1
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION N° 21/2
SÉANCE DU 24 JANVIER 2023
DOSSIER N° 2970/1/4/2019
Préemption – Conditions.
S’il est exact que l’exercice de la préemption est subordonné à l’offre et au dépôt des frais apparents initialement, le préempteur est tenu de payer les frais nécessaires à l’acquisition dès lors que le préempté les prouve. Le pourvoyeur a soutenu qu’il avait déboursé, au titre des frais nécessaires, les honoraires du rédacteur de l’acte et la commission de courtage, et s’est prévalu à cet égard de ce qui est mentionné précédemment. La cour, auteur de la décision attaquée, en statuant comme l’a fait son dispositif et en rejetant son moyen au motif que les frais supplémentaires qu’il a allégués ne sont pas établis, sans examiner la force probante de ce qu’il a produit et les effets qui en découlent, a motivé son arrêt de manière insuffisante, ce qui équivaut à son absence et l’expose à la cassation.
.
ET ATTENDU QU’IL RÉSULTE des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que le demandeur en cassation, Abdelmalik Adil, a saisi la juridiction du premier degré par une requête déposée le 8 février 2017, exposant qu’il est propriétaire de 4% en indivision de l’immeuble immatriculé sous le titre foncier n° 1590/12 sis à Casablanca – Sidi Othmane, et que l’un de ses co-indivisaires sur ce bien, (L. M. K.), propriétaire de 92% dudit titre foncier, a cédé par vente une partie de sa quote-part, soit 22%, au pourvoyeur par un acte de vente en date du 17 octobre 2016, établi par Maître (L. H. Z. M.), avocate, pour un prix global de 200 000,00 dirhams ; qu’ayant eu connaissance de cette vente, il a immédiatement offert la somme de 200 000,00 dirhams couvrant le prix de vente, les droits d’enregistrement, de timbre et de rédaction, puis l’a déposée à son profit à la caisse des dépôts et consignations après le refus de l’offre en nature, et qu’il était prêt à payer toute autre somme et frais non apparents ; qu’il a demandé en conséquence d’être déclaré de plein droit préempteur de la quote-part de 22% sur l’immeuble susvisé et que le conservateur de la propriété foncière de Sidi Othmane soit ordonné de prendre les mesures nécessaires, avec exécution provisoire ; qu’il a joint à sa requête un certificat de propriété, une copie certifiée conforme de l’acte de vente et une copie du récépissé de dépôt de la somme de 208 225,00 dirhams ; que le pourvoyeur a répliqué d’une part que la demande de l’intimé était entachée d’un vice de forme pour défaut de mise en cause de (A. M. S.) et défaut de notification aux autres co-indivisaires, faute d’élément indiquant leur volonté ou non d’exercer la préemption, et d’autre part a affirmé que les sommes qu’il avait engagées dépassaient celles que lui avait offertes l’intimé, les débours effectués pour la quote-part vendue s’élevant à 218 255,00 dirhams, et que la différence entre ses débours et le dépôt de l’intimé s’élevait à 10 325,00 dirhams, somme qu’il n’avait pas incluse dans l’achat et les frais nécessaires et utiles de l’acte et accessoires, tels que les honoraires du rédacteur de l’acte et les frais de publicité ; qu’il a produit à l’appui une copie certifiée conforme de l’acte de vente mentionnant le prix et les conditions de la vente, un reçu des honoraires de Maître (L. H. Z. M.), avocate, pour la rédaction de l’acte, une copie conforme de l’attestation de dépôt de la demande d’immatriculation, un engagement de correction de signature de l’intermédiaire en date du 14 avril 2017, un reçu émis par l’Agence Nationale de la Conservation Foncière de Sidi Othmane, et une copie certifiée conforme du certificat de propriété ; qu’après l’échange des conclusions, le tribunal de première instance a rendu un jugement n° 2486 en date du 13 novembre 2017 dans le dossier n° 623/1401/17.
