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Arrêt n° 258
Rendu le 7 avril 2022
Dans le dossier commercial n° 2019/2/3/190
Quittance de loyer – Émission par l'un des copropriétaires possédant moins de la moitié de l'immeuble indivis – Effet.
La cour qui a vu le requérant invoquer devant elle une quittance de loyer émise par l'un des copropriétaires indivis
et qui a constaté que la part de cette dernière dans l'indivision n'excède pas la moitié de l'immeuble indivis, et par conséquent ne
dispose pas de la majorité qui l'autorise à en disposer pour son propre compte ou au profit des autres copropriétaires et a estimé à
bon droit que le contrat de louage conclu entre elle et le requérant n'engage pas les autres copropriétaires défendeurs, a appliqué
une application correcte les dispositions de l'article 971
et sa décision est ainsi suffisamment motivée et justifiée et n'est entachée d'aucune dénaturation
Au nom
de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Le Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Rejette la demande
La Cour de Cassation, sur le pourvoi déposé le 28/09/2018 par le requérant susnommé par l'intermédiaire de son mandataire
visant à la cassation de l'arrêt n° 5266 rendu le 23/10/2017 par la Cour d'Appel Commerciale de Casablanca dans le dossier n° 2017/8205/4357.
Et sur la base des autres pièces versées au dossier.
Et sur la base du Code de Procédure Civile daté du 28/09/1974 tel que modifié et complété.
Et sur la base de l'ordonnance de dessaisissement et de notification datée du : 24/03/2022.
Et sur la base de l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le : 7 avril 2022.
Et sur la base de l'appel des parties et de leurs mandataires et de leur non-comparution.
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Après lecture du rapport par le Conseiller Rapporteur Saïd Choukib et après avoir entendu les observations du Procureur
Général Monsieur Mohamed Sadik.
Et après délibéré conformément à la loi.
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que le requérant a saisi la
Cour Commerciale de Casablanca par une requête dans laquelle il a exposé qu'il avait acheté le fonds de commerce sis au quartier Al Falah, rue …, n°…,
Casablanca, et après avoir commencé à l'aménager et payé le loyer du mois de mars 2016, il a été surpris par les défendeurs qui l'empêchaient de
l'ouvrir après en avoir assuré la fermeture, demandant qu'il soit condamné à lui permettre d'ouvrir son local sous astreinte
et en cas de refus de considérer le jugement comme une autorisation pour lui de l'ouvrir par le service de l'exécution ; et les défendeurs ont répondu que
le demandeur avait acheté le fonds de commerce d'un vendeur qui avait préalablement résilié le contrat de louage du local avec la locataire nommée (K)
le 13/09/2011 en vertu du contrat daté du 25/10/2002 et que par conséquent il avait libéré le local susvisé le
1/11/2011 et lui en avait remis les clés et que par la résiliation
précitée le fonds de commerce avait perdu
l'élément
essentiel qui le constitue, à savoir le droit au bail, et que le contrat de vente devenait dès lors nul. Et après une exception d'incompétence
d'ordre matériel et la décision déclarant la Cour Commerciale compétente matériellement pour trancher le litige et l'accomplissement de l'enquête et des conclusions
et la production par le demandeur d'une requête rectificative et d'une demande d'intervention tierce et la clôture de la procédure, le jugement
Royaume du Maroc
ayant statué par le rejet de la demande d'intervention tierce pour vice de forme et ayant rejeté la demande, a été confirmé en appel par l'arrêt
dont la cassation est demandée.
Sur le moyen unique de cassation :
La Cour de Cassation
Attendu que le requérant reproche à l'arrêt un vice de motivation, son insuffisance, un dévoiement de l'objet du litige, un renversement de la
charge de la preuve et une dénaturation de données et de faits établis, en prétendant que la cour dont émane la décision a énoncé une motivation selon laquelle
(… que le contrat d'achat par le requérant du fonds de commerce a porté sur un objet du contrat inexistant puisque le vendeur avait préalablement résilié
le contrat de louage du local commercial avec la locataire, et qu'il n'y a pas de preuve au dossier établissant sa possession matérielle du local, et que ce
dont il s'est prévalu, à savoir une quittance de loyer de l'un des copropriétaires indivis, n'est pas digne de considération pour défaut de majorité
dans l'indivision ) ; une motivation qui constitue une dénaturation des données de l'espèce et un dévoiement de son objet, parce que l'action du requérant
vise à l'ouverture du local pour lui permettre de recouvrer sa possession qui s'est effectuée matériellement sur le fondement de son contrat d'achat du fonds
de commerce et du contrat de louage du local et ne concerne pas la nullité ou la validité du contrat de vente et du contrat de louage, et que le fondement du jugement sur
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Le litige se limite à trancher la question de savoir si les défendeurs ont empêché le requérant d'accéder au local après en avoir pris possession matériellement ou avant cela, et que le fait pour la cour de s'être engagée à examiner si les contrats de vente et de location étaient valides ou non, et de s'être fondée sur la position adoptée à leur égard, constitue une déviation manifeste de l'objet de la demande. De plus, la cour a omis des faits établis et pertinents dans l'affaire, car en se référant aux documents du dossier, notamment au procès-verbal de l'enquête ordonnée en première instance, il ressort que le nommé (S) est le propriétaire originaire du fonds de commerce avant de le vendre au nommé (A. Kh), renonçant au droit au bail qui est directement passé à l'acheteur susmentionné, ce dernier ayant cédé le fonds de commerce qu'il avait précédemment acheté de lui au nommé (S) en date du 26/02/2016, et immédiatement après, en date du 