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Arrêt n° 294
Rendu le 21 avril 2022
Dans le dossier commercial n° 2019/2/3/1549
Demande d'indemnisation pour les dommages affectant la chose louée – Charge de la preuve.
En rejetant la demande d'indemnisation pour les dommages affectant la chose louée présentée par la requérante au motif du défaut de preuve, considérant que la requérante, en sa qualité de locataire et après avoir repris les clés du local suite à la résiliation de ses deux contrats de location, est tenue de prouver les dommages et non pas la défenderesse qui est présumée avoir remis la chose louée en bon état jusqu'à preuve du contraire, le tribunal n'a pas inversé la charge de la preuve et sa décision est suffisamment motivée et fondée.
Rejet de la demande
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Le Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Sur le pourvoi déposé le 27/06/2019 par le requérant susnommé par l'intermédiaire de ses mandataires, les avocats, visant l'annulation de l'arrêt n° 5516 rendu le 27/11/2018 par la Cour d'Appel Commerciale de Casablanca dans le dossier n° 2018/8232/3841.
Et sur les autres pièces versées au dossier.
Et sur la loi de procédure civile datée du : 28 septembre 1974.
Et sur l'ordonnance de dessaisissement et de transmission rendue le : 07/04/2022.
Et sur l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le : 21 avril 2022.
Et sur l'appel des parties et de leurs représentants et leur absence.
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Après lecture du rapport par le Conseiller-Rapporteur, Monsieur Mohamed El Karaoui, et audition des observations de l'Avocat Général, Monsieur Mohamed Sadek.
Et après délibéré conformément à la loi :
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué, que la requérante "Société Groupe d'Ecoles F.. S…" a introduit une requête introductive d'instance auprès du Tribunal de Commerce de Casablanca, ouverte sous le n° 2017/5683, dans laquelle elle a indiqué qu'elle louait du défendeur (M) en sa qualité de représentant légal de la société Ma… le local sis au premier étage de l'immeuble, angle … et ruelle …, Casablanca, pour un loyer mensuel de 50.000 dirhams en vertu d'un contrat de location authentifié le 30/12/2014 prenant effet le 01/01/2015 et qui a été résilié par une lettre reçue par ce dernier, et que les clés du local ont été reprises sans réserve le 27/04/2017 selon le constat d'huissier versé au dossier, qu'elle a payé tous les loyers dus jusqu'à fin avril 2017 et a libéré le local car elle n'a pas obtenu l'autorisation d'exercer son activité professionnelle et l'a remis à son propriétaire en bon état, et que la clause huit du contrat de location stipulait que le défendeur avait reçu d'elle la somme de 150.000 dirhams correspondant à trois mois de loyer à titre de garantie, qu'elle lui a adressé une mise en demeure pour le remboursement du montant de la garantie qui est restée sans suite et a demandé en conséquence qu'il soit condamné à lui payer ledit montant de garantie et des dommages-intérêts pour retard d'un montant de 15.000 dirhams ; que par ailleurs, "Groupe d'Ecoles F. Privées" a introduit une requête introductive d'instance auprès du même tribunal, ouverte sous le n° 2017/5684, exposant les mêmes faits susmentionnés et demandant que le défendeur soit condamné à lui payer le montant de la garantie relative au second contrat de location d'un montant de 150.000 dirhams et des dommages-intérêts pour retard d'un montant de 15.000 dirhams ; qu'après jonction des deux dossiers, le défendeur a répondu par une note accompagnée de deux demandes reconventionnelles et d'une demande d'intervention tierce, indiquant que le montant de la garantie dont le remboursement est demandé et qui fait l'objet du premier dossier relatif au contrat de location authentifié le 30/12/2015 est en réalité le même que le montant de la garantie qui lui avait été versée en vertu du contrat de location authentifié le 06/02/2014 faisant l'objet du second dossier, étant donné qu'après la résiliation unilatérale du premier contrat de location par la demanderesse, un autre contrat de location a été conclu, sur proposition de Monsieur (A), propriétaire de la société groupe (Ecoles F… Privées) et de la société groupe (Ecoles F… S…), la demanderesse, en vertu duquel la garantie du premier contrat a été transférée au second contrat et qu'avec ce transfert la demanderesse n'a plus le droit de réclamer le montant de la garantie faisant l'objet du premier contrat de location, ajoutant que la demanderesse a apporté des modifications à la chose louée
