Le 3 février 2026, le tribunal judiciaire de Compiègne a rappelé un principe essentiel : le copropriétaire qui conteste un arrêté de péril doit établir l’existence d’un préjudice direct et personnel, indépendamment de celui subi par la copropriété dans son ensemble. Cette décision illustre la tension croissante entre les pouvoirs de police du maire, l’inertie des syndicats défaillants et l’angoisse des propriétaires expulsés de leur logement. En 2025, plusieurs copropriétés des Bouches-du-Rhône et de la région parisienne ont fait l’objet d’arrêtés de péril graves et imminents assortis d’évacuations immédiates. La procédure est brutale : interdiction d’occuper, coupure des fluides, travaux coûteux et, souvent, impasse financière lorsque le syndicat ne parvient pas à mobiliser les fonds nécessaires. Le copropriétaire se trouve alors confronté à une triple épreuve : perdre son logement, supporter des charges de relogement et tenter de faire réagir une copropriété en carence.
Qu’est-ce qu’un arrêté de mise en péril et qui peut le prononcer
L’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) confie au maire l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles. L’article L. 511-2 du même code (texte officiel) précise que cette police vise notamment les risques présentés par les murs ou bâtiments qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires. Le maire peut ainsi prendre un arrêté de péril grave et imminent lorsque l’état de l’immeuble fait courir un danger immédiat aux occupants ou aux tiers. Il peut également prononcer un arrêté de péril ordinaire lorsque des travaux sont indispensables mais que le danger n’est pas immédiat. L’arrêté de péril grave et imminent entraîne l’interdiction d’occuper les locaux. L’arrêté ordinaire fixe un délai pour la réalisation des travaux.
Le maire n’est pas le seul acteur habilité. Le représentant de l’État dans le département peut aussi intervenir, notamment lorsque le maire n’a pas agi alors que la situation le justifiait. En pratique, la procédure débute le plus souvent par un signalement : expertises commandées par le syndic, plaintes de copropriétaires, ou constats des services techniques de la commune. Le maire nomme alors un expert pour évaluer la solidité de l’ouvrage. Si l’expertise conclut à l’existence d’un péril, l’arrêté est notifié au syndic, aux copropriétaires et aux occupants.
Les obligations du syndic et la responsabilité du syndicat
L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (texte officiel) dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Cette responsabilité objective s’applique indépendamment de toute faute du syndic. Dès lors qu’un désordre affectant les parties communes cause un préjudice à un copropriétaire, le syndicat doit répondre.
CA Aix-en-Provence, 11 juin 2025, n° 23/03498 (décision), a confirmé ce principe. motifs : « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat, qui a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes, et est, de ce fait, responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans ». Cette responsabilité est fondamentale lorsqu’un arrêté de péril est prononcé du fait de désordres affectant les parties communes : toiture défaillante, structure porteuse altérée, ou installations électriques vétustes.
Le syndic, en tant que mandataire du syndicat, doit agir avec diligence. Son inaction peut constituer une faute de gestion engageant sa responsabilité personnelle. Il doit convoquer une assemblée générale pour voter les travaux, saisir les assurances et, le cas échéant, solliciter l’administrateur provisoire prévu par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Si le syndicat est en incapacité financière, la procédure d’état de carence de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) peut être déclenchée par le maire ou par des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix.
Le recours du copropriétaire face à un arrêté de péril
Le copropriétaire dispose de plusieurs voies de recours. Pour évaluer la stratégie la plus adaptée à sa situation, il peut consulter notre analyse sur l’intervention d’un avocat en droit immobilier à Paris. En premier lieu, il peut contester l’arrêté devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de sa notification. Ce recours vise à faire annuler l’arrêté lorsqu’il est entaché d’illégalité : insuffisance de l’expertise, méconnaissance de la procédure contradictoire, ou disproportion des mesures ordonnées. Le juge administratif peut suspendre l’exécution de l’arrêté en référé si le copropriétaire apporte des éléments sérieux permettant de douter de l’existence du péril.
