Cour d’appel, le 12 novembre 2025, n°25/00072

La Cour d’appel de Limoges, dans un arrêt du 12 novembre 2025, a été saisie d’un litige locatif opposant un bailleur à ses locataires. Ces derniers, en situation de surendettement, ne contestaient pas les impayés de loyer mais sollicitaient des délais de paiement et la suspension des effets d’une clause résolutoire. Le Tribunal judiciaire de Limoges avait prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion. Saisie par les locataires, la Cour d’appel confirme intégralement le jugement de première instance. Elle rejette la demande de délais au titre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, retient la gravité des manquements justifiant la résiliation judiciaire sur le fondement des articles 1227 et 1228 du code civil, et écarte l’application des dispositions protectrices du code de la consommation en matière de surendettement. Cette décision invite à analyser les conditions de la résiliation judiciaire pour défaut de paiement (I), avant d’examiner le rejet des mécanismes de report de paiement sollicités par les locataires (II).

I. La confirmation d’une résiliation judiciaire fondée sur un manquement grave aux obligations locatives

La cour d’appel valide la résiliation du bail prononcée par le premier juge, en retenant une appréciation souveraine de la gravité du manquement. Elle écarte par ailleurs l’application du régime spécifique de la clause résolutoire, constatant que le bailleur n’en avait pas fait le fondement de sa demande.

A. L’appréciation souveraine d’un manquement suffisamment grave

La cour rappelle que, sur le fondement des articles 1227 et 1228 du code civil, le juge peut prononcer la résiliation d’un contrat synallagmatique lorsque l’une des parties ne satisfait pas à son engagement. Elle souligne qu’ » il appartient alors au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat « . En l’espèce, elle constate un défaut de paiement persistant et aggravé, notant que  » monsieur et madame [Y] ont manqué à leur obligation de payer leur loyer à de multiples reprises depuis mars 2023, ce qu’ils ne contestent pas « . La cour relève l’augmentation constante du montant des impayés, depuis le commandement de payer jusqu’au solde figurant dans le dernier relevé de compte. Elle en déduit que  » ces seules constatations sont révélatrices d’un manquement suffisamment grave des époux [Y] à leurs obligations, justifiant de prononcer la résiliation du bail « . Cette motivation illustre le pouvoir discrétionnaire des juges du fond pour caractériser la gravité d’une inexécution contractuelle, sans qu’un quantum minimal de dette ne soit exigé par la loi.

B. Le choix du fondement juridique : la résiliation judiciaire à l’exclusion de la clause résolutoire

Un point déterminant de l’arrêt réside dans la qualification de la demande du bailleur. La cour constate en effet que celui-ci  » a poursuivi la résiliation judiciaire du bail consenti aux époux [Y] pour manquement de ces derniers à leur obligation de paiement des loyers, et sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1227 et 1228 du Code Civil, et ce sans s’être prévalu de la clause résolutoire insérée dans leur contrat de bail « . Cette précision est essentielle car elle détermine le régime applicable aux demandes de délais formulées par les locataires. En effet, la cour en tire la conséquence logique que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est  » dénuée de fondement « . Ce raisonnement est rigoureux : le juge ne peut suspendre les effets d’une clause qui n’a pas été invoquée. Il rappelle l’importance de la qualification exacte des prétentions des parties et conduit à écarter l’application de l’article 24 de la loi de 1989, qui organise un régime protecteur spécifique en cas d’action fondée sur une clause résolutoire.

II. Le rejet des demandes de délais de paiement fondé sur l’inadéquation des régimes invoqués

Les locataires ayant sollicité des délais de paiement et la suspension de l’expulsion, la cour examine successivement les différents fondements juridiques avancés. Elle les écarte tous, au motif qu’ils sont soit inapplicables en l’espèce, soit méconnus dans leurs conditions d’application.

A. L’inapplicabilité des régimes protecteurs du locataire en difficulté

La cour rejette l’application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qui permet d’accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans et de suspendre la clause résolutoire. Elle motive ce rejet en rappelant que  » les époux [Y] ne peuvent pas se prévaloir des délais de paiement d’un maximum de trois ans prévus à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, et encore moins de la suspension de la clause résolutoire puisque celle-ci n’a pas joué « . Le régime protecteur de l’article 24 est ainsi conditionné à l’invocation de la clause par le bailleur. Par ailleurs, la cour écarte l’application de l’article L. 722-2 du code de la consommation, qui suspend les procédures d’exécution en cas de surendettement. Elle précise que ce texte  » ne s’applique pas aux mesures d’expulsion diligentées par le bailleur contre son locataire, sauf si la commission a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension « , ce qui n’était pas le cas. Elle ajoute que  » le maintien dans le logement ne peut être accordé qu’aux locataires de bonne foi, qui reprennent le paiement de leur loyer courant « . Cette interprétation restrictive des textes protecteurs limite leur portée et souligne la nécessité pour le locataire de remplir des conditions strictes de bonne foi et de reprise des paiements courants.

B. Le rejet de la demande de délais au titre de l’article 1343-5 du code civil

Faute de pouvoir bénéficier des régimes spéciaux, les locataires ne pouvaient se prévaloir que du droit commun des délais de paiement. La cour rappelle que, la résiliation ayant été prononcée sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil,  » seuls les délais de paiements prévus à l’article 1343-5 du code civil sont applicables « . Or, cet article autorise le juge à reporter ou échelonner le paiement  » dans la limite de deux années « . La cour constate que la proposition des locataires, consistant en un paiement sur 36 mois,  » dépasse largement la durée maximale de deux ans susceptible d’être accordée en application de ce texte « . Elle relève également l’insuffisance de la proposition au regard de la situation financière des débiteurs, notant que  » le montant proposé […] pour le règlement de mensualités à hauteur de 170 euros est plus faible que celui imposé par la Commission de surendettement (237,59 euros), et alors même que les ressources des époux [Y] sont plus élevées à ce jour « . Enfin, la cour constate l’absence de preuve d’une reprise des paiements courants, indiquant qu’ » à l’examen du relevé de compte locataire […] force est de constater que le loyer pour le mois de janvier 2025 n’a pas été réglé au bailleur « . Ces motifs cumulés justifient le débouté des demandes et confirment une jurisprudence exigeante sur les conditions d’octroi des délais de paiement.