Cour de cassation du Maroc, chambre immobilière, 31 janvier 2023, n° 2023/37

1

قرار محكمة النقض عدد 37 / 2

الصادر بتاريخ 31 يناير 2023

في الملف الشرعي عدد 4373 / 1 / 4 / 2019

دعوى التعويض – تدليس في التحفيظ – خبرة – عناصر التقدير.

حيث إن الطاعنة أسست طعنها على أن محكمة الموضوع خرقت الفصل 64 من ظهير التحفيظ العقاري عندما اعتبرت أن الخبير قد أخذ بعين الاعتبار جميع العناصر اللازمة لتقويم العقار المذكور وتحديد ما يجب من تعويض، وأن المحكمة اعتمدت على الخبرة المنجزة وقضت بما جرى به منطوق القرار، دون أن تلتفت لما أثير من طرف الطاعنة بشأن عدم موضوعية الخبرة بالنظر لموقع العقار ومساحته والقانون الخاضع له وباقي عناصر التقدير التي اعتمدتها في تقويمه ولو بإجراء خبرة أخرى للتحقق مما يدعيه، تكون قد عللت قرارها ناقصا وهو بمثابة انعدام التعليل، مما يعرضه للنقض.

وحيث إن الطعن قدم بناء على المقال المودع بتاريخ 12 فبراير 2019 من طرف الطالبة بواسطة نائبها الأستاذ (أ.يحيى) المحامي بهيئة طنجة المقبول للترافع أمام محكمة النقض، الرامي إلى نقض القرار عدد 494 الصادر بتاريخ 27 / 11 / 2017 في الملف رقم 433 / 1401 / 2016 عن المحكمة الابتدائية بالعرائش؛ وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها بتاريخ 29 نونبر 2019 من طرف المطلوب بواسطة نائبه الأستاذ (م.فتوحي) المحامي بهيئة الرباط المقبول للترافع أمام محكمة النقض، الرامية إلى عدم قبول الطلب شكلا وموضوعا؛ وبناء على أوراق الملف تداولا؛ وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974؛ وبناء على مقتضيات الفصل 359 من نفس القانون؛ وبناء على الإعلام بتعيين القية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 31 / 01 / 2023؛ وبناء على المناقشات التي دارت بين الطرفين بحضورهما؛ وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد المصطفى جرايف والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد نور الدين الشطبي.

وبعد المداولة قانونا.

من حيث الشكل:

حيث يعترض المطلوب على الطعن بأن الطاعنة ذكرت اسم المطلوب (خ.ل) وهو ليس طرفا في النزاع يشكل خرقا للفصل 355 من قانون المسطرة المدنية مما يتعين معه عدم قبول الطلب؛ غير أنه حيث إن الطاعنة قد التزمت اسم المطلوب كما بالقرار المطعون فيه، وما أثير خلاف الواقع فهو غير مقبول.

من حيث الموضوع:

حيث إنه من أوراق الملف ومن القرار المطعون فيه يتبين أن الطاعنة تقدمت بمقال افتتاحي أمام المحكمة الابتدائية بالعرائش بتاريخ 19 أكتوبر 2015، عرضت فيه أن المطلوب أشركها بمقتضى التزام في حدود النصف من الطابق الثاني من البناية الكائنة بتجزئة المغرب الجديد رقم 1560 بالعرائش، والتي أصبح لها رسم عقاري في اسمه تحت عدد 11875 / 36 ولم يقم بتقييده وتراخى في تسجيل الالتزام المذكور بالمحافظة العقارية، والتمست الحكم باستحقاقها لنصف الطابق الثاني من البناية المشار إلى عنوانها أعلاه استنادا إلى الالتزام السالف الذكر، وبانتداب خبير لتحديد قيمة الطابق بجميع مشتملاته وتحديد نصيبها، وأرفقت المقال بصورة مطابقة للأصل من التزام مصادق عليه بتاريخ 23 يوليو 2009، وبشهادتي الملكية تتضمن إحداهما تقييدا احتياطيا وتمديده، وأجاب الطاعن بأن الالتزام المستدل به من طرف المطلوبة لا يعدو أن يكون مجرد التزام بدين قدره 90000,00 درهم وأنه مستعد لأدائه لفائدتها، ثم أن الالتزام موضوع الدعوى يتضمن التزامات متبادلة بين الطرفين ومنها مساهمة المطلوبة في إتمام ما تبقى من بناء الطابق الثاني وهو الأمر الذي لم تثبته، إضافة إلى أن الأمر يتعلق بعقار محفظ والالتزام لم يحرر أمام كاتب الضبط، فصدر الحكم الابتدائي تحت عدد 77 بتاريخ 07 / 06 / 2016.