En second lieu, le copropriétaire peut agir en justice civile contre le syndicat pour obtenir réparation du préjudice subi. Ce préjudice peut inclure les frais de relogement, la perte de loyers si le logement est loué, et le dommage moral lié à l’évacuation forcée. TJ Compiègne, 3 février 2026, n° 22/01193 (décision), a précisé la condition de recevabilité de cette action. motifs : « le copropriétaire demandeur doit établir l’existence d’un préjudice direct et personnel, indépendamment de celui éprouvé par la copropriété ». Cette condition exclut l’action lorsque le copropriétaire ne fait qu’endosser le préjudice collectif sans élément propre.
En troisième lieu, si l’arrêté de péril résulte de la négligence d’un copropriétaire qui a modifié abusivement sa partie privative, le syndicat peut être condamné à réparer le préjudice subi par les autres copropriétaires. CA Paris, 15 janvier 2025, n° 22/08848 (décision), a retenu que la SCI copropriétaire justifiait d’un intérêt à agir. motifs : « la SCI Rodaol justifie d’un intérêt à agir en raison d’un préjudice personnel allégué éprouvé dans la jouissance ou la propriété soit des parties communes soit des parties privatives comprises dans son lot (Civ. 3e, 30 juin 1992, BC III n° 229) ».
L’état de carence et l’expropriation : quand la copropriété est dégradée
Lorsqu’une copropriété est en situation de carence, c’est-à-dire lorsque le syndicat est incapable d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants, le maire peut saisir le président du tribunal judiciaire aux fins de désignation d’un expert. L’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit cette procédure accélérée au fond. L’expert évalue le déséquilibre financier, la répartition des dettes par copropriétaire, et le coût des travaux nécessaires. Au vu des conclusions, le juge peut déclarer l’état de carence et désigner un administrateur provisoire.
L’aboutissement de cette procédure peut être l’expropriation des parties communes par une collectivité publique ou un établissement public foncier. Les copropriétaires sont alors dépossédés de leurs lots moyennant une indemnité fixée par le juge de l’expropriation. La jurisprudence récente a fixé les indemnités dues à des copropriétaires dont l’immeuble avait été placé en état de carence depuis 2013. Ces décisions montrent que la carence prolongée expose les copropriétaires à une perte définitive de leur patrimoine, avec des indemnités souvent inférieures à la valeur réelle des biens.
La procédure d’urgence : référé, expertise et astreinte
Face à l’inaction du syndic, le copropriétaire peut saisir le juge des référés du tribunal judiciaire. L’article 835 du code de procédure civile autorise le juge à prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent. Il peut ainsi prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Le juge peut ordonner une expertise judiciaire pour établir l’origine des désordres et désigner un mandataire chargé d’exécuter les travaux urgents aux frais du syndicat.
La procédure de référé est l’outil adapté pour contraindre le syndicat à agir lorsque la sécurité des personnes est en jeu. Une décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en mars 2025 l’a confirmé dans une affaire où un arrêté de péril grave et imminent avec évacuation avait été prononcé le 14 février 2019. Le juge avait ordonné une expertise sur la solidité de la structure porteuse et avait prononcé une astreinte pour chaque jour de retard dans l’exécution des travaux.
Attention : la prescription des actions en responsabilité contre le syndicat ou le syndic court à compter de la manifestation du dommage. Le copropriétaire qui tarde à agir risque de se voir opposer la prescription biennale des actes interruptifs de prescription.
Checklist : les 8 étapes à suivre lorsqu’un arrêté de péril frappe votre copropriété
- Vérifier la notification : l’arrêté doit être notifié au syndic et affiché sur l’immeuble. Une notification défectueuse peut entraîner l’annulation.
- Consulter le rapport d’expertise : demander au syndic la communication intégrale du rapport ayant fondé l’arrêté. En l’absence de rapport contradictoire, le recours administratif a plus de chances de succès.
