Cour de cassation du Maroc, chambre immobilière, 17 janvier 2023, n° 2023/10

COUR DE CASSATION

CHAMBRE CIVILE

SECTION UNIQUE

Arrêt n° 10 / 2

Enregistrement n° 17 du 27 janvier 2023

Dossier n° 3512 / 1/4 / 2019

Préemption – Insuffisance de l’offre et du dépôt – Irrecevabilité.

Aux termes de l’article 306 du Code des droits réels : « Celui qui veut user du droit de préemption doit présenter une requête au président du tribunal de première instance compétent, dans laquelle il exprime sa volonté d’exercer ce droit et demande l’autorisation d’offrir réellement le prix et les frais apparents du contrat, puis de les déposer à la caisse du tribunal, et ce, dans le délai légal, sous peine de déchéance de son droit de préemption. » La cour ayant rendu la décision attaquée, ayant constaté que les appelants n’ont pas offert et déposé dans le délai de la préemption tous les frais apparents conformément à ce qui est requis pour l’exercice de ce droit, le moyen tiré de l’insuffisance de l’offre et du dépôt est inopérant, le fait d’avoir complété les frais apparents hors délai étant sans effet, et le reste des griefs soulevés étant inopérant, le moyen est mal fondé.

LA COUR,

Vu la requête en cassation déposée le 27 / 02 / 2019 par les demandeurs, par l’intermédiaire de leur avocat Maître (Mohammed. H), dirigée contre l’arrêt n° 799 rendu le 11 / 12 / 2018 dans l’affaire n° 270 / 1401 / 2018 par la cour d’appel d’Agadir, et tendant à son annulation ;

Vu la note en défense produite le 17 / 10 / 2019 par les défendeurs et les mis en cause, par l’intermédiaire de leur avocat Maître (Mohammed. B), tendant au rejet de la requête ;

Vu les pièces versées au dossier ; vu la loi de procédure civile en date du 28 septembre 1974 ; sur le fondement desquels l’affaire a été mise en délibéré ;

Et après que la chambre civile de la cour suprême, siégeant en assemblée, a, en sa séance du 17 / 01 / 2023, ordonné la comparution personnelle des parties et la communication des mémoires ;

Et après lecture par le conseiller rapporteur, M. Abdellatif Maâdi, de son rapport et audition des observations de l’avocat, Maître Abdellah Choubaili ;

Et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu que les appelants ont introduit leur action devant le tribunal de première instance de Taroudant par une assignation introductive d’instance en date du 18 / 10 / 2017, suivie d’une autre rectificative en date du 15 / 11 / 2017 ; qu’ils y ont exposé qu’ils sont propriétaires en indivision du bien immobilier figurant au titre foncier n° 345 /S décrit dans l’assignation ; que les vendeurs, co-propriétaires avec eux, dont ils demandent la condamnation à comparaître, ont cédé leur part aux défendeurs par acte de vente authentique n° 293 en date du 11 / 09 / 2017 pour un prix de 400 000,00 dirhams, sous réserve de toute erreur ou frais justifiés non mentionnés dans l’acte et de leur volonté de les payer ; qu’ils ont offert la somme de 430 000 dirhams, refusée le 05 / 10 / 2017, et déposée le même jour ; que le prix mentionné dans l’acte de vente est fortement surévalué ; et qu’ils ont demandé d’être déclarés, à parts égales, préempteurs de la totalité des parts vendues, après avoir fait prêter serment supplétif aux défendeurs sur l’exactitude du prix dans l’acte de vente, ou, à défaut, de fixer la valeur réelle des parts pour déterminer le prix de la préemption, et subsidiairement, de prononcer la nullité de l’acte de vente des défendeurs pour cause de lésion ; et qu’ils ont produit le titre de propriété et l’acte de vente n° 293 susmentionné, un procès-verbal de refus de l’offre du prix de préemption en date du 31 / 10 / 2017, un récépissé de dépôt de la somme de 430 000,00 dirhams en date du 05 / 10 / 2017, une notification adressée par les défendeurs, cinq attestations de dépôt, un acte de moukharrâja (déguerpissement), deux actes de vente sous seing privé, une demande de saisie conservatoire, un plan architectural et deux procurations, ainsi que l’acte d’achat n° 313 des défendeurs auprès de (Salâh. S) ;

