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Arrêt de la Cour de cassation
N° 200
Rendu le 22 mars 2023
Dans le dossier commercial n° 2020/2/3/529
Bail commercial – immeuble appartenant à la collectivité territoriale – son effet.
N’est pas soumis aux dispositions de la loi n° 16-49 relative au bail des immeubles ou locaux affectés à un usage commercial, industriel ou artisanal, le bail des immeubles ou locaux affectés à un usage commercial, industriel ou artisanal qui relèvent du domaine privé de l’État, des collectivités territoriales ou des établissements publics lorsque les biens ne sont pas affectés à une utilité publique.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Rejet de la demande
Vu la requête en cassation déposée le 2020/2/24 par le demandeur (A.B), par l’intermédiaire de son mandataire Maître (A. A), tendant à la cassation de l’arrêt n° 1618 rendu par la Cour d’appel de commerce de Marrakech le 2019/10/31 dans le dossier n° 2019,8206/223 .marocaine
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Vu le mémoire en réponse produit en haut pour l’autorité judiciaire la collectivité territoriale d’Imintanout en date du 2020/12/11 par l’intermédiaire de son mandataire Maître (H. J), tendant au rejet de la demande.
Vu les autres pièces produites au dossier.
Vu le Code de procédure civile en date du 1974/9/28 tel que modifié et complété.
Vu l’ordonnance de dessaisissement et de notification rendue le 2023/2/16.
Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique tenue le 2023/03/22.
Vu l’appel des parties et de ceux qui les représentent et leur non-comparution.
Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur Saïd Choukaib et après avoir entendu les observations de Monsieur l’avocat général Mohamed Sadiq.
Et après en avoir délibéré conformément à la loi :
Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que la collectivité territoriale d’Imintanout a présenté, le 2018/2/20, une requête au tribunal de commerce de Marrakech, dans laquelle elle exposait que le demandeur (A.B) prend à bail auprès d’elle
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المسبح البلدي pour un montant de 3650 dirhams par mois et qu’il s’est abstenu de payer le loyer depuis le 2011/10/16 jusqu’à fin décembre 2017, bien qu’il ait reçu un commandement de déguerpir en date du 2017/12/13, sollicitant qu’il soit jugé la validation du commandement et son expulsion, lui ainsi que tous occupants de son chef ou avec son autorisation, du local loué.
Le défendeur a répondu qu’il avait été contraint de vendre le fonds de commerce avant la réception du commandement objet de l’action, qu’il a confirmé au nommé (R. Aïtd), ce qui rend le commandement sans effet à son égard. La demanderesse a produit un mémoire rectificatif dans lequel elle a repris ses prétentions en ajoutant que la piscine comprend un café, des activités sportives, des locaux de divertissement et des jeux pour enfants fonctionnant tout au long de l’année, et que le contrat stipule en son article 4 qu’il n’est pas permis au preneur de céder la piscine à autrui et qu’il est résilié de plein droit en cas de violation de ses clauses, sollicitant qu’il soit jugé la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du défendeur, lui ainsi que tous occupants de son chef ou avec son autorisation, de la piscine. Après que le défendeur eut déposé une requête tendant à la mise en cause du nommé (R. Aït. D) dans l’instance en sa qualité d’acquéreur du fonds de commerce établi dans le local objet du litige, sollicitant sa convocation, est intervenu le jugement déclarant irrecevable la requête en mise en cause et, au fond, prononçant la résiliation du contrat conclu entre les parties le 2011/8/15 et l’expulsion du défendeur, lui ainsi que tous occupants de son chef ou avec son autorisation, de la piscine objet du litige. Ce jugement a été frappé d’appel par la partie condamnée, par la demanderesse à titre principal et par la partie mise en cause à titre incident, et après jonction des deux appels, la Cour d’appel de commerce a rendu son arrêt confirmant le jugement entrepris, lequel fait l’objet de la demande en cassation.
Sur les premier, deuxième et troisième moyens de cassation réunis :
Royaume du Maroc.
