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Arrêt de la Cour de cassation
Numéro 384
Daté du 26 mai 2022
Dans le dossier commercial numéro 2019/2/3/1998
Droit de préférence – Point de départ du délai d'exercice du droit de préférence à compter de la date de notification au bailleur de la cession du droit au bail.
Bien que la cession soit intervenue avant l'entrée en vigueur de la loi numéro 49/16, la notification a eu lieu après son entrée en vigueur, et par conséquent c'est ladite loi, qui a accordé au bailleur l'exercice du droit de préférence, qui est applicable. La cour qui a retenu la date de la cession du droit au bail et a écarté l'application de la nouvelle loi, privant ainsi le bailleur de l'exercice de son droit de préférence, a rendu une décision entachée de violation de la loi.
Fondement juridique :
Cassation et renvoi.
Article 25 de la loi numéro 49/16, dernier alinéa : "Le bailleur peut exercer son droit de préférence, en reprenant le local loué contre le paiement du prix global payé par l'acquéreur ou déposé par lui, le cas échéant, et ce dans un délai de trente jours à compter de la date de sa notification, faute de quoi son droit s'éteint."
Cour de cassation
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi.
Il ressort des pièces du dossier et de la décision attaquée que le requérant "A.A" a saisi, le 19 octobre 2017, la Cour commerciale de Casablanca par une requête indiquant qu'en vertu d'un contrat de location authentifié le 19 mars 2009, il a loué à Madame "M.A" le local situé au sous-sol de l'immeuble sis 4, rue Tabrani, quartier Maarif à Casablanca, et que récemment il a reçu de la défenderesse, la société "L.M", une lettre l'informant qu'elle avait acquis le fonds de commerce objet du litige de Madame "M.A" et qu'elle s'était substituée à elle dans tous les droits et obligations, devenant ainsi la locataire du local en cause. Désireux d'exercer le droit de préférence qui lui est accordé par la loi dès qu'il a eu connaissance du fait de la cession, il a pris l'initiative d'obtenir une ordonnance le 5 octobre 2017 afin de proposer le prix d'achat et accessoires à la défenderesse, procédure qui s'est achevée par la rédaction d'un procès-verbal d'information dans le cadre du dossier d'exécution numéro 2017/4040. Il lui a également adressé une mise en demeure à la seconde adresse figurant dans sa demande relative à l'offre rédigée le 4 octobre 2017, laquelle a été rejetée, ce qui l'a conduit à déposer le montant précité à la caisse de la cour au compte numéro 77515 le 17 octobre 2017. Il a demandé au tribunal de constater la validité de
Les offres en nature mentionnées et son droit à la jouissance et à la mise en possession du fonds de commerce objet du litige et l'expertise pour déterminer l'indemnité appropriée résultant de la privation de l'exploitation du fonds de commerce depuis la date de la cession le 28/09/2016 jusqu'à sa mise en possession. La défenderesse a répondu par une note et un mémoire en défense, soutenant que les clauses du bail originaire sont claires et indiquent que le demandeur a autorisé la locataire venderesse à vendre le fonds de commerce sans opposition ou pour lui-même à exercer le droit de préférence, et que le bail originaire ainsi que l'acte de cession du fonds de commerce ont été conclus en 2016, soit avant l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16 le 12/02/2017, et par conséquent la loi applicable reste le dahir du 24 mai 1955 qui ne donne pas au bailleur le droit de préférence. De plus, même en supposant que le demandeur bénéficie du droit de préférence, l'article 25 de la nouvelle loi impose au bailleur, pour exercer le droit de préférence, de remplir les conditions prévues à l'article 8, conditions qui ne sont pas réunies en l'espèce. En outre, la procédure d'offre et de consignation est incomplète, considérant que le demandeur doit consigner le prix d'achat réel et ses accessoires, les frais d'enregistrement, les honoraires du notaire, la valeur des réparations et améliorations apportées à la chose louée, et non le total des loyers perçus par elle, sachant qu'il l'a privée de l'exploitation de son fonds de commerce. Elle a demandé le rejet de la demande originaire et, dans la demande reconventionnelle, a sollicité que le demandeur soit condamné à cesser et s'abstenir de s'opposer à son exploitation du local litigieux sous peine d'astreinte et à une expertise. Après les répliques, la production par la défenderesse d'un second mémoire en défense et d'un mémoire additionnel, et par Monsieur "Ch. H" d'un mémoire d'intervention volontaire dans le litige et d'une expertise, le jugement a été rendu, ordonnant l'homologation des offres en nature consignées au greffe du tribunal par le demandeur au profit de la défenderesse, contre son droit à la jouissance et sa mise en possession du fonds de commerce objet du litige, le rejet de la demande d'intervention volontaire dans le litige, l'irrecevabilité de la première demande reconventionnelle, et dans la seconde demande reconventionnelle et le mémoire additionnel, la condamnation du demandeur à payer à la défenderesse la somme de 3.250 dirhams et le rejet des autres demandes. La Cour d'appel commerciale a infirmé ce jugement en ce qu'il a homologué les offres en nature et accordé au demandeur le droit à la jouissance et la mise en possession du fonds de commerce objet du litige, et a statué à nouveau en rejetant la demande à ce sujet et en le confirmant pour le reste, par sa décision attaquée en cassation.