Que les deux défendeurs et les mis en cause ont répondu que les appelants n’ont pas dirigé leur action régulièrement contre les vendeurs en tant que partie à l’instance, l’action ayant été introduite uniquement à leur encontre ; qu’on ne peut leur demander de prêter serment ; que le délai pour intenter l’action est expiré, trente jours s’étant écoulés depuis la date de notification aux appelants de leur mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 304 du Code des droits réels ; et que l’offre et le dépôt sont insuffisants et ont été effectués hors du délai légal, puisqu’ils se sont limités à déposer la somme de 430 000 dirhams alors que le montant à déposer était de 430 640 dirhams, répartis comme suit : prix de vente 400 000 dirhams + honoraires des deux adouls (notaires) 3 500,00 dirhams + droits d’enregistrement 20 040,00 dirhams.

+ Frais d’inscription à la Conservation Foncière 7100 dirhams selon les reçus joints, lesquels sont des droits et dépenses légalement déterminés, qu’il n’est pas permis de compléter le montant manquant hors délai, qu’il n’y a pas de fondement au paiement de ce qui a été payé par les défendeurs pour compléter les montants qu’ils ont prétendu avoir payés de manière correcte et réelle, et ils ont demandé de juger l’offre et le dépôt illégaux, la forclusion de l’action et le rejet de toutes les demandes. Ils ont joint à leur réponse une copie de l’acte d’achat numéro 293 et des reçus de paiement des frais d’enregistrement, d’inscription à la Conservation Foncière et des émoluments des deux notaires, ainsi que quatre procès-verbaux de notification de la citation en justice. La juridiction du premier degré a rendu son jugement, après avoir entendu les plaidoiries et délibéré en chambre du conseil, par lequel elle a statué sur les demandes et les défenses, et ce jugement a été frappé d’appel par les parties.

Par jugement numéro 141 en date du 29/03/2018, dossier numéro 355/2017, il a été statué « par le rejet de la demande ». Les appelants ont interjeté appel et ont joint à leur mémoire un procès-verbal de refus de l’offre et du dépôt du montant de 640 dirhams sur le compte. Après épuisement des moyens de défense et de la défense au fond, la cour d’appel a statué par arrêt confirmatif du jugement précité, lequel est l’arrêt attaqué par un mémoire contenant un moyen unique, auquel les intimés et les intimés présents à l’audience ont répondu en demandant le rejet du pourvoi.

