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Arrêt n° 266
En date du 07 avril 2022
Dossier commercial n° 2019/2/3/1373
Mise en demeure de payer les loyers par la défense des bailleurs – Son effet.
Attendu que la cour, en considérant que le requérant n'a pas effectué une offre réelle des loyers après avoir reçu la mise en demeure de la part de l'avocat des défendeurs, même si elle ne contenait pas leur domicile réel du fait qu'ils avaient choisi le cabinet de leur avocat comme domicile pour l'exécution de la formalité requise par la mise en demeure, ce qui exigeait de leur offrir les loyers au cabinet de leur avocat, et en concluant à bon droit que le requérant est en demeure de paiement et en confirmant le jugement de première instance en ce qu'il a ordonné l'expulsion, n'a pas violé les dispositions invoquées comme violées et a fondé sa décision sur une base légale.
Rejet de la demande.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi.
Royaume du Maroc.
Sur la base du pourvoi en cassation déposé le 27/06/2019 par le requérant susmentionné par l'intermédiaire de son mandataire, visant à casser l'arrêt n° 476 en date du 20/03/2019 dans le dossier n° 2019/8206/289 de la Cour d'appel commerciale de Marrakech.
Et sur la base de la note en réponse déposée le 30/12/2019 par Maître (B) pour les défendeurs, visant au rejet de la demande.
Et sur la base des autres pièces versées au dossier.
Et sur la base du Code de procédure civile daté du 28 septembre 1974.
Et sur la base de l'ordonnance de dessaisissement et de notification en date du 24/03/2020.
Et sur la base de l'information de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 07 avril 2022.
Et sur la base de l'appel des parties et de leurs mandataires et de leur non-comparution.
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Et après lecture du rapport par le Conseiller rapporteur, Monsieur Noureddine Essiddi, et après audition des observations de Monsieur le Procureur général, Mohamed Sadiq.
Et après délibéré conformément à la loi.
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que le requérant a saisi, le 17/02/2014, le Tribunal de première instance d'Inzegane par une requête visant à contester les motifs de la mise en demeure qu'il a reçue le 06/08/2013 de la part des défendeurs, héritiers de (L) Ben (M), contenant la demande de paiement du loyer du local commercial sis au numéro… rue… Inzegane, à partir de l'année 1995 jusqu'au 30/06/2013, avec la demande de révision du loyer du local à 3500 dirhams à compter de la date de réception de la mise en demeure, lui accordant un délai de 6 mois pour l'expulsion ; et qu'il s'est empressé de s'acquitter en payant les loyers exigés par la mise en demeure malgré leur prescription et les a déposés à la caisse du tribunal le 16/08/2013 après l'impossibilité de trouver les demandeurs du loyer qui n'avaient pas indiqué leur adresse dans la mise en demeure et après son recours à une action en conciliation qui s'est terminée par une décision de non-conciliation en date du 21/10/2013 qui lui a été notifiée le 01/02/2014, fondant sa contestation sur l'absence de qualité des auteurs de la mise en demeure du fait qu'elle a été émise par certains héritiers sans les autres et sans produire aucune procuration attestant de la qualité de ses auteurs, et que l'absence de qualité et le fait que le requérant n'a pas préalablement reçu d'avis de cession de droit de la part des héritiers légitimes du bailleur original rendent la mise en demeure sans effet légal. De plus, il s'est empressé de payer le loyer malgré sa prescription dans le délai fixé par la mise en demeure, ce qui ne démontre aucune négligence de sa part, ajoutant que le taux d'augmentation concernant un loyer inférieur à 400 dirhams ne peut excéder 50 % du
Royaume du Maroc
loyer et donc le loyer légal dû pour le local reste fixé à 150 dirhams et qu'il a exprimé sa volonté de procéder à une conciliation à l'issue de laquelle le loyer serait fixé à 150 dirhams conformément à la loi, sachant que la procédure impose aux propriétaires de présenter la révision selon les dispositions de la loi 07/03, ce que les défendeurs ont refusé, ce qui a conduit le président du tribunal à rendre une décision de non-conciliation ; et il a demandé principalement de juger la nullité de la mise en demeure et subsidiairement d'ordonner une expertise pour déterminer la valeur de l'indemnité pour perte de fonds de commerce et de réserver son droit de présenter ses demandes définitives ; et il a ajouté que le fait de ne pas avoir suivi la procédure de l'offre réelle avant le dépôt des sommes du loyer à la caisse du tribunal reste sans effet sur le plan juridique du fait que le but de la mise en demeure a été atteint par le dépôt des sommes du loyer à la caisse du tribunal dans le délai légal après qu'il lui a été impossible d'offrir le loyer aux héritiers du fait qu'ils n'avaient pas inclus leur adresse complète dans la mise en demeure et en raison de l'existence de différends entre eux ; et les défendeurs ont produit une note avec une demande reconventionnelle dans lesquelles ils ont confirmé la mise en demeure du requérant du fait de son
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Lors de la procédure de tentative de conciliation, il n'a pas fait preuve de sa bonne foi dans l'exécution et a effectué uniquement un dépôt sans s'acquitter des obligations locatives lors de l'audience de conciliation ou sans les leur proposer, demandant qu'il soit condamné à s'acquitter des obligations locatives dues par lui et à le libérer, ainsi que ceux qui le représentent, des lieux loués. Les défendeurs ont présenté un mémoire dans lequel ils ont exposé qu'ils avaient adressé une mise en demeure, homologuée par les autres héritiers, exigeant du demandeur le paiement du loyer, l'augmentation du prix du bail et sa libération des locaux litigieux, et qu'il a déposé directement à la caisse du tribunal de première instance d'Anzegane une partie du loyer exigé et fixé à la somme de 23 100 dirhams sans le leur proposer de manière réelle, prétextant ne pas connaître leur adresse, alors qu'ils avaient indiqué dans la mise en demeure le lieu de correspondance avec eux au cabinet de leur avocat Maître (B), ce qui rend l'exigence établie à son encontre, demandant qu'il soit condamné à libérer les locaux litigieux, lui et ceux qui le représentent, et à supporter les dépens. Après jonction des deux dossiers et réponse, fut rendu le jugement qui a homologué la mise en demeure signifiée au requérant en date du 06/08/2013, a ordonné sa libération ou celle de ceux qui le représentent ou agissent avec son autorisation des locaux litigieux, l'a condamné aux dépens et a rejeté le surplus. Ce jugement a été confirmé par la cour d'appel commerciale de Marrakech en vertu de l'arrêt attaqué.
