Tribunal judiciaire de Paris, le 16 juin 2025, n°22/06832
Tribunal judiciaire de [Localité 12], 16 juin 2025, 2e chambre civile, n° RG 22/06832. Le litige concerne la vente d’un lot de copropriété dont la superficie Carrez, certifiée avant la cession, s’est révélée inférieure de plus d’un vingtième. L’acquéreur réclame une réduction proportionnelle du prix et le remboursement des frais accessoires, tandis que les vendeurs recherchent la responsabilité du diagnostiqueur et la garantie de son assureur.
Le bien avait été vendu sur la base d’un certificat mentionnant 33,55 m². Trois mesurages postérieurs, réalisés dès le lendemain de la vente, ont établi environ 31,68 m² en moyenne. L’acquéreur a assigné les vendeurs et le diagnostiqueur. Les vendeurs ont appelé en garantie l’assureur du professionnel et ont sollicité des dommages-intérêts pour perte de chance de vendre au même prix malgré la moindre surface. La question portait sur l’assiette et les débiteurs de la restitution Carrez, ainsi que sur la réparation des préjudices distincts résultant d’un mesurage erroné.
La juridiction rappelle d’abord que, « Il résulte de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l’acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. » Elle retient ensuite l’écart de 1,87 m², supérieur au vingtième, et calcule la restitution. La demande d’une condamnation in solidum du diagnostiqueur à ce titre est rejetée. En revanche, les frais notariés trop payés sont indemnisés à la charge du professionnel sur le terrain délictuel, faute de mesurage. Les vendeurs obtiennent une indemnité de perte de chance de vendre au même prix, l’assureur garantissant le diagnostiqueur conformément au contrat.
I. La mise en œuvre de la restitution Carrez et la détermination de ses débiteurs
A. Preuve de la moindre mesure et calcul proportionnel
La décision articule la preuve autour de la charge posée par l’instance civile. Elle rappelle que « Il ressort de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Trois diagnostics concordants, très rapprochés de la vente, établissent l’aire réelle et l’absence de modifications des lieux, ce qui conforte la fiabilité des mesures.
Le juge retient la moyenne des mesurages, pratique admise lorsque les écarts demeurent minimes et convergents. Le seuil légal d’un vingtième est dépassé, ce qui ouvre droit à la réduction proportionnelle. La juridiction fixe alors l’assiette de la restitution par une opération purement arithmétique et précise que « La réduction de prix est donc de 15 606,56 euros (1,87 x 280 000 / 33,55). » Cette méthode assure la neutralité de l’évaluation et cantonne la réduction à l’excès de prix versé.
B. Le vendeur seul débiteur légal de la restitution
La juridiction distingue clairement la restitution légale et la responsabilité civile. Elle souligne que l’obligation de restituer se rattache au seul régime de l’article 46, ce qui interdit d’étendre la condamnation au diagnostiqueur au titre du prix. Elle énonce sans ambiguïté que « l’article 46 de la loi n° 65–557 ne met d’obligation de restitution qu’à la charge du vendeur ». La demande d’in solidum contre le professionnel est écartée sur ce fondement.
S’agissant des frais accessoires, la décision refuse leur remboursement par les vendeurs car ils ne les ont pas perçus. Elle le précise en ces termes: « Les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 ne permettent pas à l’acquéreur de réclamer au vendeur la réduction des frais accessoires à la vente en ce que ce dernier ne les a pas perçus. » La structure du dispositif distingue ainsi le champ de la restitution légale et celui de la réparation délictuelle, ce qui ordonne la suite du raisonnement.
II. La responsabilité du diagnostiqueur et la réparation des préjudices distincts
A. Frais de notaire excessifs et faute de métrage: réparation autonome
Le juge situe la responsabilité du professionnel sur le terrain de la faute, du dommage et du lien. Il rappelle le standard probatoire en ces termes: « En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. » Il précise encore la frontière entre restitution Carrez et dommages-intérêts, en indiquant que « Par ailleurs, si la faute de mesurage du diagnostiqueur peut ouvrir droit à réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle, encore faut-il qu’un préjudice distinct soit invoqué. »
Le préjudice distinct est retenu dans l’assiette des frais notariés trop payés, calculés au prorata de l’écart de surface. L’indemnité allouée, strictement mesurée par le différentiel de 5,57 %, évite toute double réparation et consacre l’autonomie du dommage accessoire. La solution protège l’équilibre du régime Carrez, tout en assurant la réparation intégrale des frais induits par une faute de mesurage.
B. Perte de chance du vendeur et garantie de l’assureur
La juridiction admet la perte de chance du vendeur, distincte de la restitution légale. Elle le justifie par une formule pédagogique: « Aussi, si la restitution à laquelle le vendeur est tenu en vertu de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable, le vendeur peut en revanche se prévaloir à l’encontre du diagnostiqueur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre. » Elle encadre ensuite la mesure du préjudice aléatoire en rappelant que « Enfin, celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité et s’agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, étant observé qu’en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle, doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. »
En l’espèce, la chance est évaluée à 70 %, au regard d’indices de marché et de l’écart entre le mandat initial et le prix effectivement consenti. La quantification demeure prudente et proportionnée, ce qui respecte la nature probabiliste du dommage. Enfin, la garantie de l’assureur du professionnel est mobilisée selon les stipulations contractuelles, conformément au principe selon lequel « En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L’articulation entre restitution légale, réparation délictuelle et garantie contractuelle offre un cadre cohérent aux futurs contentieux de la superficie Carrez.
