Les obligations du bailleur dans le bail d’habitation : délivrance, entretien et jouissance paisible

Le bail d’habitation structure la relation entre propriétaire et locataire selon un équilibre des obligations qui, depuis plusieurs décennies, s’est renforcé en faveur du preneur. Cette évolution législative et jurisprudentielle procède d’une volonté d’ordre public de protéger le droit au logement. Le bailleur supporte des obligations substantielles qui vont au-delà de la simple mise à disposition du bien. Trois piliers les structurent : la délivrance d’un logement décent, l’entretien régulier des locaux, et la garantie d’une jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Leur inobservation ouvre droit à des recours du locataire — retenue sur loyer, action en dommages-intérêts, exception d’inexécution. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a consolidé cette architecture, par une série de décisions rendues entre 2023 et 2026 qui clarifient l’étendue de ces obligations et les limites étroites de l’exonération du bailleur. Comprendre ces obligations constitue un enjeu majeur pour les propriétaires, qui doivent respecter un cadre impératif, comme pour les locataires, qui disposent de garanties que la loi entend rendre effectives. Les avocats en droit immobilier qui interviennent dans ces contentieux le constatent chaque jour.

L’exposé suivant examine successivement l’obligation de délivrance (I), l’obligation d’entretien et de réparation (II), puis la garantie de jouissance paisible et ses sanctions (III).

I. L’obligation de délivrance d’un logement décent

A. Le contenu de l’obligation

L’obligation de délivrance se situe au cœur du contrat de bail d’habitation. Il ne s’agit pas de remettre des clés, mais de mettre à disposition un logement répondant à des critères objectifs de décence. Les textes fondateurs sont l’article 1719 du Code civil et l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, complétés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui fixe les critères précis de décence.

La troisième chambre civile s’est prononcée dans un arrêt du 14 décembre 2023, rendu en formation de section et publié au Bulletin. Elle a retenu qu’« il résulte des articles 1719 du code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans leur rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, applicable au litige, et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation »¹. La Cour a précisé dans la même décision que « ces dispositions, dont l’objet est de préciser le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur, sont applicables aux seuls logements objet d’un bail d’habitation »¹.

Deux éléments composent cette définition. Le premier s’attache à la prévention des dangers : infiltrations, remontées d’humidité, défauts d’installation électrique, appareils de chauffage défectueux. Le second vise la fonctionnalité du logement et sa capacité à remplir sa destination résidentielle avec les commodités essentielles.

Le décret n° 2002-120 énumère des critères concrets : surface habitable minimale, pièce principale d’au moins neuf mètres carrés et deux mètres vingt de hauteur sous plafond, installation sanitaire fonctionnelle, alimentation en eau potable, électricité conforme aux normes de sécurité. L’énumération n’est pas exhaustive. Les tribunaux apprécient au cas par cas si un logement répond aux critères de décence.

L’obligation existe dès la remise des clés et se maintient pendant toute la durée du bail. Un arrêt du 16 mai 2024 l’a réaffirmé : « il résulte de ces textes que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent »². La nature du contrat suffit. Aucune clause expresse n’est requise.

Cette même décision a précisé qu’un bailleur ne pouvait opposer au locataire des travaux de réfection postérieurs à la résiliation du bail pour écarter l’indécence constatée pendant sa durée. La Cour a cassé l’arrêt qui retenait que les bailleurs avaient été « diligents en procédant à des travaux de réfection de la toiture en 2017 » alors que le bail avait pris fin en février 2016. La décence du logement s’apprécie pendant toute la période contractuelle.

B. Le caractère d’ordre public et l’exclusion des clauses exonératoires

L’obligation de délivrance revêt un caractère d’ordre public. Les parties ne peuvent la diminuer ni la supprimer par accord contractuel.

Un arrêt du 10 avril 2025, publié au Bulletin, a posé le principe selon lequel « une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance »³. L’affaire concernait un bail de bureaux dont l’article 6.3 stipulait que « le preneur s’engage pour lui-même et ses assureurs à renoncer à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués ». La Cour a jugé que cette clause ne pouvait fonder le rejet des demandes indemnitaires de la locataire.

