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Arrêt de la Cour de cassation
n° 196
rendu le 22 mars 2023
dans le dossier commercial n° 2021/2/3/506
Bail commercial – Mise en demeure de libérer les lieux – Absence de rattachement du motif et du délai de libération à l’ordre public – Effet.
La contestation de la mise en demeure et de ce qu’elle doit contenir comme motif et délai de libération n’est pas liée à l’ordre public, dès lors que ces conditions que le bailleur doit respecter pour la validité de l’action en validation de la mise en demeure, prévues à l’article 26 de la loi n° 49/16, ont été établies dans l’intérêt du locataire, lequel demeure seul en droit de s’en prévaloir ou d’y renoncer.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Cassation et renvoi
Vu la requête en cassation déposée le 2021/01/26 par la demanderesse susmentionnée par l’intermédiaire de son mandataire, Maître (A.F.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 2574 rendu le 2020/10/21 par la Cour
d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2020/8206/2680.
Le Conseil supérieur du pouvoir judiciaire
Vu les autres pièces produites au dossier ;
Vu le Code de procédure civile en date du 28 septembre 1974 ;
Vu l’ordonnance de dessaisissement et de notification rendue le 2023/03/08 ;
Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique tenue le 2023/03/22 ;
Vu l’appel des parties et de ceux qui les représentent et leur non-comparution ;
Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, M. Mohamed El Keraoui, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, M. Mohamed Sadiq ;
Et après en avoir délibéré conformément à la loi :
Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que la demanderesse, la société
a saisi, le 2019/12/23, le tribunal de commerce de Casablanca d’une requête exposant qu’elle est propriétaire de l’immeuble sis à Belvédère, Casablanca, et que la défenderesse, la société « L.A », prend à bail d’elle le local commercial situé au rez-de-chaussée
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l’immeuble moyennant un loyer mensuel de 4.400 dirhams et qu’elle a refusé de s’acquitter des loyers pour la période allant du 1er juillet 2019 à fin décembre de la même année, il lui a été adressé une mise en demeure de payer sous peine d’expulsion, laquelle est demeurée sans effet, et elle a, en conséquence, sollicité qu’il soit jugé que la défenderesse lui paie la somme de 26.400 dirhams au titre des loyers dus pour ladite période, ainsi qu’une indemnité de retard de 5.000 dirhams, et qu’il soit ordonné son expulsion, elle et tous occupants de son chef ou avec son autorisation, du local commercial sis au rez-de-chaussée de l’immeuble, sous astreinte ; après la réponse de la défenderesse, et la production par la demanderesse d’une requête additionnelle tendant au paiement des loyers pour la période du 2020/01/01 au 2020/02/29, est intervenu le jugement la condamnant à payer la somme de 3.000 dirhams à titre d’indemnité de retard, validant la mise en demeure et ordonnant son expulsion, elle et tous occupants de son chef ou avec son autorisation, du local commercial objet du litige, et rejetant le surplus des demandes ; la Cour d’appel de commerce l’a infirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion et, statuant à nouveau, a déclaré irrecevable la demande y afférente et l’a confirmé pour le surplus, par son arrêt dont la cassation est demandée.
Sur le premier moyen de cassation
Le Conseil supérieur du pouvoir judiciaire.
Attendu que la demanderesse au pourvoi fait grief à l’arrêt de la violation des articles 8 et 26 de la loi n° 49/16 relative au bail des immeubles ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, en ce qu’il a infirmé le jugement de première instance en ce qu’il a ordonné l’expulsion et, statuant à nouveau, a déclaré la demande y relative irrecevable, au motif que l’article 26 de la loi n° 49/16 exige d’accorder à la défenderesse deux délais, l’un relatif au paiement des loyers et l’autre relatif à l’expulsion, et qu’aucun des deux ne doit être inférieur à 15 jours, alors que ce qu’exige l’article 26 est d’accorder au preneur un seul délai de 15 jours et non deux délais, et que le délai prévu à l’article 8 ne concerne que l’exonération de l’indemnité, rien de plus ; que la demanderesse a adressé à la défenderesse une mise en demeure de payer les loyers sous peine de recourir à la justice pour demander l’expulsion, en lui impartissant un délai de 15 jours ; que celle-ci ne l’a pas contesté et n’a pas soulevé, dans sa requête d’appel ni dans ses mémoires, la question des deux délais, mais s’est seulement prévalue de l’existence d’une force majeure ayant empêché le paiement du loyer dans le délai, consistant dans le fait que son employée, qui avait reçu la mise en demeure en son nom, était en congé de maternité et ne l’en avait pas informée ; qu’ainsi, son arrêt a violé les deux articles précités, ce qui justifie sa cassation.
