النسخة العربية
Arrêt de la Cour de cassation n° 239/2 en date du 23 mai 2023
Au dossier immobilier n° 7292/1/9/2022
Il est de principe que celui qui possède un bâtiment existant et effectif est considéré comme propriétaire de ce qui le surplombe au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi. Il ressort des pièces du dossier et de la décision attaquée que le défunt des pourvoyants a saisi le tribunal de première instance de Fès par une requête en date du 01/08/2012, exposant qu'il avait auparavant acheté avec le premier intimé la maisonnette construite sur la parcelle décrite dans la requête en vertu de l'acte de vente n° 597 en date du 12/09/1981, et que ce dernier avait conclu le contrat en son nom propre et en représentation, et demandant le partage et le paiement par l'intimé à son profit de la somme de 5000 dirhams au titre de l'indemnité de privation de jouissance, et joignant à la requête l'acte de vente susmentionné ainsi qu'un procès-verbal de constatation et d'interrogatoire. Le premier intimé a répondu par une note accompagnée d'une requête reconventionnelle et d'une requête en intervention du second intimé dans le litige, exposant qu'il avait construit un bâtiment sur le premier étage où il réside, tandis que le rez-de-chaussée est occupé par le second intimé (M.) avec l'accord du défunt des pourvoyants, qu'il fallait prendre en considération la construction édifiée par lui ou qu'il exploite moins que sa quote-part dans l'immeuble, que l'action était prescrite, que l'acte de vente produit ne comprend pas la partie supérieure de l'objet du litige car c'est lui qui l'a édifiée et l'occupe depuis lors, que le procès-verbal d'interrogatoire ne peut contredire l'acte de vente, et demandant que soit condamné le demandeur au partage à payer sa part dans la construction de l'étage supérieur et les dépenses qui en ont découlé, et joignant à sa requête un ensemble de factures avec un tableau de consommation d'un prêt et des quittances de paiement. Après la réponse du second intimé, le tribunal a ordonné une expertise réalisée par l'expert (A.R.M) qui a conclu que la valeur du rez-de-chaussée est de 150.000 dirhams tandis que la valeur de l'étage est de 200.000 dirhams, la quote-part de chacun étant ainsi de 175.000 dirhams et qu'un tirage au sort soit effectué entre eux, et que celui qui obtiendrait l'étage supérieur verse au propriétaire du rez-de-chaussée un soulte fixé à 25.000,00 dirhams. Après l'épuisement des répliques et dupliques, le tribunal a rendu un jugement en date du 13/06/2016 au dossier n° 514/1401/12 statuant "par le rejet de la demande d'indemnisation pour privation de jouissance et par l'homologation du rapport d'expertise réalisé par l'expert (A.M) (sic) et ce, par le partage en nature de l'immeuble objet de l'acte de vente n° 597 en un rez-de-chaussée et un étage après tirage au sort entre les parties avec paiement par celui dont la quote-part serait l'étage d'un soulte fixé à 25000 dirhams au profit de celui qui obtiendrait le rez-de-chaussée et par le rejet de la demande reconventionnelle et des autres demandes". Les intimés ont interjeté appel, réitérant leurs moyens, et les pourvoyants ont produit une demande de poursuite de l'action de leur défunt. Après l'ordonnance de la cour d'appel d'une expertise réalisée par l'expert (M.S) qui a conclu que la valeur de l'étage de l'objet du litige est de 150.000 dirhams, et après épuisement des voies de défense, la cour d'appel a rendu un arrêt statuant "par la confirmation du jugement attaqué dans son principe avec sa modification, et ce, en statuant que l'intimé à l'appel (A.) est attributaire du rez-de-chaussée de la maisonnette litigieuse et que l'appelant (A.) est attributaire de l'étage, et en condamnant les héritiers de (I.) intimés à l'appel à payer au profit de l'appelant la somme de 7500 dirhams due par leur défunt au titre de sa part dans les dépenses de construction de l'étage, et par le rejet de l'appel formé par (A.)", arrêt attaqué par une requête contenant cinq moyens, à laquelle les intimés ont répondu en demandant le rejet de la demande. Les pourvoyants reprochent à l'arrêt un vice de motivation équivalant à son absence, en ce qu'il a supprimé la règle du tirage au sort entre les parties, portant ainsi atteinte à la liberté de propriété et d'acquisition et de choix, et a imposé aux pourvoyants un fait accompli qui est leur attribution du rez-de-chaussée et l'attribution de l'étage à l'intimé avec compensation par la moitié du rez-de-chaussée, alors