Un arrêt du 16 octobre 2025 a confirmé cette position dans le cadre d’un bail d’habitation HLM. Le bail prévoyait que le preneur « déclarait avoir une parfaite connaissance des lieux loués qu’il prenait dans leur état » et que « les réparations urgentes et nécessaires réalisées par le bailleur ne pouvaient donner lieu à réparation des locataires ». Après expertise contradictoire établissant que le logement ne répondait pas aux critères de décence, la cour d’appel avait débouté les locataires en se fondant sur ces clauses. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement. Elle a retenu que la cour d’appel avait statué « par des motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible »⁴.

Seule la force majeure peut donc exonérer le bailleur. La charge probatoire pèse sur celui-ci.

II. L’obligation d’entretien et de réparation

A. La distinction entre réparations locatives et grosses réparations

L’article 1720 du Code civil dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Les réparations locatives, énumérées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, correspondent à l’entretien courant : remplacement de joints, entretien des revêtements muraux, menues réparations de robinetterie.

Les grosses réparations incombent au bailleur. Elles visent la structure du bâtiment et ses éléments essentiels : charpente, toiture, façades, installations principales d’électricité, de plomberie ou de chauffage. Ces réparations ne résultent pas de l’usure ordinaire mais du vieillissement naturel ou de défauts structurels.

L’arrêt du 16 octobre 2025 a synthétisé l’étendue de cette obligation : le bailleur doit « entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués »⁴. Le champ ne se limite pas aux vices de structure. Il englobe tout ce qui est nécessaire au « maintien en état » et à « l’entretien normal ».

L’arrêt du 19 juin 2025 a précisé une conséquence pratique de cette obligation. Lorsqu’un locataire signale des infiltrations en provenance de la toiture, parties communes de la copropriété, le bailleur doit remédier aux désordres dans les parties privatives du local loué. La Cour a énoncé que « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués »⁵. Elle a ajouté qu’une fois informée des infiltrations, « la bailleresse devait remédier aux désordres et, à défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution »⁵.

Cette solution mérite attention. Le bailleur doit financer les réparations des parties privatives même lorsque le désordre provient des parties communes. L’obligation n’est pas suspendue par les démarches auprès du syndic de copropriété.

B. L’aménagement contractuel et ses limites

En matière de bail d’habitation, l’aménagement contractuel de la répartition des travaux est limité par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur ne peut reporter sur le locataire les grosses réparations ni l’entretien des éléments structuraux.

En bail commercial, la liberté contractuelle est plus grande. Un arrêt du 28 septembre 2022 en a tracé la frontière : « le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge des travaux autres que ceux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble »⁶. Dans cette affaire, le bail stipulait que le locataire entretiendrait l’installation de climatisation et la restituerait en parfait état de marche. La Cour a jugé que cette clause était opposable au locataire commercial.

Le principe posé par cette décision est clair. En bail commercial, les parties peuvent répartir librement les travaux d’entretien, à l’exception de ceux rendus nécessaires par des vices structuraux. Le noyau dur des obligations du bailleur demeure les vices de structure.

Ce contraste entre bail d’habitation et bail commercial s’explique par la différence de ratio legis. Le bail d’habitation protège le droit au logement du preneur, personne physique en situation de dépendance locative. Le bail commercial met en rapport deux opérateurs économiques, présumés d’égale puissance de négociation. Les professionnels confrontés à des troubles de jouissance locative doivent donc adapter leur analyse au type de bail en cause.

III. La garantie de jouissance paisible et ses sanctions

A. L’étendue de l’obligation : une garantie que seule la force majeure peut écarter

L’article 1719, 3°, du Code civil dispose que le bailleur est tenu « d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Cette obligation est continue et ne dépend d’aucune stipulation contractuelle.

L’arrêt du 19 juin 2025 a donné à cette obligation une portée considérable en matière de copropriété. La Cour a jugé que « lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un tel désordre, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués »⁵.

La conséquence est radicale. Le bailleur ne peut se dédouaner en affirmant qu’il a saisi le syndic. Les diligences auprès du syndicat des copropriétaires ne le libèrent pas. Il reste redevable envers son locataire de l’intégralité du trouble de jouissance, quand bien même l’origine du désordre se situe dans les parties communes. La force majeure seule le libère. Ce régime crée une incitation à agir sans délai.

B. L’exception d’inexécution du locataire

Le locataire qui subit un manquement du bailleur peut opposer une exception d’inexécution et suspendre le paiement de ses loyers. Deux arrêts publiés au Bulletin ont fixé le régime de cette exception.

