Liquidation du régime matrimonial et bien immobilier : évaluation, indemnité d’occupation et sort du logement familial
Le bien immobilier constitue, dans la grande majorité des divorces, le poste principal de la liquidation du régime matrimonial. L’ancien domicile conjugal, la résidence secondaire, un investissement locatif : leur évaluation, leur attribution et le calcul des indemnités liées à leur occupation concentrent l’essentiel des litiges entre ex-époux. La jurisprudence récente de la première chambre civile de la Cour de cassation apporte des précisions pratiques sur trois questions : l’évaluation de l’immeuble indivis, l’indemnité d’occupation et la créance de l’époux qui rembourse seul le prêt immobilier après la séparation.
L’évaluation de l’immeuble au jour le plus proche du partage
L’article 829 du Code civil impose un principe clair : les biens sont estimés à leur valeur à la date la plus proche possible du partage. Cette règle s’applique quand bien même l’immeuble aurait perdu de la valeur par le fait de l’indivisaire qui l’occupe.
La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 1er octobre 2025(1). Les faits : un divorce prononcé en 2010, un immeuble occupé par l’un des ex-époux jusqu’en 2017, un rapport d’expertise datant de 2009 retenu par la cour d’appel pour évaluer le bien. Le raisonnement du juge d’appel : puisque l’occupant a laissé le bien se dégrader, il doit en supporter les conséquences ; la valeur retenue sera celle d’avant les dégradations.
La première chambre civile censure. Le bien devait être évalué à sa valeur actuelle, c’est-à-dire au jour le plus proche du partage. Les dégradations imputables à l’indivisaire ne justifient pas de figer l’évaluation à une date ancienne. Elles donnent lieu à une indemnisation distincte sur le fondement de l’article 815-13, alinéa 2, du Code civil(2).
La distinction est importante pour tout propriétaire d’un bien immobilier en indivision post-conjugale. L’évaluation du bien suit le marché. La responsabilité de l’occupant, si elle est établie, fait l’objet d’un poste séparé. Les deux mécanismes ne se confondent pas.
L’indemnité d’occupation : une valeur locative actualisée
Le même arrêt(3) tranche une question connexe. L’indemnité d’occupation due par l’indivisaire qui occupe privativement le bien indivis (article 815-9, alinéa 2, du Code civil) doit être évaluée en fonction de la valeur locative du bien pendant la période de jouissance privative.
La cour d’appel avait retenu la valeur locative de 2009, figée pour toute la période d’occupation allant de 2004 à 2017. La Cour de cassation juge que cette méthode viole les textes. L’indemnité d’occupation doit refléter la valeur locative réelle du bien pendant la jouissance. Elle peut donc évoluer d’année en année, à la hausse comme à la baisse.
En pratique, cette exigence implique que le notaire liquidateur ou l’expert procède à une évaluation de la valeur locative par périodes, et non à un forfait global calculé sur une valeur unique. L’écart peut être significatif lorsque la jouissance s’étend sur plus de dix ans, comme c’était le cas en l’espèce.
La créance de l’époux qui rembourse seul le prêt après le divorce
Lorsqu’un époux rembourse seul, après la dissolution de la communauté, les échéances du prêt ayant servi à acquérir un bien devenu indivis, il dispose d’une créance sur l’indivision. L’article 815-13 du Code civil prévoit que cette créance est évaluée selon la plus forte des deux sommes : la dépense effectuée ou le profit subsistant.
Un arrêt du 15 janvier 2025(4) précise la méthode de calcul du profit subsistant. Le juge doit établir la proportion dans laquelle les remboursements effectués par l’indivisaire, en capital et intérêts, ont contribué au financement global de l’acquisition, ce financement incluant les frais d’acquisition et le coût total du crédit. Cette proportion est ensuite appliquée à la valeur actuelle du bien dans son état au jour de l’acquisition. Le résultat est comparé avec la dépense faite, et la créance retenue est la plus élevée des deux sommes.
La cour d’appel d’Orléans avait commis une erreur de méthode : elle avait rapporté la somme remboursée à la valeur du bien à la date de la dissolution, et non au coût total de l’acquisition. La Cour de cassation casse.