Le requérant reproche à la Cour, dans son moyen unique, le vice de motivation équivalant à son absence et le défaut de fondement légal, en ce qu'elle s'est fondée dans son jugement sur les dispositions de l'article 38 de la loi n° 49-16 et en a déduit l'absence de droit du requérant à exercer le droit de préférence qui lui est accordé en vertu de l'article 25 de la même loi, considérant que le critère pour déterminer la loi applicable est la date de la cession du fonds de commerce et non la date à laquelle le bailleur en est informé, et qu'il étant établi que l'acte de cession a été conclu le 28/09/2016, c'est-à-dire pendant la vigueur du dahir du 24 mai 1955 et avant l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16 le 11/02/2017, les dispositions de cette dernière loi, qui a instauré un droit de préférence au profit du bailleur, ne s'appliquent pas en l'espèce. Or, il s'agit d'une cession du droit au bail prévue à l'article 25 de la loi n° 49-16 susmentionnée, et son dernier alinéa a donné au bailleur le droit d'exercer le droit de préférence
et récupération du local loué avec les autres éléments du fonds de commerce contre offre de la totalité des sommes payées ou leur dépôt pour elle le cas échéant dans un délai de 30 jours à compter de la date de la notification, et que si le contrat de cession du fonds de commerce a été conclu à la date du 28/09/2016, soit avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, la notification au pourvoyant de cette cession n'a été effectuée qu'à la date du 19/09/2017, soit après l'entrée en vigueur de la nouvelle loi à la date du 11/02/2017, et par conséquent c'est cette nouvelle loi qui a accordé au bailleur l'exercice du droit de préférence qui est applicable, sa décision est de ce fait non fondée sur une base légale et entachée d'un vice de motivation équivalant à son absence, susceptible de cassation.
Attendu qu'aux termes du dernier alinéa de l'article 25 de la loi n° 49-16 : "Le bailleur peut exercer le droit de préférence, en récupérant le local loué contre offre de la totalité des sommes payées par l'acquéreur ou leur dépôt le cas échéant, et ce dans un délai de trente jours à compter de sa notification, sinon son droit s'éteint." ; qu'il s'ensuit que le droit du bailleur d'exercer le droit de préférence naît dès sa notification de la cession du droit au bail et qu'il dispose d'un délai de trente jours pour l'exercer sous peine de déchéance ; qu'il est établi par les pièces du dossier telles que soumises aux juges du fond que la cession du droit au bail est intervenue en 2016, soit avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi n° 49-16 à la date du 11/02/2017, que l'information du pourvoyant de cette cession n'a été donnée qu'à la date du 19/09/2017, soit après l'entrée en vigueur de ladite loi ; qu'en conséquence, le droit du pourvoyant d'exercer le droit de préférence est né pour lui dès sa notification, notification intervenue pendant la mise en application de la nouvelle loi, la référence pour déterminer la loi applicable étant la date de notification de la cession du droit et non la date de sa cession ; que la cour auteur de la décision attaquée qui a statué autrement et a retenu la date de cession du droit au bail, en a déduit l'exclusion de l'application de la loi n° 49-16 et la privation du pourvoyant d'exercer le droit de préférence, a motivé sa décision par un motif erroné considéré comme équivalant à son absence et non fondé sur une base, susceptible de cassation.
Pour ces motifs,
La Cour de cassation a cassé la décision attaquée en ce qu'elle a rejeté la demande de validation des offres en nature déposées par le pourvoyant, et renvoyé le dossier devant la cour qui l'a rendue pour statuer par une autre formation conformément à la loi, et condamné la défenderesse aux dépens.
C'est par ces motifs qu'a été rendu l'arrêt, prononcé à l'audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat, la formation de jugement étant composée de la présidente de chambre, Madame Khadija El Bayane, présidente, et des conseillers Mohamed El Karoui, rapporteur, Hassan Srar, Saïd Choukib et Mohamed Ouzzani, membres, en présence du procureur général, Monsieur Mohamed Sadik, et avec l'assistance du greffier, Monsieur Abderrahim Ait Ali.
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