Mainlevée d’hypothèque conventionnelle ou judiciaire : refus de la banque, radiation 2437 du Code civil et recours du débiteur à Paris.
L’inscription d’une hypothèque grève l’immeuble jusqu’à la radiation effective de l’inscription au service de la publicité foncière. Une fois la dette éteinte, la banque doit donner mainlevée pour permettre la vente du bien et libérer l’acquéreur. Lorsqu’elle tarde, refuse ou exige des frais déraisonnables, le débiteur dispose d’une action en radiation non consentie devant le tribunal du ressort de l’inscription, sur le fondement de l’article 2437 du Code civil, assortie d’une astreinte journalière et d’une action en responsabilité contre l’établissement bancaire.
Étape 1 — Vous transmettez vos pièces. Téléphone au cabinet ou dépôt sécurisé. L’acte authentique constitutif de l’hypothèque, le décompte de remboursement total du prêt, le relevé du compte de prêt soldé, l’état hypothécaire récent demandé au service de la publicité foncière, les correspondances échangées avec la banque, le projet d’acte de vente bloqué chez le notaire, le projet de mainlevée transmis par l’établissement et toute mise en demeure adressée.
Étape 2 — Réponse personnelle sous 24 heures. Maître Reda Kohen, avocat en droit immobilier à Paris, qualifie la nature de l’hypothèque (conventionnelle, légale, judiciaire provisoire ou définitive), identifie le motif de refus invoqué par la banque, écarte les pistes inutiles (radiation amiable rapide chez le notaire désigné de votre choix), chiffre le préjudice de blocage de la vente et calibre le choix entre référé-mainlevée et assignation au fond devant le juge compétent.
Étape 3 — Stratégie devant le tribunal compétent. Convention d’honoraires claire, assignation devant le tribunal du ressort de l’inscription sur le fondement de l’article 2437 du Code civil, ou saisine du juge de l’exécution lorsque l’inscription procède d’une mesure conservatoire, demande de radiation sous astreinte journalière par application de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, et action en responsabilité contre la banque pour refus abusif de mainlevée et préjudice de vente compromise.
Le régime de la mainlevée et de la radiation des inscriptions hypothécaires.
L’article 2435 du Code civil pose le principe que les inscriptions sont rayées du consentement des parties intéressées ayant capacité à cet effet ou en vertu d’un jugement passé en force de chose jugée. L’article 2437 organise la radiation non consentie : « la radiation non consentie est demandée au tribunal dans le ressort duquel l’inscription a été faite, si ce n’est lorsque cette inscription a eu lieu pour sûreté d’une condamnation éventuelle ou indéterminée, sur l’exécution ou liquidation de laquelle le débiteur et le créancier prétendu sont en instance ou doivent être jugés dans un autre tribunal ». Le texte officiel est disponible sur Legifrance.
L’article 2438 précise que la radiation doit être ordonnée par les tribunaux lorsque l’inscription a été faite sans être fondée ni sur la loi, ni sur un titre, ou lorsqu’elle l’a été en vertu d’un titre éteint, irrégulier ou frappé de péremption. Cette architecture, issue de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, consolide les règles antérieures de la loi du 23 mars 2019. Elle distingue clairement la mainlevée amiable, opérée par acte notarié de mainlevée et radiation, et la radiation judiciaire, ordonnée par jugement et publiée à la diligence du créancier ou du débiteur. Art. 2435 à 2449 C. civ.
La mainlevée amiable est l’acte par lequel le créancier consent à la radiation de l’inscription au profit du débiteur. Elle est obligatoirement reçue par acte authentique notarié, en application des articles 710-1 et suivants du Code civil et du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière. Le notaire rédige un acte de mainlevée qui mentionne l’identité des parties, l’inscription rayée, la cause de la mainlevée (paiement, novation, prescription, jugement) et procède à la publication au service de la publicité foncière. La radiation produit ses effets à la date de la publication.
