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Arrêt de la Cour de cassation
N° 166
Rendu le 08 mars 2023
Dans le dossier commercial n° 2020/2/3/94
Bail commercial – action en paiement et en expulsion – exception tirée du défaut de qualité – effet.
La jurisprudence est établie en ce sens qu’il n’est pas exigé du bailleur qui a adressé la mise en demeure d’expulsion qu’il soit propriétaire de l’immeuble dans lequel se trouve le local loué ; il suffit qu’il établisse sa qualité de bailleur. Il ressort clairement que la qualité du défendeur comme bailleur du local litigieux et sa qualité de demandeur dans l’action en paiement et en expulsion découlent du contrat de bail, qui est toujours en vigueur et produit ses effets juridiques, et qu’en statuant ainsi, la cour a motivé sa décision de manière suffisante.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Rejet de la demande
La Cour
Vu la requête en cassation déposée le 2019/10/31 par la demanderesse susmentionnée, par l’intermédiaire de son mandataire Maître (M.T), tendant à la cassation de l’arrêt n° 3234 rendu le 2019/07/02 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n°
au Conseil supérieur du pouvoir judiciaire.
et renvoyant au dossier n° 2019/8206/2105. Cour de cassation
Vu les autres pièces produites au dossier.
Vu le Code de procédure civile en date du 28 septembre 1974.
Vu l’ordonnance de dessaisissement et de notification rendue le 2023/02/16.
Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique tenue le 2023/03/08.
Vu l’appel des parties et de ceux qui les représentent, et leur absence.
Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohamed El Keraoui, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, Monsieur Mohamed Sadiq.
Et après en avoir délibéré conformément à la loi
Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que le défendeur (I.Kh) a présenté, le 2018/06/11, une requête au tribunal de commerce de Rabat dans laquelle il exposait : « que la demanderesse (M.J) prend à bail de lui le local
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commercial sis à Rabat, moyennant un loyer mensuel de 5.000 dirhams, et qu’elle a cessé de payer le loyer de janvier à fin avril 2018 ; qu’il lui a adressé une mise en demeure de payer, reçue par elle le 2018/04/19, laquelle est demeurée sans effet ; qu’il a sollicité qu’il soit jugé qu’elle lui verse la somme de 20.000 dirhams au titre des loyers dus pour la période susmentionnée, ainsi qu’une indemnité de retard de 5.000 dirhams, la résiliation du contrat de bail et son expulsion, elle et tous occupants de son chef ou avec son autorisation, du local commercial objet du litige, sous astreinte ; qu’après réponse de la défenderesse, est intervenu le jugement la condamnant à verser au demandeur la somme de 1.000 dirhams à titre d’indemnité de retard et ordonnant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef ou avec son autorisation, du local commercial objet de la demande, et rejetant le surplus des demandes ; jugement confirmé par la Cour d’appel de commerce par son arrêt dont la cassation est demandée.
Sur le premier moyen de cassation
Attendu que la demanderesse fait grief à l’arrêt de violer l’article 1 du Code de procédure civile et l’article 971 du Code des obligations et contrats, au motif qu’elle a soutenu à tous les stades de la procédure que le défendeur n’a produit aucun élément établissant sa propriété de l’immeuble dans lequel se trouve le local loué, et que si la cour avait examiné cette exception, il lui serait apparu que l’immeuble est détenu en indivision à concurrence de moitié avec la dénommée (N.S), et qu’ainsi il ne détient pas la majorité des trois quarts et ne dispose pas d’un mandat spécial pour l’administration du bien indivis ; qu’en conséquence, il est dépourvu de qualité pour adresser la mise en demeure ou intenter l’action en paiement et en expulsion ; que la cour ayant rendu l’arrêt attaqué, en statuant dans la présente affaire contrairement à ce qui précède, a rendu une décision violant les deux articles précités, ce qui justifie sa cassation.
