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Arrêt n° 256
Rendu le 07 avril 2022
Dans le dossier commercial n° 2019/2/3/1844
Cession par le locataire du fonds de commerce – Défaut de notification au bailleur – Effet.
Le bailleur ne peut être opposé par la cession du fonds de commerce qu'à compter de la date de sa notification, et le locataire originaire demeure responsable envers le bailleur pour les obligations antérieures conformément aux dispositions du troisième alinéa de l'article 25 de la loi n° 16.49.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Cassation et renvoi
Sur le pourvoi déposé le 11/10/2019 par le requérant susnommé par l'intermédiaire de son mandataire, visant la cassation de l'arrêt n° 897 rendu par la Cour d'appel commerciale de Marrakech le 23/05/2019 dans le dossier n° 2019/8206/403.
Et sur les autres pièces versées au dossier.
Et sur le Code de procédure civile daté du : 28/09/1974.
Et sur l'ordonnance de dessaisissement et de transmission rendue le : 24/03/2022.
Et sur l'avis de fixation à l'audience publique tenue le : 07 avril 2022.
Et sur l'appel des parties et de leurs mandataires et leur non-comparution.
Après lecture du rapport par le Conseiller rapporteur M. Ouhassane Srar et audition des observations du Procureur général M. Mohamed Sadek.
Après en avoir délibéré et conformément à la loi.
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que le requérant a introduit, le 27/07/2018, une requête auprès du Tribunal de commerce de Marrakech exposant que le premier défendeur loue le local commercial sis au numéro… rue Yasser Arafat, résidence Zriyaba, quartier administratif, pour un loyer mensuel de 2200 dirhams, qu'il a cessé de payer les loyers pour la période du 01/10/2017 au 30/04/2018, dus à hauteur de 15400 dirhams, qu'il lui a adressé une mise en demeure de paiement notifiée le 09/05/2018 à laquelle il n'a pas donné suite, et une autre de libération des lieux reçue le 28/06/2018, restée sans effet, demandant qu'il soit condamné à lui payer la somme de 19800 dirhams pour les loyers de la période du 01/10/2017 au 30/06/2018, à la validation de la mise en demeure de libération notifiée le 28/06/2018, à la résiliation du contrat de location et à son expulsion ainsi que celle de toute personne occupant les lieux ; que le premier défendeur en cassation, Saïd Maqboul, a répondu qu'il avait cédé le fonds de commerce au second défendeur en cassation (J) avec la connaissance et l'accord exprès du pourvoyeur, attestés par les témoins (H et A) ; que le second défendeur a présenté une requête d'intervention volontaire dans l'instance exposant qu'il était devenu le locataire des lieux faisant l'objet du litige après avoir acheté son fonds de commerce au locataire précédent, premier défendeur en cassation, demandant le non-lieu de l'instance pour défaut de qualité de la partie défenderesse ; qu'après instruction et achèvement des formalités, le jugement a été rendu rejetant la demande, que le pourvoyeur a interjeté appel et a été suivi par la Cour d'appel par son arrêt attaqué.
Sur les deux moyens de cassation réunis :
Attendu que le pourvoyeur reproche à l'arrêt d'avoir violé l'article 25 de la loi n° 16.49 et l'article 195 du Code des obligations et des contrats, au motif qu'il a soulevé devant la juridiction qui l'a rendu qu'il n'avait été notifié de la cession de droit par notification officielle conformément à l'article 195 du Code des obligations et des contrats que le 27/06/2018, que l'article 25 de la loi n° 16.49 dispose que le bailleur ne peut être opposé par une cession qu'à compter de sa notification et que le locataire originaire demeure tenu des obligations antérieures, qu'avant cette date le locataire (S) ne lui avait pas proposé les loyers de la période du 01/10/2017 au 30/04/2018 et ne les avait pas consignés malès la réception de la mise en demeure de paiement le 09/05/2018, ce qui établit le défaut de paiement à son encontre à la date du 25/05/2018, puis qu'il lui a adressé une mise en demeure de libération notifiée le 28/06/2018, et que les effets du défaut de paiement du loyer sont la résiliation de la relation locative et l'expulsion des lieux loués ; et que la Cour, en considérant que le législateur n'a pas déterminé de mode de notification au bailleur de la cession, et a laissé
