Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 3 juillet 2025, n°23-12.925
La Cour de cassation, troisième chambre civile, par arrêt du 3 juillet 2025, casse partiellement un arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 1er décembre 2022. Par acte notarié du 6 novembre 2006, des propriétaires ont acquis deux parcelles contiguës au fonds voisin sur lequel une extension empiétait. L’empiétement, situé dans l’alignement d’un mur mitoyen, portait sur 4,653 m² d’une parcelle de 1 622 m², antérieurement au transfert de propriété. Après expertise judiciaire, les acquéreurs ont sollicité l’homologation du rapport et la démolition de l’ouvrage litigieux, en complément du bornage demandé. La cour d’appel de Nîmes a rejeté la démolition comme disproportionnée et a accordé un droit de passage et d’échelle temporaire pour réaliser un enduit. Les demandeurs soutenaient que l’empiétement constaté justifiait la démolition, laquelle ne saurait être écartée au regard du respect dû au domicile voisin. La question était de savoir si un contrôle de proportionnalité s’impose, au regard de l’article 8, lorsque l’ouvrage constituerait un domicile. La Cour répond négativement et rappelle l’impératif d’y mettre fin, censurant l’arrêt attaqué par la formule suivante. « En statuant ainsi, alors qu’ayant constaté un empiétement, fût-il réalisé par un bâtiment pouvant être regardé comme un domicile au sens de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, il lui incombait d’ordonner toute mesure de nature à y mettre fin, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Par application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation s’étend à la mesure d’accès, en raison de son indivisibilité procédurale. L’analyse exige d’abord la mise au clair de la règle dégagée, avant d’en apprécier la cohérence et les effets.
I. Le sens de la solution : l’impératif de mettre fin à l’empiétement
A. La formulation normative et sa justification
Constatant l’empiétement, la juridiction de renvoi devra ordonner la mesure propre à le faire cesser, le principe résultant de l’article 545 du code civil. La Cour érige en obligation circonscrite la cessation de l’atteinte, sans ouvrir un bilan des intérêts privés antagonistes. L’office n’est pas de pondérer, mais d’assurer l’intégrité de la limite séparative.
L’usage du syntagme « toute mesure de nature à y mettre fin » n’écarte pas la démolition, qui demeure la voie ordinaire lorsque l’ouvrage occupe le fonds d’autrui. Seule une mesure d’effet équivalent pourrait être admise, à condition d’assurer une suppression effective de l’occupation irrégulière. L’efficacité prime la recherche d’un compromis inopérant sur le terrain des droits réels.
L’autorisation administrative est inopérante, car elle ne confère aucun droit réel opposable aux tiers; la régularité urbanistique ne neutralise pas l’atteinte aux limites. Le permis de construire ne purgera jamais un empiétement, même minime, dès lors qu’il ne statue pas sur la propriété. Le temps écoulé et la bonne foi ne modulent pas l’exigence de libération.
B. La neutralisation du contrôle de proportionnalité fondé sur l’article 8
La cour d’appel avait posé que « Pour rejeter la demande de démolition, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que, pour articuler les articles 545 du code civil et 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, le juge doit opérer un contrôle de proportionnalité entre une demande de démolition et le droit au respect du domicile de l’auteur de l’empiétement lorsque l’ouvrage litigieux constitue un domicile ». La Cour refuse cette pesée, considérant qu’elle détourne l’office du juge des limites et assimile à tort un conflit de voisinage à une ingérence publique.
La motivation écarte l’argument tenant au caractère habitable de l’ouvrage, jugé indifférent à la qualification et à la sanction de l’empiétement. Le domicile ne reçoit pas une immunité civile contre l’exécution d’une mesure propre à rétablir la frontière. L’exigence conventionnelle ne s’interpose pas entre la preuve de l’empiétement et son extinction.
II. Valeur et portée : cohérence jurisprudentielle et effets pratiques
A. Continuité avec la jurisprudence sur l’empiétement
La solution s’inscrit dans une ligne constante qui fait primer l’intégrité du droit de propriété sur les considérations de coût ou de bonne foi. Les atteintes aux limites appellent une réponse de rétablissement plutôt qu’une réparation pécuniaire, afin d’éviter l’appropriation de fait du fonds voisin.
