La prestation compensatoire prévue par l'article 270 du Code civil poursuit une finalité patrimoniale : compenser la disparité que la rupture du mariage crée dans les conditions de vie respectives des époux. Lorsque le patrimoine des parties est principalement immobilier, le juge aux affaires familiales doit articuler trois logiques qui se croisent : le versement du capital sous forme d'abandon de droits sur un bien, la liquidation concomitante du régime matrimonial, et les conséquences fiscales de l'opération. Les arrêts rendus par la première chambre civile de la Cour de cassation en 2024, 2025 et 2026 ont considérablement précisé le régime de l'attribution d'un bien immobilier au titre de la prestation compensatoire, en distinguant la dation en paiement consensuelle, l'attribution forcée subsidiaire et la question, décisive, de l'assiette de l'évaluation.
Le présent article examine ces trois volets successivement : les conditions juridiques de l'attribution d'un bien en prestation compensatoire (I), les règles d'évaluation du bien et leur impact sur la liquidation du régime matrimonial (II), les précautions patrimoniales à prendre lorsque le bien est détenu via une SCI ou qu'il est grevé de droits réels (III).
I. L'attribution d'un bien immobilier au titre de la prestation compensatoire : dation consensuelle et attribution forcée
A. Le principe : la dation en paiement nécessite le consentement du débiteur
Aux termes de l'article 274 du Code civil : « Le juge décide des modalités selon lesquelles s'exécutera la prestation compensatoire en capital parmi les formes suivantes : 1° Versement d'une somme d'argent […] ; 2° Attribution de biens en propriété ou d'un droit temporaire ou viager d'usage, d'habitation ou d'usufruit, le jugement opérant cession forcée en faveur du créancier. Toutefois, l'accord de l'époux débiteur est exigé pour l'attribution en propriété de biens qu'il a reçus par succession ou donation. »
Le texte organise ainsi une hiérarchie nette : le versement d'une somme d'argent est la modalité de principe, et l'attribution d'un bien en propriété n'intervient qu'à titre subsidiaire. La Cour de cassation veille de manière constante au respect de cette hiérarchie et contrôle strictement les conditions du recours à l'attribution forcée.
La première chambre civile a rappelé récemment que le juge ne peut prononcer une attribution forcée sans caractériser l'insuffisance des autres modalités d'exécution. Dans une décision rendue le 20 novembre 2024, elle a jugé que le juge ne peut ordonner l'attribution forcée d'un bien du débiteur sans rechercher s'il disposait d'autres biens mobilisables ou de liquidités permettant le versement d'un capital en numéraire[1]. Ce contrôle préserve le droit de propriété du débiteur et impose au demandeur d'établir que le versement en argent n'est pas réalisable.
B. La dation consensuelle : un mode d'exécution privilégié lorsque le bien est commun
Lorsque les époux s'accordent sur l'abandon par l'un d'eux de ses droits sur un bien en contrepartie de la prestation compensatoire, le mécanisme emprunte à la dation en paiement. Cette voie est souvent privilégiée pour trois raisons : elle permet d'éviter le contentieux, elle réduit les frottements fiscaux, elle simplifie la liquidation du régime matrimonial en attribuant le bien à un seul des époux.
Encore faut-il que le consentement du débiteur soit éclairé et porte sur une valeur exactement fixée. La Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 14 janvier 2026, que lorsque l'époux consent à abandonner ses droits sur un bien commun au titre de la prestation compensatoire, la valeur retenue correspond à la valeur entière du bien, et non à la seule quote-part du débiteur, dès lors que l'abandon porte sur l'intégralité des droits indivis[2]. Cette solution évite le double compte : la prestation compensatoire n'est pas calculée en valorisant séparément la part liquidative et la part excédentaire, mais globalement, en considération de la richesse que le créancier reçoit effectivement.
