Cour d’appel de Montpellier, le 30 octobre 2025, n°24/03452

La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 30 octobre 2025, a été saisie d’un litige relatif à la vente d’un bien immobilier infesté par des termites. Les acquéreurs, après avoir découvert le vice peu après la vente, avaient assigné les vendeurs, le diagnostiqueur et son assureur en responsabilité. Le tribunal judiciaire avait partiellement fait droit à leurs demandes. Sur appel principal des acquéreurs et appel incident de l’assureur, la cour d’appel réforme partiellement le jugement pour exonérer les vendeurs tout en confirmant la responsabilité du diagnostiqueur. Cette décision offre l’occasion d’analyser la distinction entre les régimes de responsabilité applicables et les conditions de la preuve de la mauvaise foi du vendeur en présence d’une clause de non-garantie.

La cour d’appel écarte d’abord la responsabilité des vendeurs en raison de l’absence de preuve de leur mauvaise foi. L’acte de vente contenait une clause de non-garantie des vices cachés. Pour écarter cette clause, les acquéreurs devaient établir la mauvaise foi des vendeurs, c’est-à-dire leur connaissance du vice. La cour relève que les vendeurs avaient fait réaliser deux diagnostics par la même société. Le premier, défavorable, concluait à la présence d’indices de termites. Le second, annexé à l’acte de vente, était favorable. L’expert judiciaire avait constaté des « bricolages grossiers » et la présence d’injecteurs sur les huisseries entre les deux dates. Pour la cour, ces éléments ne suffisent pas à caractériser la mauvaise foi. Elle estime que le choix d’un unique diagnostiqueur « conforte la thèse qu’ils ont fait entreprendre des travaux pour supprimer les termites ». Elle ajoute que les travaux grossiers « peuvent tout autant être le fait d’une entreprise peu scrupuleuse ». Ainsi, la circonstance que seul le diagnostic favorable ait été produit n’est pas « en soi la preuve de leur mauvaise foi ». La cour en déduit que la clause s’applique, déchargeant les vendeurs de toute responsabilité. Cette analyse est rigoureuse mais restrictive. Elle exige une preuve quasi absolue de la dissimulation intentionnelle. En exigeant des acquéreurs qu’ils démontrent que les vendeurs connaissaient la persistance du vice après des travaux, elle élève considérablement le seuil de la preuve. Une approche plus soucieuse de la protection de l’acquéreur aurait pu considérer que la production exclusive du rapport favorable, combinée à des indices matériels de dissimulation, constituait un commencement de preuve de mauvaise foi, renversant la charge de la preuve. La solution retenue protège cependant la sécurité des transactions en ne présumant pas systématiquement la mauvaise foi du vendeur qui entreprend des travaux.

En revanche, la responsabilité du diagnostiqueur est pleinement retenue sur le fondement de la responsabilité délictuelle. La cour adopte les conclusions de l’expert qui relève plusieurs manquements. Le technicien n’a pas mentionné des « bricolages grossiers sur plusieurs huisseries », un « taux d’humidité du papier peint » ou la présence « de deux injecteurs ». Surtout, le second rapport « ne porte aucune mention des constatations » du premier, effectué deux mois plus tôt, alors même que des éléments de dissimulation « étaient visibles ». La cour en déduit que le contrôle « aurait dû être plus méticuleux » et que la mission a été réalisée avec « une très grande légèreté ». Cette faute professionnelle établie, le lien de causalité avec le préjudice des acquéreurs est direct. La solution est classique et conforme à la jurisprudence qui impose aux professionnels du diagnostic une obligation de moyens renforcée. La cour en tire des conséquences importantes sur l’étendue de la réparation. Puisque la responsabilité est délictuelle, elle écarte l’application de l’article 1644 du code civil et de l’action estimatoire. Les acquéreurs ne peuvent donc prétendre à une réduction du prix, mais seulement à la réparation de leur préjudice effectif. La cour confirme ainsi l’évaluation des travaux à 14 928,50 euros, rejette la demande de perte de valeur du bien et fixe le préjudice moral à 1 000 euros, considérant l’absence de pièces justificatives pour un montant plus élevé. Cette distinction de régime est essentielle. Elle prive les acquéreurs d’une indemnisation forfaitaire basée sur la dépréciation du bien, mais les cantonne à la réparation de leur dommage réel. La solution est équitable car elle évite une double indemnisation, mais elle peut sembler sévère si la présence de termites, même traitée, entraîne une stigmatisation durable du bien. La cour fait prévaloir une approche concrète et restrictive de la réparation, cohérente avec le fondement délictuel retenu.