Attendu que le demandeur au pourvoi fait grief à l’arrêt du défaut de motivation, de sa motivation erronée, de la dénaturation dans l’interprétation du contrat de bail et de la confusion entre la notion de dessaisissement et celle de cession, au motif qu’il a soutenu devant la juridiction qui l’a rendu que le contrat de bail conclu entre lui et la défenderesse, la collectivité territoriale d’Imintanout, est un contrat de bail portant sur un immeuble comprenant une piscine affectée à l’exploitation commerciale, qu’il y a lui-même constitué un fonds de commerce puis l’a vendu au défendeur (R. Aït. D), lequel a procédé à sa publicité selon les voies légales, et qu’il a informé la collectivité territoriale d’Imintanout de sa substitution au demandeur conformément à l’article 195 du C.L.O.C., mais que la juridiction a écarté les moyens invoqués par le demandeur au pourvoi au motif que : « le contrat de bail objet du litige demeure soumis, dans ses dispositions, aux règles légales relatives au louage des meubles prévues par le Code des obligations et contrats ainsi qu’aux dispositions de la gérance libre prévues par le Code de commerce, et qu’il échappe ainsi au champ d’application des dispositions de la loi n° 49-16 relative aux baux des immeubles et locaux affectés à un usage commercial, industriel ou artisanal ». Alors que le contrat de gérance libre est l’un des contrats commerciaux par lequel le propriétaire du fonds de commerce ou son exploitant consent à le donner en location, en totalité ou en partie, à un gérant qui l’exploite sous sa responsabilité, et que le critère de distinction entre le bail commercial et la gérance libre réside dans l’objet de chacun des deux contrats et dans le point de savoir s’il s’agit de la location d’un immeuble ou de la location d’un fonds de commerce ; que l’article 80 du Code de commerce a défini les éléments composant le fonds de commerce comme un bien meuble incorporel et a exigé qu’il comprenne obligatoirement une clientèle et un achalandage, et que
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La première défenderesse n’a pas soutenu que le contrat conclu entre elle et le demandeur est un contrat de gérance libre et n’a produit aucun élément de preuve établissant que le contrat de location a porté sur un fonds de commerce plutôt que sur l’immeuble affecté à l’exploitation commerciale. De même, la cour n’a pas indiqué d’où elle a tiré que le contrat concerne une gérance libre, ni n’a déterminé le fonds de commerce sur lequel il a porté avec ses composantes et éléments, au premier rang desquels ses éléments incorporels tels que la clientèle et l’achalandage, ainsi que ses éléments corporels constitués de matériels et d’équipements, et autres éléments de cette nature propres à établir l’existence d’un fonds de commerce. En effet, l’immeuble objet du contrat de location n’a été ouvert à la clientèle qu’après sa prise à bail par le demandeur, son équipement en matériels et marchandises et le recrutement de la main-d’œuvre parmi les employés, et il n’existe au dossier aucun élément établissant que la défenderesse, la collectivité territoriale d’Imintanout, a remis au demandeur un fonds de commerce, dès lors que le dossier ne contient aucun inventaire des marchandises de consommation et des équipements tels que chaises, tables, ustensiles et autres éléments nécessaires à l’exploitation du café et de la piscine ; bien au contraire, le demandeur a reçu l’immeuble dépourvu de tout équipement matériel ou immatériel, et la défenderesse n’avait jamais auparavant immatriculé aucun fonds de commerce auprès de l’administration fiscale, tandis que le demandeur est celui qui est tenu au paiement des impôts et dispose d’un numéro de patente en qualité de propriétaire de son fonds de commerce. De même, le dossier de l’affaire est dépourvu de tout élément établissant la conclusion entre les parties d’un contrat de gérance libre conformément à la forme fixée par la loi, tant en ce qui concerne la rédaction du contrat que sa publicité ; partant, il n’y a pas lieu de considérer que la relation juridique liant le demandeur et la première défenderesse est un contrat de gérance libre du fonds de commerce, en raison de l’absence de ses conditions et éléments constitutifs ; il s’agit plutôt d’un contrat de location d’un immeuble dans lequel le projet est créé et exploité. En outre, le fait pour la cour ayant rendu l’arrêt attaqué de suivre le jugement de première instance en affirmant que le contrat de location liant les parties présente un caractère personnel ne repose sur aucun fondement, dès lors que la location de la piscine est intervenue dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres, dans laquelle le critère déterminant était le montant du loyer proposé par l’adjudicataire, sans lien avec sa personne ou son expérience, ni avec l’offre ni avec l’objet de la location, de sorte que ce qu’a retenu l’arrêt, à savoir que le contrat de location objet du litige demeure soumis, dans ses dispositions, aux règles juridiques relatives à la location des meubles prévues par le Dahir des obligations et contrats,
Cour de cassation
et aux dispositions de la gérance libre prévues par le Code de commerce, n’est fondé ni en fait ni en droit.