قضى باستحقاق المدعي شفعة الحصة المبيعة موضوع عقد البيع العرفي المحرر من طرف المحامية الزهراء محاميد والمحرر بتاريخ 29 / 09 / 2016 والمحدد في نسبة 22 / 100 والمسجل بالرسم العقاري عدد 154390 / 12 بالمحافظة العقارية بسيدي عثمان ونقل ملكية الحصة المشفوعة إلى المدعي مع الإذن له بتسجيل هذا الحكم بالرسم العقاري، واستأنفه الطاعن متمسكا بسابق دفوعه، وبعد استنفاد أوجه الدفع والدفاع أصدرت محكمة الاستئناف قرارا برده وتأييد الحكم المستأنف، وهو القرار المطعون فيه بمقال تضمن وسيلة وحيدة واستدعي المطلوبون ولم يجيبوا.
وحيث أن الطاعن يعيب على القرار بأنه أقر الشفعة للطاعن عليه، ويدفع بأن المطلوب لم يقم بعرض وإيداع كامل الثمن ومصروفات العقد الضرورية والنافعة على التفصيل الوارد بمذكرته الجوابية وأن الفرق الذي بقي ناقصا عما أودعه وعما كان عليه إيداعه هو مبلغ 10325,00 درهما وأنه كان على المطلوب أن يتدارك هذا الأمر بإيداع الفرق المذكور إلا أنه لم يفعل، كما أن القضاء بدرجتيه كان عليه هو الآخر أن يحكم له به خاصة وأنه أدلى بالوثائق المثبتة له وأثبت أن المطلوب لم يعطه ما يثبت مصاريفه، كما أن المحكمة خاصة عللت قرارها تعليلا ناقصا يوازي انعدامه وهو ما سيؤدي إلى حرمانه من مصاريف تحملها من جراء شرائه للحصة المشفوعة في العقار موضوع دعوى الشفعة، فيجب نقض القرار.
وحيث صح ما عابه الطاعن في الوسيلة، ذلك لئن صح الأخذ بالشفعة بعرض وإيداع المصاريف الظاهرة ابتداء فإن الشفيع ملزم بأداء المصاريف اللازمة للأخذ بها متى أثبتها المشفوع منه، والطاعن دفع بأنه أدى من المصاريف ما هو زائد على ما استلمه من المطلوب بما هو منوه عنه قبله، والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما قضت بما جرى به منطوق قرارها وردت دفعه بعلة أن ما ادعاه من مصاريف زائدة غير ثابت دون نظر إلى مدى حجية ما أدلى به وترتيب آثاره، تكون قد عللت قرارها ناقصا وهو بمثابة انعدامه وعرضته للنقض.
وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة القضية وطرفيها على نفس المحكمة.
لهذه الأسباب قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه وبإحالة القضية وطرفيها على نفس المحكمة للبت في المصاريف التي على المطلوب، كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة المصدرة له، إثر الحكم المطعون فيه أو بطرته.
صدر بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيد الرئيس حسن مصطفى والسادة المستشارين:
عبد الكريم درقاوي وعبد الواحد معاكلة ومحمد ضرار وعماد الفيلالي أعضاء وبمحضر السيد الهامي الشبلاني النيبطي كاتب الضبط وبمساعدة السيد الطيب الزواوي كاتب الضبط.
1
ضقنلا ةمكحم رارق مق ر21 /2
رداصلا خيراتب 24 رياني2023 ملف ي راقع مقر2970 /1/4/ 2019
شفعة – اهطورش.
لئن صح الأخذ بالشفعة بعرض وإيداع المصاريف الظاهرة ابتداء فإن الشفيع ملزم بأداء المصاريف اللازمة للأخذ بها متى أثبتها المشفوع منه، والطاعن دفع بأنه خرج من يده من المصاريف اللازمة أتعاب محرر العقد وعمولة السمسرة واستدل على ذلك بما هو منوه عنه قبله، والمحكمة
مصدرة القرار المطعون فيه لما قضت بما جرى به منطوق قرارها وردت دفعه بعلة أن ما ادعاه من مصاريف زائدة غير ثابت دون نظر إلى مدى حجية ما أدلى به وترتيب آثاره، تكون قد عللت اصقان اهرارق، وهو بمثابة انعدامه وعرضته للنقض.
.