Royaume du Maroc
Mais attendu que la cour, en réponse au moyen tel qu’exposé, a motivé son arrêt en énonçant que :
« l’intimé (défendeur) a produit un contrat de bail en date du 2013/03/20, par lequel il a établi l’existence d’un rapport locatif entre lui et l’appelante (demanderesse), portant sur le local commercial objet du litige, consistant en un “café”, et que ledit contrat confère à l’intimé la qualité de bailleur, et que la jurisprudence est établie en ce sens qu’il n’est pas exigé du bailleur ayant adressé la mise en demeure d’expulsion qu’il soit propriétaire de l’immeuble dans lequel se trouve le local loué, mais qu’il suffit qu’il établisse sa qualité de bailleur ». Il s’agit là d’un motif non critiqué par la demanderesse, par lequel la cour a mis en évidence que la qualité du défendeur en tant que bailleur du local litigieux et sa qualité de demandeur dans l’action en paiement et en expulsion résultent du contrat de bail, lequel est toujours en vigueur et produit ses effets juridiques. Quant à la violation de l’article 971 du Code des obligations et contrats, consistant dans le défaut, pour le défendeur, de disposer de la majorité des trois quarts ou d’un mandat spécial pour l’administration du bien indivis, la demanderesse ne s’en est jamais prévalue devant les juges d’appel, et le fait de soulever ce qui précède pour la première fois devant la Cour de cassation demeure irrecevable. Dès lors, son arrêt est suffisamment motivé, et ce qui est invoqué dans le premier moyen n’est pas fondé, hormis ce qui a été soulevé pour la première fois, lequel est irrecevable.
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En ce qui concerne les cinq autres moyens de cassation réunis :
Attendu que la demanderesse reproche à l’arrêt la violation des articles 26, 27 et 34 de la loi n° 49/16 relative à la location des immeubles ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, des articles 3, 38, 9, 99, 336, 345 et 359 du Code de procédure civile, de l’article 44 de la loi régissant la profession des huissiers de justice, de l’article 120 de la Constitution, ainsi que la violation des droits de la défense, de la jurisprudence, et l’insuffisance de motivation valant défaut de motivation, au motif qu’elle a soutenu que la notification de la mise en demeure dans le cadre de l’article 34 de la loi n° 49/16 n’est régulière que si elle est effectuée personnellement par l’huissier de justice, et qu’il n’est pas permis au clerc de ce dernier d’accomplir cette formalité dès lors qu’elle n’entre pas dans sa compétence exclusive et exceptionnelle prévue à l’article 15 de la loi sur les huissiers de justice ; qu’elle a également soutenu qu’elle n’a pas reçu personnellement la mise en demeure, ni à son domicile, ni sur son lieu de travail, ni en tout autre lieu où elle se trouverait, et que le procès-verbal de sa notification ne comporte pas la description précise de la personne qui l’a reçue afin que la juridiction puisse vérifier son identité, et que l’acte de mise en demeure mentionne le visa de l’huissier de justice sans sa signature, ni la mention du nom du clerc et la signature de ce dernier ; de sorte que la mise en demeure et les formalités de sa notification étaient nulles et improductives de leurs effets juridiques ; que cependant, la cour a répondu à cela par le motif suivant : « la loi n° 03-81 régissant la profession des huissiers de justice a confié les missions de notification au clerc de l’huissier de justice sous la supervision de ce dernier sans les limiter ni les restreindre à la seule notification des convocations à l’exclusion des mises en demeure, et la notification est régulière dès lors qu’elle porte le visa de l’huissier de justice, et que l’appelante (la demanderesse) a reçu notification par l’intermédiaire d’un employé travaillant chez elle au café dénommé Ahmed Al-Mars… » ; alors que l’article 34 de la loi n° 49/16 a réservé la notification des mises en demeure à l’huissier de justice personnellement, à l’exclusion de toute autre personne, et que l’article 38 de
le Conseil supérieur du pouvoir judiciaire civil a prévu la notification à l’intéressé
le Royaume procédure légale
personnellement sans faire mention de ses domestiques ou de ses proches, et que l’article 44 de la loi n° 03-81 dispose que l’huissier de justice signe les originaux des notifications confiées aux clercs assermentés pour leur exécution et appose son visa sur les mentions que ceux-ci consignent sur lesdits originaux ; et que le procès-verbal de notification de la mise en demeure est intervenu en violation des dispositions précitées et se trouve, par conséquent, entaché d’une nullité absolue ; que, de plus, la demanderesse a produit un mémoire accompagné de deux pièces à l’audience du 2019/06/25, par lequel elle a sollicité qu’un délai lui soit accordé afin de présenter une demande incidente en faux concernant le contrat de bail en date du 2013/03/20 ; mais que la cour n’a pas fait droit à cette demande et a mis l’affaire en délibéré, ce qui l’a amenée à déposer un mémoire accompagné de pièces et assorti d’une demande d’inscription de faux incident pendant le délibéré auprès de l’un des