Cour d’appel de Montpellier, le 9 octobre 2025, n°24/06226
La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 9 octobre 2025, statue à nouveau après cassation par la Cour de cassation le 5 septembre 2024. Des acquéreurs avaient assigné leur venderesse, une SCI, en résolution de la vente pour vice caché. Le tribunal puis la première cour d’appel avaient rejeté leur action. Ils avaient notamment retenu l’application d’une clause contractuelle d’exonération de garantie. La Haute juridiction avait cassé pour défaut de base légale. Elle reprochait à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si la venderesse était un professionnel de l’immobilier. La qualification conditionnait l’opposabilité de la clause d’exonération. La Cour de Montpellier confirme finalement le jugement de première instance. Elle déboute les acquéreurs de leur demande en garantie des vices cachés. La solution repose sur un double constat. La SCI n’est pas qualifiée de professionnelle de l’immobilier. Le vendeur n’avait pas connaissance du vice au jour de la vente. La clause d’exonération trouve donc à s’appliquer. L’arrêt précise les critères de la professionnalité en matière immobilière. Il rappelle aussi les conditions de la garantie des vices cachés.
La qualification de professionnel de l’immobilier est soumise à une appréciation restrictive. La cour écarte cette qualité pour la SCI venderesse. Elle retient que “malgré le fait que la SCI a pour objet la vente de bien immobilier, elle doit être considérée comme un mode d’organisation du patrimoine”. La société est qualifiée de “SCI familiale civile”. La décision s’appuie sur plusieurs éléments factuels. Les associés exercent des professions étrangères au secteur immobilier. La société ne tire pas l’essentiel de ses revenus de cette activité. Elle n’a réalisé aucune plus-value sur l’opération litigieuse. La cour estime que “la vente de l’immeuble litigieux n’est pas un acte professionnel mais un acte d’administration”. Cette analyse restreint la portée de l’objet social. Elle dissocie la capacité statutaire de la réalité des activités exercées. La solution protège le vendeur occasionnel. Elle évite une assimilation automatique au professionnel. La clause d’exonération demeure donc valablement stipulée. La cour applique une conception économique de la professionnalité. Celle-ci suppose une activité habituelle et lucrative. L’approche est conforme à la jurisprudence antérieure. Elle limite la portée de l’arrêt de la Cour de cassation. La Haute juridiction exigeait une recherche sur ce point. Elle n’imposait pas une qualification automatique. La cour d’appel a pleinement utilisé son pouvoir souverain d’appréciation.
L’existence d’un vice caché est subordonnée à la connaissance du vendeur. La cour confirme les constats du tribunal. Elle relève que “le vice c’est-à-dire les fissures apparues postérieurement à la vente sont la manifestation d’un vice de construction préexistant”. L’expertise judiciaire établit ce caractère antérieur. La cour souligne cependant qu’“aucun élément ne permet de démontrer que les travaux effectués par la SCI visaient à dissimuler les désordres”. Le vendeur est réputé de bonne foi. La clause d’exonération peut alors produire ses effets. La solution respecte l’article 1643 du code civil. Le vendeur non professionnel est garant seulement s’il connaissait le vice. La cour rappelle cette condition essentielle. Elle écarte toute présomption de connaissance. La bonne foi du vendeur est présumée. Les acquéreurs n’apportent pas la preuve contraire. Leur demande en résolution est donc rejetée. La cour refuse également une nouvelle expertise. Elle juge le rapport existant “clair et complet”. Cette décision met un terme à une procédure déjà longue. Elle privilégie la sécurité juridique. La solution peut paraître rigoureuse pour les acquéreurs. Elle s’inscrit pourtant dans le cadre légal. La garantie des vices cachés ne protège pas contre tous les aléas. Elle suppose une faute du vendeur ou sa qualité de professionnel. Aucune de ces conditions n’est remplie en l’espèce.
La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 9 octobre 2025, statue à nouveau après cassation par la Cour de cassation le 5 septembre 2024. Des acquéreurs avaient assigné leur venderesse, une SCI, en résolution de la vente pour vice caché. Le tribunal puis la première cour d’appel avaient rejeté leur action. Ils avaient notamment retenu l’application d’une clause contractuelle d’exonération de garantie. La Haute juridiction avait cassé pour défaut de base légale. Elle reprochait à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si la venderesse était un professionnel de l’immobilier. La qualification conditionnait l’opposabilité de la clause d’exonération. La Cour de Montpellier confirme finalement le jugement de première instance. Elle déboute les acquéreurs de leur demande en garantie des vices cachés. La solution repose sur un double constat. La SCI n’est pas qualifiée de professionnelle de l’immobilier. Le vendeur n’avait pas connaissance du vice au jour de la vente. La clause d’exonération trouve donc à s’appliquer. L’arrêt précise les critères de la professionnalité en matière immobilière. Il rappelle aussi les conditions de la garantie des vices cachés.
La qualification de professionnel de l’immobilier est soumise à une appréciation restrictive. La cour écarte cette qualité pour la SCI venderesse. Elle retient que “malgré le fait que la SCI a pour objet la vente de bien immobilier, elle doit être considérée comme un mode d’organisation du patrimoine”. La société est qualifiée de “SCI familiale civile”. La décision s’appuie sur plusieurs éléments factuels. Les associés exercent des professions étrangères au secteur immobilier. La société ne tire pas l’essentiel de ses revenus de cette activité. Elle n’a réalisé aucune plus-value sur l’opération litigieuse. La cour estime que “la vente de l’immeuble litigieux n’est pas un acte professionnel mais un acte d’administration”. Cette analyse restreint la portée de l’objet social. Elle dissocie la capacité statutaire de la réalité des activités exercées. La solution protège le vendeur occasionnel. Elle évite une assimilation automatique au professionnel. La clause d’exonération demeure donc valablement stipulée. La cour applique une conception économique de la professionnalité. Celle-ci suppose une activité habituelle et lucrative. L’approche est conforme à la jurisprudence antérieure. Elle limite la portée de l’arrêt de la Cour de cassation. La Haute juridiction exigeait une recherche sur ce point. Elle n’imposait pas une qualification automatique. La cour d’appel a pleinement utilisé son pouvoir souverain d’appréciation.
L’existence d’un vice caché est subordonnée à la connaissance du vendeur. La cour confirme les constats du tribunal. Elle relève que “le vice c’est-à-dire les fissures apparues postérieurement à la vente sont la manifestation d’un vice de construction préexistant”. L’expertise judiciaire établit ce caractère antérieur. La cour souligne cependant qu’“aucun élément ne permet de démontrer que les travaux effectués par la SCI visaient à dissimuler les désordres”. Le vendeur est réputé de bonne foi. La clause d’exonération peut alors produire ses effets. La solution respecte l’article 1643 du code civil. Le vendeur non professionnel est garant seulement s’il connaissait le vice. La cour rappelle cette condition essentielle. Elle écarte toute présomption de connaissance. La bonne foi du vendeur est présumée. Les acquéreurs n’apportent pas la preuve contraire. Leur demande en résolution est donc rejetée. La cour refuse également une nouvelle expertise. Elle juge le rapport existant “clair et complet”. Cette décision met un terme à une procédure déjà longue. Elle privilégie la sécurité juridique. La solution peut paraître rigoureuse pour les acquéreurs. Elle s’inscrit pourtant dans le cadre légal. La garantie des vices cachés ne protège pas contre tous les aléas. Elle suppose une faute du vendeur ou sa qualité de professionnel. Aucune de ces conditions n’est remplie en l’espèce.