نةلاحإو ضق بنوناقلل اقبطو كلملا ةلالج مسا بناء على المقال المودع بتاريخ 13
فبراير 2019
من طرف الطالب بواسطة نائبه الأستاذ ( عبد الله ن) المحامي بهيئة الدار البيضاء المقبول للترافع أمام محكمة النقض، الرامي إلى نقض القرار عدد 6007
الصادر بتاريخ 19 / 09 / 2018
في الملف رقم 5227 / 1404 / 2018
عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء.
فلملا تادنتسم ىلع ءانبو ؛ وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في
28 شتنبر
1974 ؛ غالبإلاو يلختلاب رمألا ىلع ءانبو؛ وبن :خيراتب ةدقعنملا ةينلعلا ةسلجلا يف ةيضقلا نييعتب مالعإلا ىلع ءا24 / 01 / 2023 ؛ مهروضح مدعو امهنع بوني نمو نيفرطلا ىلع ةادانملا ىلع ءانبو ؛ وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد فيارج ىفطصملا والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد نور الدين الشطبي.
.
2 وبعد المداولة طبقا للقانون.
.
ثيح يؤخذ من وثائق الملف ومن القرار المطعون فيه أن ابولطمل عبد المالك عديل تقدم بمقال أمام المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء بتاريخ 08
فبراير 2017 ، عرض فيه أنه يملك 04 في المائة على
الشياع في العقار موضوع الرسم العقاري عدد 1590 / 12
الكائن بالدار البيضاء سيدي عثمان، وأن أحد شركائه فيه على الشياع وهو (لامك. ن) الذي يملك نسبة 92 في المائة من الرسم العقاري المذكور
فوت بالبيع جزءا من واجبه قدره 22
في المائة إلى الطاعن بموجب عقد بيع مؤرخ في 17
أكتوبر 2016
موثق بواسطة المحامية الأستاذة (لا ةرهز. م) يوتو اهمتاخو اهمسا لمح قي هردق يلامجإ نمثب اع 200000,00
مهرد، ولما علم بذلك بادر إلى عرض مبلغ 200000,00
درهم الذي يشمل ثمن البيع وواجب التسجيل وواجب التمبر وواجب التحرير، ثم أودعه لفائدته بصندوق المحكمة بعد رفضه العرض العيني، وأنه مستعد لأداء أية مبالغ ومصروفات غير ظاهرة، والتمس الحكم باستحقاقه شفعة نسبة 22
في المائة على هتيكلم ىلإ اهلقنو نعاطلا اهارتشا يتلا روكذملا يراقعلا مسرلا نم عايشلا وأمر السيد المحافظ على الأملاك العقارية لسيدي عثمان باتخاذ المتعين والنفاذ المعجل، وأرفق المقال بشهادة الملكية وبنسخة مصادق عليها من عقد البيع، وبصورة من وصل إيداع مبلغ
208225,00
درهم، وأجاب الطاعن من جهة أن دعوى المطلوب جاءت مختلة شكلا لعدم إدخال (ىفطصم. ع) وعدم توصل باقي الشركاء لعدم وجود ما يفيد الرغبة من عدمها في الأخذ بالشفعة، ومن أخرى أكد أن المبالغ التي أنفقها تفوق ما عرضه عليه المطلوب إذ أن ما خرج من يده من أجل الشقص المبيع يصل إلى مبلغ 218255,00
درهم وأن الفرق بين ما صرفه وما أودعه المطلوب يصل إلى مبلغ 10325,00 درهم والذي لم يدخله
ضمن الشراء ومصروفات العقد الضرورية والنافعة وتوابعها من ذلك أتعاب محرر العقد ومصاريف ال ،بلطلا ضفرب مكحلا كلذل سمتلاو ةيباوجلا هتركذمب ةقفرملا قئاثولاب لصفم وه ام بسح ةرسمس ووو ،هل قحلم نم ىرخأو عيبلا دقع نم اهيلع قداصم ةخسنب هتركذم قفرأبوصل أتعاب المحامية الأستاذة (ةرهزلا. م) ليجستلا ةرادإ نع رداص لصو نم لصألل ةقباطم ةروصبو ،اعيقوتو اهمتاخو اهمسا لمحي، وبالتزام مصحح الإمضاء من الوسيط العقاري بتاريخ 14 / 04 / 2017 ، وبوصل صادر عن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية بسيدي عثمان، وبصورة مصادق عليها من شهادة الملكية، وبعد انتهاء الأجوبة والردود، أصدرت المحكمة الابتدائية حكما تحت عدد 2486
بتاريخ 13 / 11 / 2017
في الملف رقم 623 / 1401 / 17
قضى « باستحقاق المدعي شفعة الحصة المبيعة موضوع عقد البيع العرفي المحرر من طرف
المحامية الزهراء محاميد والمحرر بتاريخ 29 / 09 / 2016
والمحدد في نسبة 22 / 100 والمسجل بالرسم العقاري
عدد 154390 / 12 بالمحافظة العقارية بسيدي عثمان ونقل ملكية الحصة المشفوعة إلى المدعي مع الإذن
يقابلا ضفرو ايئاهن هتروريص دعب مكحلا اذه ليجستب ظفاحملل »، واستأنفه الطاعن متمسكا بسابق
دفوعه، وبعد استنفاد أوجه الدفع والدفاع أصدرت محكمة الاستئناف قرارا » برده وتأييد الحكم فنأتسملا »،، وهو القرار المطعون فيه بمقال تضمن وسيلة وحيدة واستدعي المطلوبون ولم يجيبوا.