Dans le dossier numéro 102 / 1401 / 15

Le tribunal de première instance a statué, et l’appel a été interjeté par la demanderesse sur sa demande et sur une demande d’expertise. Le défendeur a renouvelé ses défenses et a joint à sa réponse un récépissé de dépôt du montant condamné à son encontre. La cour d’appel a rendu une ordonnance prescrivant une expertise, exécutée par l’expert Abdelnouaim Aqnine, qui

3

a conclu dans son rapport que le deuxième étage de l’immeuble objet du litige était encore au stade des travaux de finition et en a estimé la valeur dans l’état actuel à la somme de cent cinquante mille dirhams. Après épuisement des moyens de défense et de plaidoirie, la cour d’appel a rendu un arrêt annulant le jugement attaqué et, statuant à nouveau, a reconnu le droit de Madame (B. Y. F.) à la somme de (90 000) quatre-vingt-dix mille dirhams à prélever du compte numéro 32684

récépissé numéro 1440

objet du dossier numéro 2218 / 17 / 6201

déposé par l’intimé, Monsieur (A. L.), auprès de la caisse des dépôts et consignations du tribunal de première instance de Larache, en lieu et place de son droit à la moitié du deuxième étage de la maison susmentionnée.

Le pourvoi a été formé contre ledit arrêt par la demanderesse, qui a soulevé deux moyens, le premier étant le rejet de la demande en la forme et au fond.

Le second moyen est que la plaignante critique l’arrêt pour violation d’une règle de procédure énoncée à l’article 3 du code de procédure civile, en ce que, aux termes de cet article, le tribunal doit se prononcer dans les limites des demandes des parties quant à l’objet et à la cause, et il ne lui est pas permis de modifier d’office l’objet ou la cause de ces demandes. Or, la plaignante a demandé dans son acte introductif d’instance et dans ses conclusions finales déposées devant la cour d’appel, auteur de l’arrêt attaqué, qui constituent la base de la décision du juge, l’éviction du défendeur de la moitié de l’immeuble situé au quartier Al Maghrib Al Jadid, numéro 1560

à Larache, en exécution de l’engagement pris par le défendeur et signé par lui, engagement qu’elle a invoqué dans cette affaire et sur lequel elle a fondé sa demande, ainsi que la moitié de la valeur de l’immeuble dans lequel elle a été spoliée. Elle a également demandé, à titre subsidiaire, l’application des dispositions de l’article 64

du dahir sur la conservation foncière et la condamnation à lui verser une indemnité de 200 000,00

dirhams en réparation du préjudice qu’elle a subi après que l’intimé s’est approprié seul tout l’immeuble, a obtenu un titre foncier de l’immeuble à son nom et a privé la plaignante de la moitié du deuxième étage dont il l’avait associée à la propriété en vertu de l’engagement susmentionné, après avoir reçu d’elle en 2006

une somme d’argent de 90 000,00

dirhams comme sa contribution à la construction. Cependant, le tribunal n’a pas statué sur son droit à la moitié du deuxième étage en exécution dudit engagement, ni sur l’indemnité, mais lui a accordé la somme de 90 000,00

