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Cour d’appel de Paris, le 26 septembre 2024, n°22/08152
Les faits concernent un bail d’habitation consenti à M. [L] [R] et Mme [U] [O] épouse [R], où la société Elogie Siemp a demandé la résiliation du bail et l’expulsion des locataires en raison de leur inexécution des obligations contractuelles.
La Cour d’appel a infirmé le jugement du 10 décembre 2021, prononçant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion, en considérant que l’avenant au bail conclu après le décès de M. [L] [R] manifestait une renonciation tacite à la résiliation du bail par la société Elogie Siemp.
Article rédigé par l’IA
Commentaire d’arrêt : Cour d’appel de Paris, le 26 septembre 2024, n°22/08152
1°) Le sens de la décision
La décision rendue par la Cour d’appel de Paris porte sur un litige locatif entre la société Elogie-Siemp et les locataires M. [L] [R] et Mme [U] [O] épouse [R]. La question de droit principale était de savoir si la résiliation du bail, prononcée par le juge de première instance, devait être maintenue ou annulée suite à l’avenant au bail conclu entre les parties. La Cour a décidé d’infirmer la décision de première instance, en considérant que l’avenant conclu le 19 décembre 2023 manifestait une renonciation tacite et non équivoque de la société Elogie-Siemp à se prévaloir de la résiliation du bail. Cette interprétation implique que la résiliation antérieure n’est plus valable et que Mme [U] [R] reste titulaire du contrat de location.
La clarté de cette décision est renforcée par le fait qu’elle repose sur une analyse des principes du droit des contrats, notamment l’interprétation de la volonté des parties. XXX, le sens de la décision se dégage comme XXX une affirmation de la force obligatoire des contrats formés, conformément à l’article 1103 du code civil.
2°) La valeur de la décision
La décision de la Cour d’appel présente plusieurs mérites. Elle clarifie la position juridique en matière de renonciation à la résiliation d’un bail par un acte positif, établissant ainsi une jurisprudence utile pour les litiges futurs dans le domaine locatif. En effet, la Cour souligne que la renonciation ne doit pas être présumée, mais doit être certaine et non équivoque, ce qui protège les droits des locataires contre des résiliations arbitraires.
Cependant, la décision peut également être critiquée pour son approche sur la renonciation tacite. Bien que la Cour ait correctement identifié l’avenant comme un acte de renonciation, il pourrait être soutenu que cela ouvre la porte à une interprétation subjective des intentions des parties, ce qui pourrait engendrer des litiges futurs sur la nature des actes positifs requis pour établir une renonciation.
3°) La portée de la décision
La portée de cette décision est significative, car elle renforce la sécurité juridique pour les locataires en confirmant que les contrats, une fois formés, ne peuvent être modifiés ou annulés que par des actes clairs et non équivoques. En établissant que l’avenant au bail constitue une renonciation à la résiliation, la Cour d’appel protège également les droits des locataires face aux demandes d’expulsion, favorisant ainsi un équilibre entre les droits des propriétaires et ceux des locataires.
En conclusion, cette décision illustre l’importance de la clarté des intentions contractuelles et de la nécessité d’un cadre juridique solide pour protéger les parties dans des relations contractuelles, particulièrement dans le domaine des baux d’habitation. Elle pose des fondements solides pour la gestion des litiges locatifs futurs et souligne l’importance de l’existence d’une documentation claire dans les relations contractuelles.
Texte intégral de la décision
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 3
ARRET DU 26 SEPTEMBRE 2024
(n° , 2 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08152 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFWP3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Décembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 11-21-7405
APPELANTS
Monsieur [L] [R]
décédé le 18 novembre 2023
Madame [U] [O] épouse [R]
[Adresse 4]
[Localité 1]
XXX par Me XXX, avocat au barreau de XXX, XXX
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/007919 du 23/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
Société ELOGIE SIEMP
RCS B 552 038 200
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée et assistée par Me XXX de la SCP XXX ET XXX, avocat au barreau de XXX, XXX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 XXX 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme XXX, XXX, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme XXX, Présidente de XXX
Mme XXX, XXX
Mme XXX, XXX
Greffier, lors des débats : Mme XXX
ARRET :
– contradictoire
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Anne-XXX MEANO, Présidente de XXX et par XXX COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DU LITIGE:
Par acte sous seing privé du 15 juin 2001, la Société d’économie mixte d’équipement d’aménagement du [Localité 5] (SEMEA XV) aux
droits de laquelle vient la société Elogie Siemp, a consenti un bail d’habitation à M. [L] [R] et Mme [U] [O] épouse [R], pour un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 2.609,39 francs, outre les charges.
