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Arrêt de la Cour de cassation
Numéro 141
Rendu le 23 février 2023
Dans le dossier commercial numéro 2020/2/3/849
Bail commercial – Modifications apportées par le locataire au local – Effet.
Les modifications apportées au local et effectuées sans l'autorisation du bailleur constituent un manquement au contrat, quelle que soit la nature de ces modifications, dès lors que le contrat liant les parties obligeait la locataire à conserver le local et à ne procéder à aucun changement sans l'accord écrit du bailleur.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Rejette la demande
Sur le mémoire en cassation déposé le 30 novembre 2020 par la requérante susnommée par l'intermédiaire de son mandataire Maître (A.Ch), visant à casser l'arrêt 5743 rendu le 30 décembre 2019 dans le dossier 2018/1201/427 par la Cour d'appel d'Agadir
Et sur les autres pièces versées au dossier, Sa Majesté le Roi du Maroc
Le Conseil supérieur du pouvoir judiciaire
Et sur la loi de procédure civile datée du 28 septembre 1974.
Et sur l'ordonnance de dessaisissement et de transmission rendue le 09 février 2023
Et sur l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 23 février 2023
Et sur l'appel des parties et de leurs représentants et leur absence.
Après lecture du rapport par le Conseiller rapporteur Monsieur Noureddine Essiddi et après avoir entendu les observations de l'Avocat général Monsieur Mohamed Sadek.
Après en avoir délibéré conformément à la loi.
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier, et de l'arrêt attaqué, que la requérante (F.A) a présenté le 10 novembre 2011 une requête au Tribunal de première instance d'Anza, exposant qu'elle loue des héritiers des défendeurs le local situé à son adresse pour un loyer mensuel de 2500 dirhams, et qu'elle a reçu de leur part le 31 mars 2011 une mise en demeure dans le cadre du dahir du 24 mai 1955, pour motif de modifications apportées audit local, consistant en la suppression des cloisons séparant les trois garages
et de leur occupation de celui-ci et de la création de bouches d'aération sur les côtés du bâtiment, et que la tentative de conciliation a échoué, et a demandé en conséquence l'annulation de la mise en demeure au motif qu'il s'agit d'un seul local ayant trois portes et qu'elle n'a procédé à l'élimination d'aucun mur. Elle a également déposé une requête additionnelle demandant qu'il lui soit alloué la somme de 8000 dirhams à titre d'indemnité provisionnelle et qu'une expertise soit ordonnée pour déterminer l'indemnité qui lui est due pour la perte du fonds de commerce. Après la réponse du défendeur et le dépôt d'une requête visant à homologuer la mise en demeure et à expulser la requérante du local litigieux, et après que les héritiers aient présenté une demande pour continuer l'instance suite au décès de leur auteur, l'enquête et l'expertise ont été menées, aboutissant à la fixation de l'indemnité due à la requérante pour la perte du fonds de commerce à la somme de 847.632 dirhams. Par un jugement frappé d'appel par les héritiers défendeurs, la cour d'appel a ordonné une expertise pour vérifier l'existence des modifications, leur nature et savoir si elles étaient substantielles ou de simples améliorations sans effet sur la solidité de la chose louée. Elle a désigné à cet effet l'expert (M.B.) qui a déposé son rapport au dossier. Les parties ont présenté leurs conclusions à son sujet, après quoi la cour d'appel a rendu son arrêt confirmant le jugement en le modifiant, en ordonnant l'expulsion de la requérante et de ceux qui tiennent sa place du local litigieux sans indemnité. Cette dernière a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt, et la Cour de cassation a rendu, le 05/04/2018 sous le numéro 2/173 dans le dossier numéro 2017/2/3/708, son arrêt cassant l'arrêt d'appel susvisé pour le motif : "… que la cour auteur de l'arrêt attaqué, pour vérifier les modifications, leur nature et savoir si elles étaient substantielles ou de simples améliorations sans effet sur la solidité de la chose louée, a ordonné une expertise. L'expertise menée par l'expert (M.B.) désigné par la cour a indiqué que le local n'a subi aucune modification pouvant affecter sa structure de base, et que les modifications invoquées par le bailleur ne sont pas substantielles et ne portent pas atteinte à la solidité de la chose louée, relevant d'améliorations visant à adapter le local à son usage considéré comme destiné à la fabrication et à la vente de pâtisseries. Toutefois, la cour auteur de l'arrêt attaqué, sans tenir compte du contenu de l'expertise qu'elle avait ordonnée et de la mission de l'expert telle que définie, a considéré que la requérante avait effectué des modifications consistant en l'établissement d'une porte intérieure entre les deux parties du local considéré comme un tout, le changement des portes extérieures et la création d'ouvertures pour la ventilation latérale, et que cela constituait un motif grave justifiant son expulsion sans indemnité. Alors qu'il aurait fallu procéder à des investigations complémentaires pour connaître la situation antérieure et l'état originel du local litigieux au début de la relation locative entre les parties, en examinant le plan du bâtiment et en le comparant à la situation actuelle du local…". Après le renvoi et la présentation des conclusions par les parties, et la réalisation d'une expertise par l'expert (A.B.), la cour d'appel a rendu son arrêt confirmant le jugement attaqué en le modifiant, en ordonnant l'expulsion de l'appelante du local loué avec toutes ses dépendances et parties, ainsi que de ceux qui tiennent sa place, sans indemnité. C'est cet arrêt qui fait l'objet du pourvoi.