dirhams qu’elle avait versée au début des travaux comme sa contribution à la construction, somme que le défendeur avait mise à sa disposition auprès de la caisse du tribunal après la soumission du litige à la justice, et précisément pendant la phase d’appel, au motif qu’il s’agissait d’une dette à son encontre, et a fait droit à la demande du défendeur au lieu de statuer sur

ses demandes. Ainsi, le tribunal aurait modifié l’objet du litige et violé les dispositions de l’article 3 du code

de procédure civile. Le moyen est fondé. La plaignante critique également l’arrêt pour violation des dispositions de l’article 64 du dahir sur la conservation foncière, en ce que l’évaluation des travaux des experts relève du pouvoir souverain des juges du fond, à condition qu’ils motivent leur décision par une motivation légale adéquate. La plaignante a soutenu que l’expert n’avait pas pris en compte les éléments d’appréciation nécessaires pour estimer la valeur de l’immeuble objet du litige, notamment le fait qu’il n’était pas immatriculé, et la cour, auteur de l’arrêt attaqué, lorsqu’elle a motivé sa décision en s’appuyant sur les dispositions de l’article 64

du

4

Arrêt de la Cour de cassation

Vu le texte de l’arrêt rendu en audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de : Monsieur le Premier Président, Président, Monsieur le Conseiller rapporteur, et de Messieurs les Conseillers : membres, avec l’assistance de Madame la Secrétaire-Greffière.

La Cour de cassation a statué par cassation de la décision attaquée et par renvoi de l’affaire et des parties devant la même juridiction pour statuer sur la demande en indemnité et, le cas échéant, pour rendre un nouveau jugement sur le fond, après avoir procédé à une nouvelle expertise, pour les motifs suivants :

Attendu que le dahir du droit de propriété immobilière a donné à la requérante, lésée par l’immatriculation du bien litigieux, le droit de demander réparation au dépossédant du préjudice résultant de l’opération d’immatriculation qui s’est achevée par l’établissement d’un titre foncier au nom de l’intimé ; et qu’elle s’est fondée, pour ce faire, sur le fait que « la valeur du deuxième étage est inférieure à ce qui aurait été dépensé par les deux associés après que la demanderesse a payé la somme de 90 000,00 dirhams pour sa construction, ce qui signifie qu’elle a payé plus que sa part » ; et sans prêter attention à ce qui a été soulevé par la requérante concernant le manque d’objectivité de l’expertise au regard de la situation du bien, de sa superficie, de la loi qui lui est applicable et des autres éléments d’évaluation sur lesquels elle s’est appuyée pour son estimation ; et même si elle avait ordonné une autre expertise révélant cela pour fonder son jugement sur ce qui en résulterait, à savoir que la valeur du bien a augmenté, ce qui aurait permis de vérifier que… ; et que, par ailleurs, les bonnes règles de justice et l’intérêt des deux parties exigent le renvoi de l’affaire et des parties devant la même juridiction.

Pour ces motifs, la Cour de cassation a cassé la décision attaquée et renvoyé l’affaire et des parties devant la même juridiction pour statuer sur la demande en indemnité et, le cas échéant, pour rendre un nouveau jugement sur le fond, après avoir procédé à une nouvelle expertise.

1

ضقنلا ةمكحم رارق مق ر37 /2

رداصلا خيراتب 31 رياني2023

يراقع فلم مقر4373 /1/4/ 2019

دعوى التعويض –– تدليس في التحفيظ – خبرة – عناصر التقدير.

