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Arrêt de la Cour de cassation
Numéro 135
Rendu le 23 février 2023
Dans le dossier commercial numéro 2020/2/3/1252
Bail commercial – Fermeture du local pendant deux ans – Effet.
Le bailleur n'est pas tenu de verser une indemnité d'éviction au preneur si le fonds de commerce a perdu l'élément de la clientèle et de la réputation commerciale en raison de la fermeture du local pendant au moins deux ans, conformément aux dispositions du paragraphe 7 de l'article 8 de la loi numéro 16-49.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Rejet de la demande
Sur le mémoire en cassation déposé le 29/9/2020 par les requérants susnommés, représentés par Maître (H.D), et visant à faire casser l'arrêt numéro 6333 rendu le 25/12/2019 par la Cour d'appel commerciale de Casablanca dans le dossier numéro 2019/8206/4641.
Et sur les autres pièces versées au dossier Royaume du Maroc
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Et sur la loi de procédure civile datée du 28/9/1974 telle que modifiée et complétée.
Et sur l'ordonnance de dessaisissement et de transmission rendue le 9/2/2023
Et sur l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 23/02/2023.
Et sur l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.
Après lecture du rapport par le Conseiller rapporteur Said Choukib et après avoir entendu les observations du Procureur général Monsieur Mohamed Sadiq.
Après en avoir délibéré conformément à la loi :
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier, et de l'arrêt attaqué que la défenderesse, la société civile immobilière "A", a introduit le 29/3/2018 une requête auprès du Tribunal de commerce de Casablanca exposant que le nommé (M.W) louait d'elle le local commercial situé au quartier Ennakhil à Casablanca pour un loyer mensuel de 400,00 dirhams et qu'un jugement a été rendu contre ce dernier l'interdisant de gérer et désignant son épouse (M.F) comme administrateur judiciaire
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qu'il a abandonné le local loué et l'a laissé exposé à la négligence depuis 2013 et que lorsqu'elle a engagé la procédure de récupération du local en tant que local abandonné, le défendeur est apparu et l'a rouvert, ce qui l'a conduite à lui adresser une mise en demeure en la personne de la présentatrice, fondée sur le motif de récupération pour usage personnel, en lui accordant un délai de trois mois pour le libérer, qui est resté sans effet ; pour cela, elle a demandé au tribunal de condamner le défendeur et ceux qui le représentent à libérer le local litigieux sous astreinte.
La défense du défendeur a produit une note avec une demande reconventionnelle, informant par là le tribunal que son mandant était décédé le 11/04/2018 et demandant un jugement d'irrecevabilité de la demande. Par le biais d'une requête reconventionnelle, elle a demandé principalement la nullité de la mise en demeure pour absence de sérieux du motif et, subsidiairement, de lui allouer une indemnité provisionnelle de 9 000,00 dirhams et de désigner un expert spécialisé pour déterminer l'indemnité pour perte du fonds de commerce. Après que la demanderesse a produit une requête rectificative demandant par son biais la régularisation de la procédure en dirigeant la demande contre les héritiers de (M.W.), une expertise a été menée pour déterminer l'indemnité due aux défendeurs et le jugement a été rendu sur la demande principale en ordonnant l'expulsion des défendeurs et ceux qui les représentent du local objet du litige et, sur la demande reconventionnelle, en condamnant subsidiairement la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 26 500 000 dirhams à titre d'indemnité. Ce jugement a été frappé d'appel par la société civile immobilière en principal et par les héritiers de (M.W.) à titre subsidiaire. La cour d'appel commerciale a rendu son arrêt, statuant sur l'appel subsidiaire par son rejet et, sur l'appel principal, par l'annulation du jugement attaqué en ce qu'il a condamné l'intimée à payer la somme de 26 500 000 dirhams à titre d'indemnité au profit des intimés et, statuant à nouveau, par le rejet de la demande à son sujet et sa confirmation pour le reste. C'est cet arrêt qui est visé par le pourvoi.
Du Royaume du Maroc
En ce qui concerne les deux moyens de cassation combinés : le Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Attendu que les requérants reprochent à l'arrêt une violation du droit interne et un défaut de base légale,
en prétendant que la juridiction qui l'a rendu a donné une interprétation erronée de la loi relative à l'indemnisation pour perte du fonds de commerce et notamment du droit au bail, car l'article 80 du Code de commerce définit le fonds de commerce comme comprenant nécessairement une clientèle et une renommée commerciale et comprend également tous les autres biens meubles nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce, parmi lesquels le droit au bail. Or, la notion de ce droit diffère totalement de la notion de fonds de commerce, car ce dernier existe indépendamment du droit au bail, ainsi qu'il ressort des dispositions de l'article 37 du dahir du 24/05/1955, de l'article 668 du D.O.C. et de l'article 91 du Code de commerce, et que même en cas de disparition du fonds de commerce, le droit au bail subsiste s'il existe et peut être cédé seul indépendamment du fonds de commerce qui a disparu dans son ensemble. L'article 25 de la loi n° 16-49 stipule que le droit au bail peut faire l'objet d'un acte de disposition de manière indépendante du fonds de commerce. Et que la juridiction auteur de l'arrêt attaqué a annulé le jugement de première instance et rejeté la demande d'indemnisation sur le fondement de l'article 8 de la loi n° 16-49 en s'appuyant sur un document administratif indiquant la fermeture du local de décembre 2013 à mars 2017, sans démontrer et prouver la perte de l'élément clientèle et de la renommée commerciale, d'autant plus que les requérants ont prouvé au moyen de
Le commissaire judiciaire a constaté les équipements et les éléments matériels ainsi que la présence de clients dans le local loué, ce qui a été également confirmé par les deux experts après visite et examen dans le cadre de l'accomplissement de leur mission dans le dossier. Et le tribunal, en dispensant les requérants de l'indemnisation pour le fonds de commerce et le droit au bail sans perte de l'élément clientèle et de la réputation commerciale, aurait commis une erreur d'appréciation dans l'interprétation de l'article 8 de la loi n° 16-49 et violé la loi.
