Le Tribunal judiciaire de Montbéliard, statuant en référé par ordonnance du 6 août 2025, a été saisi par un bailleur social en vue d’obtenir l’expulsion d’un locataire pour impayés de loyers. Le locataire, défendeur, n’a pas comparu à l’audience. Le juge des contentieux de la protection a constaté la régularité de la procédure de résiliation engagée par le bailleur et a fait droit à ses demandes en ordonnant la libération des lieux et en condamnant le locataire au paiement des sommes dues. Cette décision illustre le contrôle rigoureux exercé par le juge sur le respect des formalités protectrices encadrant la résiliation du bail pour défaut de paiement, tout en assurant une protection effective des droits du bailleur une fois ces conditions remplies. L’ordonnance soulève ainsi la question de l’articulation entre la protection procédurale du locataire en difficulté et la sanction de l’inexécution de ses obligations essentielles. Le juge, après avoir vérifié le strict respect des conditions légales, constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion, tout en fixant une indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux.
I. Le contrôle rigoureux des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire
Le juge des contentieux de la protection opère un examen minutieux de la procédure suivie par le bailleur, conditionnant la validité de la résiliation du contrat. Cette vérification porte tant sur le fond du droit que sur le respect des formalités substantielles destinées à protéger le locataire.
A. La vérification du respect des conditions de fond de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989
La résiliation de plein droit d’un bail d’habitation pour impayés est subordonnée à des conditions strictes définies par la loi. Le juge rappelle en premier lieu l’obligation essentielle du locataire, énonçant que » le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire « . Le manquement à cette obligation ouvre la voie à l’application d’une clause résolutoire, mais celle-ci ne produit effet que » deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux « . En l’espèce, le juge constate l’existence d’un commandement de payer régulier daté du 11 septembre 2024 et relève que » la situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer « . Il note également l’absence d’intervention du juge aux fins de délais de paiement, précisant que » le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire « . Ce constat permet de valider l’acquisition de la résiliation au terme du délai légal, fixé au 12 novembre 2024. Le contrôle porte ainsi sur la réalité du défaut de paiement, la régularité de la mise en demeure et l’écoulement du délai de grâce sans régularisation ni saisine judiciaire protectrice.
B. Le contrôle du respect des formalités procédurales protectrices
Au-delà des conditions de fond, la loi impose au bailleur des formalités spécifiques visant à informer le locataire de ses droits et à permettre une intervention des dispositifs de prévention des expulsions. Le juge vérifie scrupuleusement leur accomplissement. Il examine la régularité de la procédure » dès lors que les délais prévus à l’article 24 alinéa 2 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 ont été respectés tant pour le signalement de la situation d’impayé à la CCAPEX « . Il précise que cette saisine est » réputée constituée lorsque la situation d’impayés est signalée à la CAF « , ce qui a été fait en l’espèce le 8 avril 2024. Le juge vérifie également que l’assignation a bien été » notifiée au représentant de l’État « , conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ce contrôle attentif des formalités, dont certaines conditionnent la validité de la procédure à peine de nullité, témoigne de la volonté du juge de garantir l’effectivité des mécanismes de protection du locataire avant d’autoriser une mesure aussi grave que l’expulsion. La décision souligne que la sanction de l’inexécution contractuelle ne peut intervenir qu’au prix du strict respect d’un parcours procédural balisé.
II. Les conséquences judiciaires de la résiliation constatée : entre sanction et équilibre des intérêts
Une fois la résiliation régulièrement acquise, le juge en tire les conséquences juridiques, qui consistent principalement à ordonner la restitution des lieux et à condamner le locataire à diverses sommes. Le dispositif retenu cherche à sanctionner l’occupation sans droit tout en préservant un certain équilibre entre les parties.
A. L’ordonnance de libération et d’expulsion comme conséquence nécessaire de la résiliation
La constatation de la résiliation du bail transforme l’occupation du locataire en une occupation sans titre. Le juge en déduit logiquement l’obligation de libérer les lieux. Il » constate que monsieur [S] [O] est occupant sans droit ni titre du logement […] à compter du 12 novembre 2024 « et en conséquence » ordonne la libération des lieux « . Pour en assurer l’effectivité, l’ordonnance prévoit une mesure d’exécution forcée, en disposant qu’ » à défaut […] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion […] avec l’assistance de la force publique « . Ce délai supplémentaire de deux mois après un nouveau commandement à quitter les lieux, distinct du délai de grâce de l’article 24, illustre la gradation des mesures contraignantes et laisse un ultime temps à l’exécution volontaire. L’expulsion, présentée comme une conséquence inéluctable de l’occupation sans droit, n’intervient ainsi qu’au terme d’une double procédure, respectant le principe de proportionnalité.
B. La condamnation au paiement des sommes dues et à une indemnité d’occupation provisionnelle
La résiliation du bail n’éteint pas la dette locative née avant son effet. Le juge condamne donc le locataire à payer » la somme de 2 615,84 euros au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 3 mars 2025 « . Plus significativement, pour couvrir la période d’occupation sans titre suivant la résiliation, le juge fixe une indemnité d’occupation. Il motive cette décision par la nécessité de » préserver les intérêts du bailleur « , et condamne le défendeur à payer » à compter du 12 novembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qu’il aurait été amené à payer en cas de poursuite du bail « . Cette indemnité, due » jusqu’à la libération complète des lieux « , a une fonction à la fois compensatoire et incitative. Elle compense le préjudice de l’occupation sans droit et incite le locataire à libérer rapidement les lieux. Le juge statue également sur les frais de procédure, condamnant la partie succombante aux dépens et allouant une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, après avoir exercé son pouvoir d’appréciation en réduisant la somme demandée. L’ensemble du dispositif vise ainsi à rétablir la situation du bailleur tout en encadrant strictement les conséquences pécuniaires de la résiliation.
Fondements juridiques
Article 5 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
Article 12 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.
Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé.
Article 978 du Code de procédure civile En vigueur
A peine de déchéance constatée par ordonnance du premier président ou de son délégué, le demandeur en cassation doit, au plus tard dans le délai de quatre mois à compter du pourvoi, remettre au greffe de la Cour de cassation un mémoire contenant les moyens de droit invoqués contre la décision attaquée. Le mémoire doit, sous la même sanction, être notifié dans le même délai aux avocats des autres parties ou à la partie qui n’est pas tenue de constituer un avocat au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation. Si le défendeur n’a pas constitué avocat, le mémoire doit , sous la même sanction, lui être signifié au plus tard dans le mois suivant l’expiration de ce délai ; cependant, si, entre-temps, le défendeur constitue avocat avant la signification du mémoire, il est procédé par voie de notification à son avocat.
A peine d’irrecevabilité, le pourvoi additionnel formé en application de l’article 608 doit être fait par la mention « pourvoi additionnel » apposée sur le mémoire ampliatif ou par un mémoire distinct comportant cette mention, remis et notifié aux autres parties dans les formes et délais de cet article.
A peine d’être déclaré d’office irrecevable un moyen ou un élément de moyen ne doit mettre en œuvre qu’un seul cas d’ouverture. Chaque moyen ou chaque élément de moyen doit préciser, sous la même sanction :
– le cas d’ouverture invoqué ;
– la partie critiquée de la décision ;
– ce en quoi celle-ci encourt le reproche allégué.
Article L. 115-3 du Code de la sécurité sociale En vigueur
Sont fixées par le titre Ier du livre II du code des relations entre le public et l’administration les conditions dans lesquelles les organismes de sécurité sociale doivent faire connaître les motifs de leurs décisions individuelles.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.