Cour d’appel de Dijon, le 10 juillet 2025, n°24/00704
La Cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, a statué le 10 juillet 2025 sur un contentieux de voisinage et de propriété né au sein d’un lotissement, opposant des propriétaires indivis et la société lotisseuse à des acquéreurs voisins. Le litige portait sur la propriété et l’usage d’une entrée en « entonnoir », la démolition d’un mur édifié en limite d’accès, l’existence d’empiétements, la réalité et l’assiette d’une servitude de passage en tréfonds, l’accès à une minuscule parcelle enclavée, ainsi que diverses demandes provisionnelles. Par ordonnance de référé du 15 mai 2024, le premier juge avait rejeté l’essentiel des prétentions des demandeurs, ordonné une provision au bénéfice des défendeurs, et statué sur les frais.
Les appelants sollicitaient en cause d’appel une expertise sur la propriété de l’entrée, la démolition du mur litigieux, l’autorisation de passage, le rétablissement des limites et la suppression d’empiétements, l’arrachage d’arbres plantés le long d’une servitude alléguée, la communication du dossier d’urbanisme d’une piscine, l’accès à la parcelle enclavée, et plusieurs provisions. Les intimés concluaient à la confirmation de l’ordonnance, tout en réitérant leurs demandes reconventionnelles de provision.
La question centrale était double. D’abord, déterminer l’office du juge des référés au regard des articles 145 et 835 du code de procédure civile lorsqu’existent des contestations sérieuses relatives à la propriété, aux servitudes et aux limites. Ensuite, apprécier si les éléments produits caractérisaient un dommage imminent, un trouble manifestement illicite, ou une obligation non sérieusement contestable justifiant des mesures immédiates ou une provision.
La cour rappelle, d’abord, le cadre légal. Elle énonce que « Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Elle ajoute, au titre de l’article 835, que « le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Enfin, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Sur ce fondement, elle confirme pour l’essentiel le rejet des demandes, à l’exception de la provision allouée aux défendeurs, infirmée en appel.
I. Le référé civil face aux prétentions immobilières
A. Normes directrices et office du juge
La cour trace nettement les frontières de l’office du juge des référés en présence de contestations sérieuses sur le droit. Elle souligne que le référé suppose un trouble manifestement illicite, un dommage imminent, ou une obligation indiscutable, faute de quoi la mesure sollicitée excède ses pouvoirs. Elle rappelle, à propos des servitudes, que « Il n’appartient pas à la cour, disposant des pouvoirs du juge des référés, de se prononcer sur l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille telle qu’alléguée par les appelants. » La même prudence gouverne l’octroi des provisions, réservé aux hypothèses où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et la preuve d’un trouble imposant une remise en état immédiate.
Un second axe probatoire concerne l’empiétement, envisagé dans sa dimension de trouble illicite. La cour énonce que « Un empiétement sur la propriété d’autrui peut caractériser un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, à charge pour la partie qui l’allègue de le démontrer avec une évidence suffisante. » Cette exigence d’« évidence suffisante » irrigue l’ensemble du contrôle, tant pour les destructions d’ouvrages que pour les arrachages de plantations ou la réouverture d’un passage.
B. Bornage, urbanisme et absence de motif légitime
S’agissant de la propriété de l’entrée « en entonnoir », la cour relève la concordance entre le plan de division originel et le procès-verbal de bornage. Elle note que les limites avaient été reconnues contradictoirement, ce qui ruinait l’utilité d’une expertise préalable. Les développements sur l’historique du lotissement et sur les décisions d’urbanisme ne pouvaient suppléer la preuve d’un droit de propriété distinct, puisqu’ils relèvent d’un autre registre juridique. La motivation est claire : « Les développements afférents à l’historique du lotissement sont en outre inopérants à ce stade de la discussion, dès lors qu’ils se rapportent à des questions de passage et d’autorisations d’urbanisme, et non de propriété du sol. » La solution en découle immédiatement, l’ordonnance étant validée « de ce chef ».
Cette orientation probatoire ferme exclut le recours à l’article 145 en l’absence d’un « motif légitime », spécialement lorsque le bornage récent, reconnu, et les documents de division n’appellent pas de rectification évidente. Elle prévient, en pratique, l’utilisation du référé-expertise pour rouvrir des débats de propriété déjà stabilisés par des actes techniques et contradictoires.
II. Applications concrètes aux demandes en présence
A. Accès, empiétements et enclavement
La démolition du mur et l’autorisation de passage supposent d’abord qu’un trouble manifeste soit caractérisé par l’impossibilité d’accès. Or la matérialité d’entrées alternatives, la lecture discutée des décisions d’urbanisme, et la configuration du projet immobilier conduisent à relativiser l’atteinte invoquée. La cour confirme ainsi « qu’il n’y [a] pas lieu à référé sur les demandes de démolition du mur et d’autorisation de passage sur la parcelle DX [Cadastre 17]. » Le référé n’a pas vocation à préjuger l’existence d’une servitude par destination ni à imposer un passage en cas de contestation sérieuse.
