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Arrêt de la Cour de cassation
Numéro 79
Rendu le 02 février 2023
Dans le dossier commercial numéro 2020/2/3/745
Bail commercial – Demande d'une autre expertise – Pouvoir du juge.
Il n'y a pas lieu de reprocher à la cour de ne pas avoir ordonné une autre expertise dès lors que cela relève de son pouvoir discrétionnaire,
et qu'elle a trouvé dans l'expertise retenue les éléments suffisants pour former sa conviction.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Rejette la demande
Sur le mémoire en cassation déposé le 30/03/2020 par la requérante susnommée par l'intermédiaire de
son avocat Maître (M.H), visant à casser l'arrêt numéro 242 rendu le 22/01/2020 par
la Cour d'appel commerciale de Casablanca dans le dossier numéro: 2019/8206/5751.
Et sur les autres pièces versées au dossier.
Royaume du Maroc
Et sur la base du code de procédure civile promulgué par le dahir du 28 septembre 1974.
Cour de cassation
Et sur l'ordonnance de dessaisissement et de transmission rendue le: 19/01/2023.
Et sur l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le: 02/02/2023
Cour
Et sur l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.
Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur Monsieur Mohamed El Karaoui et après avoir entendu les
observations de l'avocat général Monsieur Mohamed Sadek.
Après en avoir délibéré conformément à la loi.
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que les défendeurs (M.M) et autres
ont introduit le 13/09/2018 une requête auprès du Tribunal de commerce de Rabat indiquant que la requérante (I.B) loue
d'eux le local commercial dénommé "Pharmacie A" sis au numéro (…) rue (…) quartier (…) Rabat, et que,
désireux de démolir ledit local et de le reconstruire, ils lui ont adressé un commandement de quitter les lieux qu'elle a reçu le 14/05/2018
Il est resté sans effet, et ils ont demandé la validation du dit avertissement et l'expulsion d'elle et de ceux qui la représentent du local commercial objet du litige, la défenderesse a répondu par une note accompagnée d'une demande reconventionnelle dans laquelle elle a sollicité d'être condamnée à une indemnité provisionnelle équivalente à trois ans de loyer et à une expertise pour déterminer l'indemnité intégrale qui lui est due pour la perte de son fonds de commerce en cas de privation de son droit de retour, et après qu'une expertise a été effectuée par l'expert (H.K) qui a proposé un montant de 3.027.533,56 dirhams comme indemnité globale pour la perte du fonds de commerce et un montant de 1.293.037,05 dirhams comme indemnité pour les frais d'attente, le jugement a été rendu ordonnant l'expulsion de la défenderesse et de ceux qui la représentent ou avec son autorisation du local commercial litigieux contre une indemnité provisionnelle équivalente à trois ans de loyer selon le dernier prix de loyer, décision confirmée par la cour d'appel commerciale par son arrêt attaqué en cassation.
Concernant les premier et deuxième moyens de cassation réunis :
Attendu que la requérante reproche à l'arrêt l'insuffisance de motivation équivalant à son absence et le défaut de réponse à un moyen décisif, en prétendant que la cour émettrice ne l'a pas motivé et n'a pas répondu aux défenses et arguments détaillés dans sa demande d'appel, et n'a pas indiqué les fondements juridiques sur lesquels elle s'est appuyée pour le rendre, lequel est contraire à la loi, ce qui nécessite sa cassation.
Mais, attendu que la requérante s'est bornée à reprocher à l'arrêt l'insuffisance de motivation, le défaut de réponse et le défaut d'indication des fondements juridiques retenus et la violation de la loi, sans indiquer en quoi la motivation est absente ou insuffisante ou en quoi il viole les dispositions et fondements juridiques sur lesquels il s'est appuyé, les deux moyens sont irrecevables.
Royaume du Maroc
Concernant le troisième moyen de cassation :
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Attendu que la requérante reproche à l'arrêt la violation de la loi, l'absence de fondement sur une base juridique saine et l'excès de pouvoir, en prétendant que l'avertissement est un acte juridique pour mettre fin au contrat de bail, que la demande introductive d'instance n'est pas accompagnée de l'avertissement objet de la demande de validation et d'expulsion, ce qui rend l'action entachée d'un vice de forme, que l'article 9 de la loi n° 49.16 a conditionné la résiliation du contrat de bail pour démolition et reconstruction à la preuve par le bailleur de sa propriété de l'immeuble où se trouve le bien loué pendant une durée d'au moins un an, que le titre de propriété immobilière produit ne mentionne pas l'adresse de l'immeuble ni la date d'acquisition pour vérifier le délai d'un an susmentionné, mais qu'il indique l'existence d'une hypothèque au profit d'un créancier qui n'a pas été impliqué dans le procès pour déterminer sa position vis-à-vis de l'opération de démolition et reconstruction, qu'il n'a pas été produit de permis de démolition comme mesure préalable dont la vérification est nécessaire avant l'opération de construction, permis qui n'a aucun lien avec le permis de construction produit, et que la requérante a soulevé dans sa demande d'appel toutes ces défenses mais que la cour émettrice de l'arrêt attaqué n'y a pas répondu, quant à l'expertise ordonnée pour déterminer la valeur du fonds de commerce, l'expert (H. K) désigné ne s'est pas conformé aux points fixés par l'ordonnance préalable et ne s'est pas basé pour l'estimation de l'indemnité sur les éléments essentiels que sont : la clientèle
et la réputation commerciale et le droit au bail, étant donné que le local qui est une pharmacie se trouve dans un quartier huppé qui est le quartier (…), et que le loyer est fixé au montant de 1.500 dirhams ce qui rend difficile de trouver un local similaire dans le même quartier et au loyer mentionné, et ainsi la valeur du droit au bail seul ne peut être inférieure à 2.500.000 dirhams, d'autant plus que l'ouverture d'une nouvelle pharmacie n'est plus possible actuellement au regard des conditions qui ont restreint et fixé des critères techniques difficiles pour l'établissement d'un local destiné à abriter une pharmacie et qu'elle a confirmé toutes ces données à l'expert précité et lui a remis ce qui atteste de la dépense de plusieurs sommes d'argent sur le local pour le mettre dans son état actuel, et que la valeur du fonds de commerce dans son ensemble ne peut être inférieure à 10.000.000 dirhams, mais que ce dernier ne les a pas prises en considération, et qu'en conséquence elle a insisté devant la cour d'appel pour la désignation d'une contre-expertise prenant en compte tous les éléments matériels et immatériels du local litigieux, mais que la cour n'a pas répondu et n'a pas répondu à ce qui a été mentionné, rendant ainsi sa décision contraire à la loi et non fondée, ce qui a nécessité sa cassation.
