Cour d’appel de Montpellier, le 11 septembre 2025, n°24/05896
Rendue par la Cour d’appel de Montpellier le 11 septembre 2025 (2e chambre civile), l’arrêt statue sur un contentieux de copropriété soumis au juge des référés. À la suite de travaux réalisés sans autorisation d’assemblée générale, un syndicat sollicite des mesures de remise en état, notamment l’enlèvement de blocs de climatisation, de gaines, d’une pergola, d’une dalle et d’une rampe, ainsi que la reprise d’un volet découpé en sous-sol. Le président du tribunal judiciaire de Montpellier, par ordonnance du 3 octobre 2024, a partiellement fait droit aux demandes. Deux appels ont été interjetés, la jonction a été ordonnée.
Les faits tiennent à l’édification et à la fixation d’ouvrages extérieurs affectant des parties communes, et à la découpe d’un volet roulant d’un box en sous-sol. Le syndicat invoque l’atteinte aux parties communes et à l’harmonie de l’immeuble, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété. Le propriétaire bailleur oppose principalement la prescription quinquennale pour certains éléments et, subsidiairement, l’absence de trouble manifestement illicite. L’occupant n’a pas constitué avocat.
La question de droit porte, d’une part, sur l’office du juge des référés en copropriété au titre du trouble manifestement illicite, et, d’autre part, sur l’articulation avec la prescription quinquennale pour des ouvrages visibles depuis plusieurs années. Elle concerne aussi la qualification d’atteinte à l’harmonie de l’immeuble et les exigences probatoires relatives à un ouvrage situé en sous-sol.
La cour confirme partiellement et infirme pour le surplus. Elle déclare prescrite l’action visant les blocs de climatisation, ordonne l’enlèvement d’une gaine traversant les parties communes et la suppression de la pergola, de la dalle et de la rampe, rejette la demande relative au volet et refuse le relevé de garantie. L’astreinte est fixée à 50 euros par jour, pour 60 jours, après un délai d’exécution de deux mois, sans réserve de liquidation.
I. L’office du juge des référés en copropriété et la prescription
A. Le trouble manifestement illicite: standard de contrôle et charge probatoire
La cour rappelle avec netteté le cadre légal du référé copropriété. Elle cite d’abord le texte applicable: « Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Elle précise la procédure: « L’application de ces dispositions n’est pas subordonnée à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée ni à la preuve de l’absence de contestation sérieuse. »
Le standard substantiel est également tracé: « Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. » Le contrôle du juge se concentre sur l’évidence de la violation, appréciée in concreto, au regard du règlement, de la loi de 1965 et des constatations matérielles. La motivation exploite les pièces versées, en particulier un constat et un suivi temporel des installations, conférant au référé sa fonction de police des parties communes.
La solution combine ainsi rigueur juridique et pragmatisme probatoire. L’évidence conduit à la remise en état lorsqu’un percement de façade ou des ancrages sur parties communes sont constatés. À l’inverse, l’absence de preuve ou l’incertitude sur la propriété d’un lot de stationnement empêche la mesure. La cour tranche en ces termes, pour un chef de demande: « Il n’est donc pas démontré l’existence d’un trouble manifestement illicite. »
B. La prescription quinquennale: point de départ et connaissance des faits
L’arrêt articule utilement l’action personnelle en copropriété et le délai de l’article 2224 du code civil, visé via l’article 42 de la loi de 1965. Il rappelle le principe: « Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dü connaître les faits lui permettant de l’exercer. » La détermination du point de départ repose sur la connaissance possible de l’atteinte, lorsque les ouvrages sont apparents.
La cour s’appuie sur une photographie datée, qui atteste de la présence d’unités extérieures depuis plusieurs années. Elle en déduit que le délai avait commencé à courir bien avant l’assignation. L’usage de sources publiques, ici une image datée accessible en ligne, sert d’indice sérieux de connaissance potentielle. Cette approche est cohérente avec la finalité de l’article 2224, qui sanctionne la vigilance du titulaire du droit. La conséquence est claire: l’action visant les blocs de climatisation est jugée prescrite, et la remise en état refusée. La cassation du premier chef se résume par la formule: « Il convient, en conséquence d’infirmer la décision entreprise […] et statuant à nouveau de rejeter cette demande. »
Cette ligne jurisprudentielle rappelle que l’outil de police des troubles ne contourne pas l’exigence de délai, lorsque l’atteinte est stable, apparente et connue. Le référé n’échappe pas au droit commun de la prescription des actions personnelles en copropriété.
II. Les atteintes aux parties communes et à l’harmonie: qualification des ouvrages et responsabilités
A. Percements, ancrages et harmonie: travaux soumis à autorisation d’assemblée
La cour qualifie avec précision les ouvrages litigieux. Pour la gaine traversant un mur et débouchant en façade, elle retient que « cette installation qui a nécessité le percement d’une façade et la fixation de la gaine sur le mur à l’intérieur du local d’accès au sous-sol contrevient au règlement de copropriété ». Le caractère d’atteinte aux parties communes est ainsi objectivé par la nature des opérations et leur localisation. La mesure ordonnée est proportionnée et ciblée: enlèvement de la gaine et de la grille, remise en état, sous astreinte.
