Cour de cassation du Maroc, chambre immobilière, 7 février 2023, n° 2023/50

1

COUR DE CASSATION

CHAMBRE CIVILE

Arrêt n° 50 / 2

En date du 07 février 2023

Correspondant au dossier n° 5897 /1/4/ 2022

Préemption – Droit de préemption d’un autre copropriétaire – Son effet.

L’action en préemption ne peut être intentée et dirigée que contre l’acquéreur dont la préemption est demandée, et ce même si elle est acceptée au profit d’un autre copropriétaire ayant exercé son droit de s’en prévaloir et qu’un accord amiable soit intervenu entre eux. Le défendeur en cassation, en demandant la préemption contre l’appelant, s’est engagé à diriger son action contre celui qui doit être considéré en qualité d’acquéreur, et son acte de cession amiable ne lui ôte pas l’intérêt à agir dans l’action en préemption. La cour, en considérant que sa qualité subsiste et en statuant en conséquence, a fondé sa décision sur une base légale, n’a pas violé le texte invoqué et a motivé son arrêt par une motivation légale et suffisante.

LA COUR,

Vu la requête en cassation, déposée au greffe de la Cour par l’avocat du demandeur, sur la base du mémoire déposé le 10 juin 2022, signé par Maître (…), visant à casser l’arrêt n° 184 en date du 05 / 04 / 2022, rendu dans le dossier n° 193 / 1401 / 2021 par la chambre civile d’appel de Ouarzazate ;

Vu le code de procédure civile daté du 28 septembre 1974 ;

Vu l’article 353 dudit code ;

Vu l’arrêt rendu en audience publique de la Chambre civile de la Cour de cassation, le 07 / 02 / 2023, en présence des conseillers composant ladite chambre, et en présence du ministère public représenté par M. le procureur général du Roi, assisté de M. l’avocat général ;

Après lecture du rapport établi par M. le conseiller rapporteur El Mostapha Jraifi, et après audition des observations de M. l’avocat général Noureddine Chetbi ;

Sur le moyen unique de cassation ;

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que le premier défendeur (A. B. fils de Ismail) a déposé une requête introductive d’instance devant le tribunal de première instance de Ouarzazate, datée du 23 juin 2019, dans laquelle il a exposé qu’il était copropriétaire des deux immeubles dénommés « Souf A », objet de la demande d’immatriculation n° 1038 / S, et (B), objet de la demande d’immatriculation n° 1100 / S, et que l’un des copropriétaires de ces deux biens, nommé (M. fils de Mostapha), a vendu sa part estimée à 448,5 actions sur un total de 1872 actions dans chacun desdits immeubles, au profit de l’appelant qui est considéré comme un tiers à leur égard ; qu’en vue de préempter les actions vendues, il a offert à ce dernier la somme de 492 000,00 dirhams représentant le prix de vente et les frais apparents de l’acte ; qu’il a également déposé son opposition à la demande d’immatriculation et celle-ci a été inscrite au registre des oppositions, le tout dans le délai d’un an à compter de la date du dépôt de l’acte de vente ; qu’il a demandé en conséquence qu’il soit jugé qu’il est fondé en son droit de préemption sur les 448,5 actions vendues dans l’immeuble objet de la demande d’immatriculation n° 1038 / S, et sur celles dans l’immeuble objet de la demande d’immatriculation n° 1100 / S ; qu’il a joint à sa requête une copie de la demande d’immatriculation n° 1038 / S, une autre de la demande d’immatriculation n° 1100 / S, une copie de l’acte de vente n° 163, un procès-verbal de refus de réception de l’offre réelle daté du 23 / 07 / 2019, et un reçu de paiement des frais de justice ;

Que l’appelant a répondu par un mémoire en défense dans lequel il a exposé que la préemption avait déjà été exercée à son encontre par le défendeur (T. fils de Ahmed) après que ce dernier lui ait offert ce qui était dû en contrepartie et qu’il ait accepté cette offre ; que de ce fait, l’action est intentée contre une personne dépourvue de qualité ou d’intérêt à agir ; qu’en outre, il a effectué des améliorations sur la part préemptée avant la notification de la volonté de préempter, et a demandé qu’une expertise soit ordonnée pour les évaluer ; qu’il a joint à son mémoire une copie de l’acte de vente n° 163, une copie de la notification de l’offre réelle datée du 23 / 09 / 2019 ;