Dans leur moyen unique ; les pourvoyeurs critiquent l’arrêt pour violation du droit interne, défaut de base légale et insuffisance de motivation équivalant à son absence, en ce que, contrairement à ce qui figure dans la motivation de la juridiction qui l’a rendu et dont elle a énoncé les éléments, à savoir que le droit de préemption ne peut être exercé valablement qu’en respectant les conditions légales et contractuelles de fond et de forme prévues par l’article 306 du Code des droits réels, à savoir l’expression de la volonté, l’offre du prix d’achat et des frais nécessaires à l’acte par une offre réelle suivie, le cas échéant, d’un dépôt dans le délai légal, avec réunion des conditions de validité prévues par l’article 293 du même code, et qu’ils n’ont pas joint l’acte d’achat ni les reçus de paiement des frais datés et signés par l’autorité ayant délivré ces reçus, et qu’ils ont contesté le prix d’achat et l’ont considéré comme entaché d’exagération, leur contestation consistant en ce qu’ils ont produit des actes de vente concomitants pour prouver l’exagération et justifier leur demande d’expertise et de prestation de serment décisoire sur le fondement que l’apparence du prix est comme son fond, la juridiction n’a pas prêté attention au fait que les intimés n’ont pas motivé leur refus de l’offre réelle et ne l’ont pas refusée pour insuffisance, qu’ils ont déclaré avoir payé le prix d’achat et les frais figurant sur les reçus qu’ils ont produits, que le défaut de dépôt du montant de 640 dirhams (complément) est conditionné par son offre et son dépôt dans un délai de trente jours seulement, qu’il s’agit de frais qui n’étaient pas apparents, restreignant ainsi ce qui est énoncé de manière générale à l’article 306 du Code des droits réels, lequel n’exige que l’offre du prix et des frais apparents de l’acte, rien de plus, que les frais non apparents qu’ils n’ont pas connus peuvent être déposés jusqu’à ce que le juge du fond statue, qu’ils ont comblé le déficit précité dans le délai, que la demande de prestation de serment décisoire s’appuie sur les règles du droit malikite dans le but de prouver que l’apparence du prix est comme son fond, et qu’en refusant de faire prêter ce serment pour les motifs énoncés dans son arrêt, à savoir que les actes de comparaison ne font pas foi et que ledit serment n’est ordonné que si l’offre et le dépôt du prix de la préemption ont eu lieu dans le délai, elle a violé une règle de droit malikite ayant valeur de loi, que la contestation de l’acte pour exagération du prix par le refus d’ordonner une enquête à ce sujet est contraire à ce qu’exige la justice. Cependant, attendu que, selon les dispositions de l’article 306 du Code des droits réels, « celui qui entend exercer le droit de préemption doit saisir le juge compétent du fond de sa prétention et lui demander l’autorisation d’offrir le prix et les frais apparents de l’acte par une offre réelle, puis de les déposer à la caisse du tribunal en vue d’une offre réelle effective, et d’accomplir tout cela dans le délai légal, sinon son droit de préemption s’éteint », et que la juridiction auteur de l’arrêt attaqué, ayant constaté que les pourvoyeurs n’ont pas offert et déposé dans le délai de la préemption tous les frais apparents conformément à ce qui est requis pour son exercice, en raison de l’insuffisance de l’offre et du dépôt d’un montant de 640

Attendu que le paiement du déficit des frais apparents hors délai est non productif, et que le reste de ce qui a été soulevé est non productif, et que ce qui est contenu dans le moyen n’est pas digne de considération.

Par ces motifs, rejette le pourvoi formé contre l’arrêt rendu par la chambre civile près la cour d’appel de… ;

Et par ces motifs a été rendue la décision et prononcée à l’audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de Monsieur le Conseiller Lahssen Sefiani, président, et des Conseillers Messieurs :

Abdelatif Maâdi, rapporteur, et Nadia Laâlem et Mostafa Jraïfi et Mohamed Redouane, assesseurs, et en présence de Monsieur l’Avocat général Khalid Benani et avec l’assistance de Madame la Greffière Zoubida Ayachi.

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ضقنلا ةمكحم رارق مق ر10 /2

رداصلا خيراتب 17 رياني2023 ملف ي راقع مقر3512 /1/4/ 2019

شفعة – نقصان العرض والإيداع – هرثأ

بمقتضى المادة 306 من مدونة الحقوق العينية « يجب على من يرغب في الأخذ بالشفعة أن

يقدم طلبا إلى رئيس المحكمة الابتدائية المختصة يعبر فيه عن رغبته في الأخذ بالشفعة، ويطلب فيه الإذن له بعرض الثمن والمصروفات الظاهرة للعقد عرضا حقيقيا ثم بإيداعهما في صندوق المحكمة عع عوفشملا ضفر دن منه للعرض العيني الحقيقي، وأن يقوم بكل ذلك داخل الأجل القانوني وإلا سقط حقه في الشفعة »، والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما تبين لها أن الطاعنين لم يعرضوا ويودعوا داخل أجل الشفعة كل المصاريف الظاهرة وفق ما يجب للأخذ بها لنقصان العرض والإيداع لا ءادأ نأوناقص من المصاريف الظاهرة خارج الأجل غير منتج، وباقي ما أثير غير منتج، وما بالوسيلة غير جدير بالاعتبار.