S’agissant des aménagements extérieurs, la décision rattache la dalle, la rampe et la pergola à une jouissance sur une aire de service commune, incompatible avec des ouvrages lourds. La condition d’autorisation d’assemblée générale s’impose, à peine d’atteinte aux droits des autres copropriétaires et à l’aspect de l’immeuble. La cour souligne, à propos de la pergola fixée, que « son installation fixe porte nécessairement atteinte à l’harmonie de l’immeuble ». La qualification d’atteinte à l’harmonie, combinée à l’atteinte matérielle des parties communes, justifie l’injonction d’enlèvement ou de destruction des ouvrages extérieurs.
La méthode suivie concilie la preuve matérielle (photographies et constat) et l’économie du règlement de copropriété. Le juge des référés se situe dans sa fonction de cessation de l’évidence, ce que résume l’affirmation: « Il est donc justifié d’un trouble manifestement illicite. »
B. L’axe bailleur–occupant et les limites probatoires en sous-sol
La responsabilité du bailleur à l’égard des agissements de son occupant est rappelée dans son principe, conformément au règlement de copropriété et à la loi. La cour admet l’action dirigée cumulativement contre le propriétaire bailleur et l’occupant, l’un répondant des travaux, l’autre les ayant réalisés. L’in solidum emporte efficacité d’exécution, renforcée par une astreinte calibrée dans le temps. Cette articulation prévient les dilutions de responsabilité et facilite la remise en état.
L’arrêt trace toutefois une limite nette pour le volet découpé en sous-sol. D’une part, la propriété exacte de la place de stationnement n’est pas établie. D’autre part, l’atteinte à l’harmonie en sous-sol ne se déduit pas sans comparaison utile. La cour énonce que « une atteinte à l’harmonie de l’immeuble n’apparaît pas manifeste avec l’évidence requise en référé. » La rigueur probatoire protège ici d’une injonction hâtive. La confirmation du rejet s’impose.
Ces solutions, cohérentes, délivrent un message pratique. L’autorisation d’assemblée demeure la clef des interventions sur les parties communes, même en cas de jouissance spéciale. Les éléments extérieurs fixés, visibles et envahissants relèvent de l’évidence en référé, tandis que les ouvrages anciens et apparents, connus, se heurtent à la prescription. L’astreinte modérée incite promptement à exécuter, sans alourdir la liquidation.
Rendue par la Cour d’appel de Montpellier le 11 septembre 2025 (2e chambre civile), l’arrêt statue sur un contentieux de copropriété soumis au juge des référés. À la suite de travaux réalisés sans autorisation d’assemblée générale, un syndicat sollicite des mesures de remise en état, notamment l’enlèvement de blocs de climatisation, de gaines, d’une pergola, d’une dalle et d’une rampe, ainsi que la reprise d’un volet découpé en sous-sol. Le président du tribunal judiciaire de Montpellier, par ordonnance du 3 octobre 2024, a partiellement fait droit aux demandes. Deux appels ont été interjetés, la jonction a été ordonnée.
Les faits tiennent à l’édification et à la fixation d’ouvrages extérieurs affectant des parties communes, et à la découpe d’un volet roulant d’un box en sous-sol. Le syndicat invoque l’atteinte aux parties communes et à l’harmonie de l’immeuble, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété. Le propriétaire bailleur oppose principalement la prescription quinquennale pour certains éléments et, subsidiairement, l’absence de trouble manifestement illicite. L’occupant n’a pas constitué avocat.
La question de droit porte, d’une part, sur l’office du juge des référés en copropriété au titre du trouble manifestement illicite, et, d’autre part, sur l’articulation avec la prescription quinquennale pour des ouvrages visibles depuis plusieurs années. Elle concerne aussi la qualification d’atteinte à l’harmonie de l’immeuble et les exigences probatoires relatives à un ouvrage situé en sous-sol.
La cour confirme partiellement et infirme pour le surplus. Elle déclare prescrite l’action visant les blocs de climatisation, ordonne l’enlèvement d’une gaine traversant les parties communes et la suppression de la pergola, de la dalle et de la rampe, rejette la demande relative au volet et refuse le relevé de garantie. L’astreinte est fixée à 50 euros par jour, pour 60 jours, après un délai d’exécution de deux mois, sans réserve de liquidation.
I. L’office du juge des référés en copropriété et la prescription
A. Le trouble manifestement illicite: standard de contrôle et charge probatoire
La cour rappelle avec netteté le cadre légal du référé copropriété. Elle cite d’abord le texte applicable: « Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Elle précise la procédure: « L’application de ces dispositions n’est pas subordonnée à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée ni à la preuve de l’absence de contestation sérieuse. »
Le standard substantiel est également tracé: « Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. » Le contrôle du juge se concentre sur l’évidence de la violation, appréciée in concreto, au regard du règlement, de la loi de 1965 et des constatations matérielles. La motivation exploite les pièces versées, en particulier un constat et un suivi temporel des installations, conférant au référé sa fonction de police des parties communes.