En ce qui concerne les moyens de cassation réunis :
Attendu que le requérant reproche à l'arrêt la violation d'une règle de procédure qui a porté atteinte à ses droits et la violation de l'article 3 du code de procédure civile, au motif qu'il a fondé sa décision sur le fait que l'offre n'était pas réelle et que le dépôt n'écarte pas la négligence, car la mise en demeure de libération constitue un acte juridique entraînant la fin de la relation locative conformément au dahir du 24/05/1955, et que la mise en demeure qui lui a été adressée ne contient pas l'adresse des bailleurs, et que l'article 57 de la loi régissant la profession d'avocat dispose que : "Il est créé, au niveau de chaque barreau, un compte des dépôts et paiements des avocats, géré par le conseil de l'ordre. Y sont obligatoirement déposées les sommes remises aux avocats inscrits au tableau de cet ordre à titre de dépôt, et par son intermédiaire sont effectués tous les paiements professionnels que l'avocat effectue au profit de ses clients ou de tiers. Sont déposés sur ce compte tous les montants résultant de l'exécution d'une décision de justice par les services d'exécution et les huissiers de justice." Ce qui rend impossible la réalisation de l'offre réelle aux bailleurs en raison de l'absence de leur adresse dans la mise en demeure litigieuse et rend impossible l'offre réelle à l'avocat, car les dépôts et paiements des avocats sont obligatoirement versés sur le compte des dépôts des avocats conformément à l'article susmentionné. Et que, face à l'absence de leur adresse dans la mise en demeure, leur silence équivaut à un refus de l'offre réelle, la nécessité de leur participation à l'exécution de l'obligation en leur qualité de créanciers conformément à l'article 270 du code des obligations et des contrats, et que le requérant est dispensé de procéder à l'offre réelle aux bailleurs et est libéré de son obligation conformément à l'article 278 du code des obligations et des contrats qui dispose que : "Le débiteur est également dispensé de
Obligation d'effectuer l'offre réelle et libération de son obligation par le dépôt de ce qu'il doit " et la loi applicable au litige est
l'article 57 de la loi régissant la profession d'avocat et les articles 270 et 278 du D.O.C. et la cour auteur de la décision
attaquée n'a pas statué conformément aux lois applicables au litige et conformément à l'article 3 du C.P.C. qui est rédigé en termes
impératifs " il incombe au tribunal de statuer…. et il statue toujours conformément aux lois applicables au litige, même si
les parties ne l'ont pas demandé de manière expresse. " De plus, la décision a fondé son jugement sur le fait que l'offre n'était pas réelle
et que les locataires n'étaient pas informés du fait de l'offre et que le dépôt ne supprime pas la négligence et parce que le commissaire de justice n'a
pas offert les loyers dus au représentant des auteurs de la mise en demeure et que la démarche suivie par la décision n'est pas conforme à la mise en demeure
qui était dépourvue de l'adresse des locataires et à l'impossibilité de l'offre à l'avocat représentant les locataires de par
la loi conformément à l'article 57 de la loi 28-08 régissant la profession d'avocat, et face à l'impossibilité d'effectuer l'offre en nature
aux locataires par ignorance de leur adresse et à l'avocat auteur de la mise en demeure car la loi n'autorise pas l'avocat à recevoir
les dépôts et les paiements professionnels, il ne restait au requérant que le dépôt à la caisse du tribunal au nom des locataires. De même,
l'acte de mise en demeure ne mentionne pas l'adresse des demandés, ce qui constitue un silence ou un refus de l'offre en nature en raison de la nécessité
de leur concours pour l'exécution de l'obligation et dès lors que l'adresse des locataires n'est pas mentionnée dans la mise en demeure, alors il n'y a pas nécessité de l'offre
en nature conformément à l'article 277 du D.O.C. qui stipule que " Il n'y a pas nécessité de l'offre réelle de la part
du débiteur…… 2 – si le concours du créancier est nécessaire à l'exécution de l'obligation et qu'il s'y soustrait….. " et que la mise en demeure ne
contient pas l'adresse des locataires créanciers et que le requérant s'est libéré de son obligation en déposant les loyers dus à la caisse du tribunal conformément
à l'article 278 du D.O.C. qui stipule que " Le débiteur est également dispensé de l'obligation d'effectuer l'offre réelle
et est libéré de son obligation par le dépôt de ce qu'il doit – 1 – si le créancier est introuvable ou inconnu " et ainsi le
