Altération de preuves sur une scène d’infraction : conséquences immobilières et locatives

Quand le nettoyage d’un lieu de crime engage la responsabilité pénale du propriétaire ou du bailleur

Un homicide est commis dans un appartement en location. Le bailleur, informé, fait intervenir une entreprise de nettoyage avant que les enquêteurs n’aient terminé leurs constatations. Un locataire détruit des documents compromettants dans les parties communes d’un immeuble. Un syndic de copropriété fait effacer des images de vidéosurveillance après un cambriolage.

Ces situations, plus fréquentes qu’on ne le pense, mettent en jeu l’article 434-4 du code pénal. Ce texte punit de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende le fait de modifier l’état des lieux d’un crime ou d’un délit « en vue de faire obstacle à la manifestation de la vérité ».

Le croisement entre le droit pénal et le droit immobilier soulève des questions pratiques que propriétaires, bailleurs et gestionnaires ne peuvent ignorer.

Le cadre légal : l’article 434-4 du code pénal

Aux termes de l’article 434-4 du code pénal, deux types de comportements sont incriminés. Le premier consiste à modifier l’état des lieux d’une infraction par l’altération, la falsification ou l’effacement des traces ou indices, ou par le déplacement ou la suppression d’objets. Le second consiste à détruire, soustraire, receler ou altérer un document ou un objet de nature à faciliter la découverte de l’infraction.

Le texte exige un dol spécial. L’agent doit avoir agi dans le dessein précis de faire obstacle à la manifestation de la vérité. La chambre criminelle de la Cour de cassation a rappelé que l’article 434-4 « n’incrimine qu’un certain nombre d’actes positifs » et que l’élément intentionnel doit être caractérisé¹. Un nettoyage effectué sans connaissance de l’infraction commise sur les lieux ne saurait constituer le délit.

En revanche, la connaissance de l’infraction combinée à un acte positif de dissimulation suffit. La Cour a jugé que « le fait d’avoir sciemment dissimulé l’arme en sachant que celle-ci venait d’être utilisée au cours d’une agression […] implique nécessairement […] le dessein de faire obstacle à la manifestation de la vérité »².

Pour une analyse détaillée des éléments constitutifs et de la jurisprudence de la chambre criminelle, la lecture de notre article consacré à l’article 434-4 du code pénal est recommandée.

Le bailleur face à une scène d’infraction dans son bien

Le propriétaire d’un bien immobilier donné en location peut se trouver confronté à une situation pénalement sensible lorsqu’une infraction est commise dans les lieux loués.

La tentation existe de remettre rapidement le bien en état pour limiter la vacance locative ou préserver la valeur du bien. Ce réflexe peut constituer une infraction pénale. Faire nettoyer un appartement avant la levée des scellés ou la fin des constatations techniques revient à modifier l’état des lieux d’un crime ou d’un délit au sens du 1° de l’article 434-4.

L’exigence du dol spécial protège toutefois le bailleur de bonne foi. Celui qui intervient sans savoir qu’une infraction a été commise, ou après la levée régulière des scellés, n’encourt pas de poursuites. La difficulté surgit dans les situations intermédiaires : le bailleur qui soupçonne une infraction, ou qui sait qu’une enquête est en cours, et qui procède malgré tout au nettoyage.

La prudence commande d’attendre la levée formelle des scellés par le procureur de la République ou le juge d’instruction. Toute intervention antérieure expose le propriétaire à des poursuites, mais aussi à une mise en cause de sa responsabilité civile si la modification des lieux a empêché l’identification de l’auteur de l’infraction.

La vidéosurveillance en copropriété : un piège fréquent

Les immeubles en copropriété disposent souvent de systèmes de vidéosurveillance dans les parties communes. Après un vol, une dégradation ou une agression, les images constituent des preuves essentielles.

L’effacement de ces images, qu’il soit volontaire ou qu’il résulte d’une négligence délibérée dans la conservation des données, peut caractériser la destruction d’un « objet de nature à faciliter la découverte d’un crime ou d’un délit » au sens du 2° de l’article 434-4. La condition reste le dessein de faire obstacle à la vérité.

Le syndic qui efface les images pour protéger un copropriétaire identifié comme auteur de l’infraction s’expose à des poursuites pénales. La peine est même aggravée — cinq ans d’emprisonnement et 75 000 euros d’amende — si le syndic est considéré comme une personne concourant par ses fonctions à la manifestation de la vérité.

Le gestionnaire d’immeuble doit veiller à la conservation des enregistrements de vidéosurveillance pendant toute la durée de l’enquête et les mettre à disposition des enquêteurs sur réquisition.

Les conséquences sur le bail

Lorsqu’un locataire commet une infraction dans les lieux loués puis altère les preuves, le bailleur dispose de fondements pour engager une action en résiliation du bail. Le manquement à l’obligation d’user paisiblement des locaux, combiné à la commission d’une infraction pénale dans les lieux, peut justifier la résiliation judiciaire du contrat de location.

À l’inverse, le bailleur qui modifie l’état des lieux après une infraction commise par un tiers à l’encontre du locataire — par exemple un cambriolage — peut engager sa responsabilité vis-à-vis du locataire-victime. La destruction de preuves prive la victime de la possibilité de faire valoir ses droits, notamment pour obtenir l’indemnisation de son préjudice par l’auteur de l’infraction ou par son assureur.

La question se pose également en matière de baux commerciaux. Un local commercial dans lequel une infraction a été commise peut faire l’objet de scellés pendant plusieurs semaines. Le preneur qui se trouverait dans l’impossibilité d’exploiter son fonds pendant cette période ne peut pas reprocher au bailleur un manquement à son obligation de délivrance, la cause étant étrangère aux deux parties.

Les précautions à prendre

La première règle est de ne rien toucher. Lorsqu’un propriétaire, un syndic ou un gestionnaire a connaissance d’une infraction commise dans un bien, il doit s’abstenir de toute intervention sur les lieux jusqu’à la fin des constatations policières ou la levée des scellés.

La seconde est de conserver les preuves. Les enregistrements de vidéosurveillance, les documents relatifs aux accès (badges, clés), les correspondances avec le locataire ou les voisins doivent être préservés.

La troisième est de se faire assister. L’intervention d’un avocat en droit immobilier et, le cas échéant, d’un avocat pénaliste, permet de sécuriser la position du propriétaire tant sur le plan pénal que sur le plan civil.

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