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Arrêt n° 239
Rendu le 31 mars 2022
Dossier commercial n° 2019/2/3/1763
Mise en demeure d'évacuer – Propriété indivise – Effet.
La mise en demeure d'évacuer relève, au même titre que le contrat de location, des actes d'administration de la propriété indivise par certains des copropriétaires, et produit effet à l'égard du locataire si elle est approuvée par les autres copropriétaires, en application des dispositions des articles 485 et 632 du code des obligations et des contrats.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Cassation et renvoi
Ci-dessus
Par
Sur le mémoire en cassation déposé le 01/07/2019 par les requérants susnommés
Leur avocat, tendant à la cassation de l'arrêt n° 1373 rendu le 02/03/2016 par la cour d'appel commerciale
de Casablanca dans le dossier n° 2015/8206/2138
Et sur les autres pièces versées au dossier marocain
Et sur le code de procédure civile de la juridiction suprême.
Daté du 28/09/1974 tel que modifié et complété. Cour de cassation
Et sur l'ordonnance de dessaisissement et de transmission rendue le 17/03/2022.
Et sur l'avis de fixation à l'audience publique tenue le 31 mars 2022.
Et sur l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.
Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Saïd Choukib, et après avoir entendu les observations de l'avocat général, Monsieur Mohamed Sadeq.
Après en avoir délibéré conformément à la loi
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que la défenderesse, la société (F. B), a présenté
une requête au tribunal de commerce de Casablanca exposant que, le 19/06/2013, elle avait reçu de neuf
personnes, héritières du défunt (M. W), une mise en demeure aux fins de paiement des loyers et de résiliation du contrat de location, et que
certains héritiers n'avaient pas qualité pour adresser la mise en demeure, à savoir (A) et Z et N et F et K et Kh) parce que le contrat de location
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Conclu entre la requérante et (F et M et A et J et H. et) en la personne de leur mandataire leur mère (M. Z) uniquement et n'a pas contracté avec les autres héritiers, ce qui rend la mise en demeure qui lui a été notifiée nulle, et qu'un des héritiers, à savoir (H. et), est également dépourvu de la qualité de propriétaire pour avoir cédé sa part dans l'immeuble au nommé (Z) représentant légal de la société, et a ajouté que le loyer du local pour l'année 2007 a été entièrement réglé comme en témoigne le reçu de paiement, en plus du règlement du loyer de l'année 2008 au moyen de deux billets à ordre au profit de la mandataire des bailleurs, et que les mois contestés vont du 1er janvier 2009 jusqu'à fin juillet 2013 et que le prix du loyer est fixé par le contrat de location à un montant de 1500 dirhams mensuels et que l'augmentation convenue fixée à un montant de 1000 dirhams est subordonnée à l'obtention de la licence d'exploitation qui n'a pas été obtenue comme en témoignent les décisions de démolition n° 332 et n° 4981 émises par le gouverneur de la préfecture de Casablanca-Anfa. Ensuite, qu'elle a envers les bailleurs plusieurs sommes car le produit du prix du loyer revient à chacun de (F et M et A et J et H. et) et étant donné que ce dernier a vendu sa part qui représente 25 pour cent de la redevance locative fixée par le contrat à un montant de 1500 dirhams, il s'ensuit que la demanderesse a envers les bailleurs qui sont habilités à lui adresser la mise en demeure un montant de 34250,00 dirhams résultant du paiement par compensation entre sa dette fixée à un montant de 95000,00 dirhams et la dette des bailleurs fixée à un montant de 60750,00 dirhams. C'est pourquoi elle demande de juger la nullité de la mise en demeure et le paiement par les défendeurs à son profit, dans le cadre du paiement par compensation, de la somme de 34250,00 dirhams et de la somme de 60200,00 dirhams correspondant à sa part dans les charges d'exploitation des locaux de l'immeuble n°… jusqu'à l'année 2013 et de désigner un expert pour déterminer la valeur de l'exploitation de l'appartement situé au premier étage de l'immeuble n°….