Le refus d’un transfert forcé, même très limité, découle de l’article 545, qui prohibe toute expropriation hors utilité publique et procédure légale. L’extension de la propriété par l’effet d’une œuvre privée serait une expropriation déguisée. La censure ferme la porte aux régularisations unilatérales ou judiciaires contraires à la lettre du texte.
L’affirmation selon laquelle « la démolition de cet ouvrage est donc une sanction disproportionnée » ne résiste pas à ce cadre, la sanction restant l’outil adéquat. L’équilibre recherché par la cour d’appel se déplace vers l’exécution, où les modalités pratiques tempèrent la rigueur sans dénaturer la finalité.
B. Effets procéduraux et pratiques de la cassation
L’application de l’article 624 du code de procédure civile étend la cassation à la mesure d’accès, indissociable de la décision écartant la démolition. Le lien d’indivisibilité commande l’annulation corrélative, afin de laisser au juge du renvoi la gamme complète des solutions d’exécution.
Le renvoi devant la cour d’appel de Montpellier commande de déterminer la mesure concrète la plus efficace pour faire cesser l’empiétement, selon les données techniques du dossier. La précision de l’expertise et la faisabilité des travaux guideront l’injonction, sous astreinte si nécessaire, afin d’assurer un résultat effectif.
Sur le terrain des pratiques constructives, la solution rappelle aux maîtres d’ouvrage et aux constructeurs l’obligation de vérification foncière préalable, au-delà des seules autorisations d’urbanisme. La coordination entre géomètre, notaire et concepteur réduit le risque contentieux et le coût d’une démolition tardive.
Sur le terrain conventionnel, l’arrêt n’ignore pas l’article 8, mais borne son office aux ingérences publiques, laissant aux rapports de voisinage la logique des droits réels. Le domicile ne devient pas un rempart contre la restitution du fonds, ce qui maintient la cohérence du contentieux de la propriété.
La Cour de cassation, troisième chambre civile, par arrêt du 3 juillet 2025, casse partiellement un arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 1er décembre 2022. Par acte notarié du 6 novembre 2006, des propriétaires ont acquis deux parcelles contiguës au fonds voisin sur lequel une extension empiétait. L’empiétement, situé dans l’alignement d’un mur mitoyen, portait sur 4,653 m² d’une parcelle de 1 622 m², antérieurement au transfert de propriété. Après expertise judiciaire, les acquéreurs ont sollicité l’homologation du rapport et la démolition de l’ouvrage litigieux, en complément du bornage demandé. La cour d’appel de Nîmes a rejeté la démolition comme disproportionnée et a accordé un droit de passage et d’échelle temporaire pour réaliser un enduit. Les demandeurs soutenaient que l’empiétement constaté justifiait la démolition, laquelle ne saurait être écartée au regard du respect dû au domicile voisin. La question était de savoir si un contrôle de proportionnalité s’impose, au regard de l’article 8, lorsque l’ouvrage constituerait un domicile. La Cour répond négativement et rappelle l’impératif d’y mettre fin, censurant l’arrêt attaqué par la formule suivante. « En statuant ainsi, alors qu’ayant constaté un empiétement, fût-il réalisé par un bâtiment pouvant être regardé comme un domicile au sens de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, il lui incombait d’ordonner toute mesure de nature à y mettre fin, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Par application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation s’étend à la mesure d’accès, en raison de son indivisibilité procédurale. L’analyse exige d’abord la mise au clair de la règle dégagée, avant d’en apprécier la cohérence et les effets.
I. Le sens de la solution : l’impératif de mettre fin à l’empiétement
A. La formulation normative et sa justification
Constatant l’empiétement, la juridiction de renvoi devra ordonner la mesure propre à le faire cesser, le principe résultant de l’article 545 du code civil. La Cour érige en obligation circonscrite la cessation de l’atteinte, sans ouvrir un bilan des intérêts privés antagonistes. L’office n’est pas de pondérer, mais d’assurer l’intégrité de la limite séparative.