نإ تقو ،انوناق اغئاس اليلعت اهرارق ليلعت ةطيرش عوضوملا ةمكحم ناطلس نم ءاربخلا لامعأ مي والطاعنة دفعت بعدم اعتبار الخبير لعناصر التقدير اللازمة في تقويم العقار المذكور وتحديد ما يجب اهرارق تللع امل ةمكحملاو ،هظيفحت ءارج نم اهقحل يذلا ررضلل اربج هنع ضيوعتلا غلبم نم اهل بالارتكاز على مقتضيات الفصل 64

من ظهير التحفيظ العقاري وأعطت للطاعنة المتضررة من تحفيظ المدعى فيه الحق في مطالبة المدلس بالتعويض جراء عملية التحفيظ التي انتهت بتأسيس رسم عقاري في اسم المطلوب واعتمدت في ذلك على الخبرة المنجزة وقضت بما جرى به منطوق اهرارق، دون أن تلتفت لما أثير من طرف الطاعنة بشأن عدم موضوعية الخبرة بالنظر لموقع العقار ومساحته والقانون الخاضع له وباقي عناصر التقدير التي اعتمدتها في تقويمه ولو بإجراء خبرة أخرى اهقيقحت هيلإ يهتني ام ىلع اهمكح ينبتل كلذ نيبت، تكون قد عللت قرارها ناقصا وهو بمثابة

انعد .هضقن نيعتي امم هما نةلاحإو ضق بنوناقلل اقبطو كلملا ةلالج مسا بناء على المقال المودع بتاريخ 12

فبراير 2019

من طرف الطالبة بواسطة نائبها الأستاذ (ىيحي.

أ) المحامي بهيئة طنجة المقبول للترافع أمام محكمة النقض، الرامي إلى نقض القرار عدد 494

الصادر بتاريخ

27 / 11 / 2017 في الملف رقم

433 / 1401 / 2016ةجنطب فانئتسالا ةمكحم نع ؛ وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها بتاريخ 29

نونبر 2019

من طرف المطلوب بواسطة نائبه الأستاذ (قيفوت. م) المحامي بهيئة الرباط المقبول للترافع أمام محكمة النقض، الرامية إلى عدم قبول الطلب

اعوضوم هضفرو الكش؛ فلملا تادنتسم ىلع ءانبو ؛ وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في

28 شتنبر

1974 ؛ غالبإلاو يلختلاب رمألا ىلع ءانبو؛

2 وبناء على الإعلام

بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ:

:

31 / 01 / 2023 ؛ مهروضح مدعو امهنع بوني نمو نيفرطلا ىلع ةادانملا ىلع ءانبو ؛ وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد المصطفى جرايف والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد نور الدين الشطبي.

.

ونوناقلل اقبط ةلوادملا دعب

؛ من حيث الشكل:

:

حيث دب ىمست نم دض نعطلا هيجوت نأو فيرعت نودب يلئاعلا همسا نأ بولطملا عف (خلا) وهو ليس طرفا في النزاع يشكل خرقا للفصل 355

من قانون المسطرة المدنية مما يتعين معه عدم قبول بلطلا؛ نكل ؛ ثيح نإ الطاعنة قد التزمت اسم المطلوب كما بالقرار المطعون فيه، وما أثير خلاف الواقع فهو غير مقبول.

. من حيث الموضوع:

:

ثيح نأ هيف نوعطملا رارقلا نمو فلملا قئاثو نم ذخؤي الطاعنة تقدمت بمقال افتتاحي أمام

المحكمة الابتدائية بالعرائش بتاريخ 19

أكتوبر 2015، عرضت فيه أن المطلوب أشركها بمقتضى التزام في

حدود النصف من الطابق الثاني من البناية الكائنة بتجزئة المغرب الجديد رقم 1560

بالعرائش، والتي أصبح لها رسم عقاري في اسمه تحت عدد 11875 / 36 ولم يقم بتقييده وتراخى في تسجيل الالتزام المذكور

بالمحافظة العقارية، والتمست الحكم باستحقاقها لنصف الطابق الثاني من البناية المشار إلى عنوانها أعلاه استنادا إلى الالتزام السالف الذكر، وبانتداب خبير لتحديد قيمة الطابق بجميع مشتملاته وتحديد