Royaume du Maroc
Et les défendeurs ont produit une note en réplique avec une demande reconventionnelle dans lesquelles ils ont expliqué que tous les propriétaires en indivision ont approuvé le contrat de location objet du litige, qu'ils ont tous adressé la mise en demeure à la défenderesse originaire, y compris le nommé (A. et), et que l'acte de cession concerne une personne physique et n'a donc pas été inscrit à la conservation foncière, et ont demandé par leur demande reconventionnelle de condamner la locataire au paiement de la somme de 13050000 dirhams, loyers dus pour la période du 1/12/2007 jusqu'à fin juin 2014 avec un loyer mensuel de 2500,00 dirhams, et à la résiliation du contrat de location et à son expulsion, elle et ceux qui la représentent, du local commercial litigieux. Sur quoi a été rendu le jugement statuant sur la demande originaire par l'irrecevabilité de la demande en paiement en la forme et par le rejet de la demande en nullité de la mise en demeure. Et sur la demande reconventionnelle par la confirmation de la mise en demeure notifiée à la locataire en date du 19/6/2013 et par son expulsion, elle et ceux qui la représentent, du local objet du litige. La société condamnée originairement et ayant obtenu gain de cause subsidiairement a interjeté appel, et la cour d'appel commerciale a rendu son arrêt statuant par le rejet de l'appel subsidiaire et le traitement comme principal, par l'annulation du jugement attaqué en ce qu'il a statué par le rejet de la demande en nullité de la mise en demeure et sa confirmation, et par le jugement à nouveau de sa nullité et par le rejet de la demande de sa confirmation et de l'expulsion, et sa confirmation pour le reste, cet arrêt étant celui dont la cassation est demandée.
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C. L.
Concernant le second moyen de cassation :
Attendu que les requérants reprochent à l'arrêt un vice et une insuffisance de motivation ainsi que la violation des articles 485, 632 et 971 du C.O.C. ;
En ce que la juridiction qui l'a rendu a énoncé un motif selon lequel "…en cas de pluralité de bailleurs, la mise en demeure doit être adressée par eux tous car l'expression 'le bailleur' figurant dans le texte législatif s'applique à tous les bailleurs en cas de pluralité, d'autant que le contrat de bail est indivisible ; on ne saurait non plus admettre la ratification de la mise en demeure par le fait d'adresser la demande d'expulsion du bailleur susmentionné conjointement avec les autres bailleurs, car le vice ne peut être couvert par la ratification ; en outre, les dispositions de l'article 971 du C.O.C. ne permettent pas de conclure à la validité de la mise en demeure qui ne contenait pas le nom de M. (W. A) et ce, malgré le transfert par M. (W. H) de sa quote-part dans l'immeuble, étant donné qu'il s'agit d'une relation locative découlant d'un contrat de bail déterminant les parties, comme expliqué, et non de la simple gestion d'un bien indivis entre plusieurs propriétaires…)" ; alors que le contrat de bail est un contrat portant sur la gestion et l'administration d'un bien indivis, de sorte que ce sont les dispositions de l'article 971 du C.O.C. qui sont applicables et régissent le litige ; que de même, les dispositions de l'article 632 du même code, qui renvoient aux dispositions de l'article 485 du C.O.C. concernant la vente de la chose d'autrui, il est permis au propriétaire indivis de donner à bail l'indivision sous réserve de l'accord de la majorité des propriétaires indivis, conformément à l'article 971 du C.O.C., et leurs décisions lient la minorité à condition que la majorité possède les trois quarts de ce bien indivis ; et que la mise en demeure adressée par les propriétaires bailleurs et l'adhésion des autres propriétaires bailleurs et l'adhésion des autres propriétaires à eux durant l'instance en validation de la mise en demeure et d'expulsion, après reconnaissance par autrui et ratification par les autres, conformément à l'article 632 du C.O.C. qui renvoie aux dispositions de l'article 485 du même code relatif à la vente de la chose d'autrui, n'entraîne pas sa nullité comme l'a soutenu l'arrêt attaqué dans sa motivation ; et que la juridiction auteur de l'arrêt attaqué, qui n'a pas tenu compte de cela et a conclu à la nullité de la mise en demeure adressée par certains propriétaires bailleurs malgré l'adhésion des autres propriétaires représentant plus de 75% de l'immeuble, a motivé son arrêt par des motifs viciés et a violé les dispositions des articles dont la violation est invoquée, ce qui l'expose à la cassation.