Par acte d’huissier du 24 juin 2021, la société d’économie mixte Elogie-Siemp a fait citer M. [L] [R] et Mme [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de solliciter :
– la résiliation judiciaire du bail accordé à M. [L] [R] et Mme [U] [R],
– l’expulsion de M. [L] [R] et Mme [U] [R], ainsi que celle de tous occupants de leur chef
– la condamnation solidaire de M. [L] [R] et Mme [U] [R] au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation égale au montant résultant du contrat résilié majoré de 30 % à compter de la date de résiliation du bail, jusqu’à la libération complète des lieux,
– la condamnation solidaire de M. [L] [R] et Mme [U] [R] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
– la condamnation de M. [L] [R] et Mme [U] [R] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par jugement contradictoire entrepris du 10 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
PRONONCE la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur les locaux situés à [Adresse 4] et ce à compter de ce jour,
XXX qu’à défaut par M. [L] [R] et Mme [U] [R] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société Elogie-Siemp pourra procéder à ‘son’ expulsion et à celle de tous occupants de ‘son’ chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur,
CONDAMNE solidairement M. [L] [R] et Mme [U] [R] à payer à la
société Elogie-Siemp une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de ce jour jusqu’au départ effectif des lieux,
DÉBOUTE la société Elogie-Siemp du surplus de ses demandes,
CONDAMNE solidairement M.[L] [R] et Mme [U] [R] à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l’appel interjeté le 21 avril 2022 par M. [L] [R] et Mme [U] [R],
Vu le décès de M. [L] [R] survenu le 18 novembre 2023,
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 mai 2024 par lesquelles Mme [U] [O] veuve [R] demande à la cour de :
XXX Mme [U] [R] recevable et bien fondée en toutes ses demandes,
INFIRMER le jugement en toutes ses dispositions,
DÉBOUTER Elogie-Siemp de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
À titre subsidiaire, ACCORDER à Mme [U] [R] un délai de trois ans pour quitter les lieux,
XXX qu’il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et que les entiers dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 août 2022 aux termes desquelles la société Elogie-Siemp demande à la cour de :
CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 10 décembre 2021,
DEBOUTER Monsieur [L] [R] et Madame [U] [O] épouse [R] de toutes leurs demandes,
CONDAMNER Monsieur [L] [R] et Madame [U] [O] épouse [R] à verser à la société Elogie Siemp la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement
déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du bail
Mme [R] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et ordonné son expulsion, en faisant valoir que la SEM Elogie-Siemp a régularisé un avenant au bail à son profit le 19 décembre 2023, renonçant ainsi à la résiliation du bail prononcée par le premier juge.
XXX Elogie-Siemp sollicite la confirmation du jugement entrepris. XXX n’a pas répliqué sur la renonciation à résiliation du bail du fait de l’avenant soutenue par Mme [R].
Selon l’article 1103 du code civil, ‘les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits’.
La renonciation, qui ne se présume pas (3e XXX., 11 octobre 1968, XXX n 374 ; 3e XXX., 18 janvier 2012, n°11-10.389), doit être certaine et non équivoque, et, si elle peut être tacite, il faut que les circonstances établissent de façon non équivoque la volonté de renoncer (3e XXX., 3 novembre 2011, n°10-20.297). Il faut, de la part de celui auquel on oppose sa renonciation, des actes positifs (Com. 10 mai 2000, n°97-13.907 ; Com. 18 janvier 2005, n°03-12.897 ; XXX. 1re, 1er mars 2005, n°03-10.456 ; XXX. 1re, 3 mai 2006, n°05-16.169 ; XXX. 3e, 14 avril 2015, n° 14-11.064), qui doivent exprimer la volonté non équivoque de son auteur de renoncer à son droit (XXX. 1re, 1er mars 2005, n°03-10.456, ; XXX. 1re, 3 mai 2006, n°05-16.169 ; XXX. 3e , 26 mai 2009, n°08-16.570 ; XXX. 2e, 9 décembre 2010, n°10-12.233). Ainsi, le bailleur peut renoncer, y compris tacitement, au bénéfice de la clause résolutoire acquise en concluant un avenant au bail (XXX. 3ème, 21 novembre 1995, n°93-21.665).
En l’espèce, alors que la résiliation du bail avait été prononcée par le jugement entrepris du 10 décembre 2021 assorti de l’exécution provisoire de droit, la XXX Elogie-Siemp a conclu avec Mme [U] [R] le 19 décembre 2023 un avenant au bail selon lequel celle-ci devient la seule titulaire du contrat de location du 15 juin 2001 suite au décès
de M. [L] [R] survenu le 18 novembre 2023, ‘tous les autres articles et conditions du bail restant inchangés’.
Il convient de juger que cet avenant au bail constitue un acte positif manifestant la renonciation tacite, mais certaine et non équivoque, de la SEM Elogie-Siemp à se prévaloir de la résiliation du bail.
Il y a lieu dès lors d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de Mme [R] et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et, statuant à nouveau, de débouter la SEM Elogie-Siemp de l’intégralité de ses demandes.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.
La SEM Elogie-Siemp, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,
Déboute la SEM Elogie-Siemp de l’intégralité de ses demandes,
Condamne la SEM Elogie-Siemp aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président