Attendu que, dès lors que la contestation relative à la mise en demeure et à ce qu’elle doit comporter comme motif et délai d’expulsion n’est pas liée à l’ordre public, dès lors que ces conditions que le bailleur doit respecter pour la validité de l’action en validation de la mise en demeure, prévues à l’article 26 de la loi n° 49/16, ont été établies dans l’intérêt du preneur, lequel demeure seul en droit de s’en prévaloir ou d’y renoncer, la juridiction ayant rendu l’arrêt attaqué, qui a soulevé d’office que la mise en demeure objet du litige comportait un délai pour le paiement du loyer et ne comportait pas un autre délai pour l’expulsion, et que la durée de chacun d’eux est de 15 jours, et que l’action en validation de la mise en demeure a été introduite avant l’expiration des deux délais ensemble, et en a déduit, par suite, que
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Attendu l’irrecevabilité de la demande d’expulsion, alors que la défenderesse, d’une part, ne s’était jamais prévalue dans les motifs de son appel de ce qui a été mentionné, et que, d’autre part, le délai devant être accordé au locataire en cas de cessation du paiement du loyer est de quinze jours, tel que prévu à l’article 26 précité, et qu’à l’expiration de ce délai sans paiement, le retard est établi à son encontre et se trouve, par voie de conséquence, réalisé le motif sur lequel le bailleur se fonde pour introduire l’action en validation du congé et son expulsion du local loué, dès lors que l’action en validation de l’avertissement a été organisée par le législateur dans le chapitre dix relatif à la procédure, et qu’il a fixé, à l’article 26 précité, un seul délai pour établir le retard dans le paiement des loyers et pour l’expulsion, et que cette action est sans rapport avec l’autre délai constatant le retard, prévu à la section troisième du chapitre troisième à l’article 8, que le législateur a institué afin d’exonérer le bailleur du paiement de toute indemnité au locataire en contrepartie de l’expulsion, à condition d’établir le défaut de paiement d’au moins trois mois de loyer, et que le droit du bailleur de saisir la juridiction compétente pour faire valider l’avertissement commence à courir à compter de la date d’expiration du délai de 15 jours fixé dans l’avertissement, conformément au cinquième alinéa du même article, et non à compter de la date d’expiration des deux délais comme il ressort de la motivation du tribunal, et qu’en procédant à une comparaison entre la date de réception de l’avertissement, soit le 2019/12/02, et la date d’introduction de l’action en validation, intervenue le 2019/12/23, il apparaît que la demanderesse a saisi la justice pour solliciter la validation après l’écoulement de plus
La décision a, par suite, été rendue sans fondement et en violation des dispositions légales susvisées, ce qui l’expose à la cassation.
La Cour de cassation a prononcé la cassation de l’arrêt attaqué en ce qu’il a statué sur l’expulsion.
Conseil supérieur du pouvoir judiciaire
Ainsi a été rendu l’arrêt et lu en audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de Madame Khadija Al-Bayin, présidente de chambre, présidente, et de Messieurs les conseillers : Mohammed Al-Kraoui, rapporteur, Saïd Choukaib, Mohammed Ouazzani Taibi, Nour Eddine As-Sidi, membres, en présence de Monsieur Mohammed Sadiq, avocat général, et avec l’assistance de Monsieur Abdelrahim Aït Ali, greffier.
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