Attendu que si la mise en demeure d'expulsion relève, à l'instar du contrat de bail, du domaine des actes d'administration du bien indivis par certains propriétaires indivis et produit effet à l'égard du locataire si elle est ratifiée par les autres propriétaires, conformément aux dispositions des articles 485 et 632 du C.O.C. ; et s'il est établi par le contrat de bail, tel que soumis aux juges du fond, que la relation locative lie la défenderesse, la société (F. B), aux requérants F, M, A, J et H, tous ensemble ; et que la mise en demeure d'expulsion objet de l'instance a été adressée à la défenderesse par les personnes susmentionnées ainsi que par les autres propriétaires indivis du local litigieux, à l'exception de (W. A) ; alors, en adressant la mise en demeure d'expulsion par les autres propriétaires indivis qui détiennent les 4/5 de la chose indivise selon l'acte de propriété foncière n°… et en adhérant à l'instance engagée contre la défenderesse, ils ont ratifié le contrat de bail conclu entre la défenderesse et les autres propriétaires indivis, à savoir F, J, H, M et A, tous ensemble,
Tous et en application des dispositions de l'article 971 du D.O.C., et que l'omission d'inclure l'un des copropriétaires dans la mise en demeure et l'inclusion du nom d'un copropriétaires dans la mise en demeure malgré la preuve de la cession de sa quote-part dans l'immeuble indivis n'a pas d'effet sur la validité de la mise en demeure objet du litige. Et la cour auteur de la décision attaquée qui a statué contrairement à cela et a motivé sa décision (en ce que, il ressort des pièces du dossier que l'intimée est liée par une relation locative avec (F et M et A et J et H surnommés B) et il ressort de l'acte de vente daté du 20/5/2011 que l'un des bailleurs, nommé (W. H), a cédé sa quote-part indivise, fixée à 25 pour cent de l'immeuble où se trouve le local objet du litige, au nommé (Z) qui est considéré comme représentant de la société requérante et n'a plus, de ce fait, la qualité pour adresser la mise en demeure objet du litige, de même que la mise en demeure n'a pas mentionné l'un des bailleurs, à savoir (A. W), ce qui la rend nulle car en cas de pluralité de bailleurs, la mise en demeure doit être adressée par eux tous parce que l'expression "le bailleur" figurant dans le texte législatif s'applique à tous les bailleurs en cas de pluralité, d'autant que le contrat de location est indivisible, et on ne peut dire qu'il y a ratification de la mise en demeure par l'envoi de la demande d'expulsion par le bailleur susmentionné conjointement avec les autres bailleurs car le nul ne peut être ratifié, et que les dispositions de l'article 971 du D.O.C. ne permettent pas de dire que la mise en demeure est valable même si elle ne contient pas le nom de (W.A) et malgré la cession par le nommé (W. H) de sa quote-part dans l'immeuble, car il s'agit d'une relation locative découlant d'un contrat de location aux parties déterminées selon ce qui a été exposé et non de la simple gestion d'un bien indivis entre plusieurs propriétaires) a violé les dispositions de l'article 971 du D.O.C. invoqué en violation et a fondé sa décision sur un fondement erroné, ce qui impose de la casser.
Attendu que le bon fonctionnement de la justice et l'intérêt du Royaume du Maroc commandent de renvoyer le dossier devant la même juridiction.
La Cour suprême
La Cour de cassation
La Cour de cassation a cassé la décision attaquée en ce qu'elle a statué sur la nullité de la mise en demeure et le rejet de la demande d'expulsion et a renvoyé l'affaire devant la même juridiction pour en juger à nouveau conformément à la loi, composée d'une autre formation, et a condamné l'intimée aux dépens.
Et elle a ordonné la transcription de la présente décision sur les registres de la juridiction qui l'a rendue à la suite de la décision attaquée ou de son exécution.
C'est par ces motifs que la décision a été rendue et prononcée à l'audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat, la formation de jugement étant composée de la présidente de chambre, Madame Khadija El Bayane, présidente, et des conseillers, Messieurs : Saïd Choukib, rapporteur, et Mohamed El Karaoui, Hassan Srar et Mohamed, membres, en présence du procureur général, Monsieur Mohamed Sadik, et avec l'assistance du greffier, Monsieur Taybi Ouzzani Abdelrahim Ait Ali.
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Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