Concernant le moyen unique de cassation avec ses quatre branches :
La requérante reproche à l'arrêt de ne pas être fondé sur une base légale, en prétendant que le motif invoqué par l'auteur des défendeurs dans la mise en demeure d'évacuation notifiée à la requérante consiste en la violation d'une clause contractuelle du fait qu'elle a effectué des modifications dans le local loué sans son autorisation, en supprimant la séparation entre les trois garages et en créant
Il comprenait des cheminées sur les côtés du bâtiment et que, en se référant au contrat de location liant les deux parties, il ressort que la locataire s'est engagée à conserver le local et à ne procéder à aucun changement sans l'accord écrit du propriétaire, et que ce qui est indiqué dans le rapport des deux expertises réalisées par les experts (B) et (B) selon lequel le local est divisé en deux parties n'est pas le fait de la requérante, car ce n'est pas elle qui a effectué la division, mais celle-ci existait avant la conclusion du contrat de location. Pour s'en assurer, il suffit de se référer aux déclarations de la défenderesse (I.B) devant l'expert (A.B) à l'occasion de la réalisation de l'expertise. Le jugement attaqué, en attribuant cette division à la requérante, s'est donc écarté de la vérité. De plus, la cour a considéré dans sa motivation que la suppression de la séparation entre les trois garages, leur occupation conjointe et la création de cheminées sur les côtés du bâtiment constituaient une violation du contrat, car ces garages n'existaient pas en réalité, et que la création de cheminées était elle-même sans fondement. En réalité, comme indiqué dans l'expertise réalisée par l'expert (B), il s'agit d'ouvertures de ventilation et non de cheminées. Ainsi, la cour a fondé sa décision sur des données non factuelles et non établies dans l'affaire. La requérante a persisté à affirmer à toutes les étapes de la procédure qu'elle avait loué le local objet du litige dans son état depuis le début de la relation locative et n'y avait apporté aucun changement substantiel. La cour a mené une enquête et y a entendu des témoins qui ont effectivement confirmé que le local était divisé lors de la conclusion du contrat, mais elle a négligé cette défense et ne l'a pas discutée, ajoutant que le fond du litige concernait l'allégation d'occupation de deux locaux non objet du contrat, ce que la requérante nie, et que l'action en expulsion pour occupation constitue une procédure hors du cadre du dahir du 24/05/1955, et que le choix des défendeurs de suivre cette procédure dans le cadre de ce dahir sans en prouver le motif les oblige légalement à l'indemniser pour l'évacuation. Ensuite, la cour émettrice de la décision a ordonné une expertise judiciaire pour établir la réalité de ces changements et la situation du local lors de la conclusion du contrat. Il est ressorti pour elle de l'expertise réalisée par l'expert (M.B) que le local n'avait subi aucun changement substantiel affectant le modèle de sa structure sur laquelle il était fondé, et que ces travaux, dans leur état et leur forme, se caractérisaient tous par des améliorations et des embellissements visant uniquement à faciliter les modalités d'exploitation, comme indiqué dans le rapport de l'expert (A.B) : "La nature des changements par rapport au plan architectural autorisé consiste en la création d'un mur ayant conduit à la division d'un seul local commercial en deux et l'ouverture d'une porte intérieure entre eux sans battant, et que la construction d'un mur de séparation et l'ouverture de la porte ne nuisent en rien physiquement au bâtiment, que ce soit en construction ou en démolition." Les deux expertises réalisées sur ordonnance judiciaire ont traité de questions purement techniques et ont répondu avec suffisamment de clarté que le local loué n'avait subi aucun changement et qu'il n'était pas établi à travers elles que la requérante avait manqué à ses obligations contractuelles, ce qui expose la décision à la cassation.
Cependant, attendu que la cour émettrice du jugement attaqué, ayant constaté à partir du contrat de location qu'il portait sur un seul local de location et que tout changement au local ne pouvait se faire qu'avec l'accord écrit du propriétaire, et ayant constaté à partir des deux expertises réalisées par les experts (B) et (B) que le local était devenu divisé en deux locaux, et qu'il a également été établi
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