Que le second défendeur (M. fils de T. Ahmed) a déposé un mémoire visant à intervenir volontairement dans l’instance en sa qualité d’héritier originaire d’actions dans les deux immeubles objet de l’action en préemption, et en raison de son antériorité dans la propriété de ceux-ci ; qu’il a pris l’initiative de préempter le bien vendu auprès de son acquéreur (T. fils de Abdellah Rahim) en lui offrant le prix de vente et les frais apparents et légaux, que ce dernier a accepté et a reçu le montant de l’offre ; qu’il a soutenu qu’il était le copropriétaire le plus proche en degré du vendeur et qu’il était de ce fait le premier en droit à la préemption ; qu’il a demandé en conséquence que son intervention volontaire soit admise et que la demande formulée dans la requête introductive soit rejetée ;

Après en avoir débattu, la cour d’appel a rendu l’arrêt attaqué ;

Attendu que pour confirmer le jugement du tribunal de première instance n° 401 en date du 30 / 12 / 2020, rendu dans le dossier n° 336 / 2019, qui avait statué : « En premier lieu : En homologuant l’offre réelle présentée par le demandeur au profit du défendeur contre lequel la préemption est demandée et en jugeant qu’il est fondé en son droit de préemption sur la totalité des actions vendues à celui-ci dans l’immeuble objet de la demande d’immatriculation n° 1038 / S dénommé ‘Souf A’, et dans l’immeuble objet de la demande d’immatriculation n° 1100 / S dénommé (B), et en rejetant la demande de l’intervenant volontaire ; En second lieu : … »,

فالكش هلوبق مدعب :لكشلا ي » ، واستأنفه الطاعن بمقالين استئنافيين وأرفقهما بإشهاد بموافقته على الشفعة عدد 115، كما استأنفه المطلوب

(أحمد. ط. بن. م)، وبعد استنفاد أوجه الدفع والدفاع أصدرت محكمة الاستئناف قرارا « بإلغاء الحكم

المستأنف فيما قضى به من عدم قبول مقال التدخل الإرادي والتصدي والحكم بقبوله شكلا، وموضوعا بتأييد الحكم المستأنف مع تعديله بالحكم باستحقاق المستأنف عليه (ليعامسإ. أ) شفعة للأسهم المبيعة 3

في العقارين موضوع مطلبي التحفيظ عدد 1038 / س وعدد 1100 / س في حدود حصته في العقارين نيروكذملا »، وهو القرار المطعون فيه بمقال تضمن وسيلتين، واستدعي المطلوبان ولم يجيبا.

الوسيلة الأولى فيما أشير إليه؛ حيث يعيب الطاعن القرار بخرق القانون وفساد التعليل الموازي لانعدامه، وعدم ارتكازه على أساس قانوني؛ ذلك أن تعليل المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه الذي ذهب إلى أنه بعد استيفاء المطلوبين

لموجبات الشفعة أصبح لكل واحد منهما الحق في ممارستها بقدر حصته في الملك، هو تعليل لا يستند لذ ،لاحلا ةلزان ىلع قبطنت ال اهيلإ تدنتسا يتلا ةينوناقلا تايضتقملا نأو ،ينوناق ساسأ ىلعك أنه بقبوله العرض العيني الموجه إليه من طرف الشريك على الشياع (دمحأ. ط) من أجل استشفاع الحقوق

المشاعة المشتراة من طرفه بعد سلوكه كافة الإجراءات القانونية وفق ما يؤكده الإشهاد العدلي المدلى به تكون قد انتقلت لهذا الأخير وأصبحت في ملكيته ولا مجال لمطالبته بها، مما تكون معه الدعوى موجهة

.رارقلا ضقن هعم نيعتي امم ةيندملا ةرطسملا نوناق نم لوألا لصفلل اقرخ تءاجو ةفص يذ ريغ دض.

لكن؛ حيث إن دعوى الشفعة إنما ترفع وتوجه ضد المشتري المطلوب منه الشفعة حتى ولو قبلها لفائدة شريك آخر مارس حقه للأخذ بها وتمت تراضيا بينهما، والمطلوب (ليعامسإ. أ) بطلبه الشفعة

من يد الطاعن يكون قد التزم توجيه دعواه ضد من يجب بصفته مشتريا وأن تصرفه بالتفويت رضاء لا ينفي عنه المصلحة في دعوى الشفعة، والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما اعتبرت صفته لا تزال

قائمة لم تنقض بموجب حكم قضائي ولم تخرق الفصل 1 من قانون الالتزامات والعقود، فإنها تكون قد أسست قرارها على أساس قانوني، والوسيلة لذلك غير جديرة بالاعتبار.