.

ربلطلا ضف بنوناقلل اقبطو كلملا ةلالج مسا بناء على عدوملا ضقنلاب نعطلا لاقم خيراتب 27 / 02 / 2019

من طرف الطالبين بواسطة نائبهم الأستاذ (دمحم. ح) او ضقنلا ةمكحم مامأ عفارتلل لوبقملاو ريداكأ ةئيهب يماحملالرامي إلى نقض لاقرار رقم 799

الصادر بتاريخ 11 / 12 / 2018 ددع فلملا يف 270 / 1401 / 2018

عن محكمة الاستئناف بأك .ريدا وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها بتاريخ 17 / 10 / 2019 م مهروضح بولطملاو نيبولطملا فرط نم بواسطة نائبهم الأستاذ (دمحم.

ب.

ب) او ضقنلا ةمكحم مامأ عفارتلل لوبقملاو ريداكأ ةئيهب يماحملالرامية إلى رفض الطلب.

.

وبناء على

اتادنتسمل فلملا يف اهب ىلدملا؛ وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في

28 شتنبر

1974 ؛ يلختلاب رمألا ىلع ءانبو ؛

وخيراتب ةدقعنملا ةينلعلا ةسلجلا يف ةيضقلا نييعتب مالعإلا ىلع ءانب 17 / 01 / 2023؛

2

مهروضح مدعو امهنع بوني نمو نيفرطلا ىلع ةادانملا ىلع ءانبو ؛ وبعد تلاوة المستشار المقرر ديسلا عبد اللطيف معادي لتقريره والاستماع إلى ملاحظات المحامي

ديسلا ماعلا يبطشلا نيدلا رون ؛ ونوناقلل اقبط ةلوادملا دعب ؛ حيث نينعاطلا نأ هيف نوعطملا رارقلا نمو فلملا قئاثو نم ذخؤي تقدموا أمام المحكمة الابتدائية بتارودانت بمقال افتتاحي بتاريخ 18 / 10 / 2017

أعقبوه بآخر إصلاحي بتاريخ 15 / 11 / 2017

عرضوا فيهما أنهم يملكون في الشياع الرسم العقاري عدد 345 /S الموصوف بالمقال وان المالكين معهم المطلوب الحكم بحضورهم قاموا بتفويت حصتهم للمطلوبين حسب رسم الشراء عدد 293

المؤرخ في 11 / 09 / 2017

بثمن قدره 400.000,00

درهم مع التحفظ على أي خطا أو مصاريف مثبتة لم يشر إليها في العقد واستعدادهم لأدائها وأنهم عرضوا مبلغ 430.000

درهم تم رفضه بتاريخ 05 / 10 / 2017

وأودع في نفس اليوم، وأن الثمن المدون في عقد البيع مبالغ فيه كثيرا والتمسوا الحكم باستحقاقهم بالتساوي شفعة جميع الأسهم المبيعة بعد توجيه اليمين المتممة للمطلوبين على صحة الثمن بعقد الشراء ةفاك نم نيبولطملا غارفإبو ةعيبملا مهسألل يقيقحلا غلبملا ةميق ديدحتل ريبخ بادتنا لوكنلا ةلاح يفو ا ا ةداهشب لاقملا قفرأو ،ةيديدهت ةمارغ ةلئاط تحت مهنذإب وأ مهماقم موقي نمو مه يراقعلا مسرلالملكية ورسم الشراء عدد 293

المنوه عنه أعلاه ومحضر رفض عرض مبلغ الشفعة مؤرخ في 31 / 10 / 2017

ووصل بإيداع مبلغ 430.000,00

درهم وتاريخ 05 / 10 / 2017

وإشعار موجه من المطلوبين وخمس شواهد لإيداع وعقد مخارجة وعقدي بيع عرفيين وطلب إجراء حجز تحفظي وتصميم هندسي ووكالتين

وشراء عدد 313

للمطلوبين من (حلاص.