L’enjeu est directement patrimonial. Prenons un exemple simplifié : un bien acquis 200 000 euros (frais et coût du crédit inclus), remboursé à hauteur de 50 000 euros par l’indivisaire après le divorce, et valant 300 000 euros au jour du partage. Le profit subsistant est de (50 000 / 200 000) × 300 000 = 75 000 euros. Si la proportion avait été calculée sur la valeur du bien au jour de la dissolution (250 000 euros, par hypothèse), le résultat aurait été de (50 000 / 250 000) × 300 000 = 60 000 euros. La différence est de 15 000 euros.
Contribution aux charges du mariage et financement du logement familial
Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens, le financement du logement familial peut relever de la contribution aux charges du mariage (article 214 du Code civil). Dans ce cas, l’époux qui a payé ne dispose d’aucune créance contre l’autre.
Un arrêt du 14 janvier 2026(5) censure une cour d’appel qui avait fixé les créances d’un époux au titre du remboursement d’emprunts immobiliers affectés au logement et à la résidence secondaire familiale, sans examiner si ces règlements ne constituaient pas sa contribution aux charges du mariage à proportion de ses facultés.
La Cour de cassation rappelle que le paiement par un époux séparé de biens des échéances d’emprunts finançant des biens indivis affectés à l’usage familial « peut participer de l’exécution de son obligation de contribuer aux charges du mariage à proportion de ses facultés »(6).
La qualification dépend des faits : montant des revenus respectifs, importance des remboursements, affectation du bien. Un avocat en droit de la famille à Paris conseillera à l’époux qui souhaite préserver une créance de prévoir, dans le contrat de mariage ou par un accord ultérieur, une clause précisant les modalités de contribution aux charges du mariage et le sort des remboursements d’emprunts.
La masse à partager entre époux séparés de biens : le sort de l’immeuble indivis
Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens, le bien immobilier acquis en indivision obéit à des règles de partage distinctes de celles applicables à la communauté. La Cour de cassation a fixé, dans un arrêt publié au Bulletin du 22 novembre 2023(7), la méthode de calcul de la masse à partager.
La juridiction doit d’abord déterminer l’actif brut (valeur du bien indivis et, le cas échéant, indemnité d’occupation due), puis en déduire le passif constitué par les créances des copartageants sur l’indivision, pour obtenir un actif net. Les droits de chaque copartageant sont ensuite calculés en appliquant sa quote-part indivise à cet actif net, puis en majorant le résultat de ses créances sur l’indivision et en le minorant de ses dettes envers elle.
En l’espèce, l’actif brut s’élevait à 697 548,77 euros (valeur de l’immeuble et indemnité d’occupation). Après déduction des créances des deux indivisaires au titre des dépenses de conservation (165 268,56 euros au total), l’actif net était de 532 280,21 euros. L’épouse, qui devait l’indemnité d’occupation, voyait ses droits ramenés à 165 981,07 euros. L’époux, créancier de l’indivision sans être débiteur, obtenait 324 018,92 euros(8).
L’erreur commise par la cour d’appel de Douai résidait dans le traitement des créances des indivisaires : elle les avait inscrites directement en déduction des droits de chacun, au lieu de les imputer d’abord au passif de la masse globale. La différence de méthode modifie substantiellement le résultat final. Pour un bien immobilier d’une valeur importante, l’écart peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Cette méthode s’impose à tout notaire liquidateur et à tout avocat en droit de la famille chargé de vérifier un projet d’état liquidatif. La Cour de cassation a d’ailleurs statué au fond dans cette affaire, signe que la solution relève d’une application mécanique des textes et non d’une appréciation factuelle.
La liquidation du régime matrimonial est indissociable des questions immobilières. L’évaluation du bien obéit au principe de la date la plus proche du partage. L’indemnité d’occupation suit la valeur locative réelle. La créance de l’indivisaire se calcule par rapport au coût total de l’acquisition. La contribution aux charges du mariage peut absorber le financement du logement familial sans qu’aucune créance ne soit due. Ces règles, affirmées par la première chambre civile entre 2023 et 2026, intéressent chaque époux propriétaire d’un bien immobilier en indivision.
Notes
(1) Cass. 1re civ., 1er octobre 2025, n° 23-16.501 ; lien officiel.
(2) Ibid.
(3) Ibid.
(4) Cass. 1re civ., 15 janvier 2025, n° 23-10.887 ; lien officiel.
(5) Cass. 1re civ., 14 janvier 2026, n° 23-13.389 ; lien officiel.
(6) Ibid.
(7) Cass. 1re civ., 22 novembre 2023, n° 21-25.251, publié au Bulletin ; lien officiel.
(8) Ibid.