L’arrêt du 18 septembre 2025 a posé le principe : « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable »⁷. La cour d’appel de Fort-de-France avait exigé du locataire une mise en demeure préalable pour faire jouer l’exception. La Cour de cassation a censuré : la mise en demeure n’est pas une condition. L’exception opère dès que les locaux deviennent impropres à leur destination.

L’arrêt du 5 mars 2026 a étendu cette jurisprudence au terrain de la clause résolutoire. La Cour a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement »⁸. Dans cette affaire, le juge avait constaté « l’existence de nombreux désordres dans les lieux loués imputables à la bailleresse, qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation, et leur persistance de juillet 2016 à la fin de l’occupation effective des lieux ». Puis il avait néanmoins refusé l’exception d’inexécution au motif que la clause résolutoire était acquise. La Cour a cassé : l’exception d’inexécution doit être examinée pour chacun des loyers dont le paiement est réclamé dans le commandement.

Cette solution renforce la position du locataire dans le contentieux locatif. Le bailleur ne peut plus se prévaloir d’une clause résolutoire pour loyers impayés sans que le juge vérifie si ces impayés résultent d’un manquement du bailleur lui-même.

L’exception d’inexécution demeure soumise à une condition de proportionnalité. Les locaux doivent être « impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ». Un défaut mineur ne justifie pas une rétention totale des loyers. Un défaut de chauffage en hiver justifie une rétention plus importante qu’un volet défaillant en été. Le juge apprécie souverainement.

C. L’indemnisation intégrale du trouble de jouissance

Au-delà de la rétention de loyers, le locataire peut obtenir réparation intégrale du préjudice de jouissance. L’arrêt du 19 juin 2025 a posé ce principe en des termes catégoriques : « la bailleresse devait, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation »⁵.

La cour d’appel de Riom avait qualifié le préjudice de « perte de chance d’obtenir une réfection plus rapide de la toiture ». La Cour de cassation a censuré cette analyse. Le préjudice de jouissance n’est pas une perte de chance. C’est un préjudice certain, né du trouble effectivement subi, qui doit donner lieu à réparation intégrale.

Le point de départ de l’indemnisation est le jour où le bailleur a été informé du trouble. Son terme est le jour de la cessation effective du désordre. L’indemnisation ne s’arrête pas au jour où le bailleur a engagé les réparations ou saisi le syndic. Elle court jusqu’à la disparition du trouble. Ce régime crée une incitation puissante à remédier rapidement aux désordres. Un bailleur qui tarde à réagir voit l’indemnisation croître avec le temps.

En pratique, le calcul du préjudice de jouissance se fait souvent en pourcentage du loyer, en fonction de la gravité et de l’étendue du trouble. Un locataire privé de l’usage d’une pièce sur trois peut prétendre à une indemnisation d’environ un tiers du loyer mensuel pour la période de trouble. L’absence totale de chauffage en hiver peut justifier une indemnisation proche du loyer intégral. Les bailleurs confrontés à un contentieux de recouvrement de loyers doivent intégrer ce risque dans leur stratégie.

Les situations graves dans lesquelles un bailleur laisse SCIemment un locataire dans un logement indécent peuvent par ailleurs donner lieu à des poursuites pénales, notamment au titre de l’article 225-14 du code pénal relatif aux conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine. Les professionnels du droit pénal rappellent que le phénomène des marchands de sommeil fait l’objet d’une répression croissante.

Perspectives

La jurisprudence 2023-2026 de la troisième chambre civile dessine un système cohérent. L’obligation de délivrance est d’ordre public et ne peut être écartée par clause contractuelle. L’obligation d’entretien impose au bailleur de financer les réparations des parties privatives même lorsque le désordre provient des parties communes de la copropriété. La garantie de jouissance paisible ne cesse qu’en cas de force majeure, et les simples diligences auprès du syndic ne suffisent pas à libérer le bailleur. L’exception d’inexécution joue sans mise en demeure préalable et doit être examinée par le juge même en présence d’une clause résolutoire acquise. L’indemnisation est intégrale, du jour de l’information du bailleur jusqu’à la cessation effective du trouble.

Ces solutions renforcent la protection du locataire. Elles imposent au bailleur une réactivité accrue face aux désordres. Plus le temps passe entre le signalement et la réparation, plus le risque financier augmente.

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