Royaume du Maroc
Mais, attendu que la cour auteur de la décision attaquée a répondu à ce que la requérante a soulevé concernant la mise en demeure, le délai de possession et les documents prouvant le sérieux du motif par un motif dans lequel il est dit : "que les intimés (les défendeurs) ont produit un procès-verbal de notification d'une mise en demeure datée du 14/05/2018 contenant le contenu de la mise en demeure, visant à l'expulsion pour cause de démolition et reconstruction, indiquant que l'intimée (la requérante) en a reçu notification à la date du 14/05/2018, et ils ont également produit le titre de propriété de l'immeuble portant le numéro de plan (…) situé rue (…), quartier (…) Rabat, qui est l'adresse indiquée dans les deux documents du plan et du permis de construire, ce qui démontre qu'il s'agit de l'immeuble dans lequel se trouve le bien loué, et que l'exception d'irrecevabilité tirée de la non-introduction des créanciers hypothécaires dans l'instance n'offre aucun intérêt à l'intimée pour la soulever car elle concerne ceux-ci et les propriétaires de l'immeuble, et que les documents prouvant le sérieux du motif de démolition et reconstruction sont le plan et le permis de construire à l'exclusion de tout autre selon ce qu'impose l'article 18 de la loi n° 49.16, ce que l'intimé a produit, et par conséquent il n'y a pas lieu de s'appuyer sur le permis de démolir.", et ainsi ce que la requérante a soulevé concernant l'absence de réponse aux exceptions mentionnées est contraire aux faits, quant aux critiques adressées à l'expertise éventuelle, la cour auteur de la décision attaquée les a rejetées par un motif signifiant : "qu'en se référant à l'expertise réalisée au stade du premier degré pour déterminer le montant de l'indemnité provisionnelle en cas de privation de la locataire de son droit de reprise, il apparaît que l'expert (H. K) a fondé son estimation de l'indemnité sur les déclarations fiscales des quatre dernières années ainsi que sur les données comptables de clôture des années 2015 à 2018 relatives au barème fiscal produit par la locataire elle-même et a appliqué un coefficient équilibré décroissant sur le chiffre d'affaires réalisé durant ces années et le résultat a été soumis au coefficient d'évaluation des fonds de commerce et il a proposé le montant de 1.547.793,50 dirhams, et concernant le droit au bail l'expert s'est basé sur la différence entre le loyer auquel le local est loué et le loyer local d'un local similaire et lui a appliqué le coefficient multiplicateur "9" en prenant en considération l'emplacement du local et la particularité de la zone et a proposé le montant de 1.242.000 dirhams et y a ajouté les frais de déménagement, sans retenir le montant des améliorations et réparations que la requérante a réclamé
le preneur qui n'était pas en mesure de prouver… et a finalement proposé une indemnité globale de 3.027.533,56 dirhams…", considérant et à juste titre que l'expert s'est basé, pour estimer l'indemnité éventuelle de la requérante en cas de privation de son droit de recours, sur les éléments affectés par l'opération d'évacuation prévue à l'article 7 auquel renvoie l'article 9 de la loi n° 49.16, et a en revanche écarté les expertises invoquées par la requérante car, d'une part, elles n'étaient pas contradictoires pour les défendeurs et, d'autre part, elles se fondaient sur des éléments non affectés par l'opération d'évacuation et non prévus par les dispositions susmentionnées, et qu'ainsi elle a motivé sa décision concernant l'expertise de manière suffisante pour la justifier et l'a fondée sur une base légale, et il n'y a pas lieu de lui reprocher de ne pas avoir ordonné une autre expertise dès lors que cela relève de son pouvoir discrétionnaire et qu'elle a trouvé dans l'expertise retenue les éléments suffisants pour former sa conviction, ce qui rend infondé ce qu'a invoqué la requérante, et l'argument relatif à l'expertise éventuelle reste indigne de considération.
Pour ces motifs
la Cour de cassation a rejeté la demande et a condamné la requérante aux dépens.
C'est ainsi qu'a été rendu l'arrêt et prononcé à l'audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat, la formation de jugement étant composée de la présidente de chambre, Madame Khadija El Bayane, présidente, et des conseillers : Mohamed El Karaoui, rapporteur, Saïd Choukib, Mohamed Ouzzani Tibi et Noureddine Essiddi, membres, en présence du procureur général, Monsieur Mohamed Sadik, et avec l'assistance du greffier, Monsieur Abderrahim Ait Ali.
Royaume du Maroc
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Cour de Cassation
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