Cour d’appel, le 12 novembre 2025, n°24/06050

La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 12 novembre 2025, a été saisie d’un appel formé par un bailleur contre une ordonnance de référé ayant rejeté sa demande en constat de résiliation de bail et en expulsion. Le bailleur avait signifié un congé pour vendre à ses locataires, un couple séparé, et sollicitait leur départ. La locataire, seule occupante des lieux, contestait la validité du congé, le qualifiant de frauduleux au motif que le propriétaire n’aurait jamais eu l’intention réelle de vendre. La cour devait déterminer si, en référé, l’existence d’une contestation sérieuse sur la réalité du motif du congé privait le trouble allégué de son caractère manifestement illicite. La Cour d’appel confirme le rejet des demandes du bailleur, estimant que  » la contestation de la validité du congé délivré le 28 avril 2023 présente un caractère suffisamment sérieux pour tenir en échec, devant le juge des référés, la demande en constat de la résiliation du bail « . Cette décision rappelle avec fermeté les limites du référé en matière de congé pour vendre et la nécessité pour le bailleur de justifier concrètement de son projet de vente. L’analyse portera d’abord sur le contrôle limité du juge des référés face à une contestation sérieuse, puis sur l’appréciation exigeante de la réalité du motif de vente.

I. Le contrôle limité du juge des référés face à une contestation sérieuse sur la validité du congé

En procédure de référé, le juge ne peut ordonner une mesure que si elle  » ne se heurte à aucune contestation sérieuse «  ou si elle vise à faire cesser  » un trouble manifestement illicite « . La Cour d’appel de Lyon applique strictement ce cadre procédural à l’espèce. Elle rappelle que  » la contestation d’un congé délivré, si elle est sérieuse, est de nature à ôter au trouble son caractère manifeste illicite « . Dès lors, la simple existence d’un débat sur le fond quant à la réalité du motif du congé interdit au juge des référés de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion. La cour estime que la demande en nullité du congé  » suppose une appréciation de fond qui excède les pouvoirs du juge des référés « . Elle ajoute que cette demande  » ne peut s’analyser, ni comme une mesure conservatoire ou de remise en état qui s’imposerait pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite, ni comme une obligation qui ne se heurterait à aucune contestation sérieuse « . Cette position est classique et protège le débat contradictoire sur le fond, notamment au regard de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que  » le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé « . Cette vérification, par nature substantielle, relève de la compétence du juge du fond statuant au principal, et non du juge des référés saisi d’une demande urgente. La cour écarte également les arguments de la locataire sur d’éventuelles irrégularités de procédure, relevant que le congé et la sommation de quitter les lieux ont été régulièrement signifiés. Elle souligne que les mesures prises par le juge aux affaires familiales attribuant le domicile conjugal à la locataire  » n’ont d’effet qu’entre les époux, sans être opposables au bailleur « . En recentrant le débat sur le seul motif du congé, la cour isole la question essentielle : la contestation de la réalité du projet de vente est-elle sérieuse ?

II. L’appréciation exigeante de la réalité du motif de vente comme condition de la licéité du congé

Pour apprécier le caractère sérieux de la contestation, la Cour d’appel examine les indices invoqués par la locataire et constate l’absence totale de preuve d’un projet de vente de la part du bailleur. Elle relève que  » M. [O] ne justifie d’aucune annonce de vente diffusée, d’aucun mandat de vente donné, ni enfin d’aucunes visites des lieux par des candidats acquéreurs organisées ou envisagées « . Cette carence objective est déterminante. Elle est renforcée par la chronologie des événements. La cour note qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré avant le congé pour vendre, et que le bailleur avait ensuite obtenu un jugement accordant des délais de paiement à la locataire. Cette séquence  » est de nature à faire apparaître le congé pour vendre délivré par M. [O] comme une tentative de sa part de contourner les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sans volonté réelle de mettre en vente les lieux loués « . L’intention du bailleur est ultérieurement éclairée par un courriel dans lequel il déclare, évoquant sa mère sans logement :  » je reprendrai mon appartement avant la fin du mois d’octobre coûte que coûte « . La cour observe que  » les termes de son courriel confortent le doute existant sur la réalité de sa volonté de vendre le logement « . Elle ajoute, avec une pointe de sévérité, que  » l’intéressé n’avait pas fait délivrer en temps utile un congé pour reprise au profit de sa mère « . L’arrêt démontre ainsi que la simple formulation réglementaire d’une offre de vente dans le congé est insuffisante. La licéité du congé est conditionnée à l’existence réelle du projet allégué. Face à des éléments concrets laissant présumer une manœuvre destinée à obtenir l’expulsion sous un faux prétexte, la contestation devient sérieuse. La cour en déduit que  » le caractère manifestement illicite de l’occupation des lieux par Mme [G] n’est pas établi avec l’évidence requise devant le juge des référés « . Cette analyse rigoureuse protège le locataire contre les congés abusifs et réaffirme que le juge, même en référé, doit vérifier la consistance du motif invoqué par le bailleur.