De même, la cour a confondu entre la notion de cession et la notion de substitution lorsqu’elle a énoncé, dans une motivation, que le second défendeur au pourvoi, en procédant à la substitution du bail au demandeur, aurait violé les clauses du contrat qui le lie à la collectivité territoriale d’Imintanout et qu’ainsi il aurait cédé à autrui le bail du local litigieux, alors même que le bail liant les défendeurs présente un caractère personnel. Alors qu’en vertu de l’article 25 de la loi n° 49-16, le locataire a le droit de céder le droit au bail avec les autres éléments du fonds de commerce ou séparément, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’accord du bailleur, nonobstant toute clause contraire ; la nature juridique de l’acte conclu entre le demandeur et le second défendeur est une cession de bail résultant de la vente par le demandeur du fonds de commerce avec tous ses éléments au second défendeur, et l’un des effets de la cession est que le cessionnaire est subrogé dans tous les droits et obligations résultant du bail à la place du locataire originaire par voie de cession, de sorte qu’il naît ainsi une relation directe entre le bailleur et le cessionnaire, aux mêmes conditions que celles du contrat de bail initial, et que la cour, lorsqu’elle a considéré que le contrat est
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عقد de gérance libre, nonobstant la production par le demandeur de ce qui établit qu’il a constitué un fonds de commerce dans les lieux loués et de ce qui prouve qu’il a vendu le fonds de commerce et suivi la procédure de publicité en application de l’article 81 et suivants du Code de commerce, et notifié à la première défenderesse la cession de droit conformément à l’article 195 du C.O.C., elle a dévié dans l’interprétation des clauses du contrat par une interprétation non fondée en fait et en droit, et n’a pas distingué entre la cession du bail et la sous-location, laquelle exige l’existence de deux contrats : un contrat de bail principal entre le propriétaire et le premier locataire, et un contrat de bail secondaire ou une sous-location entre le premier locataire et le sous-locataire, c’est-à-dire un nouveau contrat de bail selon de nouvelles conditions, à l’inverse de la cession par laquelle le locataire originaire cède au cessionnaire tous ses droits, et la relation naît entre ce dernier et le bailleur propriétaire de l’immeuble dès la notification de la cession à celui-ci, sans que cela soit subordonné à son accord ou à son autorisation.
Ensuite, la juridiction ayant rendu l’arrêt attaqué a écarté la constitution par le demandeur du fonds de commerce et sa vente au second défendeur au motif que l’inscription au registre du commerce n’a aucune force probante dans le litige, au motif que l’inscription au registre du commerce a un caractère personnel parmi les obligations incombant au commerçant et ne constitue pas une preuve de la propriété du fonds de commerce exploité dans le local litigieux. Alors que cette motivation constitue une motivation viciée, dès lors que les dispositions de l’article 58 du Code de commerce sont explicites en ce que l’inscription au registre du commerce constitue une présomption d’acquisition de la qualité de commerçant avec les effets qui en découlent, présomption qui dispense de la preuve celui dans l’intérêt duquel elle est établie, d’autant plus que la juridiction a elle-même confirmé que le local objet du litige concerne un local affecté à l’exploitation commerciale et non le bail du fonds de commerce, lorsqu’elle a énoncé dans les motifs de sa décision qu’il n’existe en droit aucune disposition interdisant aux collectivités territoriales de donner à bail des locaux leur appartenant à autrui tout en affectant ces locaux à l’exercice d’activités commerciales. Il n’y a donc pas lieu d’appliquer les dispositions de l’article 462 et suivants du C.O.C. ni d’interpréter les clauses du contrat en leur faisant supporter ce qu’elles ne comportent pas, et la juridiction, en adoptant ladite motivation, a dénaturé les clauses du contrat et y a ajouté d’autres clauses qui n’y figurent pas, de sorte que son arrêt n’est pas fondé sur des faits exacts et viole les droits de la défense, ce qui justifie sa cassation.