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Plusieurs modifications sans l'autorisation du bailleur et que cela lui a causé des préjudices d'une valeur de 451.800 dirhams et a également manqué à ses obligations des loyers pendant 8 mois pour un montant total de 400.000 dirhams et dans la requête en intervention de considérer Monsieur (A) comme garant et caution pour l'exécution des clauses du contrat de bail et a demandé le jugement rejetant les deux demandes principales et dans les deux demandes reconventionnelles le jugement condamnant la "Société Groupe des Ecoles Privées F…" au paiement du montant des travaux à effectuer pour remettre les lieux en l'état évalué à 451.500 dirhams et la "Société Groupe des Ecoles F…" au paiement du total des loyers restant à sa charge évalué à 400.000 dirhams et l'intervenant à l'instance (A) au paiement desdits montants solidairement avec les deux intimées, et après les conclusions réciproques est intervenu le jugement condamnant le défendeur (M) en sa qualité de représentant légal de la société … aux deux intimées aux deux montants de la garantie pour un total de 300.000 dirhams au titre des deux contrats de bail datés du 30/12/2014 et à des dommages-intérêts de 6.000 dirhams et rejetant les deux demandes reconventionnelles et la demande d'intervention tierce et rejetant le reste des prétentions, le condamné a interjeté appel et la cour d'appel commerciale l'a infirmé en ce qu'il a statué par le rejet de la demande de paiement de dommages-intérêts pour résiliation anticipée du contrat et a jugé à nouveau condamner le groupe des écoles F… et solidairement avec (A) au profit du demandeur à la somme de 250.000 dirhams et l'a confirmé pour le reste, par son arrêt attaqué en cassation.
Attendu que la requérante reproche dans ses deux premiers moyens réunis en raison de leur lien une violation de la loi et une insuffisance de motivation considérée comme son absence, et que l'arrêt n'est pas fondé sur une base, en prétendant qu'elle a soutenu dans ses conclusions devant la cour d'appel qu'elle avait conclu avec l'intimée deux contrats successifs pour l'année scolaire portant sur le même bien loué, et qu'elles étaient convenues de mettre fin au premier contrat visé et signé daté du 06/02/2014 pour le remplacer par le second contrat visé et signé daté du 30/12/2014 avec modification d'un de ses éléments à savoir la société locataire, et qu'ainsi le premier contrat avait pris fin consensuellement et a été remplacé par le second contrat, et qu'il s'agit là d'un cas de novation prévu par les articles 347 et 350 du code des obligations et des contrats et qu'en conséquence l'intimée n'est pas créancière de la garantie objet du premier contrat annulé car elle a pris fin et est devenue nulle du fait de la novation conformément à l'article 356 du même code, sauf que la cour auteur de l'arrêt attaqué a rejeté cela au motif qu'"il ne ressort pas des clauses du dernier contrat ou d'un autre contrat ultérieur l'accord sur la survenance de la novation sachant que la novation ne se présume pas mais que la volonté de l'opérer doit être exprimée conformément à l'article 347 du code des obligations et des contrats." Or, la disposition du législateur selon laquelle "la novation ne se présume pas, il faut déclarer la volonté
dans son exécution. "Il ne s'entend pas qu'il faille nécessairement exprimer la volonté de renouvellement par une formule expresse dans le contrat, mais que le renouvellement peut être déduit des circonstances de la cause et que l'indice en soit clair, comme si l'obligation nouvelle diffère de l'obligation ancienne par son objet, sa cause, la personne du débiteur ou la personne du créancier, et tout changement de cette nature est considéré comme une modification essentielle de l'obligation d'où se déduit le renouvellement, et la cour, en fondant sa décision sur ce qu'elle a énoncé dans sa motivation concernant le renouvellement, aurait violé la loi et en aurait fait une mauvaise interprétation et application. De même, concernant la demande d'indemnisation du préjudice subi par le bien loué dont la valeur s'élève à 451.500 dirhams, la cour l'a rejetée pour le motif "de l'absence d'établissement d'un procès-verbal détaillé par la locataire décrivant l'état du bien loué lors de la conclusion du contrat et l'état dans lequel il se trouvait après la résiliation, et que le dossier du litige est dépourvu de constat ou d'expertise technique prouvant les dommages." Or, la question est régie par les dispositions des articles 646 et 677 du code des obligations et des contrats, desquels il ressort que la charge de prouver l'état du bien loué lors de sa restitution et la cessation de sa jouissance incombe à la locataire et non à la locatrice. Ainsi, la cour, en imposant à la requérante la charge de prouver ce qui est mentionné, aurait inversé la charge de la preuve, violé les articles invoqués et rendu sa décision non fondée, susceptible de cassation.