requérant est dispensé d'effectuer l'offre réelle et s'est libéré de son obligation en déposant les loyers dus à la caisse du tribunal et le
dépôt effectué au nom des locataires à la caisse du tribunal et déposé au compte du conseil de l'ordre des avocats au profit de ses clients
libère de l'obligation et supprime à son égard la négligence conformément à l'article 57 de la loi régissant la profession d'avocat. De plus, la décision a motivé
son jugement sur le fait que le commissaire de justice n'a pas procédé à l'offre des sommes dues au représentant des auteurs de la mise en demeure considérant que
la mise en demeure n'a pas précisé leur adresse et qu'ils ont établi leur domicile pour les communications au cabinet de leur avocat et qu'étant dans l'impossibilité de les trouver à
l'adresse, il a procédé au dépôt de la somme offerte à la caisse du tribunal et que l'offre n'était pas réelle et que le dépôt ne supprime pas
la négligence et les locataires n'étaient pas informés de l'offre et du dépôt et que cette motivation n'est pas conforme à la loi et aux documents
du dossier car l'ordonnance numéro 13/525 a ordonné l'offre des sommes locatives aux héritiers de (Al Ben A) à Tiznit
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Le commissaire de justice a dressé l'offre réelle numéro 2013/703 y incluant un procès-verbal de constat d'impossibilité de les trouver en raison d'une insuffisance dans l'adresse, et a déposé les sommes offertes à la caisse du tribunal de première instance de Tiznit. Et devant l'impossibilité d'offrir les loyers dus aux défendeurs, le commissaire de justice ne peut procéder à l'offre réelle aux mandataires des émetteurs de la mise en demeure, considérant que la mise en demeure n'a pas précisé leurs adresses et a fait de leur cabinet d'avocat leur domicile élu pour la correspondance avec eux. La décision attaquée ne serait donc pas fondée sur une base légale et le motif susvisé serait contraire à l'article 57 de la loi 28-08. La décision serait insuffisamment motivée et non motivée de façon suffisante, ce qui l'expose à la cassation.
Mais, attendu que la cour émettrice de la décision attaquée, pour avoir motivé que "il ressort de la consultation du procès-verbal d'offre réelle présenté par le requérant dans le délai légal que le commissaire de justice offre réellement les loyers aux mandataires des émetteurs de la mise en demeure, a considéré qu'il n'a pas précisé leur adresse personnelle mais qu'ils ont fait de leur cabinet d'avocat leur domicile pour la correspondance avec eux et a indiqué qu'il a été impossible de trouver les défendeurs dans la procédure, d'autant que leur adresse est incomplète, et a déposé la somme offerte à la caisse du tribunal de première instance de Tiznit, et que, étant une offre réelle, le dépôt ne supprime pas la négligence et laisse la dette des locataires entière, surtout que les bailleurs n'étaient pas au courant du fait du dépôt…", a considéré que le demandeur, qui n'a pas effectué une offre réelle des loyers après avoir reçu la mise en demeure de la part de l'avocat des défendeurs, et bien qu'elle ne contienne pas leur domicile réel du fait qu'ils ont choisi le cabinet de leur avocat comme domicile élu pour l'exécution de la procédure requise dans la mise en demeure, ce qui exigeait d'offrir les loyers à leur cabinet d'avocat, d'autant qu'il est établi que la demande présentée par le requérant visant à procéder à l'offre ne contient aucune adresse des défendeurs et s'est limitée à mentionner Tiznit, a considéré à juste titre que le demandeur est négligent dans le paiement et a confirmé le jugement de première instance dans ce qu'il a statué concernant l'expulsion, sans violer les dispositions alléguées violées et les moyens de cassation ne sont pas dignes de considération.
Pour ces motifs
La Cour de cassation a statué par le rejet de la demande et la condamnation des demandeurs aux dépens.
C'est par ces motifs qu'a été rendue la décision et prononcée à l'audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat, la formation de jugement étant composée de la présidente de chambre Madame Khadija El Bayne, présidente, et des conseillers Messieurs : Noureddine Essiddi, rapporteur, et Hassan Sarar, Saïd Choukib et Mohamed Ouzzani, membres, et en présence du procureur général Monsieur Mohamed Sadik, et avec l'assistance du greffier Monsieur Abdelrahim Ait Ali.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