De plus, la défenderesse a fondé sa demande sur la récupération du local pour usage personnel, et pendant le déroulement de la procédure, elle a discuté l'expulsion pour fermeture du local et disparition du fonds de commerce, alors qu'il s'agit de deux causes différentes, d'autant que les requérants ont soulevé l'absence de sérieux de la cause d'expulsion fondée sur l'usage personnel en application des dispositions de l'article 27 de la loi n° 16-49 qui stipule que : "Si l'autorité judiciaire compétente constate l'exactitude de la cause sur laquelle est fondée la mise en demeure, elle statue conformément à la demande du bailleur visant à homologuer la mise en demeure et à expulser le locataire, sinon elle statue par le rejet de la demande." Or, le tribunal n'a pas discuté les dispositions de l'article mentionné et n'a pas répondu aux arguments des demandeurs et n'a pas indiqué dans sa motivation le sérieux ou non de la cause. Car si la mise en demeure fondée sur le désir d'usage personnel est considérée comme un droit légitime du bailleur en vertu de la loi 49-16, il reste du droit du locataire d'obtenir une indemnisation complète pour les préjudices subis et le tribunal qui n'a pas pris cela en considération aurait violé la loi et fondé sa décision sur un fondement erroné et l'a exposée à la cassation.
Royaume du Maroc,
Cependant, attendu qu'en vertu du paragraphe 7 de l'article 8 de la loi n° 16-49, le bailleur n'est pas tenu de verser aucune indemnité au locataire en contrepartie de l'expulsion si le fonds de commerce a perdu l'élément clientèle et la réputation commerciale en raison de la fermeture du local pendant au moins deux ans. Et attendu qu'en l'espèce, il s'agit d'une demande d'homologation de la mise en demeure fondée sur la cause de fermeture du local objet du litige pendant une durée d'environ cinq ans, le tribunal auteur de la décision attaquée, lorsqu'il a constaté à partir du certificat émis par l'autorité locale en date du 1/3/2017 que le local est fermé depuis 2013 jusqu'au 1/3/2017 et que les requérants n'ont pas produit d'éléments contraires à ce qui est mentionné dans le document susvisé, et a considéré que la preuve de la fermeture du local alléguée pendant une durée supérieure à quatre ans est suffisante pour la disparition des deux éléments clientèle et réputation commerciale et que l'apparition des requérants en date du 15/8/2017 et leur présentation des obligations de loyer et leur dépôt ne constitue pas un motif justifiant leur droit à l'indemnisation complète après preuve de la perte par le fonds de commerce des deux éléments clientèle et réputation commerciale et du fait que deux années ne se sont pas écoulées depuis l'exploitation du local après sa réouverture, et a en conséquence prononcé l'annulation du jugement d'appel en ce qu'il a ordonné le paiement de l'indemnisation complète aux requérants, a indiqué dans sa décision, et contrairement à ce qui est mentionné dans le moyen, la manière dont l'élément clientèle et la réputation commerciale ont été perdus dans le local loué. Et en ce qu'elle a statué, elle n'avait pas besoin de rechercher la seconde cause sur laquelle est fondée la mise en demeure, à savoir le besoin personnel, elle a ainsi appliqué correctement les dispositions du paragraphe 7 de l'article 8 de la loi n° 16-49 et a motivé sa décision par une motivation suffisante et correcte et l'a fondée sur une base légale et ce qui est mentionné dans les deux moyens est infondé.
Pour ces motifs
La Cour de cassation a statué par le rejet de la demande et la condamnation des demandeurs aux dépens.
Et c'est ainsi qu'a été rendue la décision et prononcée à l'audience publique tenue à la date
susmentionnée par la formation de la Cour composée
de : Madame Khadija El Bain, présidente, et des conseillers : M. Saïd Choukib, rapporteur, et Mohamed El Karaoui, Noureddine Essiddi et Mohamed El Mouami, membres, et en présence du procureur général M. Mohamed Sadek et avec l'assistance du greffier M. Abdelrahim Ait Ali.
Royaume du Maroc
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Cour de Cassation
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