Mais attendu que la cour émettrice de la décision attaquée, en rejetant le moyen relatif au renouvellement du contrat de louage et au transfert du montant de la garantie fournie à l'occasion de la conclusion du premier contrat en garantie du second contrat, a motivé son jugement en indiquant "qu'il ressort des deux contrats de louage produits, lesquels bien que successifs chronologiquement et signés par Monsieur (A) en sa qualité de représentant légal de la société Groupe d'écoles privées F… et de la société Écoles F… S…, cela n'est pas suffisant pour considérer que l'intention de leurs contractants s'est portée sur le renouvellement du contrat par le transfert du montant de la garantie objet du premier contrat en garantie du second contrat, dès lors qu'on ne peut déduire ni des clauses du dernier contrat ni d'aucun contrat ultérieur un accord sur le renouvellement, qui ne se présume pas mais doit faire l'objet d'une déclaration expresse de la volonté de l'effectuer…" elle s'est conformée à l'article 347 du code des obligations et des contrats qui dispose que le renouvellement ne se présume pas mais que la volonté de l'effectuer doit être déclarée, ainsi qu'à l'article 8 du second contrat de louage qui ne stipule pas expressément que le montant de la garantie que la requérante en la personne de son représentant légal a reçu, d'un montant de 150.000 dirhams, a pris la place du montant de la garantie objet du premier contrat de louage, mais qu'il ressort de l'article 8 des deux contrats que la requérante en la personne de son représentant légal a reconnu avoir reçu le montant de la garantie pour chaque contrat de louage, c'est-à-dire pour chaque contrat sa garantie propre. Par conséquent, la décision n'est entachée d'aucune interprétation ou violation de l'article 347 invoqué. Concernant la demande d'indemnisation des dommages subis par le bien loué présentée par la requérante, la cour l'a rejetée, et à juste titre, pour défaut de preuve, considérant que la requérante, en sa qualité de locatrice, et après avoir repris les clés du local après la résiliation des deux contrats de louage, est tenue de prouver les dommages, et non la défenderesse chez laquelle on présume qu'elle a remis le bien loué en bon état jusqu'à preuve du contraire. Ainsi, la cour, en imposant à la requérante la charge de la preuve, n'a pas inversé le fardeau de la preuve, de sorte que sa décision est suffisamment motivée et fondée, et le moyen est infondé.
Pour ces motifs
La Cour de cassation a statué par le rejet de la demande et la condamnation de la requérante aux dépens.
C'est par ces motifs qu'a été rendu l'arrêt, prononcé à l'audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat, la formation de jugement étant composée de la présidente de chambre Madame Khadija El Bayane, présidente, et des conseillers : Mohamed El Karoui rapporteur, Hassan Srar, Saïd Choukib et Mohamed Ouzani Taybi membres, et en présence du procureur général Monsieur Mohamed Sadik et avec l'assistance du greffier Monsieur Abdelrahim Ait Ali.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