اص) . وأجاب المطلوبان والمطلوب حضورهم بأن الطاعنين لم يوجهوا دعواهم بصفة قانونية ضد البائعين كطرف في الدعوى بل رفعت الدعوى بحضورهم فقط ولا

يمكن مطالبتهم بأداء اليمين وأن أجل رفع الدعوى قد انقضى بمرور 30

يوما على تاريخ تبليغ الطاعنين

وإشعارهم طبقا لمقتضيات المادة 304

من مدونة الحقوق العينية وأن العرض والإيداع ناقصان وتما خارج الأجل القانوني بحيث اقتصروا على إيداع مبلغ 430.000

درهم في حين أن الواجب إيداعه هو 430.640

درهما كالتالي: ثمن الشراء 400.000 مهرد +

أجرة العدلين 3.500,00

درهم + رسوم التسجيل 20.040,00

+ رسوم التقييد بالمحافظة العقارية 7100

درهم حسب الوصولات المرفقة وهي واجبات ومصاريف محددة قانونا وأنه لا يجوز تكملة المبلغ الناقص خارج الأجل وأنه لا أساس لأداء نمثلا وه دقعلا يف دراولا نمثلا نوكل ةممتملاب اهفصو مت يتلا نيميلا الصحيح والواقعي والتمسا الحكم بعدم قانونية العرض والإيداع وسقوط الدعوى ورفض جميع الطلبات، و أرفقا جوابهما بصورة لرسم شراء عدد 293

ووصولات أداء رسوم التسجيل، والتقييد بالمحافظة العقارية وأجرة العدلين وأربع محاضر بتبليغ إشع ددع تحت امكح ةيئادتبالا ةمكحملا تردصأ ،دودرلاو ةبوجألا ءاهتنا دعبو .ةمكحملا هذه نع ةرداص دعاوقل ةنمضتم تاحفصو ضرعلا ضفر رضحمو ينيع ضرع بلطو تارا

141

بتاريخ 29 / 03 / 2018

3

في الملف عدد 355 / 2017

قضى « برفض الطلب »، واستأنفه الطاعنون وأرفقوا مقالهم بمحضر رفض عرض مبلغ 640

درهما وإيداعه بالحساب، وبعد استنفاد أوجه الدفع والدفاع قضت محكمة الاستئناف «  »فنأتسملا مكحلا دييأتب، ، وهو القرار المطعون فيه بمقال تضمن وسيلة وحيدة أجاب عنه المطلوبان

والمطلوب حضورهم والتمسوا رفض الطلب.

ةديحولا ةليسولا يف؛ ثيح يعيب الطاعنون القرار بخرق القانون الداخلي وانعدام الأساس القانوني ونقصان التعليل الموازي لانعدامه، ذلك انه خلافا لما جاء في تعليل المحكمة المصدرة له والذي أورد عناصره ذلك أن ةيفيكلا قفو ينوناقلا لجألا لخاد ةعفشلا قح ةسرامم ىوس بجوتسي ال يئاضقلاو يهقفلا ساسألا المنصوص عليها في المادة 306

من مدونة الحقوق العينية شرط التعبير عن الرغبة وعرض ثمن الشراء والمصروفات اللازمة للعقد عرضا حقيقيا يعقبه الإيداع عند الاقتضاء داخل الأجل القانوني مع توفر شروط الصحة المنصوص عليها في المادة 293

م تاراعشإلا نأ ةلزانلا يف اتباث ناك اذإو ،ةنودملا سفن ن لم ترفق بعقد الشراء ولا بوصولات أداء المصاريف المؤرخة والموقعة من الجهة المسلمة لتلك الوصولات وأنهم جادلوا في ثمن الشراء واعتبروه متسما بالغلو فيه فان مجادلتهم تتمثل في أنهم أدلوا بعقود بيع متزامنة