Pour le praticien, cela signifie qu'il convient, dès le stade de la convention de divorce ou des conclusions, de valoriser avec précision le bien à la date effective de l'attribution et de stipuler expressément l'affectation : quelle part relève de l'exécution de la prestation compensatoire, quelle part relève du partage du régime matrimonial. L'accompagnement par un avocat en liquidation du régime matrimonial est indispensable à ce stade pour éviter les zones grises comptables qui nourrissent le contentieux post-divorce.
II. Évaluation du bien et articulation avec la liquidation du régime matrimonial
A. La date d'évaluation et la méthode de valorisation
La prestation compensatoire est fixée au jour où la décision prononçant le divorce a acquis force de chose jugée. Toutefois, lorsque son exécution prend la forme d'une attribution immobilière, la date d'évaluation du bien doit coïncider avec la date d'exécution effective, afin d'éviter un transfert au créancier d'un actif dont la valeur s'est substantiellement modifiée depuis le prononcé du divorce.
La méthode de valorisation doit s'appuyer sur des éléments probants : avis de notaire, expertise judiciaire ou rapport d'expertise amiable contradictoire, comparables de marché. Lorsque le bien est occupé, une décote peut être appliquée pour tenir compte de l'occupation, sauf si le créancier est lui-même appelé à l'occuper. Lorsque le bien est loué, les loyers en cours intègrent le calcul de la valeur locative.
La Cour de cassation a rappelé que la fixation de la prestation compensatoire relève du pouvoir souverain du juge du fond, à condition que ce dernier ait effectivement pris en compte les critères de l'article 271 du Code civil — durée du mariage, âge et état de santé des époux, qualifications professionnelles, conséquences des choix patrimoniaux, patrimoines prévisibles après la liquidation du régime matrimonial, droits existants et prévisibles[3]. L'appréciation de la disparité doit être globale et prospective, et non statique.
B. L'articulation avec le partage : éviter la double valorisation
L'attribution d'un bien en prestation compensatoire intervient généralement dans la foulée de la liquidation du régime matrimonial. Les praticiens distinguent deux scénarios.
Dans le premier scénario, le bien est commun et l'attribution est utilisée comme mode d'exécution de la prestation compensatoire. L'époux créancier reçoit ses propres droits sur la communauté en vertu du partage, et les droits de l'époux débiteur sont transférés au créancier en exécution de la prestation compensatoire. La valeur retenue pour l'exécution correspond alors à la valeur de la quote-part transférée, et non à la valeur entière du bien.
Dans le second scénario, l'époux créancier reçoit l'intégralité du bien en exécution de la prestation compensatoire, ce qui suppose que sa propre quote-part lui a déjà été attribuée par voie de partage ou qu'il abandonne son droit à soulte. La première chambre civile a précisé, dans l'arrêt du 14 janvier 2026 précité, que la valeur entière du bien correspond alors à l'assiette de la prestation compensatoire si l'abandon porte sur l'ensemble des droits.
Cette distinction conditionne l'imposition : la plus-value éventuelle, le régime des droits d'enregistrement, le partage des passifs. Une convention de divorce mal rédigée, qui confond les deux opérations, expose les parties à une rectification ultérieure par l'administration fiscale et à un enrichissement corrélatif injustifié de l'un des époux.
Dans les dossiers complexes, l'intervention conjointe d'un avocat en droit de la famille et d'un notaire spécialisé permet de sécuriser l'acte liquidatif. La chaîne logique doit être claire : valorisation du bien, répartition du partage, calcul de la soulte, puis imputation sur la prestation compensatoire.
III. Le bien détenu via une SCI ou grevé de droits réels : précautions patrimoniales
A. Les parts sociales de SCI : une modalité d'exécution à manier avec prudence
Lorsque l'immeuble est détenu par une société civile immobilière, la prestation compensatoire peut s'exécuter par la cession de parts sociales. Cette voie permet de transférer la jouissance économique du bien sans mutation immobilière, ce qui réduit les frais d'enregistrement. Elle impose toutefois plusieurs précautions.