La même grille s’applique aux empiétements. L’ouvrage de soutènement, préexistant et localisé, ne révélait pas un trouble d’évidence. Faute d’« évidence suffisante », la remise en état sous astreinte est écartée. La cour prolonge l’analyse par la situation d’une parcelle enclavée de très faible surface, dont l’accès ne s’impose que ponctuellement et pour un objet précis. Elle énonce que « S’il est constant que la parcelle DX [Cadastre 18], située à l’angle Sud-Ouest de la parcelle DX [Cadastre 17], est enclavée au sens de l’article 682 du code civil, il est également établi que sa surface, qui ne supporte actuellement aucune construction ni équipement, est limitée à 4 m2 environ. » L’absence d’urgence particulière et la controverse sur le tréfonds justifiaient de refuser, en référé, l’autorisation d’accès.
B. Servitudes de tréfonds, pièces et provisions
La servitude de passage en tréfonds des eaux usées se heurte à une contestation sérieuse, née des actes anciens, des plans communiqués a posteriori, et de l’assiette alléguée. Dans ce contexte, la présence d’arbres le long de la limite ne suffit pas à établir un trouble d’évidence. La cour décide que « Dans ces conditions, la présence d’arbres implantés notamment le long de la limite Sud de la parcelle DX [Cadastre 17] ne saurait constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. » La communication du dossier d’urbanisme de la piscine est pareillement refusée, l’atteinte redoutée aux canalisations n’étant pas étayée.
L’appel subsidiaire à l’expertise judiciaire n’est pas davantage recevable, faute de « motif légitime » au sens de l’article 145, la cour rappelant que « Pour l’ensemble des motifs développés ci-dessus quant aux demandes principales, les appelants ne justifient toutefois pas d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire. » Restent les demandes provisionnelles. Celles des demandeurs échouent, la preuve du dommage et du lien de causalité faisant défaut ou étant sérieusement discutée. La formule est synthétique et ferme : « Ainsi, la demande de provision se heurtant à l’existence d’une contestation sérieuse, c’est à juste titre que le premier juge l’a rejetée. » Celles des défendeurs ne prospèrent pas davantage, la cour infirmant la provision allouée en première instance, dans la logique d’un référé recentré sur l’évidence probatoire.
L’arrêt assure, en définitive, la cohérence du référé civil en matière immobilière. Il privilégie la stabilité des bornages reconnus, cantonne l’urgence aux troubles manifestes, et réserve le débat de fond à la juridiction du principal, sans que l’urbanisme serve de substitut au droit de propriété.
La Cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, a statué le 10 juillet 2025 sur un contentieux de voisinage et de propriété né au sein d’un lotissement, opposant des propriétaires indivis et la société lotisseuse à des acquéreurs voisins. Le litige portait sur la propriété et l’usage d’une entrée en « entonnoir », la démolition d’un mur édifié en limite d’accès, l’existence d’empiétements, la réalité et l’assiette d’une servitude de passage en tréfonds, l’accès à une minuscule parcelle enclavée, ainsi que diverses demandes provisionnelles. Par ordonnance de référé du 15 mai 2024, le premier juge avait rejeté l’essentiel des prétentions des demandeurs, ordonné une provision au bénéfice des défendeurs, et statué sur les frais.
Les appelants sollicitaient en cause d’appel une expertise sur la propriété de l’entrée, la démolition du mur litigieux, l’autorisation de passage, le rétablissement des limites et la suppression d’empiétements, l’arrachage d’arbres plantés le long d’une servitude alléguée, la communication du dossier d’urbanisme d’une piscine, l’accès à la parcelle enclavée, et plusieurs provisions. Les intimés concluaient à la confirmation de l’ordonnance, tout en réitérant leurs demandes reconventionnelles de provision.
La question centrale était double. D’abord, déterminer l’office du juge des référés au regard des articles 145 et 835 du code de procédure civile lorsqu’existent des contestations sérieuses relatives à la propriété, aux servitudes et aux limites. Ensuite, apprécier si les éléments produits caractérisaient un dommage imminent, un trouble manifestement illicite, ou une obligation non sérieusement contestable justifiant des mesures immédiates ou une provision.
La cour rappelle, d’abord, le cadre légal. Elle énonce que « Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Elle ajoute, au titre de l’article 835, que « le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Enfin, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Sur ce fondement, elle confirme pour l’essentiel le rejet des demandes, à l’exception de la provision allouée aux défendeurs, infirmée en appel.
I. Le référé civil face aux prétentions immobilières
A. Normes directrices et office du juge
La cour trace nettement les frontières de l’office du juge des référés en présence de contestations sérieuses sur le droit. Elle souligne que le référé suppose un trouble manifestement illicite, un dommage imminent, ou une obligation indiscutable, faute de quoi la mesure sollicitée excède ses pouvoirs. Elle rappelle, à propos des servitudes, que « Il n’appartient pas à la cour, disposant des pouvoirs du juge des référés, de se prononcer sur l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille telle qu’alléguée par les appelants. » La même prudence gouverne l’octroi des provisions, réservé aux hypothèses où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et la preuve d’un trouble imposant une remise en état immédiate.