Tribunal judiciaire de [Localité 12], 16 juin 2025, 2e chambre civile, n° RG 22/06832. Le litige concerne la vente d’un lot de copropriété dont la superficie Carrez, certifiée avant la cession, s’est révélée inférieure de plus d’un vingtième. L’acquéreur réclame une réduction proportionnelle du prix et le remboursement des frais accessoires, tandis que les vendeurs recherchent la responsabilité du diagnostiqueur et la garantie de son assureur.
Le bien avait été vendu sur la base d’un certificat mentionnant 33,55 m². Trois mesurages postérieurs, réalisés dès le lendemain de la vente, ont établi environ 31,68 m² en moyenne. L’acquéreur a assigné les vendeurs et le diagnostiqueur. Les vendeurs ont appelé en garantie l’assureur du professionnel et ont sollicité des dommages-intérêts pour perte de chance de vendre au même prix malgré la moindre surface. La question portait sur l’assiette et les débiteurs de la restitution Carrez, ainsi que sur la réparation des préjudices distincts résultant d’un mesurage erroné.
La juridiction rappelle d’abord que, « Il résulte de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l’acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. » Elle retient ensuite l’écart de 1,87 m², supérieur au vingtième, et calcule la restitution. La demande d’une condamnation in solidum du diagnostiqueur à ce titre est rejetée. En revanche, les frais notariés trop payés sont indemnisés à la charge du professionnel sur le terrain délictuel, faute de mesurage. Les vendeurs obtiennent une indemnité de perte de chance de vendre au même prix, l’assureur garantissant le diagnostiqueur conformément au contrat.
I. La mise en œuvre de la restitution Carrez et la détermination de ses débiteurs
A. Preuve de la moindre mesure et calcul proportionnel
La décision articule la preuve autour de la charge posée par l’instance civile. Elle rappelle que « Il ressort de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Trois diagnostics concordants, très rapprochés de la vente, établissent l’aire réelle et l’absence de modifications des lieux, ce qui conforte la fiabilité des mesures.
Le juge retient la moyenne des mesurages, pratique admise lorsque les écarts demeurent minimes et convergents. Le seuil légal d’un vingtième est dépassé, ce qui ouvre droit à la réduction proportionnelle. La juridiction fixe alors l’assiette de la restitution par une opération purement arithmétique et précise que « La réduction de prix est donc de 15 606,56 euros (1,87 x 280 000 / 33,55). » Cette méthode assure la neutralité de l’évaluation et cantonne la réduction à l’excès de prix versé.
B. Le vendeur seul débiteur légal de la restitution
La juridiction distingue clairement la restitution légale et la responsabilité civile. Elle souligne que l’obligation de restituer se rattache au seul régime de l’article 46, ce qui interdit d’étendre la condamnation au diagnostiqueur au titre du prix. Elle énonce sans ambiguïté que « l’article 46 de la loi n° 65–557 ne met d’obligation de restitution qu’à la charge du vendeur ». La demande d’in solidum contre le professionnel est écartée sur ce fondement.
S’agissant des frais accessoires, la décision refuse leur remboursement par les vendeurs car ils ne les ont pas perçus. Elle le précise en ces termes: « Les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 ne permettent pas à l’acquéreur de réclamer au vendeur la réduction des frais accessoires à la vente en ce que ce dernier ne les a pas perçus. » La structure du dispositif distingue ainsi le champ de la restitution légale et celui de la réparation délictuelle, ce qui ordonne la suite du raisonnement.
II. La responsabilité du diagnostiqueur et la réparation des préjudices distincts
A. Frais de notaire excessifs et faute de métrage: réparation autonome
Le juge situe la responsabilité du professionnel sur le terrain de la faute, du dommage et du lien. Il rappelle le standard probatoire en ces termes: « En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. » Il précise encore la frontière entre restitution Carrez et dommages-intérêts, en indiquant que « Par ailleurs, si la faute de mesurage du diagnostiqueur peut ouvrir droit à réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle, encore faut-il qu’un préjudice distinct soit invoqué. »
Le préjudice distinct est retenu dans l’assiette des frais notariés trop payés, calculés au prorata de l’écart de surface. L’indemnité allouée, strictement mesurée par le différentiel de 5,57 %, évite toute double réparation et consacre l’autonomie du dommage accessoire. La solution protège l’équilibre du régime Carrez, tout en assurant la réparation intégrale des frais induits par une faute de mesurage.
B. Perte de chance du vendeur et garantie de l’assureur
La juridiction admet la perte de chance du vendeur, distincte de la restitution légale. Elle le justifie par une formule pédagogique: « Aussi, si la restitution à laquelle le vendeur est tenu en vertu de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable, le vendeur peut en revanche se prévaloir à l’encontre du diagnostiqueur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre. » Elle encadre ensuite la mesure du préjudice aléatoire en rappelant que « Enfin, celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité et s’agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, étant observé qu’en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle, doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. »
En l’espèce, la chance est évaluée à 70 %, au regard d’indices de marché et de l’écart entre le mandat initial et le prix effectivement consenti. La quantification demeure prudente et proportionnée, ce qui respecte la nature probabiliste du dommage. Enfin, la garantie de l’assureur du professionnel est mobilisée selon les stipulations contractuelles, conformément au principe selon lequel « En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L’articulation entre restitution légale, réparation délictuelle et garantie contractuelle offre un cadre cohérent aux futurs contentieux de la superficie Carrez.