نصي ،اهبوأرفق المقال بصورة مطابقة للأصل من التزام مصادق عليه بتاريخ 23

يوليو 2009 ، وبشهادتي الملكية تتضمن إحداهما تقييدا احتياطيا وتمديده، وأجاب الطاعن بأن الالتزام المستدل به من طرف المطلوبة لا يعدو أن يكون مجرد التزام بدين قدره 90000,00

درهم وأنه مستعد لأدائه لفائدتها، ثم أن الالتزام موضوع الدعوى يتضمن التزامات متبادلة بين الطرفين ومنها مساهمة المطلوبة في إتمام ما تبقى

من بناء الطابق الثاني وهو الأمر الذي لم تثبته، إضافة إلى أن الأمر يتعلق بعقار محفظ والالتزام لم يحرر اق بلطتملا لكشلا قفونون تحت امكح ةيئادتبالا ةمكحملا تردصأ ،دودرلاو ةبوجألا ءاهتنا دعبو ،بلطلا ضفرب مكحلا سمتلاو ،ةينيعلا قوقحلا ةنودم هيلع صنت امل افالخ ءاج ثيح اينوناق افرصت هتفصب ا

عدد 77

بتاريخ 07 / 06 / 2016

في الملف رقم 102 / 1401 / 15

قضى « ىوعدلا لوبق مدعب »، واستأنفته صم ةنعاطلاممة على طلبها وطلبا لإجراء خبرة، وجدد المطلوب دفوعه وأرفق جوابه بوصل بإيداع المبلغ المحكوم به بعده، فأصدرت محكمة الاستئناف قرارا بإجراء خبرة أنجزها الخبير أقنين عبد المنعم الذي

3

انتهى في تقريره إلى أن الطابق الثاني من العقار موضوع الدعوى لا يزال في مرحلة الأشغال النهائية وحدد قيمته على الحالة الراهنة في مبلغ مائة وخمسون ألف درهم، وبعد استنفاد أوجه الدفع والدفاع أصدر » :ارارق فانئتسالا ةمكحم تبإلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم من جديد باستحقاق السيدة (ةفيطل. نب. ي) لم( مهرد فلأ نوعست غلب90000 ) درهم تستخلص من الحساب رقم 32684

وصل رقم 1440

موضوع الملف رقم 2218 / 17 / 6201

المودعة من طرف المستأنف عليه السيد (لالع.

خلا) بالصندوق القضائي بابتدائية العرائش بدل استحقاقها نصف الطابق الثاني من الدار المشار إلى

عهالعأ اهناون »،، سمتلاو بولطملا هنع باجأ نيتليسو نمضت لاقمب هيف نوعطملا رارقلا وهو عدم قبول الطلب شكلا ورفضه موضوعا.

.

ةيناثلا ةليسولا نأش يف؛ ثيح تعيب الطاعنة القرار في الوسيلة بخرق قاعدة مسطرية ينص عليها الفصل 3 من قانون ةيندمل ةرطسملا، ذلك أنه بموجب هذا الفصل يتعين على بت نأ ةمكحملا ت في حدود طلبات الأطراف عوضوم ا وسببا ولا يسوغ لها أن تغير تلقائيا موضوع أو سبب هذا الطلبات، والطاعنة التمست في مقال دعواها وفي مستنتجاتها الختامية المدلى بها أمام محكمة الاستئناف مصدرة الحكم المطعون فيه والتي اثلا قباطلا فصنل اهقاقحتساب اهل مكحلا ةيساسأ ةفصب يلصألا بلطلا نع اعافد ربتعتني من البناية الواقعة بحي المغرب الجديد رقم 1560

بالعرائش تنفيذا للالتزام الصادر عن المطلوب والموقع من طرفه لا دودح يف قباطلا اذه يف اهكرشأ هبجومب يذلاو هعيقوت ىلع قداصملاو نصف ،ءانبلا يف اهتمهاسم لباقم كما التمست بصفة احتياطية إعمال مقتضيات الفصل 64