La radiation judiciaire intervient en cas de refus du créancier ou d’inertie de sa part. Elle est ordonnée par jugement, sur le fondement des articles 2437 et 2438 du Code civil. Le jugement doit être publié au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente. Tant que la radiation n’est pas publiée, l’hypothèque continue de produire ses effets opposables aux tiers, ce qui justifie l’urgence du contentieux. La Cour de cassation a rappelé que « tant que l’inscription d’une hypothèque subsiste, sa radiation peut toujours être demandée » par le débiteur intéressé. Art. 2437 C. civ.Décret 55-22 du 4 janv. 1955
L’hypothèque conventionnelle prise par la banque en garantie du prêt immobilier suit le sort de la créance principale. Lorsque le prêt est intégralement remboursé, par échéances normales, par remboursement anticipé total ou par mobilisation d’une assurance emprunteur, la cause de la garantie disparaît et le débiteur a droit à la mainlevée. L’article 2476 du Code civil précise que les hypothèques s’éteignent par l’extinction de l’obligation principale qu’elles garantissent. La banque doit alors transmettre au notaire désigné un acte de mainlevée signé par son représentant habilité.
La pratique parisienne révèle plusieurs causes de blocage : indisponibilité du service juridique de la banque, frais de mainlevée facturés au-delà des barèmes notariaux, contestation d’un solde d’intérêts ou de frais accessoires, voire confusion entre plusieurs prêts garantis par une même hypothèque rechargeable. Le débiteur doit alors démontrer l’extinction de la dette, mettre en demeure la banque par lettre recommandée avec accusé de réception, et préparer l’assignation devant le tribunal du ressort de l’inscription. L’article 2435 du Code civil exige le consentement du créancier ayant capacité, ce qui suppose une représentation régulière de la banque, à défaut de quoi la mainlevée serait inopérante. Art. 2476 C. civ.Art. 2435 C. civ.
L’hypothèque judiciaire provisoire est une mesure conservatoire autorisée par le juge sur le fondement des articles L. 511-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, lorsque le créancier justifie d’une créance paraissant fondée en son principe et de circonstances en menaçant le recouvrement. Elle est inscrite à la diligence du créancier au service de la publicité foncière, et publiée à titre provisoire dans l’attente de la décision au fond. Si le juge du fond déboute le créancier ou si la cour d’appel infirme la décision lui ayant donné gain de cause, l’inscription doit être radiée.
La compétence pour ordonner la mainlevée est celle du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, en application de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire. Le tribunal judiciaire de Paris (juge de l’exécution) a rappelé que « l’article 2437 du Code civil prévoit que la radiation non consentie est demandée au tribunal dans le ressort duquel l’inscription a été faite », et qu’à défaut de titre régulier maintenant l’inscription, la mainlevée doit être ordonnée (TJ Paris JEX, 25 avril 2024, n° 24/80314, disponible sur courdecassation.fr). Le juge peut ordonner la mainlevée aux frais du créancier qui a maintenu l’inscription à tort, et le condamner à des dommages-intérêts au titre de l’article L. 512-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Art. L. 511-1 CPCETJ Paris JEX 25 avr. 2024, n° 24/80314
Les frais de mainlevée d’hypothèque sont strictement encadrés. L’arrêté tarifaire des notaires fixe l’émolument proportionnel sur la base du capital initial de la créance garantie, complété par les contributions de sécurité immobilière, les frais d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. À titre d’ordre de grandeur, pour un prêt de 200 000 euros, le coût total d’une mainlevée notariée se situe généralement entre 400 et 700 euros, frais et taxes compris. Au-delà de cinq ans après l’échéance prévue du prêt, l’inscription périme automatiquement par défaut de renouvellement, et la mainlevée notariée devient inutile.
Aucun texte n’impose à la banque un délai déterminé pour signer la mainlevée. La jurisprudence considère néanmoins qu’un délai raisonnable de quelques semaines suffit, dès lors que la créance est intégralement éteinte et que les pièces nécessaires ont été produites. Au-delà, la responsabilité de la banque peut être engagée pour faute civile sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, dès lors que la lenteur excessive bloque la vente du bien et cause un préjudice au débiteur. Une cour d’appel parisienne a notamment retenu que « la banque a refusé la mainlevée de l’hypothèque » alors que la créance était quasi-intégralement désintéressée et a engagé la responsabilité de l’établissement pour le blocage causé à la vente. Arrêté tarifaire notairesArt. 1231-1 C. civ.