الوسيلة الثانية فيما أشير إليه؛ حيث يعيب القرار بفساد التعليل؛ ذلك أن الطاعن تمسك بمقتضى المادة 12 من قانون المسطرة المدنية

وكان من أجل الحكم لفائدته بالمصاريف المتعلقة بالتحسينات والإضافات التي أحدثها على العقار المبيع قبل تبليغه بأية طلبات للشفعة والتمس الأمر بإجراء خبرة فلاحية لتحديد القيمة الحقيقية لهاته الإضافات والتحسينات إلا أن المحكمة لم تناقش مقاله المعارض سواء من حيث الشكل أو الموضوع ولم تتم الإشارة إليه نهائيا، كما لم تقم بأي إجراء من أجل تحقيق ما يعرضه من دفوع في الدعوى مما يشكل خرقا للفصل الثاني من قانون المسطرة المدنية الذي يوجب على المحكمة أن تبحث في جميع الوسائل المعروضة عليها، وبذلك يكون القرار المطعون فيه قد صدر بفساد التعليل.

لكن؛ حيث إن الدعوى المجردة من الدليل لا توجب إجراء تحقيق، والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما تبين لها بأن الطاعن لم يثبت دعواه موضوع طلب التحسينات بأي حجة فالتفتت عنها وعن

طلب التحقيق المحتج بخرقه، والوسيلة لذلك غير جديرة بالاعتبار.

وبناء على هذه الأسباب قررت محكمة النقض الحكم؛ وبهذا صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية

بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة من السيد الرئيس المنتدب نادية الكاعم، والمستشارين

السادة: المصطفى جرايف مقررا، وعبد اللطيف معادي ومحمد رضوان وعبد الوهاب عافلاني أعضاء وبمحضر السيد الطيب الشدادي كاتب الضبط الرئيسي وبمساعدة السيدة فاطمة الزواق كاتبة الضبط.

1

ضقنلا ةمكحم رارق مق ر50 /2

رداصلا خيراتب 07 رياربف2023

يراقع فلم مقر5897 /1/4/ 2022

شفعة – رخآ كيرش ةدئافل اهلوبق– أثره.

إن دعوى الشفعة إنما ترفع وتوجه ضد المشتري المطلوب منه الشفعة حتى ولو قبلها لفائدة شريك آخر مارس حقه للأخذ بها وتمت تراضيا بينهما، والمطلوب في النقض بطلبه الشفعة من يد الطاعن يكون قد التزم توجيه دعواه ضد من يجب بصفته مشتريا وأن تصرفه بالتفويت رضاء لا

ينفي عنه المصلحة في دعوى الشفعة، والمحكمة لما اعتبرت صفته لا تزال قائمة وقضت بما جرى ع اهءاضق تنب دق نوكت اهرارق قوطنم هبلى أساس قانوني ولم تخرق الفصل المحتج به وعللت قرارها تعليلا سائغا قانونا.

ربلطلا ضف بنوناقلل اقبطو كلملا ةلالج مسا بناء على المقال المرفوع بتاريخ

10

يونيو 2022

مهبئان ةطساوب بلاطلا فرط ن ذ.(…)، الرامي إلى نقض القرار عدد 184

الصادر بتاريخ 05 / 04 / 2022

في الملف رقم 193 / 1401 / 2021 عن محكمة

ريداكأب فانئتسالا؛ فلملا تادنتسم ىلع ءانبو ؛ وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في

28 شتنبر

1974 ؛ غالبإلاو يلختلاب رمألا ىلع ءانبو؛ وبن :خيراتب ةدقعنملا ةينلعلا ةسلجلا يف ةيضقلا نييعتب مالعإلا ىلع ءا07 / 02 / 2023 ؛ مهروضح مدعو امهنع بوني نمو نيفرطلا ىلع ةادانملا ىلع ءانبو ؛ وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد المصطفى جرايف والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد نور الدين الشطبي.

.