membres de la formation de jugement, lequel l’a reçu d’elle conformément à la loi et l’a joint au dossier de l’affaire, ce qui signifie que la cour a rouvert les débats ; toutefois, celle-ci n’a pas retiré l’affaire du délibéré et a statué sur l’affaire en l’état, violant ainsi les droits de la défense, l’article 120 de la Constitution et les articles 9 et 99 du Code de procédure civile ; en outre, le défendeur a sollicité, dans sa requête introductive d’instance, qu’il soit statué en sa faveur au paiement des loyers, à l’expulsion et à des dommages-intérêts pour retard, sans demander qu’il soit statué sur l’homologation de la mise en demeure objet du litige conformément à ce que prévoient les articles 26 et 27 de la loi n° 49/16, dès lors qu’il ne peut être statué à l’encontre de la demanderesse
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En conséquence,
son grief
tiré de ce qu’il ne peut être statué à l’expulsion qu’après avoir mis le bailleur en demeure de rectifier l’avis et après que le tribunal a vérifié le sérieux du motif invoqué, et que le tribunal qui n’a pas observé cela et a ordonné l’expulsion sans que le bailleur n’ait demandé la rectification de son avis, a violé les deux articles précités ainsi que l’article 3 du Code de procédure civile ; la demanderesse a également invoqué une liste des noms de certains témoins pour établir que le loyer est fixé à la somme de 7.500 dirhams et qu’elle s’acquitte régulièrement des loyers depuis la conclusion du contrat de bail ; toutefois, le tribunal a écarté cela au motif de l’existence d’un écrit consistant en un contrat de bail invoqué par le défendeur, alors même que la demanderesse a, elle aussi, produit un autre contrat de bail écrit de nature à modifier l’appréciation de l’affaire et à la trancher en sa faveur si le tribunal avait entendu ses témoins ; elle a également produit des procès-verbaux d’audience établis à l’occasion d’une autre instance objet du dossier n° 2018/1201/1636, au cours de laquelle les témoins ont attesté que le loyer mensuel est fixé à la somme de 7.500 dirhams, instance qui s’est terminée par un jugement en date du 2019/06/27 ayant statué en sa faveur pour la restitution de la différence entre le loyer fixé à la somme de 7.500 dirhams et le loyer déclaré par le défendeur, qu’il a fixé de sa seule volonté et unilatéralement à la somme de 5.000 dirhams ; et ces pièces n’ont pas été discutées par le tribunal, qui ne s’y est pas arrêté malgré l’absence de contestation à leur égard ; sa décision est ainsi entachée d’un défaut de motivation équivalant à son absence et a violé les dispositions susvisées, ce qui l’expose à la cassation.
Mais attendu que, s’agissant des critiques dirigées contre les formalités de l’avertissement et les procédures de sa notification à la demanderesse, le tribunal y a répondu par le motif suivant : « la loi régissant la profession des huissiers de justice, lorsqu’elle a confié au clerc de l’huissier de justice les missions de notification sous la supervision de celui-ci, n’en a pas exclu la notification des avertissements ; elle a au contraire laissé les opérations de notification effectuées par le clerc dans leur généralité, de manière à inclure même les avertissements, et la notification est régulière dès lors qu’elle est visée par l’huissier de justice ; qu’à l’examen de l’avertissement objet de l’instance, il apparaît qu’il mentionne l’adresse du local litigieux, le montant du loyer, la période de loyer due et le délai de 15 jours, et que l’appelante l’a reçu le 2018/04/19 par l’intermédiaire d’un employé à son service dénommé (A.M), mentionné en cette qualité, qui se trouvait dans le café objet du contrat de bail, ainsi qu’il ressort du procès-verbal de notification de l’avertissement en date du 2018/04/19 ». Cette motivation est conforme à la loi et aux pièces du dossier ; en effet, si l’article 34 de la loi n° 49/16, dont les dispositions sont invoquées, a confié à l’huissier de justice, en cette qualité, l’accomplissement de la notification des avertissements, des avis et autres procédures réalisées dans le cadre de cette loi, la loi régissant la profession des huissiers de justice, en ses articles 15 et 41, a autorisé ce dernier à déléguer, sous sa responsabilité, à un clerc assermenté la seule opération de notification ; or, le terme « notification » est formulé en termes généraux et englobe par conséquent même la notification des avertissements et avis prévus à l’article 34 invoqué, à condition que l’huissier de justice signe, à peine de nullité, les originaux des notifications dont l’exécution est confiée au clerc et vise les mentions que celui-ci consigne sur lesdits originaux ; et le procès-verbal de notification joint à la requête introductive d’instance porte le cachet et la signature de l’huissier de justice (M. Gh), de sorte qu’il a été établi conformément aux dispositions légales précitées, sans qu’il soit besoin de
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La notification
La mention de la signature du greffier n’est pas requise dès lors que c’est la signature du commissaire de justice qui confère l’authenticité à la notification.
