Les violences commises au sein du couple ne produisent pas seulement des conséquences pénales. Elles bouleversent l’occupation du logement commun. Qui reste dans les lieux ? Qui doit partir ? Que devient le bail ? Ces questions, au croisement du droit pénal et du droit immobilier, appellent des réponses précises que le législateur et la jurisprudence ont progressivement construites.
La chambre criminelle de la Cour de cassation a récemment renforcé le cadre répressif applicable aux violences volontaires commises dans le cadre conjugal, notamment en précisant que la circonstance aggravante de concubinage ne suppose aucune cohabitation (Crim. 28 janv. 2026, n° 25-80.641, publié au Bulletin). Cette évolution jurisprudentielle a des répercussions directes sur le sort du logement.
I. L’éviction du conjoint violent : un dispositif pénal au service du droit au logement
A. L’ordonnance de protection : une mesure civile à effet immédiat
L’article 515-9 du code civil permet au juge aux affaires familiales de délivrer une ordonnance de protection lorsqu’il existe des raisons sérieuses de considérer que des violences sont vraisemblables et que la victime ou les enfants sont en danger. Parmi les mesures prévues par l’article 515-11, le juge peut attribuer la jouissance du logement au conjoint ou partenaire victime, même si le logement appartient au conjoint violent ou si le bail est à son nom.
Cette mesure est temporaire — six mois renouvelables une fois — mais elle produit un effet immédiat. Le conjoint violent est tenu de quitter le domicile dans un délai fixé par le juge. Le non-respect de cette décision constitue un délit puni de deux ans d’emprisonnement (art. 227-4-2 du code pénal).
L’ordonnance de protection peut être sollicitée indépendamment de toute plainte pénale. Elle ne suppose ni dépôt de plainte, ni mise en mouvement de l’action publique. C’est un instrument de protection autonome, directement lié à la sécurité du logement.
B. L’éviction dans le cadre du contrôle judiciaire
Le juge d’instruction ou le juge des libertés et de la détention peut, dans le cadre du contrôle judiciaire (art. 138 du code de procédure pénale), interdire au mis en examen ou au prévenu de paraître au domicile de la victime. Cette mesure, fréquemment prononcée en matière de violences conjugales, emporte une éviction de fait du logement pour toute la durée de la procédure pénale.
La violation de cette interdiction constitue un délit puni de deux ans d’emprisonnement (art. 434-41 du code pénal) et peut entraîner la révocation du contrôle judiciaire au profit d’une détention provisoire.
En pratique, la combinaison de l’ordonnance de protection civile et du contrôle judiciaire pénal assure une protection continue de la victime dans son logement, de la commission des faits jusqu’au jugement.
II. Le sort du bail en cas de violences conjugales
A. L’attribution du bail au conjoint victime
L’article 1751 du code civil prévoit que le droit au bail du local servant d’habitation aux époux est réputé appartenir aux deux, quel que soit leur régime matrimonial et même si le bail a été conclu avant le mariage par un seul des époux. En cas de divorce, le juge peut attribuer le bail à l’un des époux, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause.
En matière de violences, le juge aux affaires familiales peut attribuer le bail à la victime dès le stade de l’ordonnance de protection, sans attendre le prononcé du divorce. Cette attribution précoce sécurise le maintien de la victime dans les lieux et évite le risque d’une expulsion initiée par le conjoint violent titulaire du bail.
Pour les concubins et partenaires pacsés, la loi n° 2018-703 du 3 août 2018 a étendu les dispositifs de protection. L’ordonnance de protection peut désormais attribuer la jouissance du logement au partenaire lié par un PACS ou au concubin, dans les mêmes conditions que pour les époux. La chambre criminelle, dans l’arrêt du 28 janvier 2026, a confirmé que la notion de concubinage au sens du code pénal « est constituée dès lors qu’une relation de couple stable et continue existe ou a existé », sans exigence de cohabitation.
Cette interprétation large du concubinage produit un double effet. Sur le plan pénal, elle permet de retenir la circonstance aggravante même en l’absence de vie commune. Sur le plan civil, elle élargit le cercle des bénéficiaires potentiels de l’attribution du logement.
B. La résiliation du bail pour troubles de jouissance
Les violences commises dans un immeuble peuvent constituer des troubles de jouissance au sens de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur peut alors agir en résiliation du bail sur le fondement du manquement du locataire à son obligation d’user paisiblement des locaux loués.
La question se pose différemment selon que le bail est au nom du seul auteur des violences ou au nom des deux partenaires. Dans le premier cas, la résiliation prive la victime de tout titre d’occupation. Dans le second, elle frappe indistinctement les deux cotitulaires.