2

ونوناقلل اقبط ةلوادملا دعب ؛ ثيح يؤخذ من وثائق الملف ومن القرار المطعون فيه أن المطلوب الأول (أ. ليعامسإ. نب. أ) إب ةيئادتبالا ةمكحملا مامأ لاقمب مدقتنزكان بتاريخ 23

يونيو 2019، عرض فيه أنه من المالكين على

الشياع في الملكين المسميين « سوف أ » موضوع مطلب التحفيظ عدد 1038 / س، و (ب) موضوع مطلب التحفيظ عدد 1100 / س، وأن أحد الملاك على الشياع فيهما المسمى (ىفطصم. م) باع نصيبه المقدر بنسبة 448,5

سهم من أصل 1872 سهم في كل واحد من الملكين المذكورين لفائدة الطاعن الذي يعتبر أجنبيا عنهما، وأنه من أجل استشفاع الأسهم المبيعة عرض على هذا الأخير مبلغ

492000,00

درهم الذي يمثل ثمن المبيع والمصروفات الظاهرة للعقد، كما أودع تعرضه بمطلب التحفيظ وتم تقييده بسجل التعرضات، والكل داخل أجل السنة من تاريخ إيداع عقد البيع، والتمس الحكم باستحقاقه شفع ددع ظيفحتلا بلطم يتداهشب لاقملا قفرأو ،نيروكذملا نيراقعلا يف نعاطلل ةعيبملا مهسأل ة 1038 / س، وأخرى من مطلب التحفيظ عدد 1100 / س، وبعقد البيع عدد 163 ، وبمحضر امتناع تسلم عرض عيني مؤرخ في 23 / 07 / 2019، وبوصل أداء مرافعة. وأجاب الطاعن بمقال مقابل عرض فيه أنه

سبق الأخذ بالشفعة من يده من طرف المطلوب ( أدمح. ط) بعد أن عرض عليه ما يجب مقابلها وقبل منه العرض، ومن تم فالدعوى مقدمة ضد غير ذي صفة أو مصلحة في الدعوى، ومن أخرى فإنه أدخل

تحسينات على الحصة المشفوعة قبل الإعلان عن الرغبة للأخذ بالشفعة، والتمس إجراء خبرة لتقويمها ينيعلا ضرعلل هلوبق رضحمب لاقملا قفرأو ،اهنع هل قحتسملا ضيوعتلا ديدحتو مؤرخ في 23 / 09 / 2019 ، وتقدم المطلوب الثاني (دمحأ. ط. نب. م) بمقال يرمي إلى التدخل الإرادي في الدعوى بصفته وارثا أصليا لأسهم في العقارين موضوع دعوى الشفعة، ولكونه الأسبق في ملكيته لهما، وأنه بادر إلى أخذ المبيع بالشفعة من مشتريه (ميحرلا دبع. ط) ب ةضرتفملاو ةرهاظلا دقعلا فيراصمو عيبلا نمث هيلع ضرع امدع وقبلها وتسلم مبلغ العرض، ودفع بأنه الشريك الأقرب درجة للبائع ومن تم فهو الأولى بالشفعة والتمس

لذلك قبول تدخله الإرادي ورفض الطلب موضوع المقال الافتتاحي، وبعد انت ،دودرلاو ةبوجألا ءاه أصدرت المحكمة الابتدائية حكما تحت عدد 401

بتاريخ 30 / 12 / 2020

في الملف رقم 336 / 2019

قضى : »ةيلصألا ىوعدلا يف:

بالمصادقة على العرض العيني المقدم من طرف المدعي لفائدة المشفوع منه المدعى عليه والحكم باستحقاقه شفعة لمجموع الأسهم المبيعة له في العقار موضوع مطلب التحفيظ عدد 1038 / س المسمى « سوفأ » ، والعقار موضوع مطلب التحفيظ عدد 1100 / س المسمى ( ب) ورفض

بتابلطلا يقا لباقملا بلطلاو. يدارإلا لخدتلا لاقم يفو:

فالكش هلوبق مدعب :لكشلا ي » ، واستأنفه الطاعن بمقالين استئنافيين وأرفقهما بإشهاد بموافقته على الشفعة عدد 115، كما استأنفه المطلوب

(أحمد. ط. بن. م)، وبعد استنفاد أوجه الدفع والدفاع أصدرت محكمة الاستئناف قرارا « بإلغاء الحكم

المستأنف فيما قضى به من عدم قبول مقال التدخل الإرادي والتصدي والحكم بقبوله شكلا، وموضوعا بتأييد الحكم المستأنف مع تعديله بالحكم باستحقاق المستأنف عليه (ليعامسإ. أ) شفعة للأسهم المبيعة 3

في العقارين موضوع مطلبي التحفيظ عدد 1038 / س وعدد 1100 / س في حدود حصته في العقارين نيروكذملا »، وهو القرار المطعون فيه بمقال تضمن وسيلتين، واستدعي المطلوبان ولم يجيبا.