D'abord, la cession de parts de SCI est généralement soumise à un agrément statutaire. Si les statuts de la SCI prévoient que toute cession de parts à un tiers ou entre associés doit être agréée par les autres associés, le transfert au conjoint créancier ne peut s'opérer sans que cet agrément ait été obtenu. À défaut, la cession est inopposable à la société.
Ensuite, la valeur des parts ne correspond pas mécaniquement à une quote-part de la valeur de l'immeuble. Elle tient compte de la situation financière de la société : passif bancaire, comptes courants d'associés, provisions pour travaux. Une expertise comptable et financière est nécessaire avant toute valorisation.
Enfin, le régime fiscal de la cession diffère selon que les parts sont cédées à titre onéreux ou transférées en exécution d'une obligation judiciaire. Dans ce dernier cas, le transfert peut être qualifié de mutation à titre gratuit, avec les conséquences qui s'y attachent en matière de droits d'enregistrement.
B. Les démembrements, servitudes et hypothèques : cartographier le bien avant l'attribution
Un bien attribué en prestation compensatoire ne se résume jamais à sa valeur brute. Les charges et droits réels qui le grèvent en modifient la valeur nette transmise au créancier.
L'usufruit : si le bien est démembré au profit d'un tiers (parent, enfant), le débiteur ne peut transférer que la nue-propriété. La valeur de la prestation compensatoire exécutée doit tenir compte de la réduction corrélative de la valeur transmise, évaluée selon le barème fiscal ou selon une méthode économique.
Les servitudes : une servitude de passage, de non-construction ou de vue affecte la valeur du bien. L'acte d'attribution doit les mentionner expressément pour éviter que le créancier ne découvre postérieurement une réduction de valeur qui serait de nature à remettre en cause l'équilibre de la convention.
Les sûretés : lorsque le bien est grevé d'une hypothèque conventionnelle ou d'un privilège de prêteur de deniers, le créancier de la prestation compensatoire reçoit le bien sous la charge de la sûreté. Deux voies s'offrent alors : soit le débiteur rembourse l'emprunt, ce qui libère le bien avant transfert ; soit le créancier accepte le transfert sous sûreté et la valeur retenue doit être diminuée du capital restant dû. La convention doit trancher.
Dans tous ces cas, une analyse patrimoniale complète s'impose préalablement à la signature de la convention. Le traitement des successions et des transmissions immobilières suppose les mêmes rigueurs analytiques : identification des droits, valorisation nette des charges, articulation avec la fiscalité applicable.
Conclusion
L'attribution d'un bien immobilier au titre de la prestation compensatoire est une opération juridique et patrimoniale dense, qui combine le droit du divorce, le droit des régimes matrimoniaux, le droit des sociétés et la fiscalité. Les arrêts récents de la Cour de cassation ont renforcé les exigences pesant sur la motivation du juge — caractérisation de l'insuffisance des autres modalités avant toute attribution forcée, valorisation intégrale en cas d'abandon global — et imposent aux praticiens une rédaction scrupuleuse des actes de divorce et de partage.
Toute convention qui ne distingue pas nettement la valeur retenue au titre du partage de celle retenue au titre de la prestation compensatoire, ou qui omet de cartographier précisément les charges grevant le bien, expose les parties à un contentieux post-divorce et à un risque fiscal substantiel. L'assistance d'un avocat spécialisé en droit patrimonial de la famille est, à ce titre, non seulement utile, mais déterminante pour sécuriser l'exécution de la prestation compensatoire et prévenir la survenance ultérieure d'un différend liquidatif.
Notes
- Cass. 1re civ., 20 novembre 2024, n° 22-19.154, publié au Bulletin. Accès à la décision sur courdecassation.fr. ↑
- Cass. 1re civ., 14 janvier 2026, n° 23-22.958, publié au Bulletin. Accès à la décision sur courdecassation.fr. ↑
- Cass. 1re civ., 10 décembre 2025, n° 23-22.356, publié au Bulletin. Accès à la décision sur courdecassation.fr. ↑