L’usage du syntagme « toute mesure de nature à y mettre fin » n’écarte pas la démolition, qui demeure la voie ordinaire lorsque l’ouvrage occupe le fonds d’autrui. Seule une mesure d’effet équivalent pourrait être admise, à condition d’assurer une suppression effective de l’occupation irrégulière. L’efficacité prime la recherche d’un compromis inopérant sur le terrain des droits réels.
L’autorisation administrative est inopérante, car elle ne confère aucun droit réel opposable aux tiers; la régularité urbanistique ne neutralise pas l’atteinte aux limites. Le permis de construire ne purgera jamais un empiétement, même minime, dès lors qu’il ne statue pas sur la propriété. Le temps écoulé et la bonne foi ne modulent pas l’exigence de libération.
B. La neutralisation du contrôle de proportionnalité fondé sur l’article 8
La cour d’appel avait posé que « Pour rejeter la demande de démolition, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que, pour articuler les articles 545 du code civil et 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, le juge doit opérer un contrôle de proportionnalité entre une demande de démolition et le droit au respect du domicile de l’auteur de l’empiétement lorsque l’ouvrage litigieux constitue un domicile ». La Cour refuse cette pesée, considérant qu’elle détourne l’office du juge des limites et assimile à tort un conflit de voisinage à une ingérence publique.
La motivation écarte l’argument tenant au caractère habitable de l’ouvrage, jugé indifférent à la qualification et à la sanction de l’empiétement. Le domicile ne reçoit pas une immunité civile contre l’exécution d’une mesure propre à rétablir la frontière. L’exigence conventionnelle ne s’interpose pas entre la preuve de l’empiétement et son extinction.
II. Valeur et portée : cohérence jurisprudentielle et effets pratiques
A. Continuité avec la jurisprudence sur l’empiétement
La solution s’inscrit dans une ligne constante qui fait primer l’intégrité du droit de propriété sur les considérations de coût ou de bonne foi. Les atteintes aux limites appellent une réponse de rétablissement plutôt qu’une réparation pécuniaire, afin d’éviter l’appropriation de fait du fonds voisin.
Le refus d’un transfert forcé, même très limité, découle de l’article 545, qui prohibe toute expropriation hors utilité publique et procédure légale. L’extension de la propriété par l’effet d’une œuvre privée serait une expropriation déguisée. La censure ferme la porte aux régularisations unilatérales ou judiciaires contraires à la lettre du texte.
L’affirmation selon laquelle « la démolition de cet ouvrage est donc une sanction disproportionnée » ne résiste pas à ce cadre, la sanction restant l’outil adéquat. L’équilibre recherché par la cour d’appel se déplace vers l’exécution, où les modalités pratiques tempèrent la rigueur sans dénaturer la finalité.
B. Effets procéduraux et pratiques de la cassation
L’application de l’article 624 du code de procédure civile étend la cassation à la mesure d’accès, indissociable de la décision écartant la démolition. Le lien d’indivisibilité commande l’annulation corrélative, afin de laisser au juge du renvoi la gamme complète des solutions d’exécution.
Le renvoi devant la cour d’appel de Montpellier commande de déterminer la mesure concrète la plus efficace pour faire cesser l’empiétement, selon les données techniques du dossier. La précision de l’expertise et la faisabilité des travaux guideront l’injonction, sous astreinte si nécessaire, afin d’assurer un résultat effectif.
Sur le terrain des pratiques constructives, la solution rappelle aux maîtres d’ouvrage et aux constructeurs l’obligation de vérification foncière préalable, au-delà des seules autorisations d’urbanisme. La coordination entre géomètre, notaire et concepteur réduit le risque contentieux et le coût d’une démolition tardive.
Sur le terrain conventionnel, l’arrêt n’ignore pas l’article 8, mais borne son office aux ingérences publiques, laissant aux rapports de voisinage la logique des droits réels. Le domicile ne devient pas un rempart contre la restitution du fonds, ce qui maintient la cohérence du contentieux de la propriété.