ا ىلع ةنيرق اهدامتعال ةنراقملللغلو ولتبرير طلب إجراء خبرة وتوجيه يمين التهمة على أساس أن ظاهر الثمن كباطنه، فإن المحكمة لم تلتفت إلى عدم تعليل المطلوبين لرفضهما العرض العيني ولم يرفضاه لنقص فتبثملا تالوصولاب الو ءارشلا دقعب تاراعشإ اقفرأ امهنأ ايعدي ملو دقعلا تافورصم يف الو عيبلا نمث ية لمج( صقانلا ديهزلا غلبملل يليمكتلا عاديإلا لوبق قيلعت نأو ،غلبملا عوم640

درهما) على شرط عرضه وإيداعه داخل ثلاثين يوما فقط وهو من المصاريف التي لم تكن ظاهرة فيه تقييد لما جاء مطلقا في المادة 306 من مدونة الحقوق العينية والتي لم تشترط سوى عرض الثمن والمصاريف الظاهرة للعقد، لا غير

الظاهرة التي لم يتعرفوا عليها وبإمكانهم إيداعها إلى غاية البت من طرف قضاء الموضوع، وأنهم قد استدركوا النقص المذكور داخل الأجل وأن توجيه يمين التهمة يستند إلى قواعد الفقه المالكي بقصد

نأ تابثإل هنم عوفشملل ينيدلا ريمضلا ىلإ ماكتحالا ظاهر الثمن كباطنه، والمحكمة برفضها توجيه تلك

اليمين بالعلل المسطرة بقرارها بكون عقود المقارنة ليست بحجة ولأن اليمين المذكورة لا توجه إلا إذا كان العرض والإيداع لثمن الشفعة قد تم داخل الأجل، تكون قد خرقت قاعدة فقهية مالكية بمثابة ا قيبطت تءاسأو يلخاد نوناقلشب هقفلاو نوناق أن الطعن في العقد بالغلو في الثمن برفضها إجراء تحقيق بخصوص .رارقلا ضقن بجوي امم ،كلذ لكن، ، هنإ ثيح بنص المادة 306 من مدونة الحقوق العينية « يجب على من يرغب في الأخذ

بال ،ةعفشلاب ذخألا يف هتبغر نع هيف ربعي ةصتخملا ةيئادتبالا ةمكحملا سيئر ىلإ ابلط مدقي نأ ةعفش ويطلب فيه الإذن له بعرض الثمن والمصروفات الظاهرة للعقد عرضا حقيقيا ثم بإيداعهما في صندوق عوفشملا ضفر دنع ةمكحملا منه للعرض العيني الحقيقي، وأن يقوم بكل ذلك داخل الأجل القانوني وإلا 4 سقط حقه في الشفعة »، والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما تبين لها أن الطاعنين لم يعرضوا ويودعوا

داخل أجل الشفعة كل المصاريف الظاهرة وفق ما يجب للأخذ بها لنقصان العرض والإيداع بمبلغ 640

درهما وأن أداء الناقص من المصاريف الظاهرة خارج الأجل غير منتج، وباقي ما أثير غير منتج، وما بالوسيلة غير جدير بالاعتبار.

لبابسألا هذه ضقنلا ةمكحم تضق فيراصملا نينعاطلا ىلعو بلطلا ضفرب؛

وبهذا صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية

بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من ةفرغلا سيئر ديسلا فصنم نسح رئيسا

والمستشارين السادة:

:

عبد اللطيف معادي اررقم، ونادية الكاعم والمصطفى جرايف ومحمد رضوان ءاضعأ وبمحضر ماعلا يماحملا ديسلا نيبطشلا نيدلا رو وبمساعدة ة بتاك طبضلا ديسلا يغاوزلا ماستبا ة.