la propriété pour ensuite passer à la vente par elle afin de déterminer s'il s'agit du même bien vendu aux opposants ainsi qu'à la requérante à l'immatriculation compte tenu de la succession des plans, et rechercher les causes de la divergence des limites si elle avait lieu en procédant à une enquête pour entendre les voisins afin de fonder sa décision sur les conclusions de son instruction, et ainsi elle a motivé son arrêt d'une motivation insuffisante équivalant à son absence et exposée à la cassation.
Royaume du Maroc
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Cour de cassation
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Cassation et renvoi
Sur le mémoire de pourvoi en cassation déposé le 05/03/2020 par le requérant par l'intermédiaire de son mandataire susmentionné et visant à casser l'arrêt numéro 6091 rendu le 19/12/2019 dans le dossier numéro 2017/1403/3498 par la cour d'appel de Marrakech.
Et sur l'ordonnance de notification du mémoire de pourvoi à l'intimée en cassation et l'absence de réponse.
Et sur les pièces versées au dossier.
Et sur le code de procédure civile daté du 28 septembre 1974.
Et sur l'ordonnance de désistement et de signification rendue le 06/03/2023
Et sur l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 11 avril 2023.
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Et sur la base de l'appel des parties et de leurs représentants et de leur absence.
Et après la lecture du rapport du conseiller rapporteur Monsieur Mohamed Chafi et l'audition des observations de l'avocat général Monsieur Rachid Seddouk visant au rejet de la demande.
Et après délibération conformément à la loi.
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier que, par une demande d'immatriculation enregistrée à la Conservation Foncière d'El Kelâa des Sraghna le 19 décembre 2007 sous le numéro 72/552, Madame Amina (R) bent M'Barek a demandé l'immatriculation de la propriété dénommée "Abd El Ouafi" qui est une maison d'habitation située à El Kelâa des Sraghna et dont la superficie est fixée à 136 mètres carrés, en sa qualité de propriétaire selon deux actes d'achat, le premier sous le numéro 953 en date du 23 avril 1991 et le second sous le numéro 260 page 226 registre 54 en date du 10 décembre 2004, authentifiés à El Kelâa des Sraghna.
Qu'une opposition à ladite demande a été formée le 4 avril 2008 registre 1 numéro 1010 par Monsieur Mohamed (Z) ben El Tahar, en son nom personnel et en représentation de son épouse, revendiquant la totalité de la propriété, et ce sur la base de deux actes d'achat, le premier enregistré sous le numéro 646 page 382 et le second enregistré sous le numéro 68 page 383 en date du 17 octobre 1981, d'un acte d'héritage numéro 239 authentifié à El Kelâa des Sraghna et d'une procuration sous seing privé avec signature légalisée. Et après le renvoi du dossier de la demande d'immatriculation devant le Tribunal de Première Instance d'El Kelâa des Sraghna et la réalisation d'une expertise par Idriss (H) et les observations des parties, ledit tribunal a rendu son jugement le 13 décembre 2012 sous le numéro 108 dans le dossier numéro 2010/28, déclarant valable l'opposition formée par Mohamed (Z) en représentation de son épouse Saadia (I) à la demande d'immatriculation numéro 72/552 et non valable l'opposition formée par Mohamed (Z) en son nom personnel à la même demande.
Qu'Amina (R) bent M'Barek, requérante à l'immatriculation, et Mohamed (Z), premier opposant, ont interjeté appel dudit jugement, et la Cour d'Appel susvisée l'a annulé partiellement en ce qu'il a statué sur la validité de l'opposition de Mohamed (Z) agissant en son nom personnel, et a jugé valable son opposition et confirmé le jugement pour le surplus, et ce par sa décision numéro 52 rendue le 26 juin 2014 dans le dossier numéro 2013/1403/1748, laquelle décision a été cassée par la Cour de Cassation le 11 avril 2017 par sa décision numéro 1/296 dans le dossier numéro 2015/1/1/2515 et renvoyée devant la même cour pour être à nouveau jugée, au motif que "dès lors que la requérante a soutenu devant la cour l'édification, la possession et la jouissance de la propriété objet de la demande numéro 72/552 et que la cour s'est bornée à faire prévaloir les preuves produites d'une part, et à retenir ce qui figure dans le rapport d'expertise réalisé par Idriss (H) d'autre part, sans répondre au moyen tiré de la possession et de la jouissance de la propriété et aux griefs dirigés contre ledit rapport, lequel fait apparaître qu'il n'a pas établi de façon certaine la correspondance ou la non-correspondance de la requérante à l'immatriculation avec la demande susvisée, puisque à la ligne 10 de la page il dit que l'acte d'achat enregistré sous le numéro 210 page 216 correspond à la demande numéro 72/552 tandis qu'à l'avant-dernière ligne de la page 4 il dit qu'il ne correspond pas au lieu même et qu'une visite des lieux n'a pas été effectuée par le conseiller rapporteur de l'acte.