L’inscription hypothécaire est l’accessoire de la créance garantie. Elle ne survit pas à son extinction. Lorsque la dette est soldée, la banque doit signer la mainlevée sans tarder ni facturer de frais déraisonnables. À défaut, le tribunal du ressort de l’inscription ordonne la radiation et peut condamner l’établissement aux frais et aux dommages-intérêts du débiteur.
La procédure de radiation judiciaire : compétence, astreinte et responsabilité de la banque.
L’action en radiation non consentie est portée devant le tribunal judiciaire du lieu où l’inscription a été prise, conformément à l’article 2437 du Code civil. Pour un immeuble situé à Paris, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire de Paris. La représentation par avocat est obligatoire au-delà du seuil de 10 000 euros, en application de l’article 760 du Code de procédure civile. Lorsque l’inscription est judiciaire provisoire, la compétence appartient au juge de l’exécution du même ressort, en application de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire.
La cour d’appel d’Amiens a précisé en 2025 que « la mainlevée de l’hypothèque judiciaire doit être demandée devant le tribunal judiciaire dans le ressort duquel est inscrite l’hypothèque, mais l’article 2437 du Code civil indique qu’elle pourrait être ordonnée par un autre tribunal accessoirement à une décision statuant sur la créance garantie » (CA Amiens 1ère ch. civ., 19 juin 2025, n° 24/00728, disponible sur courdecassation.fr). Cette articulation permet au juge saisi du fond de la créance d’ordonner la mainlevée en cas de débouté du créancier, sans renvoyer le débiteur à une seconde procédure. Art. 2437 C. civ.CA Amiens 19 juin 2025, n° 24/00728
L’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution permet à tout juge de prononcer une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision, même d’office. La pratique consiste à demander, dans le dispositif de l’assignation, la condamnation de la banque à signer l’acte de mainlevée et à le faire publier au service de la publicité foncière dans un délai déterminé, sous astreinte journalière. Le montant de l’astreinte est fixé par le juge selon l’importance du préjudice et les capacités financières du débiteur de l’obligation.
Un jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Avignon a ainsi ordonné « la mainlevée de l’hypothèque judiciaire posée sur le bien immobilier aux frais de la banque dans les 15 jours suivant la date de la décision à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard » (TJ Avignon JEX, 27 février 2025, n° 24/00565, disponible sur courdecassation.fr). L’astreinte est liquidée à l’échéance par le juge de l’exécution, sur production des justificatifs de retard. La menace d’une liquidation d’astreinte conséquente conduit en pratique la banque à signer la mainlevée dès la notification du jugement. Art. L. 131-1 CPCETJ Avignon JEX 27 févr. 2025, n° 24/00565
Le refus persistant ou abusif de mainlevée engage la responsabilité civile de la banque sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, dès lors que la créance principale est éteinte ou que le créancier a été débouté au fond. La cour d’appel de Paris a jugé en 2022 que « la société a refusé la mainlevée de l’hypothèque » et que la responsabilité de l’établissement pouvait être retenue « compte tenu du blocage dont celle-ci est à l’origine, et qui a empêché » la vente du bien (CA Paris Pôle 5 ch. 6, 1er juin 2022, n° 20/07518, disponible sur courdecassation.fr).