La solution combine ainsi rigueur juridique et pragmatisme probatoire. L’évidence conduit à la remise en état lorsqu’un percement de façade ou des ancrages sur parties communes sont constatés. À l’inverse, l’absence de preuve ou l’incertitude sur la propriété d’un lot de stationnement empêche la mesure. La cour tranche en ces termes, pour un chef de demande: « Il n’est donc pas démontré l’existence d’un trouble manifestement illicite. »
B. La prescription quinquennale: point de départ et connaissance des faits
L’arrêt articule utilement l’action personnelle en copropriété et le délai de l’article 2224 du code civil, visé via l’article 42 de la loi de 1965. Il rappelle le principe: « Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dü connaître les faits lui permettant de l’exercer. » La détermination du point de départ repose sur la connaissance possible de l’atteinte, lorsque les ouvrages sont apparents.
La cour s’appuie sur une photographie datée, qui atteste de la présence d’unités extérieures depuis plusieurs années. Elle en déduit que le délai avait commencé à courir bien avant l’assignation. L’usage de sources publiques, ici une image datée accessible en ligne, sert d’indice sérieux de connaissance potentielle. Cette approche est cohérente avec la finalité de l’article 2224, qui sanctionne la vigilance du titulaire du droit. La conséquence est claire: l’action visant les blocs de climatisation est jugée prescrite, et la remise en état refusée. La cassation du premier chef se résume par la formule: « Il convient, en conséquence d’infirmer la décision entreprise […] et statuant à nouveau de rejeter cette demande. »
Cette ligne jurisprudentielle rappelle que l’outil de police des troubles ne contourne pas l’exigence de délai, lorsque l’atteinte est stable, apparente et connue. Le référé n’échappe pas au droit commun de la prescription des actions personnelles en copropriété.
II. Les atteintes aux parties communes et à l’harmonie: qualification des ouvrages et responsabilités
A. Percements, ancrages et harmonie: travaux soumis à autorisation d’assemblée
La cour qualifie avec précision les ouvrages litigieux. Pour la gaine traversant un mur et débouchant en façade, elle retient que « cette installation qui a nécessité le percement d’une façade et la fixation de la gaine sur le mur à l’intérieur du local d’accès au sous-sol contrevient au règlement de copropriété ». Le caractère d’atteinte aux parties communes est ainsi objectivé par la nature des opérations et leur localisation. La mesure ordonnée est proportionnée et ciblée: enlèvement de la gaine et de la grille, remise en état, sous astreinte.
S’agissant des aménagements extérieurs, la décision rattache la dalle, la rampe et la pergola à une jouissance sur une aire de service commune, incompatible avec des ouvrages lourds. La condition d’autorisation d’assemblée générale s’impose, à peine d’atteinte aux droits des autres copropriétaires et à l’aspect de l’immeuble. La cour souligne, à propos de la pergola fixée, que « son installation fixe porte nécessairement atteinte à l’harmonie de l’immeuble ». La qualification d’atteinte à l’harmonie, combinée à l’atteinte matérielle des parties communes, justifie l’injonction d’enlèvement ou de destruction des ouvrages extérieurs.
La méthode suivie concilie la preuve matérielle (photographies et constat) et l’économie du règlement de copropriété. Le juge des référés se situe dans sa fonction de cessation de l’évidence, ce que résume l’affirmation: « Il est donc justifié d’un trouble manifestement illicite. »
B. L’axe bailleur–occupant et les limites probatoires en sous-sol
La responsabilité du bailleur à l’égard des agissements de son occupant est rappelée dans son principe, conformément au règlement de copropriété et à la loi. La cour admet l’action dirigée cumulativement contre le propriétaire bailleur et l’occupant, l’un répondant des travaux, l’autre les ayant réalisés. L’in solidum emporte efficacité d’exécution, renforcée par une astreinte calibrée dans le temps. Cette articulation prévient les dilutions de responsabilité et facilite la remise en état.
L’arrêt trace toutefois une limite nette pour le volet découpé en sous-sol. D’une part, la propriété exacte de la place de stationnement n’est pas établie. D’autre part, l’atteinte à l’harmonie en sous-sol ne se déduit pas sans comparaison utile. La cour énonce que « une atteinte à l’harmonie de l’immeuble n’apparaît pas manifeste avec l’évidence requise en référé. » La rigueur probatoire protège ici d’une injonction hâtive. La confirmation du rejet s’impose.
Ces solutions, cohérentes, délivrent un message pratique. L’autorisation d’assemblée demeure la clef des interventions sur les parties communes, même en cas de jouissance spéciale. Les éléments extérieurs fixés, visibles et envahissants relèvent de l’évidence en référé, tandis que les ouvrages anciens et apparents, connus, se heurtent à la prescription. L’astreinte modérée incite promptement à exécuter, sans alourdir la liquidation.