Recours à un ingénieur
pour appliquer les plans produits concernant le bien immobilier mentionné et vérifier la possession et la jouissance avec
un topographe et audition des témoins en application des dispositions des articles 34 et 43 de la loi sur la conservation foncière
pour fonder sa décision sur la certitude et la conviction, et après que la cour de renvoi a procédé à une descente sur les lieux par l'un des juges
du tribunal de première instance de Benguerir et à un échange de conclusions, elle a statué en annulant partiellement le jugement attaqué en ce qu'il a décidé
de la validité de l'opposition de Saadia (E) présentée par son mari Mohamed (Z) concernant la demande numéro 72/552
et a jugé l'inexactitude de cette opposition par son arrêt attaqué en cassation par les requérants au moyen
deuxième pour insuffisance de motivation équivalant à son absence, attendu que l'arrêt attaqué a motivé en disant que la possession du bien
objet
de la demande d'immatriculation comme il ressort du témoignage du témoin susmentionné qui se manifeste par la construction dessus
de la part de la requérante à l'immatriculation, et a également motivé en disant que puisque le titre sur lequel s'appuie l'opposante Saadia (E) dans son opposition
est un acte d'achat et qu'il est connu que les actes d'achat ne confèrent pas la propriété et ne permettent pas de déposséder le possesseur, surtout que
l'acte d'achat de l'opposante ne coïncide pas parfaitement avec le bien litigieux. Or, en l'état, les achats
des opposants coïncident tous deux au niveau des limites de tous les côtés selon ce qui ressort du rapport d'expertise,
et cela constitue en soi une contradiction entre ce qui est mentionné dans ce dernier et ce à quoi est parvenu l'arrêt attaqué,
ce qui rend l'arrêt vicié et que les limites figurant dans les deux actes d'achat de la requérante à l'immatriculation ne coïncident pas
avec le bien litigieux du côté de l'ouest et du sud selon ce qui ressort de l'expert, ce qui nécessite
d'écarter ces deux actes et par conséquent la possession de la requérante à l'immatriculation ne lui confère pas le droit de propriété sur le bien car
la possession même sur laquelle la cour s'est fondée sur la base du témoignage du seul témoin est intervenue en violation
des dispositions de l'article 76 du code de procédure civile, il s'agit d'une possession qui ne remplit pas les conditions prévues
en doctrine et en jurisprudence, et qu'elle n'était ni paisible ni évidente en l'absence de présomption de propriété en sa faveur, quant à la prise en considération par
la cour de cassation
de l'acte
de la question
du témoignage d'un témoin, c'est une affirmation irrecevable et dans le contexte de l'existence des deux actes d'achat du requérant en cassation qui réfutent
la possession ainsi que des deux actes d'achat de l'opposante pour leur non-concordance avec le bien litigieux, ce qui rend l'arrêt insuffisamment motivé,
l'insuffisance équivalant à son absence.
Attendu que le grief des requérants contre l'arrêt est fondé, en effet ce sur quoi ils se sont appuyés, à savoir les deux actes d'achat auprès
de la venderesse Faiza bent El Kamel qui possède le bien vendu par l'acte de continuité numéro 188 comme il est attesté par les deux
actes d'achat susmentionnés, est la même origine de propriété sur laquelle s'appuie également l'intimée en cassation pour son achat
fondé sur les ventes des vendeurs à son profit et fondé sur la même propriété de la venderesse Faiza bent El Kamel numéro 188.
Et la cour émettrice de l'arrêt attaqué, lorsqu'elle a statué comme le dispose le dispositif de son arrêt après avoir procédé à une descente sur les lieux, n'a
pas suffisamment clarifié l'ambiguïté du litige, motivant son arrêt en disant que la cour a décidé de procéder à une descente sur les lieux par l'un
des juges du tribunal de première instance de Benguerir pour appliquer les titres mentionnés ci-dessus, qui a établi son rapport avec l'expert
Khalid Tadast après avoir parcouru le bien objet de la demande d'immatriculation et constaté ses limites
et ses composantes et appliqué les titres des deux parties avec l'expert mentionné, qui consiste en deux bâtiments adjacents
Frais
Frais
Et ils ont conclu que le bien litigieux et le bien faisant l'objet de l'acte d'achat de la requérante à l'immatriculation coïncident en situation et en limites du côté nord et est, mais pas des deux autres côtés. Et que le titre produit par l'opposante Saadia (I.) est l'acte d'achat, et il est connu qu'un achat dénué de propriété ne permet pas de déposséder un détenteur, d'autant que l'achat de l'opposante ne coïncide pas totalement avec le bien revendiqué. Malgré que les titres invoqués par les pourvoyants sont fondés sur l'origine de propriété de la vendeuse et de celle qui a vendu à la requérante à l'immatriculation, et sans qu'une reconnaissance sur place n'ait été effectuée par le conseiller rapporteur lui-même pour appliquer les titres des parties à partir de la propriété de 188 pour procéder à la vente de sa part, afin de déterminer s'il s'agit du même bien vendu aux opposants ainsi qu'à la requérante à l'immatriculation, compte tenu de la succession des titres, et d'examiner les causes de la différence des limites lorsqu'il y a lieu, en procédant à une enquête pour entendre les voisins, pour fonder sa décision sur les résultats de son enquête, et ainsi elle aurait motivé sa décision d'une motivation incomplète équivalant à son absence et exposée à la cassation.
La Cour.
Attendu que le bon déroulement de la justice et l'intérêt des deux parties exigent le renvoi de l'affaire devant la même
Pour ces motifs,
La Cour de cassation a cassé la décision attaquée, et a renvoyé l'affaire et les deux parties devant la même Cour pour statuer conformément à la loi, et a condamné la défenderesse aux dépens.
Elle a également ordonné la transcription de la présente décision sur les registres de la Cour qui l'a rendue, à la suite du jugement attaqué ou
Royaume du Maroc
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Et c'est ainsi qu'a été rendue la décision et qu'elle a été prononcée à l'audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée du Président de la Chambre, Monsieur Hassan Mouncif, Président, et des Conseillers Messieurs : Mohamed Chafi, rapporteur, et Mohamed Israji, Abdelwahab Aafalani et Samir Redwane, membres, et en présence du Procureur Général, Monsieur Rachid Seddouk, et avec l'assistance de la Greffière, Madame Ibtissam Zougaghi.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