Un second axe probatoire concerne l’empiétement, envisagé dans sa dimension de trouble illicite. La cour énonce que « Un empiétement sur la propriété d’autrui peut caractériser un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, à charge pour la partie qui l’allègue de le démontrer avec une évidence suffisante. » Cette exigence d’« évidence suffisante » irrigue l’ensemble du contrôle, tant pour les destructions d’ouvrages que pour les arrachages de plantations ou la réouverture d’un passage.
B. Bornage, urbanisme et absence de motif légitime
S’agissant de la propriété de l’entrée « en entonnoir », la cour relève la concordance entre le plan de division originel et le procès-verbal de bornage. Elle note que les limites avaient été reconnues contradictoirement, ce qui ruinait l’utilité d’une expertise préalable. Les développements sur l’historique du lotissement et sur les décisions d’urbanisme ne pouvaient suppléer la preuve d’un droit de propriété distinct, puisqu’ils relèvent d’un autre registre juridique. La motivation est claire : « Les développements afférents à l’historique du lotissement sont en outre inopérants à ce stade de la discussion, dès lors qu’ils se rapportent à des questions de passage et d’autorisations d’urbanisme, et non de propriété du sol. » La solution en découle immédiatement, l’ordonnance étant validée « de ce chef ».
Cette orientation probatoire ferme exclut le recours à l’article 145 en l’absence d’un « motif légitime », spécialement lorsque le bornage récent, reconnu, et les documents de division n’appellent pas de rectification évidente. Elle prévient, en pratique, l’utilisation du référé-expertise pour rouvrir des débats de propriété déjà stabilisés par des actes techniques et contradictoires.
II. Applications concrètes aux demandes en présence
A. Accès, empiétements et enclavement
La démolition du mur et l’autorisation de passage supposent d’abord qu’un trouble manifeste soit caractérisé par l’impossibilité d’accès. Or la matérialité d’entrées alternatives, la lecture discutée des décisions d’urbanisme, et la configuration du projet immobilier conduisent à relativiser l’atteinte invoquée. La cour confirme ainsi « qu’il n’y [a] pas lieu à référé sur les demandes de démolition du mur et d’autorisation de passage sur la parcelle DX [Cadastre 17]. » Le référé n’a pas vocation à préjuger l’existence d’une servitude par destination ni à imposer un passage en cas de contestation sérieuse.
La même grille s’applique aux empiétements. L’ouvrage de soutènement, préexistant et localisé, ne révélait pas un trouble d’évidence. Faute d’« évidence suffisante », la remise en état sous astreinte est écartée. La cour prolonge l’analyse par la situation d’une parcelle enclavée de très faible surface, dont l’accès ne s’impose que ponctuellement et pour un objet précis. Elle énonce que « S’il est constant que la parcelle DX [Cadastre 18], située à l’angle Sud-Ouest de la parcelle DX [Cadastre 17], est enclavée au sens de l’article 682 du code civil, il est également établi que sa surface, qui ne supporte actuellement aucune construction ni équipement, est limitée à 4 m2 environ. » L’absence d’urgence particulière et la controverse sur le tréfonds justifiaient de refuser, en référé, l’autorisation d’accès.
B. Servitudes de tréfonds, pièces et provisions
La servitude de passage en tréfonds des eaux usées se heurte à une contestation sérieuse, née des actes anciens, des plans communiqués a posteriori, et de l’assiette alléguée. Dans ce contexte, la présence d’arbres le long de la limite ne suffit pas à établir un trouble d’évidence. La cour décide que « Dans ces conditions, la présence d’arbres implantés notamment le long de la limite Sud de la parcelle DX [Cadastre 17] ne saurait constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. » La communication du dossier d’urbanisme de la piscine est pareillement refusée, l’atteinte redoutée aux canalisations n’étant pas étayée.
L’appel subsidiaire à l’expertise judiciaire n’est pas davantage recevable, faute de « motif légitime » au sens de l’article 145, la cour rappelant que « Pour l’ensemble des motifs développés ci-dessus quant aux demandes principales, les appelants ne justifient toutefois pas d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire. » Restent les demandes provisionnelles. Celles des demandeurs échouent, la preuve du dommage et du lien de causalité faisant défaut ou étant sérieusement discutée. La formule est synthétique et ferme : « Ainsi, la demande de provision se heurtant à l’existence d’une contestation sérieuse, c’est à juste titre que le premier juge l’a rejetée. » Celles des défendeurs ne prospèrent pas davantage, la cour infirmant la provision allouée en première instance, dans la logique d’un référé recentré sur l’évidence probatoire.
L’arrêt assure, en définitive, la cohérence du référé civil en matière immobilière. Il privilégie la stabilité des bornages reconnus, cantonne l’urgence aux troubles manifestes, et réserve le débat de fond à la juridiction du principal, sans que l’urbanisme serve de substitut au droit de propriété.