29/02/2016, (S) a vendu le fonds de commerce au requérant. Ces données sont établies par les documents produits et les aveux explicites des défendeurs, et par conséquent, il n'y a pas lieu de se fonder uniquement sur la renonciation intervenue de la part de (S) en date du 09/09/2011 et de s'arrêter là sans considérer que cette renonciation a été faite au profit de l'acheteur de l'époque (A. Kh) qui a pris la place du vendeur dans la relation locative et a continué à exploiter le fonds de commerce jusqu'au 26/02/2016, date à laquelle il l'a cédé à son propriétaire qui l'a transmis au requérant, et que l'affirmation selon laquelle le contrat d'achat du requérant portait sur un bien inexistant en raison de la renonciation susmentionnée est une affirmation infondée et constitue une déformation des données qui prouvent la continuité du fonds de commerce et de la relation locative jusqu'à la date de conclusion du contrat de vente au requérant, lequel portait sur un bien existant et non sur un bien inexistant. Ajoutant que la cour d'appel, qui a motivé sa décision en indiquant que le contrat de bail conclu avec la nommée (K), copropriétaire, n'engage pas les autres copropriétaires en raison de son absence de quorum, aurait omis ce qui est établi du déroulement de l'enquête ordonnée en première instance, à savoir que le contrat de bail a été conclu à l'origine avec le prédécesseur des copropriétaires, ce que les défendeurs ont reconnu en la personne du nommé (N. B). Et étant donné que le fonds de commerce litigieux est resté existant depuis sa création par le nommé (S. Gh) et après son transfert au nommé (A. Kh), puis est revenu à (S) et ensuite au requérant, la relation locative découle donc du contrat de bail conclu avec le prédécesseur des défendeurs. Cependant, la cour a fondé sa motivation sur l'absence de preuve au dossier de la prise de possession matérielle du local par le requérant, alors que la possession est inhérente au fonds de commerce et se transmet avec lui du vendeur à l'acheteur, et que le requérant a confirmé lors de l'audience d'enquête qu'il avait reçu le local du vendeur et avait effectué des travaux de nettoyage et d'aménagement avant que les défendeurs ne placent une serrure spéciale et ne l'empêchent d'y accéder. Et du fait de la continuité établie du fonds de commerce et de la relation locative, il incombe aux défendeurs de prouver leur allégation selon laquelle la possession était entre leurs mains et non entre celles du requérant, et exiger de lui qu'il prouve sa possession constitue un renversement de la charge de la preuve résultant d'une déformation par le Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire.
Les données concernant la continuité du fonds de commerce et concernant la relation locative, d'où il ressort
que la cour
a dévié par sa décision attaquée en cassation du litige et s'est fondée sur une dénaturation et une omission de données constantes
et productives et a inversé la charge de la preuve, de sorte qu'elle est viciée et insuffisamment motivée, équivalant à une absence de motivation, ce qui impose sa cassation.
Mais attendu que la demande du requérant vise à lui permettre d'ouvrir le local revendiqué qu'il n'a pu
exploiter en raison de l'opposition des défendeurs, se fondant à cet effet sur le contrat d'achat du fonds de commerce
établi dans ledit local et sur un reçu de loyer, la cour émettrice de la décision attaquée qui a statué sur la demande
sur cette base après qu'il lui est apparu que le requérant n'avait jamais détenu matériellement le local objet du litige,
que le contrat d'achat du fonds de commerce invoqué par lui en date du 29/02/2016 ne peut porter
sur le local objet du litige en raison de l'antériorité de la résiliation de son contrat de location par son vendeur dénommé (S) en date du 09/09/2011 avec
la locataire dénommée (K), et que l'empressement du requérant à conclure le contrat de vente susmentionné malgré sa connaissance de la résiliation du contrat de location
rend son achat réalisé sur un objet inexistant, elle a justifié ce à quoi elle a abouti de manière suffisante dès lors
que le droit
au bail qui est considéré comme l'un des éléments les plus importants du fonds de commerce ne peut exister que dans le cas où
le propriétaire du fonds de commerce est locataire de l'immeuble dans lequel il exploite le fonds de commerce en application de l'article 80 du code de
commerce, le fonds de commerce et son existence et sa continuité dans le temps étant liés à son exploitation. De même, la cour devant laquelle
le requérant a produit un reçu de loyer émis par l'une des copropriétaires indivises dénommée (K) et qu'il est établi pour elle que la part
de cette dernière dans l'indivision n'excède pas la moitié de l'immeuble indivis et par conséquent ne dispose pas de la majorité qui
lui permet d'en disposer pour son propre compte ou au profit des autres copropriétaires et a considéré à juste titre que le contrat de location conclu
entre elle et le requérant n'engage pas les autres copropriétaires défendeurs, a appliqué de manière correcte les dispositions de l'article
971 du d.o.c., de sorte que sa décision est motivée de manière correcte et suffisamment pour la justifier et n'est entachée d'aucune dénaturation,
et que ce qui a été invoqué par le requérant n'était pas digne de considération.
Pour ces motifs
La Cour de cassation a rejeté la demande et condamné le demandeur aux dépens.
Et c'est ainsi qu'a été rendue la décision et prononcée à l'audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle d'audience habituelle
de la Cour de cassation à Rabat, la formation de jugement étant composée de la présidente de chambre Madame Khadija El Bayine
présidente et des conseillers : M. Saïd Choukib rapporteur, et M. Mohamed El Karaoui, M. Hassan Srar et M. Mohamed Taybi Zani
membres, et en présence de l'avocat
général M. Mohamed Sadik et avec l'assistance du greffier M. Abderrahim
Ali.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