من ظهير لتحفيظ العقاري والحكم لها بتعويض قدره 200000,00

درهم جبرا للضرر الذي حصل لها بعد أن انفرد المستأنف عليه بجميع العقار وحصل على رسم عقاري للبناية في اسمه وحرم الطاعنة من نصف الطابق الثاني الذي أشركها في ملكيته بمقتضى الالتزام المشار إليه بعد أن توصل منها سنة 2006

بمبلغ مالي قدره 90000,00

درهم مساهمتها في البناء لكن المحكمة لم تقض لا باستحقاقها لنصف الطابق الثاني تنفيذا للالتزام المذكور ولا بالتعويض بل قضت لها بمبلغ 90000,00

درهم الذي أدته في بداية الأشغال مساهمتها في البناء وهو المبلغ الذي وضعه المطلوب رهن إشارتها بصندوق المحكمة بعد عرض النزاع على القضاء وبالضبط خلال المرحلة الاستئنافية على أساس أنه دين عليه واستجابت لملتمس المطلوب بدلا من البت في

طلباتها، وبذلك تكون المحكمة قد غيرت موضوع الدعوى وخرقت مقتضيات الفصل 3 من قانون

الم .ضقنلل اهرارق ضرعي امم ةيندملا ةرطس ثيح صح مهتباع ا الطاعنة على القرار، ذلك أن تقويم أعمال الخبراء من سلطان محكمة الموضوع شريطة تعليل قرارها تعليلا سائغا قانونا، والطاعنة دفعت بعدم اعتبار الخبير لعناصر التقدير اللازمة في ت ءارج نم اهقحل يذلا ررضلل اربج هنع ضيوعتلا غلبم نم اهل بجي ام ديدحتو روكذملا راقعلا ميوق تحفيظه، والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما عللت قرارها بالارتكاز على مقتضيات الفصل 64

من

4

ظهير التحفيظ العقاري وأعطت للطاعنة المتضررة من تحفيظ المدعى فيه الحق في مطالبة المدلس بالتعويض جراء عملية التحفيظ التي انتهت بتأسيس رسم عقاري في اسم المطلوب واعتمدت في ذلك عهنأ نم اهليلعت يف هنع تحصفأ امب اهرارق قوطنم هب ىرج امب تضقو ةزجنملا ةربخلا ىل  » لما كانت قيمة الطابق الثاني تقل عما كان سيصرف عنه من طرف الشريكين بعد أن أدت المدعية مبلغ 90000,00 هيلع ىعدملل هتنكم نأ اهل قبس امم ادقن اهنيكمت نيعتي مهرد » ودون أن تلتفت لما أثير من طرف الطاعنة بشأن عدم موضوعية الخبرة بالنظر لموقع العقار ومساحته والقانون الخاضع له وباقي عناصر التقدير التي اعتمدتها في تقويمه ولو بإجراء خبرة أخرى تبين ذلك لتبني حكمها على ما ينتهي باثمب وهو اصقان اهرارق تللع دق نوكت اهقيقحت هيلإة ان .هضقن نيعتي امم همادع نإ ثيحو حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة القضية وطرفيها على نفس

المحكمة.

لبابسألا هذه قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه وبإحالة القضية وطرفيها على نفس المحكمة للبت

في فيراصملا بولطملا ىلعو ،نوناقلل اقبط اهيف ؛ كهترطب وأ هيف نوعطملا مكحلا رثإ ،هل ةردصملا ةمكحملا تالجسب اذه اهرارق تابثإ تررق ام ؛ اذ هبو صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة اتاسلجل العادية

بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رة سيئ ةئيهلا ديسلاة نادية الكاعم ةسيئر، نيراشتسملاو الس :ةداالمصطفى جرايف مقررا، وعبد اللطيف معادي ومحمد رضوان وعبد الوهاب عافلاني ءاضعأ رضحمبو ماعلا يماحملا ديسلا يبطشلا نيدلا رون وبمساعدة ة بتاك طبضلا ديسلاة ابتسام يغاوزلا.