3
ديحولا ةليسولا نأش يفة؛ ثيح ةيرطسم ةدعاق قرخ رارقلا ىلع نعاطلا بيعي نعاطلاب رضأ؛ ذهنأ كل دفع بأن المطلوب لم يقم بعرض وإيداع كامل الثمن ومصروفات العقد الضرورية والنافعة على التفصيل الوارد بمذكرته الجوابية وأن الفرق الذي بقي ناقصا عما أودعه وعما كان عليه إيداعه هو مبلغ 10325,00 درهما وأنه كان على المطلوب أن يتدارك هذا الأمر بإيداع الفرق المذكور إلا أنه لم
يفعل، كما أن القضاء بدرجتيه كان عليه هو الآخر أن يحكم له به خاصة وأنه أدلى بالوثائق المثبتة له وأ روزلاب اهيف نعطي مل بولطملا نأو ،هباوجب ةقفرملا ريتاوفلاو ليصاوتلا يف ةلثمتملاو غيره، كما أن المحكمة ا اذهب هعوفد تدر امل هيف نوعطملا رارقلا ةردصملخصوص عللت قرارها تعليلا ناقصا يوازي انعدامه وهو ما سيؤدي إلى حرمانه من مصاريف تحملها من جراء شرائه للحصة المشفوعة في العقار موضوع دعوى ال .رارقلا ضقن بجوي امم ،ةعفش ثيح صح ما عابه الطاعن في الوسيلة، ذلك لئن صح الأخذ بالشفعة بعرض وإيداع المصاريف الظاهرة ابتداء فإن الشفيع ملزم بأداء المصاريف اللازمة للأخذ بها متى أثبتها المشفوع منه، والطاعن دفع
بكلذ ىلع لدتساو ةرسمسلا ةلومعو دقعلا ررحم باعتأ ةمزاللا فيراصملا نم هدي نم جرخ هنأ بما هو منوه عنه قبله، والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما قضت بما جرى به منطوق قرارها وردت دفعه بعلة
أن ما ادعاه من مصاريف زائدة غير ثابت دون نظر إلى مدى حجية ما أدلى به وترتيب آثاره، تكون قد عللت قرارها ناقصا وهو بمثابة انعدامه وعرضته للنقض.
.
وحيث نإ حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة القضية وطرفيها على نفس
المحكمة. لهذه
ابابسأل قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه وبإحالة القضية وطرفيها على نفس المحكمة للبت
في فيراصملا نيبولطملا ىلعو ،نوناقلل اقبط اهيف؛ كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة المصدرة له، إثر الحكم المطعون فيه أو بطرته.
.
بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من ةفرغلا سيئر ديسلا فصنم نسح رئيسا
ةداسلا نيراشتسملاو:
المصطفى جرايف اررقم دبعو معاكلا ةيدانو ، اناوضر دمحمو يداعم فيطلل ءاضعأ وبمحضر ماعلا يماحملا ديسلا نيبطشلا نيدلا رو وبمساعدة ة بتاك طبضلا ديسلا يغاوزلا ماستبا ة.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