À l’inverse, la cour d’appel d’Angers a refusé d’engager la responsabilité du créancier qui avait conditionné sa mainlevée à la perception effective de sa créance sur le prix de vente : « la société avait le droit de refuser de lever l’inscription d’hypothèque provisoire tant qu’elle n’était pas payée de sa créance et que la procédure pour obtenir son titre était en cours » (CA Angers ch. A com., 22 avril 2025, n° 21/00039, disponible sur courdecassation.fr). La frontière entre refus légitime et faute civile dépend donc strictement de la situation de la créance à la date du refus : créance éteinte ou créancier débouté, le refus devient fautif ; créance encore litigieuse ou non désintéressée, le refus reste légitime. CA Paris 1er juin 2022, n° 20/07518CA Angers 22 avr. 2025, n° 21/00039
L’inscription hypothécaire ne fait pas obstacle juridique à la vente, mais elle bloque en pratique la signature de l’acte authentique. Le notaire ne libère le prix de vente au profit du vendeur qu’après s’être assuré de la purge des inscriptions ou de la disponibilité immédiate de la mainlevée. Lorsque la banque tarde, le notaire conserve le prix sous séquestre dans l’attente de la radiation effective. L’acquéreur peut être tenté d’invoquer la caducité du compromis, la perte de la condition suspensive ou la restitution du dépôt de garantie, en faisant valoir que la vente est durablement bloquée par un fait non imputable à lui-même.
La pratique consiste alors à articuler trois actions simultanées : une assignation en radiation judiciaire devant le tribunal du ressort de l’inscription, une demande de mesures provisoires devant le juge de la mise en état pour maintenir le séquestre du prix entre les mains du notaire, et une action en responsabilité contre la banque pour les conséquences du blocage (frais de notaire dépensés en pure perte, intérêts de relogement, perte d’opportunité, le cas échéant indemnité d’immobilisation à restituer à l’acquéreur). Le préjudice se chiffre sur pièces et se réclame dans la même instance par voie reconventionnelle ou par action distincte. Art. 1231-1 C. civ.
L’inscription hypothécaire conventionnelle est limitée dans le temps. L’article 2434 du Code civil prévoit que l’inscription cesse de produire ses effets si elle n’a pas été renouvelée avant la date extrême fixée par le créancier, sous réserve du délai légal qui ne peut excéder cinquante ans à compter de la date initiale. La péremption de plein droit dispense du recours à la radiation judiciaire et de la signature d’un acte notarié de mainlevée. Le débiteur peut demander au service de la publicité foncière la suppression de la mention périmée sur simple production d’un certificat de péremption.
La prescription de la créance principale entraîne, par voie d’accessoire, l’extinction du droit d’agir du créancier, sans pour autant emporter automatiquement radiation de l’inscription. Le débiteur intéressé doit alors saisir le tribunal sur le fondement de l’article 2438 du Code civil, qui ordonne la radiation lorsque l’inscription a été prise en vertu d’un titre éteint ou frappé de péremption. La jurisprudence Lexbase a confirmé en 2024 que « tant que l’inscription d’une hypothèque subsiste, sa radiation peut toujours être demandée », même longtemps après l’extinction de la créance principale, par tout intéressé ayant qualité (acquéreur, débiteur, ayant cause à titre particulier). Art. 2434 C. civ.Art. 2438 C. civ.
Les questions concrètes du débiteur et de l’acquéreur sur la mainlevée d’hypothèque.
Lorsque la créance principale est éteinte par remboursement intégral, la banque n’a plus aucun intérêt légitime à maintenir l’inscription. La première étape consiste à adresser à la banque une mise en demeure circonstanciée par lettre recommandée avec accusé de réception, sommant de signer l’acte de mainlevée chez le notaire désigné dans un délai de quinze jours et rappelant le préjudice causé par le blocage de la vente. À défaut d’exécution, vous saisissez le tribunal judiciaire du ressort de l’inscription sur le fondement de l’article 2437 du Code civil. La demande tend à la radiation judiciaire, à l’astreinte journalière au titre de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux dommages-intérêts pour le préjudice de blocage de la vente. Le délai d’audience à Paris est compatible avec un calendrier de vente classique.