Le législateur a tenté de remédier à cette difficulté. L’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2019-1480 du 28 décembre 2019, prévoit que le locataire victime de violences de la part de son conjoint, partenaire ou concubin peut résilier le bail sans respecter le délai de préavis habituel. Un simple avis motivé, accompagné d’une ordonnance de protection ou d’un dépôt de plainte, suffit.
Ce mécanisme permet à la victime de quitter le logement sans supporter les conséquences financières d’un départ anticipé. Le loyer et les charges cessent d’être dus à compter de la date d’effet du congé.
Le solidarisme du bail conjugal ne joue plus contre la victime. L’article 1751 du code civil, qui impose aux époux une cotitularité légale du bail, ne peut servir de fondement au bailleur pour réclamer à la victime le paiement des loyers impayés par le conjoint violent évincé. La jurisprudence de la troisième chambre civile admet que la désolidarisation du bail puisse être ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre des mesures provisoires du divorce. Cette désolidarisation protège la victime restée dans les lieux contre les dettes locatives accumulées par l’ancien conjoint.
L’enjeu est patrimonial autant que sécuritaire. Un bail résilié pour impayés, une dette de loyers solidaire courant sur plusieurs mois, un dépôt de garantie non restitué : autant de situations où la victime de violences subit un préjudice économique directement causé par le comportement de l’auteur. La constitution de partie civile dans le cadre de la procédure pénale permet de solliciter réparation de ce préjudice matériel, en sus du préjudice moral.
III. Les conséquences patrimoniales : indivision et propriété
Lorsque le logement est détenu en propriété — en indivision entre concubins, en communauté entre époux, ou via une SCI —, les violences conjugales complexifient le partage.
Le juge aux affaires familiales peut, dans le cadre de l’ordonnance de protection, attribuer la jouissance du logement à la victime même si le bien appartient en propre à l’auteur des violences. Cette attribution est une mesure de protection, non un transfert de propriété. Elle ne préjuge pas du sort du bien lors de la liquidation du régime matrimonial ou du partage de l’indivision.
En pratique, la condamnation pénale de l’un des indivisaires pour violences conjugales pèse dans l’appréciation du juge lors du partage. Le tribunal peut tenir compte du comportement fautif pour fixer les conditions de l’attribution préférentielle ou pour évaluer les indemnités d’occupation dues par celui qui est resté dans les lieux.
La question du recouvrement des loyers ou des indemnités d’occupation se pose également lorsque le conjoint violent, évincé du logement, cesse de contribuer aux charges. La victime qui occupe seule le logement indivis peut se retrouver débitrice d’une indemnité d’occupation envers l’indivision, alors même qu’elle bénéficie d’une mesure de protection. La jurisprudence civile admet toutefois que cette indemnité soit réduite, voire supprimée, lorsque l’attribution résulte d’une décision de justice prise en considération de violences.
La situation des biens acquis par l’intermédiaire d’une SCI mérite une attention particulière. Lorsque les deux partenaires sont associés, l’éviction du conjoint violent du logement ne modifie pas la répartition des parts sociales. L’associé évincé conserve ses droits dans la société. Il peut demander la dissolution anticipée de la SCI, contraindre à la vente du bien, ou bloquer les décisions d’assemblée générale. La victime doit alors agir simultanément sur deux fronts : obtenir le maintien dans les lieux par la voie pénale ou civile, et protéger ses intérêts patrimoniaux dans la société.
Le recours à un séquestre ou la désignation d’un administrateur provisoire de la SCI peut s’avérer nécessaire lorsque le conflit entre associés paralyse la gestion du bien. Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 872 du code de procédure civile, peut ordonner ces mesures conservatoires dès lors qu’il constate un péril imminent ou un trouble manifestement illicite.
Conclusion
Le droit français organise un maillage de protections qui articule procédure pénale, droit de la famille et droit immobilier. L’ordonnance de protection, le contrôle judiciaire, l’attribution anticipée du bail et la résiliation sans préavis forment un ensemble cohérent destiné à garantir à la victime de violences le maintien dans son logement ou un départ sécurisé.
L’élargissement jurisprudentiel de la notion de concubinage, confirmé par la chambre criminelle en janvier 2026, renforce ce dispositif en étendant son champ d’application au-delà des seuls couples cohabitants. La protection du logement en cas de violences ne dépend plus de la forme juridique du couple, ni de l’existence d’une vie commune au moment des faits.
L’intervention d’un avocat en droit immobilier, en coordination avec un avocat pénaliste, permet de sécuriser à la fois la procédure pénale et les droits patrimoniaux de la victime sur le logement.