- Réunir l’assemblée générale en urgence : voter les travaux nécessaires et constituer les réserves financières. À défaut de quorum, envisager l’assemblée double.
- Saisir le juge des référés : si le syndic refuse d’agir, demander en référé l’autorisation de faire exécuter les travaux aux frais du syndicat.
- Contester l’arrêté devant le tribunal administratif : dans le délai de deux mois, en invoquant l’illégalité de l’expertise ou la disproportion des mesures.
- Documenter le préjudice personnel : conserver les factures de relogement, les justificatifs de perte de revenus locatifs, et les constats d’huissier.
- Saisir l’assurance dommages-ouvrage : si l’immeuble date de moins de dix ans, les désordres structurels peuvent relever de la garantie décennale.
- Envisager la procédure d’état de carence : si le syndicat est financièrement incapable, solliciter le maire pour déclencher la procédure de l’article L. 615-6 CCH.
Paris et Île-de-France : particularités locales
En Île-de-France, la densité urbaine et le vieillissement du parc immobilier multiplient les situations de copropriétés dégradées. La préfecture de police de Paris dispose d’un service dédié à la sécurité des immeubles. Il procède à des visites régulières. Lorsqu’un arrêté de péril est prononcé dans la capitale ou en petite couronne, les délais de réaction sont courts. Les tribunaux parisiens statuent fréquemment en référé sur des demandes d’expertise ou d’astreinte. Le coût du relogement à Paris est particulièrement élevé. Le préjudice subi par les copropriétaires expulsés justifie souvent des condamnations substantielles. Pour un accompagnement en copropriété en région parisienne, voir notre page dédiée à l’avocat copropriété Paris.
La région Île-de-France concentre également un nombre significatif de procédures d’état de carence aboutissant à l’expropriation par des établissements publics fonciers. Le relogement des occupants évacués est assuré par les services de la préfecture dans des conditions qui peuvent prendre plusieurs mois. Le copropriétaire parisien qui fait l’objet d’un arrêté de péril a intérêt à consulter un avocat dès la notification. Il peut ainsi anticiper sa stratégie de défense.
Questions fréquentes
Le copropriétaire peut-il contester seul un arrêté de péril ou faut-il l’accord de l’assemblée générale ?
Le copropriétaire peut agir individuellement devant le tribunal administratif pour contester l’arrêté. En revanche, l’action en responsabilité contre le syndicat ou le syndic exige qu’il justifie d’un préjudice direct et personnel distinct du préjudice collectif.
Qui doit payer les travaux ordonnés par l’arrêté de péril ?
Si les travaux concernent les parties communes, ils sont à la charge du syndicat des copropriétaires et financés par les appels de fonds. Si le péril résulte de travaux irréguliers effectués par un copropriétaire dans sa partie privative, celui-ci supporte seul les frais de remise en état.
Le copropriétaire peut-il obtenir le remboursement de ses frais de relogement ?
Oui, à condition de prouver que le péril trouve son origine dans un défaut d’entretien des parties communes engageant la responsabilité du syndicat. L’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel) impose au propriétaire ou exploitant l’obligation d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants.
Que se passe-t-il si le syndicat n’a pas les fonds pour les travaux ?
Le maire peut déclencher la procédure d’état de carence de l’article L. 615-6 CCH. Un expert désigné par le juge évalue le coût des travaux. Le juge peut nommer un administrateur provisoire et, en dernier ressort, l’immeuble peut être exproprié.
Un arrêté de péril ancien peut-il faire l’objet d’un recours tardif ?
Le recours contre l’arrêté administratif doit être formé dans les deux mois. En revanche, l’action en responsabilité civile contre le syndicat pour faute de gestion peut être exercée dans le délai de prescription de cinq ans à compter de la manifestation du dommage.
Le copropriétaire locataire d’un autre lot peut-il agir contre le syndic ?
Non, seul le copropriétaire propriétaire d’un lot peut agir contre le syndicat pour des désordres affectant les parties communes. Le locataire doit se retourner contre son bailleur.
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