Les frais de mainlevée notariée se décomposent en quatre postes : l’émolument proportionnel du notaire calculé sur le capital initial garanti selon l’arrêté tarifaire en vigueur, la contribution de sécurité immobilière au taux de 0,10 % du capital garanti, les frais d’enregistrement modiques, et les débours administratifs (état hypothécaire, copies, publication). Pour un prêt de 200 000 euros, le total se situe en pratique entre 400 et 700 euros toutes taxes comprises. La banque ne peut pas vous facturer en sus des frais administratifs internes au-delà de ceux strictement justifiés. Tout dépassement excessif peut être contesté devant le tribunal et donner lieu à restitution.
Pas nécessairement. L’inscription hypothécaire conventionnelle est limitée dans le temps par la durée fixée par le créancier au moment de l’inscription, et ne peut excéder cinquante ans à compter de la date initiale. En pratique, l’inscription d’un prêt immobilier de vingt ans est prise pour une durée légèrement supérieure à la durée du prêt augmentée d’une année. Si la date extrême figurant sur l’inscription est dépassée et que l’inscription n’a pas été renouvelée, l’hypothèque est périmée de plein droit en application de l’article 2434 du Code civil. La péremption peut être constatée par le service de la publicité foncière sur simple demande, sans recours au notaire ni au tribunal. Demandez un état hypothécaire récent pour vérifier la date extrême de validité.
La banque ne peut pas refuser la mainlevée pour réclamer un solde qu’elle n’a pas obtenu par voie judiciaire. Si le solde est contesté, vous avez deux options selon l’urgence. Première option : payer sous réserve expresse de répétition, obtenir la mainlevée immédiate puis assigner la banque en restitution de l’indu sur le fondement de l’article 1302-1 du Code civil. Deuxième option : assigner la banque devant le tribunal du ressort de l’inscription en radiation judiciaire (article 2437 du Code civil) en démontrant que la créance principale est éteinte ou que le solde réclamé n’a pas fait l’objet d’un titre exécutoire. Le tribunal apprécie souverainement le sérieux du solde invoqué par la banque pour conditionner sa mainlevée. Lorsque le solde est manifestement contesté ou non justifié, la mainlevée est ordonnée sous astreinte et la banque condamnée aux dépens.
Tout dépend de la rédaction de la promesse de vente et de l’imputabilité du retard. Si la promesse comporte une clause précisant que la vente est conditionnée à la mainlevée des inscriptions, et que celle-ci est obtenue dans le délai prévu, l’acquéreur ne peut pas se rétracter en invoquant le retard. Si la promesse est silencieuse ou prévoit une date limite courte, la situation est plus exposée. La pratique consiste à demander au notaire instrumentaire de proroger la signature d’un délai raisonnable, à assigner immédiatement la banque en référé-mainlevée pour obtenir une décision rapide, et à informer l’acquéreur du calendrier judiciaire prévisible. La responsabilité de la banque sera engagée pour tout préjudice qui résulterait de la rétractation effective de l’acquéreur, y compris la restitution éventuelle de l’indemnité d’immobilisation.
L’article 2437 du Code civil donne compétence au tribunal du ressort dans lequel l’inscription a été faite. Pour un immeuble situé à Paris, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire de Paris, parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris. Lorsque l’inscription procède d’une mesure conservatoire (hypothèque judiciaire provisoire), la compétence appartient au juge de l’exécution du même tribunal, en application de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire. La représentation par avocat est obligatoire dès lors que la demande indéterminée porte sur une inscription d’un montant supérieur à 10 000 euros. La procédure est introduite par assignation à jour fixe ou par voie de référé lorsque l’urgence est caractérisée, par exemple un compromis de vente déjà signé avec date butoir imminente. Le délai d’obtention d’une ordonnance ou d’un jugement compatible avec la signature de l’acte de vente est généralement de quelques semaines à deux mois.
Maître Reda Kohen, avocat en droit immobilier au Barreau de Paris, intervient pour les débiteurs qui n’obtiennent pas la mainlevée de leur hypothèque, pour les vendeurs dont la vente est bloquée par une inscription périmée ou contestée, et pour les acquéreurs confrontés à un séquestre prolongé chez le notaire. Le cabinet est immédiatement joignable et propose une première analyse du dossier sous 24 heures.
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