Cour de cassation
Mais attendu qu’en vertu du paragraphe 4 de l’article 1 et du paragraphe 2 de l’article 2 de la loi n° 49.16 relative à la location des immeubles ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, les contrats de location des immeubles ou locaux affectés à un usage commercial, industriel ou artisanal qui relèvent du domaine privé de l’État, des collectivités territoriales ou des établissements publics, et qui sont affectés à une utilité publique, ne sont pas soumis à la protection prévue par ladite loi ; qu’il ressort du contrat de bail conclu entre la première défenderesse et le second défendeur, dont la signature a été légalisée en date du 2011/8/15, que son objet porte uniquement sur la location d’une piscine municipale moyennant un loyer mensuel de 3650,00 dirhams pour une durée de trois ans non renouvelable prenant effet le 2011/8/17, et que l’article 4 dudit contrat stipule qu’il n’est pas permis au locataire de céder la piscine
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Il stipule
à autrui, et son article 5 prévoit qu’après l’expiration de la durée du contrat, il y a lieu de libérer
et après l’expiration de la durée du contrat, il y a lieu de libérer la piscine de tous occupants
sans que le preneur ne demande quoi que ce soit au titre d’une indemnisation ou autre, de même que
son article 7 prévoit que si le preneur manque
à l’une de ses conditions, la commune a le droit de résilier le contrat de plein droit. Il apparaît ainsi clairement que le contrat de bail
objet du litige a porté sur un immeuble appartenant au conseil communal, comprenant une piscine municipale affectée à l’utilité publique,
et qu’en conséquence il n’est pas soumis aux dispositions de la loi n° 49-16 et ne fonde pas un fonds de commerce, et que son contrat de bail
est régi par les règles générales et ne peut faire l’objet d’une cession. La cour ayant rendu l’arrêt attaqué, qui a retenu dans sa motivation
que le contrat de bail objet du litige demeure soumis, dans ses dispositions, aux règles relatives au louage
des biens prévues par le C.O.C., et échappe au champ d’application des dispositions de la loi n° 49-16,
a fondé sa décision sur une base légale saine. Et dès lors qu’il lui a été établi, au vu du contrat conclu entre le demandeur et le défendeur
(R. Aït. D) en date du 2017/2/4, que ce dernier a procédé à la cession du local, et qu’elle a considéré qu’il avait manqué à son obligation stipulée
dans le contrat de bail le liant à la collectivité territoriale d’Imintanout, consistant à ne pas céder la piscine à autrui,
et qu’elle a confirmé le jugement de première instance ayant prononcé la résiliation du contrat de bail objet du litige et l’expulsion du preneur de
la piscine, lui ainsi que toute personne se substituant à lui ou occupant les lieux avec son autorisation, elle a fait une saine application de l’article 7 du contrat de bail
et a motivé sa décision de manière régulière et suffisante, les moyens étant dépourvus de fondement.
Sur le quatrième moyen de cassation :
Attendu que le demandeur au pourvoi reproche à l’arrêt le défaut de motivation, au motif qu’il a formé une inscription de faux incidente contre le cahier
des charges retenu dans le litige, au motif qu’il comportait des clauses qui n’avaient pas fait l’objet d’un accord entre lui et la première défenderesse,
notamment la clause relative à l’interdiction de cession, sauf que la cour a passé ce chef de demande sous silence, et n’a pas soumis cette
pièce au demandeur au pourvoi pour qu’il en prenne connaissance et sache si elle portait ou non sa signature, et que l’inscription de faux peut
être soulevée pour la première fois devant la Cour de cassation.
Procès-verbal
De même, la mise en demeure de libérer les lieux, objet du litige, mentionnait que le demandeur au pourvoi en avait reçu notification le 2017/12/13,
alors que le procès-verbal de sa notification mentionnait que le demandeur au pourvoi avait reçu notification de ladite mise en demeure le 2017/1/31,
et qu’en comparant la date portée en tête de la mise en demeure, il apparaît que le demandeur au pourvoi en a reçu notification le 2017/12/17, alors que
la notification mentionnait que la même mise en demeure avait été notifiée le 2017/1/13, ce qui montre que la mise en demeure a été notifiée environ une année avant la date
portée sur le procès-verbal de notification de cette même mise en demeure. Bien plus, le procès-verbal de notification mentionnait que la mise en demeure avait été reçue
par le demandeur au pourvoi pour une période qui n’était pas encore échue, dès lors que la notification, selon ledit procès-verbal, était intervenue le 2017/1/13
et que la somme réclamée était exigible jusqu’au 2017/11/30, d’où il ressort que le fait de se fonder sur la mise en demeure a porté préjudice
au demandeur au pourvoi. Il sollicite dès lors qu’il soit enjoint à la défenderesse de préciser si elle entend se prévaloir du cahier de la mise en demeure, du procès-verbal
de sa notification et du cahier des charges produits par elle, et dans l’hypothèse où elle maintiendrait sa position quant auxdites pièces, il y aurait lieu de casser l’arrêt attaqué
et de renvoyer l’affaire afin qu’il soit statué sur l’inscription de faux.
Mais attendu que ce qui a été soulevé dans le moyen n’a pas été invoqué par le demandeur au pourvoi devant la juridiction ayant rendu l’arrêt
attaqué, et l’a été pour la première fois devant la Cour de cassation, ce qui rend le moyen irrecevable en raison du mélange de fait et de droit qu’il comporte.
Par ces motifs
La Cour de cassation a rejeté la demande et mis les dépens à la charge du demandeur.
Ainsi a été rendu l’arrêt en audience publique tenue à la date susindiquée par la formation de la Cour composée
de : Madame Khadija Al-Bayin, présidente, et Messieurs les conseillers : Saïd Choukaib, rapporteur, Mohamed Al-Kraoui,
Nour Eddine As-Sidi et Mohamed Al-Mouami, membres, en présence de Monsieur l’avocat général Mohamed Sadiq, et avec l’assistance
du greffier Monsieur Abdelrahim Aït Ali.
Royaume du Maroc
Conseil supérieur du pouvoir judiciaire
Cour de cassation
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