La liberté est reconnue tant au cédant qu'au cessionnaire de choisir la méthode de notification au bailleur, et il est établi de l'audience de recherche menée en première instance que les témoins ont confirmé la connaissance par le bailleur de cette cession, ce qui constitue une violation des dispositions de l'article 25 de la loi n° 16.49 qui a stipulé la nécessité de notifier cette cession au bailleur par le cédant et le cessionnaire sous peine de son inopposabilité et qu'il n'est pas possible d'opposer cette cession au bailleur qu'à compter de la date de sa notification à lui, et par conséquent, la notification orale par le biais du témoignage des témoins n'est pas valable, mais il est obligatoire de procéder à la notification par les voies déterminées dans le code de procédure civile et notamment les articles 38 et 39 du code de procédure civile. De plus, l'article 195 du code des obligations et des contrats a stipulé que le droit ne se transmet au cessionnaire à l'égard du débiteur ou des tiers que par la notification au débiteur de la cession de droit par voie officielle ou par son acceptation dans un acte à date certaine, et qu'en sa qualité de partie civile et non commerçante, il ne peut être opposé à cette cession qu'après sa notification à lui par voie officielle. Par ailleurs, lorsque la cour a indiqué dans la motivation de son arrêt que l'acquéreur du fonds de commerce a procédé à sa notification de la cession de droit par voie officielle avant la réception de la mise en demeure de libérer les lieux et avant l'introduction de l'action, cela constitue la motivation correcte et contredit ce qu'elle a retenu dans une autre motivation, à savoir qu'il était informé de la cession par l'intermédiaire des témoins et que la qualité de cessionnaire en tant que locataire est née depuis la date d'achat du fonds de commerce le 11/09/2017, ce qui constitue de sa part un revirement sur le fait que la qualité de cessionnaire en tant que locataire est née depuis la conclusion du contrat de cession à la date susmentionnée, et que cette qualité a pris effet après sa notification de la cession de droit le 27/06/2018, et que ce à quoi est parvenu l'arrêt attaqué en ce qu'il a été notifié de la cession de droit le 27/06/2018, et que les obligations locatives lui ont été présentées avant la réception de la mise en demeure de libérer les lieux le 28/06/2018 et avant l'introduction de l'action le 27/07/2018, cela n'a aucun effet sur l'établissement de la défaillance du droit du locataire originel après sa réception de la mise en demeure de paiement le 09.05.2018 et l'établissement de la défaillance à son encontre le 25/05/2018 après l'expiration du délai qui lui a été accordé dans la mise en demeure de paiement, et que sa réception de la mise en demeure de libérer les lieux le 28/06/2018 n'a aucun effet sur l'établissement de la défaillance étant donné que les effets de la mise en demeure de libérer les lieux se limitent à lui accorder un délai pour libérer les lieux. De même, la date d'introduction de l'action le 27/07/2018 n'a aucun effet pour nier la défaillance puisqu'elle a été introduite à l'encontre de celui à l'égard duquel cette défaillance a été établie, et que la qualité du cessionnaire pour que lui soient présentées les obligations locatives afin de nier la défaillance à son encontre ne se réalise qu'après sa notification de la cession de droit le 27/06/2018. Il a également soutenu que le paragraphe 5 de l'article 25 de la loi n° 16.49 a stipulé que la cession doit être effectuée par un contrat authentique ou sous seing privé à date certaine et déposé auprès d'un organisme habilité à conserver les dépôts, et qu'elle est soumise aux procédures prévues aux articles 81, 82 et 83 du code de commerce. Cependant, la cour a rejeté son argument en considérant que les formalités susmentionnées concernent les parties contractantes et non les tiers, mais que le non-respect
Le fait de ne pas avoir suivi la procédure réglementée de vente du fonds de commerce prévue à l'article 25 de la loi susmentionnée, qui vise à la publicité, lui a porté préjudice, car il n'était pas informé du prix de vente pour exercer son droit de préférence, et que les témoins dont la cour a retenu les dépositions pour prouver qu'il avait connaissance du transfert du droit depuis la date de l'acte de vente n'ont pas prouvé qu'il connaissait le prix de vente, et que le défaut de notification officielle du transfert par le cédant et le cessionnaire, contenant le prix de vente pour lui permettre d'exercer son droit de préférence, rend la vente inopposable à son égard et entraîne la cassation de la décision attaquée pour violation de l'article 25 de la loi n° 16.49.