que la totalité de l'immeuble est en indivision à raison de la moitié, et que le motif de l'arrêt attaqué selon lequel le premier intimé a contracté un emprunt pour construire le premier étage, alors qu'il a deux déclarations qui contredisent l'arrêt d'appel dans le procès-verbal de constatation et d'interrogatoire lorsqu'il a déclaré qu'à l'achat, l'immeuble avait un rez-de-chaussée avec trois pièces, une cuisine et des toilettes et était chargé d'un étage non couvert. Ensuite, l'arrêt a violé la force probante d'un moyen de preuve réglementé par la loi, en ce qu'avant d'introduire leur action, ils ont surpris le premier intimé par un interrogatoire judiciaire et une constatation sur ordonnance du juge, à la suite desquels un procès-verbal a été dressé dans lequel il a été lu que l'objet du litige à l'achat consistait en un rez-de-chaussée et un premier étage avec toiture, et l'arrêt attaqué n'a pas pris en considération cette déclaration et la force probante du procès-verbal réalisé, et s'est fondé sur des quittances et un prêt bancaire dont on ne sait à quoi il a été dépensé, ainsi que des factures pour certains matériaux de construction et des factures d'installation de compteurs d'eau et d'électricité pour l'immeuble dans son ensemble, le rez-de-chaussée et l'étage étant communs, et un tableau d'un prêt bancaire d'un montant de 13.000,00 dirhams qui lui a été accordé depuis 2007 jusqu'à fin 2010, alors que l'immeuble a été acquis depuis 1981 et depuis cette date, l'intimé réside à l'étage avec l'intervenant dans le litige (A.) qu'il a installé au rez-de-chaussée depuis 1993, ce qui montre que cela n'a aucun lien avec le prêt dont il a bénéficié pour construire l'étage, ce qui impose la cassation de l'arrêt. Le grief des pourvoyants à l'encontre de l'arrêt est fondé, en ce qu'il est de principe que celui qui possède un bâtiment existant et effectif est considéré comme propriétaire de la construction qui le surplombe et de ce qu'il a édifié, selon la présomption tirée de ce que celui qui possède le sol possède la construction qui le surplombe à moins qu'une preuve contraire ne soit rapportée. Les pourvoyants ont soutenu que lorsque le premier intimé a prétendu être attributaire d'une partie déterminée de l'espace vertical situé au-dessus de la construction commune entre eux en vertu de l'acte de vente n° 597, au motif qu'il avait supporté les frais de sa construction, il ne l'a pas prouvé par ce moyen et que toute la construction est une propriété commune entre eux. La cour auteure de l'arrêt attaqué, lorsqu'elle a examiné les pièces du dit intimé produites et jointes au dossier et les a considérées comme propres à prouver ce qui contredit le principe susmentionné, et l'a attributaire de l'étage de la construction sans procéder au tirage au sort après évaluation et ajustement, et a statué comme l'énonce le dispositif de son arrêt pour le motif que "ses pièces n'ont pas fait l'objet de contestation de la part de l'intimé à l'appel (A.) et il n'a pas été prouvé qu'il a participé avec l'appelant (A.) susmentionné à la construction de l'étage objet de la demande reconventionnelle", et sans examiner ce qui a été soulevé par les pourvoyants et sans rechercher si les conditions d'application des preuves du premier intimé à ce qu'il a allégué étaient réunies pour en déduire les effets entre les indivisaires dans l'instance en cause de manière à rendre le partage équitable, a motivé son arrêt de manière insuffisante, ce qui équivaut à son absence, ce qui impose sa cassation. Et attendu que le bon fonctionnement de la justice et l'intérêt des parties imposent de renvoyer l'affaire et les parties devant la même cour. Pour ces motifs, la Cour de cassation a statué par la cassation de l'arrêt attaqué et par le renvoi de l'affaire et des parties devant la même cour pour statuer conformément à la loi, et a condamné les intimés aux dépens. Et elle a ordonné la transcription du présent arrêt sur les registres de la cour qui l'a rendu, à la suite de l'arrêt attaqué ou en marge de celui-ci.
Et c'est ainsi qu'a été rendu l'arrêt et prononcé en audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de la présidente de chambre, Mme Nadia El Kaâm, présidente, et des conseillers : MM. Mohamed Redouane, rapporteur, et El Mostafa Jraif et Abdelatif Maâdi et El Mehdi Chabab, membres, et en présence du procureur général, M. Noureddine Chetbi, et avec l'assistance de la greffière, Mme Ibtissam Ez Zouaghi.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