ىلوألا ةليسولا نأش يف؛ ثيح يعيب الطاعن القرار بخرق القانون وفساد التعليل الموازي لانعدامه، وعدم ارتكازه ينوناق ساسأ ىلع؛ ذنأ كل تعليل المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه الذي ذهب إلى أنه بعد استيفاء المطلوبين

لموجبات الشفعة أصبح لكل واحد منهما الحق في ممارستها بقدر حصته في الملك، هو تعليل لا يستند لذ ،لاحلا ةلزان ىلع قبطنت ال اهيلإ تدنتسا يتلا ةينوناقلا تايضتقملا نأو ،ينوناق ساسأ ىلعك أنه بقبوله العرض العيني الموجه إليه من طرف الشريك على الشياع (دمحأ. ط) من أجل استشفاع الحقوق

المشاعة المشتراة من طرفه بعد سلوكه كافة الإجراءات القانونية وفق ما يؤكده الإشهاد العدلي المدلى به تكون قد انتقلت لهذا الأخير وأصبحت في ملكيته ولا مجال لمطالبته بها، مما تكون معه الدعوى موجهة

.رارقلا ضقن هعم نيعتي امم ةيندملا ةرطسملا نوناق نم لوألا لصفلل اقرخ تءاجو ةفص يذ ريغ دض.

نكل ؛ ثيح نإ دعوى الشفعة إنما ترفع وتوجه ضد المشتري المطلوب منه الشفعة حتى ولو قبلها لفائدة شريك آخر مارس حقه للأخذ بها وتمت تراضيا بينهما، والمطلوب (ليعامسإ. أ) بطلبه الشفعة

من يد الطاعن يكون قد التزم توجيه دعواه ضد من يجب بصفته مشتريا وأن تصرفه بالتفويت رضاء لا ينفي عنه المصلحة في دعوى الشفعة، والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما اعتبرت صفته لا تزال

ساسأ ىلع اهءاضق تنب دق نوكت اهرارق قوطنم هب ىرج امب تضقو ةمئاق قانوني ولم تخرق الفصل االاب ةريدج ريغ كلذل ةليسولاو ،انوناق اغئاس اليلعت اهرارق تللعو هب جتحملاعتبار.

ةيناثلا ةليسولا نأش يف؛ ثيح ليلعتلا مادعناب رارقلا نعاطلا بيعي؛ ذهنأ كل إب ةيئادتبالا ةمكحملا مامأ ضراعم لاقمب مدقتنزكان من أجل الحكم لفائدته بالمصاريف المتعلقة بالتحسينات والإضافات التي أحدثها على العقار المبيع قبل تبليغه بأية طلبات للشفعة والتمس الأمر بإجراء خبرة فلاحية لتحديد القيمة الحقيقية لهاته الإضافات والتحسينات إلا أن المحكمة لم تناقش مقاله المعارض سواء من حيث الشكل أو الموضوع ولم تتم الإشارة إليه نهائيا، كما لم تقم بأي إجراء من حتلا تاءارجإقيق في الدعوى مما يشكل خرقا للفصل الثاني من قانون المسطرة المدنية الذي يوجب عل.ضقنلل هضرعي امم ليلعتلا مادعناب امستم اهرارق كلذب ءاجف ،ضقنلا ةمكحم لمعو هجوت هيلع رقتسا امل افلاخمو ،اهيلإ ةعوفرملا تابلطلا ةفاك يف تبلا ةمكحملا ى .

4

نكل ؛ حثي إن الدعوى المجردة من الدليل لا توجب إجراء تحقيق، والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما تبين لها بأن الطاعن لم يثبت دعواه موضوع طلب التحسينات بأي حجة فالتفتت عنها وعن

لصفلا قرخت ملو ايفاك اليلعت هتللع دق نوكت ،اهرارق قوطنم هب ىرج امب تضقو اهيف قيقحت ءارجإ بلط المحتج بخرقه، والوسيلة لذلك غير جديرة بالاعتبار.

لبابسألا هذه فيراصملا نعاطلا ىلعو ،بلطلا ضفرب ضقنلا ةمكحم تضق؛ وبهذا صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية

بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة ةديسلا نم ةبكرتم نادية الكاعم ةسيئر، والمستشارين

الس :ةداالمصطفى جرايف مقررا، ، وعبد اللطيف معادي ومحمد رضوان وعبد الوهاب عافلاني أءاضع وبمحضر ماعلا يماحملا ديسلا يبطشلا نيدلا رون وبمساعدة ة بتاك طبضلا ديسلا ة يغاوزلا ماستبا.