Attendu qu'aux termes de l'article 25 de la loi n° 16.49, le locataire a le droit de céder son droit au bail avec les autres éléments du fonds de commerce ou indépendamment de ceux-ci sans qu'il soit nécessaire d'obtenir l'accord du bailleur et nonobstant toute clause contraire, et il incombe tant au cédant qu'au cessionnaire d'en informer le bailleur, à défaut de quoi le transfert ne lui sera pas opposable, et le bailleur ne peut être confronté à ce transfert qu'à compter de la date de sa notification, le locataire originaire demeurant responsable envers le bailleur pour les obligations antérieures. La cour d'appel commerciale, auteur de la décision attaquée, a rejeté les arguments du requérant en motivant que la vente du fonds de commerce a été effectuée par un acte sous seing privé dont la signature a été légalisée le 11/09/2017 pour un prix global de 180.000,00 dirhams, que l'acquéreur du fonds de commerce a proposé au locataire de percevoir les loyers pour la période du 01/10/2017 jusqu'à fin mai 2018, mais que l'intimé a refusé de les recevoir, comme en fait foi le procès-verbal de refus daté du 11/06/2018, soit avant la notification de la sommation de quitter les lieux objet du litige, et qu'en outre, les déclarations des témoins, les sieurs (A), (H) et (M), lors de l'audience d'instruction devant le tribunal de commerce, ont établi que l'intimé était au courant de l'opération de cession par le locataire originaire, M. (A. M.), de son fonds de commerce qu'il avait établi dans le local objet du litige au profit de l'intervenant au procès (J. A.) par un acte de vente à signature légalisée daté du 11/09/2017, et que l'acquéreur du fonds de commerce avait, avant de recevoir la sommation de quitter les lieux et l'introduction de ce procès, procédé à la notification officielle du transfert du droit à l'intimé, ce qui est établi par le procès-verbal dressé par l'huissier de justice (L) en date du 27.06.2018, ce qui rend le moyen infondé. Or, le requérant a adressé au locataire originaire une sommation en paiement des loyers et de quitter les lieux qui lui a été notifiée le 09/05/2018, et n'a été informé du transfert du droit par le cessionnaire que le 27/06/2018, et que son refus de percevoir les loyers qui lui étaient proposés par le nouveau locataire le 11/06/2018, que la cour a considéré comme équivalant à une notification du transfert du droit du fait qu'il est intervenu avant la date de notification par le locataire originaire selon
En émettant la sommation de libérer les lieux et en introduisant cette action, il est intervenu postérieurement à la date de notification de cette dernière sommation de payer le loyer, et l'existence d'un retard à sa charge étant établie, et après que le droit est devenu contesté, par conséquent il demeure responsable envers le pourvoyant, le bailleur. Concernant les obligations antérieures à la date de sa notification de la cession de droit qui ne peuvent être prouvées par témoins, en application des dispositions du troisième paragraphe de l'article 25 de la loi n° 16.49 qui stipule que " le bailleur ne peut être opposé à la cession du fonds de commerce qu'à compter de la date de sa notification, et le preneur initial demeure responsable envers le bailleur pour les obligations antérieures " et que la cour, lorsqu'elle a conclu dans son jugement que le pourvoyant était informé de la cession de droit à la date de la cession du fonds de commerce le 11/09/2017 par témoins, et en vertu de son avis de la cession de droit par le cessionnaire en date du 27/06/2018, et que la sommation de payer le loyer notifiée au preneur initial le 09/05/2018, a été adressée à une personne non habilitée et est dépourvue de tout effet légal, et a confirmé le jugement attaqué dans ce qu'il a décidé de rejeter la demande du pourvoyant, a motivé sa décision par une motivation vicieuse équivalant à son absence et a violé les dispositions invoquées comme violées, l'exposant à la cassation.
Attendu que le bon déroulement de la justice et l'intérêt des deux parties commandent de renvoyer le dossier devant la même cour.
La Cour de cassation a cassé la décision attaquée et a renvoyé l'affaire et les parties devant la même cour marocaine qui l'a rendue pour qu'elle en délibère dans une autre formation conformément à la loi et en condamnant les intimés aux dépens du pourvoi.
La Cour de cassation
A également ordonné la transcription de la présente décision sur les registres de la cour qui l'a rendue postérieurement au jugement attaqué ou sur sa minute.
C'est par ces motifs que la décision a été rendue et prononcée à l'audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de la présidente de chambre Madame Khadija El Bayen et des conseillers Messieurs Ouhassen Sarar rapporteur et Mohamed El Karaoui et Saïd Choukib et Mohamed Taybi Zayani membres.
En présence du procureur général Monsieur Mohamed Sadek et avec l'assistance du greffier Monsieur Abdelrahim Ait Ali.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