S’agissant de la contestation de la qualité de la personne à laquelle l’avertissement a été notifié, la cour a vérifié sa qualité et il lui est apparu, d’après le procès-verbal, que la demanderesse a reçu notification par l’intermédiaire d’un de ses employés dénommé (A.M), qui se trouvait au café objet du bail, et elle en a déduit, à bon droit, que la procédure de notification de l’avertissement a été accomplie conformément aux dispositions de l’article 38 du Code de procédure civile, lequel prévoit que la convocation et les pièces sont remises à la personne elle-même où qu’elle se trouve ou sur son lieu de travail, sans qu’il soit nécessaire de préciser la qualité de la personne se trouvant au siège du travail, la notification ayant été effectuée au café qui constitue le lieu de travail de la demanderesse. Quant au mémoire relatif au faux incident concernant le contrat de bail, produit par la demanderesse pendant le délibéré, la cour, en décidant de ne pas retirer l’affaire du délibéré et de prononcer l’arrêt à l’audience fixée sans tenir compte dudit mémoire, a considéré que l’affaire était en état d’être jugée, faisant ainsi usage du pouvoir qui lui est conféré en vertu de l’article 335 du Code de procédure civile. De même, le moyen tiré de ce que le défendeur a sollicité, dans sa requête introductive d’instance, qu’il soit statué en sa faveur au paiement des loyers, à l’expulsion et à des dommages-intérêts pour retard, sans demander qu’il soit statué sur l’homologation de l’avertissement objet du litige, est un moyen qui, outre le fait qu’il a été soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation, demeure dès lors irrecevable ; la demande d’expulsion du locataire du bien loué constitue en même temps une demande d’homologation de l’avertissement. Quant à la demande tendant à ordonner une mesure d’instruction afin de vérifier le montant du loyer, le fait du paiement des loyers et les pièces invoquées, la cour y a répondu par le motif suivant : « après examen du contrat de bail en date du 2013/03/20, il est apparu qu’il lie les deux parties et qu’il est postérieur au contrat invoqué par l’appelante en date du 2012/10/31 ; dès lors, ledit contrat demeure celui en vigueur entre ses parties avec tous les effets juridiques qui en découlent à leur égard ; la simple allégation de al-‘alam bi-hi (mention “connu de lui”) ne justifie pas la demande de son exclusion ; et la demande d’audition de témoins au sujet de la détermination du montant du loyer, de la fixation de la voie du loyer et de la preuve du paiement est sans fondement, en application des dispositions de l’article 444 du Code des obligations et contrats… ». Il s’agit là d’un motif non critiqué, sur lequel l’arrêt se trouve valablement fondé, par lequel la cour a justifié la raison de son refus d’ordonner une mesure d’instruction dans le litige en présence d’une preuve écrite ; son arrêt est, en conséquence, suffisamment motivé, fondé en droit et ne viole pas les dispositions dont la violation est alléguée. Il s’ensuit que ce qui est invoqué dans les autres moyens réunis n’est pas de nature à être retenu, hormis ce qui a été soulevé pour la première fois, lequel est irrecevable.
Cour de cassation
Par ces motifs
La Cour de cassation a rejeté la demande et mis les dépens à la charge de la demanderesse.
Ainsi a été rendu et lu en audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires à la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de Madame Khadija Al-Bayin, présidente de chambre, présidente, et des conseillers Mohammed Al-Kraoui, rapporteur, Nour Eddine As-Sidi Mohammed Ouzani Taibi, Abdelrafi‘ Bouhamriya, membres, en présence de Monsieur Mohammed Sadiq, avocat général, et avec l’assistance du greffier Monsieur Abdelrahim Aït Ali.
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Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